2.9.05 08:15 | Безопасность объекта коммерческой недвижимости

Безопасность объектов коммерческой собственности - тема, актуальная как для собственников, так и для арендаторов бизнес-центров и объектов торговой недвижимости. Специалисты "Бекара" делятся наработанным опытом в области организации контрольно-пропускного режима на объекте.

Взаимодействие с техническими службами

"Контрольно-пропускная служба должна проводить профилактику возможных внештатных ситуаций на объекте и по возможности предотвращать их, - утверждает руководитель службы администраторов УК "Бекар" Андрей Семенов. - Также в задачи службы входит оперативная ликвидация последствий пожаров, стихийных бедствий и аварий тепло- и водоснабжения, вентиляции, канализации, электроснабжения и др. Для оперативных действий в этих внештатных ситуациях нужно наладить тесное взаимодействие технических служб и контрольно-пропускного подразделения".

Как это сделать? Специалисты УК "Бекар" предлагают подготовить необходимые инструкции для работы контрольно-пропускной службы и для технических подразделений при возникновении внештатной ситуации. Кроме того, желательно организовать круглосуточное дежурство сантехников и электриков, что в случае аварии они могли в любое время дня и ночи подъехать на объект и ликвидировать аварийную ситуацию. Лучше всего не скупиться на обеспечение технического персонала мобильной связью - в подобных случаях наличие мобильного телефона бывает просто необходимо. Также при, например, штормовом предупреждении (а для Петербурга это не редкость) надо обеспечить совместные обходы сотрудников технических служб и администраторов объектов. Те же самые действия нужно предпринять при объявлении грозы, наводнения и других стихийных бедствий.

"В октябре 2004 года на одном из объектов УК "Бекар" в помещении, занимаемом одним из администраторов, начался пожар, - рассказывает Андрей Семенов. - Если бы не слаженные действия администратора УК "Бекар" и дежурного сантехника, последствия были бы более серьезными. Сотрудники залили помещение гидрантом. Пожарные, когда окончательно локализовали очаг возгорания, не удержались от похвалы в адрес работников".

Взаимодействие с клининговой службой

Не менее важно для контрольно-пропускной службы постоянное сотрудничество с клининговой службой. Для того, чтобы оптимизировать взаимодействие этих структур, УК "Бекар" обеспечивает ведение так называемой "Рабочей книги" на посту администратора. В ней отражаются все выявленные в течение суток недостатки на объекте - сломанный замок, неработающий лифт и т.д. Недостатки могут отражаться любыми должностными лицами - руководством, сотрудниками службы, арендаторами и т.д. Кроме того, немаловажно, чтобы на объекте проходил ежемесячный осмотр с участием службы клининга, администраторов, технических служб и т.д. Также на посту администратора необходимо организовать прием заявок от арендаторов на необходимый текущий ремонт в их офисах, и контролировать их исполнение.
Такая система взаимодействия позволила однажды оперативно решить проблемы с протечкой в отсутствие арендаторов. Сначала сотрудники службы провели необходимые работы, а затем был выставлен счет арендатору.

Взаимодействие с блоком управления

Напомним, что за каждым объектом, находящимся в управлении, закреплен его управляющий. Контрольно-пропускная служба также обязана взаимодействовать с управляющим. Необходимы подготовка и внедрение контрольно-пропускного, внутриобъектового и противопожарного режима в бизнес-центре и на автостоянках. Управляющий и служба совместно должны контролировать процесс заезда/выезда арендаторов из здания, а также следить за поддержанием необходимого уровня порядка и сервиса на объекте недвижимости (в частности, постоянно фиксировать в "Рабочей книге" на посту администраторов выявленные недостатки).

Самый лучший способ взаимодействия, по словам Андрея Семенова, - это прямое подчинение работающих на посту администраторов начальнику контрольно-пропускной службы, и одновременно оперативное подчинение управляющему. Например, администратор вправе указать клиниговой службе о наличии загрязнения или о других неполадках, которые эта служба обязана устранить.

Взаимодействие с арендаторами

Как правило, все возникающие вопросы с арендаторами, решает управляющий объектом. Исключения составляют случаи, когда контрольно-пропускная служба может напрямую оказать помощь арендаторам, используя имеющиеся у нее арсенал технических средств охраны. Необходимость может возникнуть, при обнаружении факта воровства в БЦ, а также для удаления с объекта нежелательного посетителя, или в случае ДТП на автостоянке центра. Кроме того, взаимодействие с арендаторами возникает, когда последние оставляют заявки в "Рабочей книге".

