Справочник по недвижимости регионов Испании*

КАТАЛУНЬЯ (CATALUÑA)

Общее представление региона. Состав, география, климат, транспорт.

Северо-Восток Испании

Автономный регион Каталонии расположен на северо-востоке Испании на побережье Средиземного моря. На севере он граничит с Францией и Андоррой, на востоке – со Средиземным морем, на юге – с Валенсией (Valencia) и с Арагоном (Aragon) – на западе.

Регион состоит из четырех провинций: Барселона, Таррагона, Йейда и Хирона (Barcelona, Tarragona, Lleida, Girona). Столицей региона является Барселона.

Каталонское побережье имеет две характерные черты – одна его сторона изобилует скалами и глубокими бухтами, особенно в северной части региона, где горы выходят к самому морю. Другая – богата широкими, ровными и длинными пляжами, которые тянутся вдоль южной части региона. К югу от Таррагоны (Tarragona), почти на самой границе с провинцией Кастейон (Castellon), скалы появляются вновь возле горного массива Montsia.

Наиболее примечательными природными областями побережья можно назвать мыс Creus, бухту Cadaques, мыс Norfeo и Falco, залив Роз, косу Trencada, остров Medes (напротив устья реки Ter), мыс Begur и San Sebastian, Maresme, пляжи Castedefells, мыс Garraf, пляжи Sitges, мыс Salou, дельту реки Ebro, мыс Tortosa и прибрежные вершины Montsia. Одной из наиболее прекрасных и туристически развитых областей побережья является Коста Брава (Costa Brava), которая простирается вдоль пляжей Girona, от мыса Creus, на севере, до устья реки Tordera, на юге.

В регионе разнообразная горная местность, включая плодородные горные долины и широкие быстрые реки, которую можно разделить на три главных системы: Пиренеи, Средиземноморье и Центральная низменность.

Пиренеи обрамляют регион на севере с запада на восток, защищая его своими высокими пиками Puig Pedros (2’911 м), Puigmal (2’913 м), Els Encantats (2’982 м) и Pica d'Estats (3’143 м). Под прямым углом к Пиренейскому хребту лежат многочисленные пышные равнины, выходящие на юг. В Средиземноморскую систему входят два горных массива, расположенных параллельно Средиземному морю: Prelitoral (рядом с побережьем), самый высокий пик которого Turo de l'Home достигает 1’712 м, и Litoral (на побережье), пик которого – Montnegre – находится на высоте 763 м и который простирается до Campo de Tarragona. Центральная низменность является продолжением низменности реки Эбро, но не такая ровная, с возвышенностями от 100 до 1’000 м.

Реки Каталонии обычно короткие и маловодные и берут свои истоки или с Пиренейских гор, или становятся притоками бассейна реки Эбро. Наиболее примечательной из них является Segre. Река Ebro пересекает Каталонию от Fayon и впадает затем в Средиземное море, подпитываемая на своем пути водами реки Segre, обеих рек Nogueras, а также рек Ciurana и Galera.

В прибрежных районах Каталонии климат в основном средиземноморский, а в глубине ее территории становится преимущественно более континентальным. Температурный климат характерен для региона Средиземноморья, хотя имеются области с высокогорным климатом, такие как Пиренеи. В течение всего года в Каталонии умеренные температуры. При этом по мере приближения к северу, встречаются районы, где преобладает Альпийский климат по мере роста высоты.

Рынок недвижимости Каталонии

Каталония – это прекрасный уголок Испании с величайшим разнообразием ландшафтов. У него есть все, от захватывающей дух береговой линии Средиземноморья на Коста Брава до покрытых снегом Пиренейских гор. В мире немного других мест, которые обладают таким множеством привлекательных пейзажей всего в двух часах полета от Великобритании и других стран северной Европы. Именно многообразие ландшафтов и климата притягивает сюда покупателей недвижимости.

Каталония также один из самых зажиточных регионов Испании, и состоятельность местного населения означает, что недвижимость в Каталонии дорогая по сравнению с другими частями Испании. Потому Каталония, в целом, не место для покупателей бюджетной недвижимости, хотя сельскую недвижимость на юге Каталонии все еще можно приобрести по разумной цене.

Отчасти благодаря высоким ценам и сильному местному спросу, в Каталонии гораздо меньше зарубежных покупателей, владельцев и продавцов недвижимости, чем в более южных популярных регионах. Поэтому, планируя покупку недвижимости в Каталонии, следует иметь в виду, что цены здесь высокие, по Испанским стандартам, и не так много иностранных «общин», как в других прибрежных районах.

