Руководство покупателя недвижимости Испании

27. Планирование бюджета и ипотека в Испании

Планирование средств

Совершенно очевидна необходимость здравого планирования своих средств, чтобы от успешной покупки получать удовольствие. Поэтому удивительно, насколько малое число людей рассматривает финансовую сторону вещей структурированным и организованным образом. Чем лучшее представление имеется о своих средствах и чем лучше их планирование, тем большим и на протяжении долгого времени будет финансовый комфорт от покупки. Более того, тщательная оценка своего бюджета и оптимизация структуры покупки, возможно, позволит выделить на саму недвижимость больше средств, чем изначально предполагалось, и без неоправданного финансового напряжения.

Имеется 3 финансовых момента для рассмотрения перед покупкой недвижимости.

Первый – разработать четкий бюджет, выделяемый на саму недвижимость, принимая во внимание собственные средства, благоразумный объем заемных средств и стоимость покупки.

Второй – оценить и спланировать предстоящие финансовые обязательства, связанные с владением недвижимостью в Испании. Они будут добавляться к стоимости жизни у себя на родине или в Испании, если покупатель затем переезжает в Испанию. Каким бы ни было итоговое положение, никому не хочется, чтобы эти расходы стали сюрпризом.

И третий – если валюта доходов и сбережений не в евро, то нужно оценить и контролировать влияние курсов конвертации валют как для покупки, так и для предстоящих финансовых обязательств.

Определение бюджета на покупку недвижимости

Цель – определить тот максимум, который можно потратить на недвижимость, не подвергая свое финансовое состояние напряжению. При использовании ипотечного кредита иногда могут возникнуть затруднения в определении точного бюджета, когда оценка той недвижимости, которая нравится, еще не произведена. Поэтому в своих предположениях следует быть консервативным.

Прежде всего, нужно определить, какие средства имеются в распоряжении, и затем приступать к поиску той недвижимости, стоимость которой соответствует бюджету, принимая во внимание расходы на сделку. Когда недвижимость найдена, надо убедиться, что все действительно находится по-прежнему в рамках выделенного бюджета, учитывая и непредвиденные расходы. При составлении бюджета важно всегда иметь в резерве дополнительные средства на непредвиденные расходы. И начинать поиски только после установления четкого бюджета. Однако в процессе поисков бюджет может меняться по ряду причин. Размер ипотечного кредита после проведенной банком оценки недвижимости может быть больше или меньше ожидаемого, или расходы на ремонт могут оказаться выше, чем предполагалось. И как бы ни складывалась ситуация в каждом конкретном случае, следует всегда четко контролировать получающиеся цифры во избежание серьезных проблем.

Определение бюджета владения недвижимостью

При определении покупочного бюджета также следует оценить предстоящие финансовые обязательства, которые следуют из владения недвижимостью. Чем больше и дороже покупаемая недвижимость, тем более высоким будет стоимость владения ею.

Если планируется сдавать недвижимость в аренду на то время, когда она не используется, для снижения расходов по ее владению, то нужно оценить вероятные доходы с аренды и связанные с этим издержки. Агентства недвижимости зачастую преувеличивают арендный потенциал и преуменьшают издержки, поэтому следует всегда проводить свое собственное изучение этого вопроса, особенно когда арендный потенциал критичен для бюджета, выделяемого на владение. По меньшей мере, надо поговорить с местными компаниями, которые занимаются сдачей недвижимости в аренду и которые не связаны с агентством, у которого покупается недвижимость.

Конвертация средств

Если доходы и сбережения покупателя не в евро, то следует обратить пристальное внимание вопросу конвертации средств, поскольку изменения курсов обмена валют могут за совершенно короткий период времени значительно увеличить или уменьшить бюджеты на покупку и владение. Учитывая максимальный разброс курса евро за последние 5 лет – от 33.33 руб. до 37.84 руб, то разница на покупке € 300'000 недвижимости составит 1'350'000 рублей.