В качестве примера специалисты "Бекара" вспоминают историю об арендаторах, которые при выезде из бизнес-центра пожелали вывезти с собой ? дверь. Как известно, это конструктивный элемент здания, который без разрешения управляющего вывозить нельзя. На посту администратора арендаторы были оставлены, пока проблему не разрешил управляющий БЦ. Вообще, при въезде и выезде арендаторов на посту всегда должен лежать список вывозимых вещей за подписью управляющего. Все, что туда не входит, выносить запрещено.

Взаимодействие с правоохранительными органами и МЧС

Основная цель этого взаимодействия - предотвратить возможные правонарушения на объекте, а также обеспечить согласованнее действия при ликвидации происшествия, задержании правонарушителей и т.д. Как правило, все действия службы, определяющие алгоритм оповещения и совместных действий с МЧС и правоохранительными органами в чрезвычайной ситуации. Кроме того, ежегодно служба участвует в совместных с проверках объекта с органом вневедомственной охраны и раз в полгода - с противопожарной службой МЧС.

По опыту специалистов "Бекара" грамотные совместные действия не раз выручали арендаторов и гостей в бизнес-центра. В практике "Бекара" был случай, когда посетитель одного из арендаторов, попав на территорию здания, прихватил из офиса некоторые ценные вещи. Благодаря взаимодействию администратора и вневедомственной охраны вора удалось вычислить и объявить в розыск. 

"Бекар"

7.9.05 08:29 | Мы будем жить теперь по-новому

До сих пор большинство жилых домов обслуживается ДЕЗами. Жильцы их поругивают, но привыкли К их незамысловатому сервису. И вот, ситуация круто меняется: к 1 марта 2006 года, в соответствии с новым Жилищным кодексом, все жители многоквартирных домов должны выбрать управляющую компанию для обслуживания дома. Но велик ли у нас реальный выбор! И откуда вообще возьмутся эти самые управляющие компании!

На одном из семинаров, организованных Фондом "Коммунальная культура жизни", специалисты, все, как один, заявили, что рынок коммунальных услуг весьма перспективен, и проявляют интерес к нему очень многие структуры.

Так, не секрет, что строительный бизнес уже достиг пика своей рентабельности. В перспективе - лишь ее снижение. А это значит, что необходима диверсификация капиталов, обращающихся пока лишь в строительной индустрии. Управление домами, ими же самими и возведенными, представляет собой наиболее простое решение проблемы.

Интерес к ЖКХ проявляют и влиятельные бизнес-структуры, никак ранее не связанные с отраслью. Одновременно рост коммунальных компаний происходит и "снизу" - на базе небольших предприятий, прежде оказывавших гражданам отдельные виды услуг: ремонт квартир, сантехники, замков и т. д.

Особняком стоят ЖСК и ТСЖ, сами взявшиеся управлять своим жилым фондом. Если во главе этих организаций оказываются толковые менеджеры и опыт решения проблем собственного дома оказывается удачным, создаются условия для оказания аналогичных услуг и соседям. Наконец, и сами ДЕЗы тоже не стоят в стороне от коммерциализации отрасли.

Правда, отметим сразу, речь пока идет не о сформировавшемся рынке коммунальных услуг, а лишь о новых тенденциях. Вот почему пока со стороны граждан к существующей системе куда больше нареканий, чем хотелось бы.

Так, от навязчивого сервиса управляющей компании, созданной застройщиками, новым жильцам довольно трудно отказаться. После постройки дома застройщик передает его собственной управляющей кампании, так что жильцы, которые пока еще даже не знают друг друга, вынуждены платить за ее услуги. При этом возникают конфликты - жильцы часто (и, как правило, справедливо) считают оплату услуг такой компании завышенной. Но для того чтобы отказаться от услуг управляющей компании, им надо провести собрание и принять соответствующее решение. Но в период заселения дома многие квартиры не заняты, и их голоса по закону принадлежат застройщику, да и в дальнейшем многие жильцы не сразу въезжают в свои квартиры. Поэтому провести собрание и собрать большинство вначале просто невозможно.

Затем жильцам надо найти другую управляющую компанию - а это также сложно, поскольку рынок соответствующих услуг сравнительно невелик и гражданам попросту негде найти соответствующую информацию о существующих компаниях.