Наиболее важный покупатель в Каталонии – местные жители, преимущественно каталонцы, но также и из остальной Испании. Испания имеет наивысший в Европе уровень владения жильем, и испанцы одержимы тем, чтобы владеть домом, в котором живут. Они считают недвижимость как главную часть своего инвестиционного портфеля, и, когда наступают хорошие времена, это – тот актив, куда устремляются их деньги.

Резкий рост процентных ставок пригасил местный спрос на покупку. Под влиянием ипотечного кризиса США Испанские банки стали чрезвычайно осторожны и в той или иной степени прикрыли кредитование на приобретение второго жилья. Недостаток ликвидности на рынке почти тотчас ведет к снижению продаж недвижимости, и это стало явным с последнего квартала 2007 года. Люди заняли выжидательную позицию, даже имея деньги на покупку.

Побережья

Коста Брава (Costa Brava)

Изрезанная береговая линия Коста Бравы оставалась относительно свободной от спекулятивного строительства. Рынок имеет здесь свой микроклимат, который равно противостоял предыдущим спадам недвижимости. Это зрелый и очень стабильный рынок недвижимости, поскольку предложение не чрезмерно. Коста Брава – традиционное место покупки для Испанских покупателей, располагающих большими средствами, а также для хорошей группы состоятельных зарубежных покупателей.

Однако, как и везде, даже в лучших районах имеются участки, где во времена бума безоглядная спекуляция была неостановима и открыто приветствовалась местными властями. Эти районы проявляют сейчас признаки сверхпредложения, такие, например, как Lloret de Mar, Roses, Palamos, Platja d’Aro и Tossa de Mar, где традиционный спрос и спрос от восточных европейцев (главным образом, русских) был поистине безумным. Посредственные апартаменты уходили по нереальным ценам, а сейчас покупатели просто приглядываются, пока цены не упадут значительно или до следующего бума.

Коста Дорада (Costa Daurada)

Северная часть Коста Дорады также не избежала спекулятивной лихорадки. За малым исключением, вся прибрежная полоса от Torredembarra до Miami Platja покрыта апартаментами и второсортными бунгало. Таким местностям как Salou и Torredembarra потребуются годы, чтобы усвоить избыток предложения. И опять же, то, что не продается – это типичная скучная 2-спальная квартира в огромном комплексе или дом с маленькой террасой и участком размером с носовой платок позади недостроенной урбанизации.

Особо выделяется спрос, генерируемый Port Aventura, который притягивает туристов и создает очень устойчивую потребность в отелях и краткосрочной аренде близлежащих квартир. Поэтому новые двуспальные апартаменты с хорошими видами в Salou не обязательно являются плохой инвестицией, если нужен некоторый арендный доход.

Южная часть Коста Дорады, к счастью, была, до недавнего времени, вне проторенной дороги массового строительства и, хотя здесь имеется множество строящихся малоэтажных комплексов, особенно возле дельты реки Эбро, я не думаю, что эта часть побережья пострадает в той же степени, как северная, даже при том, что переизбыток недвижимости оценивается тут в примерно 30%. Строительство было гораздо более контролируемо, цены – значительно дешевле, чем на Коста Брава, зимы – теплее, и инфраструктура улучшается стремительно. Я считаю, что местный переизбыток является скорее отражением выжидательной тактики покупателей, и, с возвратом доверия на рынок, быстро исчезнет. В данный момент некоторые реальные скидки можно выторговать напрямую у девелоперов.

Коста дель Маресме (Costa del Maresme) и Коста дель Гарраф (Costa del Garraf)

Гарраф и Маресме долгое время были преимущественно дорогими пригородными районами для тех, кто работает в Барселоне и поблизости от нее. Недвижимость проектировалась и строилась под основное жилье. Эти области гораздо более зависят от состояния местной экономики, чем от иностранцев, желающих купить курортную недвижимость.

Внутренняя Каталония

Сильнейший рост цен на недвижимость наблюдался в провинциальных городах с населением свыше 50’000 человек. Был отчетливый перенос покупательского интереса из больших городов в провинции, где за те же деньги можно купить лучшее жилье и более высокое качество жизни. Но некоторые типы недвижимости существуют всегда в ограниченном количестве, такие как хорошие каталонские усадьбы (masia) с участком земли. В основном они находятся только в провинциях Барселона и Хирона, и Хирона – это то место, где все хотят быть. Даже во время рынка покупателя, когда недвижимость продается медленнее, нелегко найти отличную сельскую недвижимость, и она стоит дорого. Цены на отреставрированную masia с землей начинаются от € 1.5 миллионов.