Колебания курсов обмена валют могут быть особенно проблематичными, когда делаются поэтапные платежи на протяжении многих месяцев, разница при этом может доходить до 10%, при этом как повышая размер рублевых выплат, так и снижая их. Для решения этих вопросов в контексте своих требований покупателю следует воспользоваться услугами специализированного валютного брокера. Хороший брокер сможет объяснить тенденции курса рубля-евро и разработать лучшую обменную стратегию в имеющихся условиях.

При владении недвижимостью в Испании может понадобиться регулярно переводить средства в Испанию для оплаты расходов по ее содержанию. Этот момент тоже надо обсудить с валютным брокером и сделать соответствующие приготовления, чтобы проводить конвертацию на лучших условиях.

Ипотека

Для покупки недвижимости понадобится ипотека, кроме тех случаев, когда необходимые средства имеются полностью. Но даже и в этих случаях, использование ипотеки может представлять интерес, поэтому прежде чем приступать к поискам недвижимости, вопрос использования ипотеки следует, как минимум, взвесить. Плюсами ипотеки могут быть потенциальные финансовые выигрыши, повышенная безопасность сделки из-за проведения кредитором дополнительной проверки и более высокая доходность от инвестиций (благодаря использованию плеча) при росте цены недвижимости. Основными минусами ипотеки является стоимость ее открытия и необходимость иметь средства для ипотечных выплат на сейчас и на будущее (когда процентные ставки могут повыситься).

Вопрос использования ипотеки должен быть решен самым первым. Если покупатель решит брать ипотеку, то начинать приготовления к ее открытию нужно чуть ли не ранее всего остального. Помимо того, что начать раньше ничего не стоит, имеются также и значительные преимущества:

• Есть время на изучение вопроса и учета своих обстоятельств, что приведет к лучшему решению по ипотеке и устранит переплату.
• Поиск недвижимости начнется с ясного представления о бюджете.
• Больше вероятность найти ипотеку с лучшими условиями. В противном случае можно получить дорогостоящую и негибкую ипотеку.
• Уменьшается риск потери Испанской недвижимости, которую было нелегко найти, из-за того, что одним источником беспокойства и заботы станет меньше.

Поэтому начинать изучение условий ипотеки и работу с брокерами или банками лучше с самого начала поисков.

На рынке ипотечного кредитования в Испании (2005 г.) имеется сильная конкуренция между большим числом кредиторов и обширный выбор условий. Учитывая сложность этого финансового продукта, различие в условиях и необходимость в русскоговорящем персонале, который сможет понять конкретные обстоятельства покупателя, то обычно лучше работать с ипотечными брокерами, которые специализируются на оказании услуг зарубежным покупателям. Конечно, брокеры берут плату за свои услуги, которая составляет, как правило, от 0.5% до 2% от суммы кредита, в зависимости от брокера. Некоторые также взимают плату за рассмотрение заявления на кредит.

При работе с ипотечным брокером процесс открытия ипотеки, теоретически, совершенно линеен.