Если же жильцы оставляют работать ту управляющую компанию, которая предлагается им застройщиком, весьма вероятно, что она будет покрывать грехи застройщика и не сообщать жильцам о недоделках в доме. На первых порах, пока дом новый, управляющая компания, экономя, не вкладывает денег в необходимые работы (дом новый, поэтому проблемы от такой политики появятся лишь через несколько лет). А когда появляются проблемы, уже поздно.

Компании, возникшие на основе ТСЖ, обычно хорошо представляют реальные нужды жильцов. Однако они практически всегда невелики и потому им сложнее взять в управление большие массивы жилья. Управляющие компании федерального уровня пока не ориентированы на взятие в управление отдельных домов и работу с жильцами. Они стремятся брать крупные объекты (водопровод, газоснабжение, другие крупные сети) т. е. "снять сливки".

Что до компаний, созданных средним и малым бизнесом, то их пока попросту мало. Но все может вскоре измениться в результате происходящих реформ ЖКХ. Согласно новому Жилищному кодексу, жильцы многоэтажных домов обязаны выбрать способ управления своим домом и соответствующую управляющую компанию. Естественно, на первом этапе это лишь усилит существующий монополизм в сфере коммунальных услуг. Социологические опросы показывают, что большинство граждан склоняется к варианту продолжения обслуживания дома прежним ДЕЗом. Однако очевидно, что со временем все большее и большее число жильцов будет выбирать иные управляющие компании. Ведь ощутив себя монополистом, ДЕЗ, естественно, начнет взвинчивать тарифы на свои услуги, а жильцы, столь же естественно, начнут искать ему замену - компанию, предлагающую более качественные услуги по более низким ценам.

Как же сделать, чтобы обслуживание было лучше, а цены ниже?

Выход один: контроль и еще раз контроль. И основной контроль должны взять на себя сами жильцы. А ТСЖ - это и есть механизм, позволяющий сделать этот контроль эффективным.

Со своей стороны, контроль за деятельностью управляющих компаний будут осуществлять и городские власти. Особая роль принадлежит в этом деле Административно-технической инспекции, в которую представители ТСЖ и должны обращаться со всеми жалобами на недобросовестную работу коммунальных служб.

Далее, как и во всем цивилизованном мире, значительное участие в контроле должны принять и коллективные самоуправляющиеся организации управляющих компаний (которые будут создаваться в ходе реформы ЖКХ). Собственно, главной целью таких организаций и является самоочищение своей профессиональной среды от тех, "то позорит коллег, подрывает доверие к бизнесу в цепом. В целом ряде отраслей у нас подобные объединения успешно действуют, так что появятся и в ЖКХ.

Со временем должны возникнуть коллективные организации ТСЖ и ассоциаций жильцов. Пока же они не появились, наиболее мощной и массовой общественной организацией, способной взять на себя часть контрольных функций, может стать Конфедерация потребительских обществ.

И наконец, как уже неоднократно сообщалось, по всем вопросам работы предприятий ЖКХ граждане круглосуточно могут обращаться за консультацией по телефону "горячей линии" Фонда "Коммунальная культура жизни" 788-16-46.

Московская правда

8.9.05 09:10 | Дома «умнеют» на глазах

Раздел: Управление недвижимостью | Автор: Dvoretsky | Рейтинг: 0.00 (0) Оценить | Хитов 0

Еще недавно, вершиной технического прогресса было наличие системы климат-контрола, охранной сигнализации и видеонаблюдения, спутникового телевидения и Интернет, домашнего кинотеатра. И это далеко не полный перечень. Однако, тенденция к интеграции, характерная для многих технических систем, так же, как и к компьютеризации, не обошла стороной и дом/офис, а точнее его инженерные системы.

Все более популярной становится концепция «smart house» («умный дом») или «intellectual building» («интеллектуальное здание»). Целью «smart house» является обеспечение автоматизации контроля инженерных систем, повышение комфорта и безопасности. Идея объединить управление всеми системами в одно целое уже достаточно распространена на Западе, не в последнюю очередь из-за экономической целесообразности. А у нас, пока что, является скорее данью моде или же возможностью поднять престиж. Тем не менее, «smart house» становится все более популярным и у нас, по мере того, как общество становится более осведомленным о ее достоинствах и по мере ее удешевления. Вполне возможно ожидать, что в будущем эта технология станет не только недешевым атрибутом современного элитного жилья, но и способом сэкономить средства.

