Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

От редакции

Третью ждем?

Антон Белых, заместитель главного редактора электронного еженедельника "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости".

Работа обозревателем рынка недвижимости в последнее время радует меня все больше и больше. Поясню почему: становится весело работать, как ни в какой другой отрасли (разве что за исключением политики – там "юмористов" и, следовательно, веселья еще больше). Не проходит и недели, чтобы не случилось чего-то такого, что ставит наши представления о правилах игры на рынке с ног на голову.

На этой неделе, например, развеселила бурная схоластическая дискуссия в прессе о том, что же все-таки будет на месте снесенной гостиницы "Москва". Вариантов, оказывается, много. Начиная от открытия на этом месте очередной площади в центре столицы, которых, отмечу, и так хватает с избытком, до восстановления малоэтажной застройки по образцу XIX века. И все бы ничего – только деньги, почти 50 млн. "условных тугриков", уже вложены в освоение площадки и "нулевую" стадию строительства на месте старой "Москвы" ее точной копии. Зачем тогда сносили? Весело, не так ли?

А мэр думает. Кстати, уже довольно долго, что на него не похоже. Обычно решения принимаются спонтанно. Вопрос только о чем? Неужели мэр не понимает, что инвесторы, уже вложившие средства в строительство новой гостиницы (кстати, говорят, что в Москве к 2006 году будет построено 40 гостиниц на 110-130 тысяч мест – интересно новую "Москву" сюда уже включили?), согласятся отдать привлекательнейший участок ради каких-то там "видов, от которых дух захватывает". Да никогда в жизни. Я бы не отдал. Тем более, учитывая то, что все согласования получены и строительные работы уже ведутся. Но бурная дискуссия в прессе как будто не учитывает этот факт.

В общем, мэру думать по этому поводу, видимо, уже не стоит – изменить что-либо без жесткого давления и сильного лоббирования уже вряд ли удастся, а лоббировать открытие площади или малоэтажную застройку освободившегося участка, кроме авторов этих идей, некому. А прессе, пожалуй, пора перейти от явной схоластики к современным реалиям рынка и принять за аксиому тот факт, что на месте старой "Москвы" будет новая – тоже "Москва". Может, через некоторое время будет и третья. И тогда в очередной раз подтвердится высказывания, что "Москва" три раза строилась, только "Москва" теперь в кавычках. По-моему, весело. Ждем третью? Будет еще веселее – обещаю.

Новости

Коммерческая недвижимость привлекает международных инвесторов

Объем прямых инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость в 2004 году составил около 90 миллиардов долларов, и в новом году следует ожидать нового инвестиционного импульса. В этом уверены специалисты компании Jones Lang LaSalle - авторы ежегодного аналитического обозрения европейского рынка коммерческой недвижимости.

Особенно привлекательными для инвестиций, по их мнению, останется ритейл (в этом сегменте рынка сохраняется некоторый дефицит предложения), а также офисная недвижимость. В 2005 году следует ожидать притока инвестиций также и в гостиничный бизнес. В минувшем году в гостиничном секторе было совершено сделок на сумму порядка 3 млрд. долларов, а в 2005-м ожидается усиление инвестиционной активности.

Наибольший поток инвестиций устремился в Германию, Центральную Европу и Скандинавию. Активно будут развиваться и рынки стран Восточной Европы, которые становятся все более прозрачными для инвесторов. Ожидается консолидация инвестиционных рынков в Польше, Чехии и Венгрии, развиваются инвестиционные рынки в России, Турции, Словакии и Румынии. Ожидается выход на европейский рынок американских инвестиционных фондов REITs.

Рынок гостиниц приведут в порядок

Появление на столичном гостиничном рынке игрока, оказывающего консультационные и брокерские услуги, будет способствовать его структуризации, считают эксперты.