1. Покупатель заполняет форму, которая позволяет брокеру оценить финансовое состояние покупателя и предоставить прогноз того, какую сумму кредита можно получить. Если на данный момент недвижимость еще не найдена, то такая оценка полезна для установления точных рамок бюджета, выделяемого на покупку недвижимости. Таким образом, эту оценку следует проводить в самом начале своих поисков.
2. Затем покупателя просят предоставить документы, которые подтверждают его финансовое состояние, такие как справку о доходах и банковскую справку о наличии средств. Если недвижимость еще не найдена, то процесс получения ипотечного кредита на этом этапе можно приостановить до момента ее нахождения (и с лучшим представлением о своем бюджете). Если подходящая недвижимость найдена, то просят также предоставить ее характеристики, например, отраженные в nota simple.
3. Потом брокер, используя свое знание ипотечного рынка, направляет заявление покупателя тем банкам, которые, скорее всего, предложат покупателю наилучшие условия с учетом его личных обстоятельств. Брокер организует проведение оценки недвижимости силами оценочной компании (стоимость услуги составляет € 300-500), на основании которой каждый банк сделает свое официальное письменное предложение. Покупатель совместно с брокером взвешивает все за и против каждого предложения и выбирает из них лучшее. На этой стадии совет опытного ипотечного брокера, который объяснит скрытые расходы и преимущества каждого предложения, невозможно переоценить.
4. В большинстве случаев официальные предложения банков действительны в течение 1 месяца, хотя в некоторых случаях срок может составлять и 3 месяца. Покупателю с брокером и продавцом следует скоординировать подписание официальных документов купли-продажи таким образом, чтобы это произошло во время, когда предложение банка еще действительно.
5. Перед подписанием официальных документов покупки брокер организует открытие счета покупателя в выбранном банке, и покупателю нужно будет перевести на него средства для оплаты связанных со сделкой расходов, которые не покрываются ипотечным кредитом. Сюда входят собственные первоначальные средства покупателя, налоги, сборы и расходы по открытию ипотеки.
6. После подписания документов банк оплачивает налоги (из перечисленных покупателем средств) и вносит запись в регистр собственности о новом владельце и выданном ипотечном кредите. Покупателю затем предстоят ежемесячные ипотечные платежи.

Покупателю может быть полезным знать следующие факты об ипотеке в Испании:

• Для вторичной недвижимости сумма ипотечного кредита, выдаваемого банком, может доходить до 70%, в зависимости от возраста покупателя и его финансового положения. Финансовым резидентам Испании, которые покупают себе основное жилье, банки могут выдавать и до 100%, опять же в зависимости от возраста покупателя и его финансового состояния.
• Резиденты Испании могут получать ипотечный кредит на срок до 35 лет (в зависимости от возраста), и в ближайшем будущем возможно введение срока в 40 лет. Нерезидентам предлагается кредит максимум на 30 лет.
• Банки позволяют только такие выплаты по ипотеке, которые не превышают 35% от чистого дохода (после вычета налогов) покупателя. Если у покупателя уже имеется другой ипотечный кредит, то выплаты по нему будут учитываться при подсчете чистого дохода. При этом некоторые банки могут позволить выплаты до 40% от чистого дохода.
• Открытие ипотеки в Испании зачастую составляет 1-1.5% от суммы кредита.
• Изменяемая ставка по ипотечному кредиту обычно равняется Еврибор (Euribor) + 1%.
• Ипотеки с фиксированной процентной ставкой мало распространены в Испании. По-видимому, в будущем они станут более широко представленными и доступными.
• За досрочное погашение ипотечного кредита взимается комиссия в 1% от суммы погашения. Комиссии за частичное погашение незначительны.
• Комиссия за перенос ипотечного кредита в другой банк обычно составляет 0.5%.
• При взятии ипотеки в Испании покупатель должен оплатить административные расходы банка по уплате налогов и внесению записи в регистр собственности. В большинстве случаев они составляют € 250-300.
• Ипотеку не дадут на сумму, которая больше, чем указано в свидетельстве о собственности, о чем следует помнить покупателю, когда он соглашается на оплату какой-либо части стоимости недвижимости наличными "под столом".
• В общем, банки имеют более строгие ограничения по кредитованию сельской недвижимости и вряд ли дадут кредит, превышающий 40-50% от ее стоимости.

(C) Mark Stucklin Spanish Property Insight

Справочник недвижимости Испании -- особенности регионов, городов и местных рынков недвижимости.

Недвижимость Испании. Прямой инсайд от профессионалов рынка -- без купюр. Ежемесячные новости и анализ реального положения дел. Тем, кто интересуется -- читайте. Кто не интересуется -- не читайте.

ЗАО "GRIG" также представляет каждый месяц 2 всесторонне выбранных уникальных объекта недвижимости Испании, на которые стоит обратить внимание.