Именно такая ситуация сейчас на Западе, где расходы на коммунальные услуги и ремонт инженерных систем весьма высоки, поэтому установка системы, позволяющей экономить газ, воду и электричество зачастую является экономически целесообразной. По словам специалистов из компании «ВБ-Сервис» неявным преимуществом является также то, что установка подобной системы не только снижает затраты на эксплуатацию в будущем, а значит и на цену владения, но снижает и риски, связанные с их планированием. Чем больше суммы, относительно которых делается прогноз, тем серьезнее могут быть ошибки из-за неточностей прогноза, колебаний рынка и т.д.
Также оснащение объекта системой «smart house» дает возможности для экономии на персонале. Например, можно сократить штат инженеров - это будет особенно эффективно при больших масштабах эксплуатируемых площадей.

К достоинствам технологии можно отнести также и то, что она своевременно предупреждает владельца или диспетчера об аварии и даже сама принимает меры по ее устранению. Для примера, рассмотрим систему пожарной безопасности. Центральный контроллер системы постоянно получает информацию от всех датчиков пожарной безопасности и «умеет» передать сигнал тревоги в ближайшую пожарную часть и принять меры по тушению пожара. При пожаре время является критическим фактором, определяющим то, останется ли здание относительно неповрежденным или же его восстановление потребует огромных затрат.

  В основе системы лежит центральный контроллер, который получает информацию от всех датчиков. Им, кстати, может являться и обычный персональный компьютер с соответствующим программным обеспечением. Контроллер постоянно получает и обрабатывает информацию от датчиков пожарной безопасности, температуры, освещения и т.д. На основе  полученной информации и согласно заданным программам система управляет домом. Разумеется, управлять им может и жилец, используя компьютер, тачпанели, ИК пульт и даже мобильный телефон. Основными системами, которые управляются при помощи «smart house» являются системы освещения, кондиционирования, видеонаблюдения, безопасности и домашний кинотеатр.
В настоящее время, на рынке уже существует достаточное количество компаний, занимающихся проектированием и наладкой системы «smart house». И если вы знаете, чего хотите, то при поиске устраивающего вас решения вряд ли возникнут проблемы.

Помимо вышеперечисленных достоинств, идея «smart house» имеет и свои недостатки.
Профессиональная современная техника требует профессионалов для ее обслуживания. А их пока очень мало. По мнению экспертов, из-за неквалифицированных или неосторожных действий персонала или по другим причинам ситуация может развиться таким образом, что система выйдет из строя. Пока ЭК не проведет восстановительные работы, собственник будет нести серьезные убытки. Причем убытки будут не только потому, что система не функционирует, но и потому, что это удар и по имиджу, в случае, когда здание является коммерческим. Собственник имеет право в этом случае требовать отдельной финансовой компенсации от ЭК, однако определить ее размер – достаточно сложное дело, так как оценка ущерба в подобных случаях, по словам Натальи Валентиновны Холоповой, генерального директора компании «Инвестлайн»,  – дело нелегкое. Также осложнения могут возникнуть, если вам понадобится оценка жилого дома или квартиры, оснащенной этой системой. Например, если вы хотите купить или застраховать такой дом или квартиру. Наталья Валентиновна Холопова утверждает: «В Москве пока что лишь один квартирный дом оснащен подобной системой. Поэтому рыночный (сравнительный) подход, так же как и затратный подход, неприменим в оценке подобных объектов из-за того, что он не учитывает их уникальность, и нематериальную ценность для потребителя. Пока такой дом остается уникальным, его реальная стоимость будет гораздо выше, чем стоимость затрат на его сооружение».

Еще одним потенциальным недостатком может быть то, что обслуживание подобной системы требует узкой специализации и собственнику, имеющему свою эксплуатационную службу, придется обращаться к сторонним специалистам компании-представителя.

На рынке офисной недвижимости, в первую очередь, заказчиками будут собственники и девелоперы больших офисных площадей. Для них установка подобной системы является не только средством поднять престиж, но и экономически выгодной. В формировании спроса на рынке жилой недвижимости, ситуация несколько противоречива. Одним из факторов покупки является то, что система является технологической новинкой. С одной стороны, потенциальными потребителями, которые могу позволить купить столь дорогую систему, являются, скорее, люди старшего поколения (45 лет и выше). С другой стороны, люди, которые стремятся за технологическими новинками, относятся скорее к категории 20-35 лет. Многие аналитики считают, что технология станет несколько более популярной, из-за удешевления ее реализации и увеличения информации о ней в СМИ; однако, идея «intellectual building» не получит широкого распространения в течение ближайших нескольких лет.

Олег Глухов «Управление недвижимостью» - Дворецкий.ру