Компания Jones Lang LaSalle открыла новое отделение в Москве, специализирующееся на предоставлении услуг в сфере гостиничного бизнеса. Об этом RBC daily рассказали в руководстве компании. Jones Lang LaSalle Hotels будет оказывать полный цикл услуг, в том числе по консалтингу, продаже гостиниц, привлечению инвестиций и оценке рынка. По словам старшего вице-президента компании Марины Усенко, возглавляющей отделение, причиной его открытия в Москве стала активность на гостиничном рынке в последние два года. Особенный интерес для компании представляют два наиболее известных публике проекта – по реконструкции гостиниц "Москва" и "Россия". В частности, Jones Lang LaSalle Hotels собирается предложить свои услуги "СТ Девелопмент", выигравшей конкурс по подбору инвестора-девелопера "России". По мнению экспертов и участников рынка, намерения компании вполне могут оправдаться и она займет нишу в сегменте премиум-гостиниц.

Международная компания Jones Lang LaSalle Hotels занимается предоставлением консалтинговых и инвестиционных услуг в области гостиничного бизнеса, в том числе она осуществляет сделки купли-продажи гостиниц, финансирование различных сделок и проектов, оценку, управление активами, стратегическое планирование, выбор гостиничного оператора и исследования рынка. В 2003 г. она реализовала гостиничных объектов с общим номерным фондом 13 тыс. 263 номеров, общей стоимостью 2,6 млрд долл. в 60-ти городах мира. Кроме того, она предоставила консалтинговые услуги по проектам с общим номерным фондом 119 тыс. 814 номеров, общей стоимостью 18,8 млрд долл. в 281 городе мира.

Решение о выходе на московский гостиничный рынок было принято осенью. Правда, Jones Lang LaSalle работает со столичными гостиницами еще с середины 90-х годов – компания осуществляла оценку строительства второй очереди гостиницы "Международная", стоимости гостиницы "Украина" и разработку гостиничных концепций в проектах смешанного типа. "До недавнего времени не было причин выходить на московский рынок, поскольку его развитие шло недостаточно динамично, – сказала RBC daily старший вице-президент компании Марина Усенко. – А в последние два года, когда стали возникать крупные проекты, в которых мы принимали участие, стали очевидны перспективы". Речь идет прежде всего о проектах реконструкции гостиниц "Москва" и "Интурист". Также Jones Lang LaSalle Hotels участвует в проекте строительства бутик-отеля в Санкт-Петербурге и проявляет интерес к другим российским регионам. "Интерес представляют Санкт-Петербург, Калининград, Сочи, Киев", – прокомментировала г-жа Усенко.

Сейчас компания собирается предложить свои услуги компании-девелоперу, победившей в конкурсе по гостинице "Россия" – "СТ Девелопмент". В целом же выход на рынок гостиничного отделения компании Марина Усенко оценивает как возможность закрепиться на нем и занять лидирующее положение. "Очень сложно определить долю рынка, которую мы сможем занять, поскольку сам рынок не до конца сформирован, – прокомментировала она RBC daily. – Но нам по ходу придется его образовывать".

Участники рынка оценивают появление Jones Lang LaSalle Hotels в Москве в целом положительно. "Скорее всего, речь идет о том, что компания будет брокерской фирмой на рынке гостиничных помещений, – сказал RBC daily руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. – Этот рынок в Москве почти не развит, и целенаправленно им никто не занимается, за исключением операторов гостиничного бизнеса, таких как Radisson, Mariott. Выход на московский гостиничный рынок оператора с рынка недвижимости должен его оживить". По словам г-на Репченко, гостиничный сектор, возможно, "дозрел" до этого, и в таких условиях можно говорить о возникновении спроса на гостиницы среди инвесторов.