Найти подобную недвижимость, требующую ремонта, – еще труднее, а учитывая ежегодное ужесточение строительного планирования, то становится занятием для отважных. В Таррагоне сельская недвижимость постоянно рекламируется по низкой цене, до € 50’000, и покупатели зачастую впадают в заблуждение, что им дадут разрешение на постройку небольшого дома посреди оливковых рощ или на расширение крошечных руин или сарая. Но это просто запрещено и я настаиваю на том, чтобы каждый, кто рассматривает покупку такой недвижимости, пообщаться с независимым юристом, который может обрисовать состояние дел до того, как покупатель расстанется с частью своих денег. Эту недвижимость будет невозможно затем продать, если она не может быть использована для проживания, и к несчастью, многие невиновные люди были втянуты в эту ловушку в Таррагоне. Я ожидаю, что эти маленькие домики будут падать в цене.

Провинция Йейда, или Лерида (Lleida, Lerida), – самая малонаселенная в Каталонии, плотность населения в которой составляет всего 33 человека на квадратный километр. Но она переполнена природной красотой: здесь более 500 озер из 13 горнолыжных курортов. Тут высокие стандарты жизни, и цены гораздо ниже, чем в остальной Каталонии. Новый аэропорт откроется в этом году, и будет интересно посмотреть, какие авиаперевозчики придут сюда. Статистика показывает, что появление авиаперевозчиков эконом-класса повышает цены недвижимости в среднем на 33%. Аэропорт будет иметь отличное месторасположение как по отношению к лучшим лыжным курортам Пиренеев, так и к поразительным сельским ландшафтам. Йейда также находится на высокоскоростной железнодорожной линии TGV Мадрид-Барселона.

Барселона (Barcelona)

Барселона вкладывает в поддержание своей уникальной позиции в Европе как желаемое место для инвестиций, новых технологий, культуры и туризма. Она третий год подряд занимает призовое место среди европейских городов по качеству жизни и становится важным мировым местом проведения главных встреч. В городе меньшая и менее дорогая недвижимость все еще хорошо продается из-за постоянного подтверждения этого уровня. Хотя количество потенциальных покупателей и уменьшается, вокруг имеются сотни инвесторов, ожидающих скидок. Поэтому в дешевом сегменте рынка, по моему мнению, конкуренция останется серьезной.

Местный рынок сильно ориентирован на новое жилье, даже при том, что оно в среднем на 30% дороже, чем вторичное. В нынешних условиях борьбы за покупателя, девелоперы дают отличные предложения, и вторичная недвижимость начинает зависать, образуя огромное предложение недвижимости среднего класса. На взгляд, лучшей покупкой сейчас может стать недвижимость, требующая ремонта, предпочтительно в историческом центре города.

Что же будет происходить? Разговаривая со многими профессионалами недвижимости по всему региону, становится очевидно, что в 2009 году продолжится тенденция 2008 года – покупатели задают тон на рынке, особенно на побережье, где огромное количество проектов еще только завершается. 57% новостроек в Каталонии предназначено для курортного жилья, и я бы не поставил на то, что переизбыток недвижимости рассосется тут к концу 2010 года. Продавцы вторичной недвижимости находятся в незавидной позиции при имеющейся конкуренции, если только их предложение не есть нечто уникальное. Недвижимость в престижных местах – даже с необходимостью капитального ремонта – все еще привлекает многих своих почитателей и продается быстро.

Некоторые районы продолжат расти в цене, вопреки рыночным обстоятельствам. В большей степени – по причине инфраструктурных улучшений. Также сказывается наметившийся сдвиг местного рынка на поиски того качества жизни, которого крупный город предложить не в состоянии. Каждый городок и село с хорошим доступом по шоссе, воздуху и высокоскоростной железной дороге сохранит себя в качестве хорошей инвестиции. Ключом к которой как это ни удивительно все также является покупка качественной недвижимости в лучшем месте.

Каталония (Cataluna)

• Коста Брава (Costa Brava)
• Коста дель Маресме (Costa del Maresme)
• Коста дель Гарраф (Costa del Garraf)
• Коста Дорада (Costa Dorada)
• Дельта реки Ебро

Mark Stucklin Spanish Property Insight
Адаптированный перевод ЗАО "Григ".

* Есть один риэлторский сервис. По недвижимости Испании, и мы ни обнаружили, кто бы оказывал его в России. С весны в компании Григ идет переход на него, который близок к завершению. По готовности изменения в работе напишем в новостях.

Руководство покупателя – все, что нужно знать о том, как купить дом, квартиру, виллу в Испании.

Продажа домов, квартир, вилл в Испании. Прямой инсайд от профессионалов рынка – без купюр. Ежемесячные новости и анализ реального положения дел. Тем, кто интересуется – читайте. Кто не интересуется – не читайте.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц, какие можно купить дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, на которые мы обратили внимание.