Об этом же говорят и другие эксперты. "Москве действительно недостает гостиниц, и риэлторы вынуждены их строить – их к этому толкают, – прокомментировал RBC daily руководитель департамента инвестиционного анализа компании "Система-Галс" Александр Гаврилин. – Но сам этот бизнес не такой прозрачный, как, скажем, бизнес офисной недвижимости. Например, пока не так много иностранных операторов, с которыми можно эффективно работать. Поэтому иметь независимого консультанта было бы хорошо. Будет проще, если он возьмет на себя все вопросы по развитию проекта: оценку участка, категории будущего отеля, возможные показатели его доходности. Сейчас для этого самое подходящее время". Дело в том, что Москва, помимо тех проектов, которые расположены в черте города, ведет и другие, за ее пределами – на Черноморском побережье России и Украины, по Золотому кольцу. Поэтому не исключено, что услуги Jones Lang LaSalle Hotels будут востребованы и там. Кроме того, по мнению Александра Гаврилина, недавние коллизии вокруг гостиницы "Москва" привели к тому, что операторы не хотят заранее заявлять о своих интересах.

Насколько верны прогнозы относительно Jones Lang LaSalle Hotels, станет ясно в ближайшее время. По мнению Олега Репченко, если компании удастся заключить контракт на один из громких столичных проектов, можно будет говорить о ее положении на гостиничном рынке. Также нельзя исключать и дальнейшей структуризации данного рынка. "Москва значительно отстает от европейских стран по числу гостиниц уровня 4-5 "звезд", и появление такого игрока может стимулировать конкуренцию между компаниями, работающими в этом сегменте, – считает заместитель отдела корпоративного консалтинга ИФК "Метрополь" Наталья Мильчакова. – Подобная ситуация будет способствовать снижению цен на размещение в гостиницах. Тем не менее прогнозировать сейчас долю компании трудно, хотя очевидно, что определенную нишу в премиум-сегменте компания займет. Также нельзя исключать, что во время реконструкции крупных гостиничных объектов на московском гостиничном рынке произойдет изменение структуры, появятся новые игроки".

В Москве стало тесно

Как и в предыдущие годы, сегмент торговых площадей остается на рынке коммерческой недвижимости наиболее активным. В уходящем году особенно ярко обозначились две тенденции: освоение операторами спальных районов столицы и Ближнего Подмосковья, а также увеличивающийся интерес западных торговых компаний к московскому рынку.

Рынок торговых помещений в 2004 году развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует увеличение количества торговых центров. В то же время наблюдалось некоторое снижение темпов прироста площадей, что, по мнению аналитика по торговой недвижимости компании Cоlliers International Ольги Ясько, определялось не столько перенасыщением рынка торговых центров, сколько отсутствием подходящих участков для строительства. Зачастую земля находится просто "не в тех руках", т. е. владельцы просто не знают, что с ней делать, не могут мобилизовать необходимые для развития участка ресурсы.

Ритейл сегодня

Говоря о причинах развития рынка торговых центров, специалисты выделяют несколько основных факторов. Со стороны потребителей — это рост платежеспособности в верхнем и среднем ценовом сегментах, а также формирование новой культуры потребления, которая является залогом успешности торгового центра. Со стороны арендаторов — рост спроса операторов на площади в качественных торговых комплексах, увеличение числа отечественных ритейлеров и экспансия на российский рынок международных торговых компаний. Доходность инвестиций в торговые центры сохраняется на сравнительно высоком уровне. В связи с этим вложения в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются привлекательными для инвесторов, использующих этот рынок как средство диверсификации своих вложений.

По данным аналитиков компании Knight Frank, к концу 2004 года в Москве насчитывалось около 2,5 млн кв. м современных торговых помещений. Уровень вакантных площадей в 2004 году составил 5–7%, что связано с развитием розничных сетей и появлением новых торговых комплексов. Для торговых коридоров этот показатель был несколько ниже — всего 3%.

Основными источниками спроса на сегодняшний день являются сетевые магазины и магазины одежды: на них приходится около 50% площадей в торговых центрах. Спрос на них продолжает расти, но при этом требования арендаторов к качеству предложений повышаются.

Увеличивается интерес ритейлеров к спальным районам Москвы, испытывающим нехватку качественных торговых помещений. Наиболее обеспеченными торговыми площадями, как и прежде, остаются Центральный, Западный и Северный округа столицы. Соответственно, наиболее острый дефицит торговых помещений наблюдается на востоке и юге Москвы. По мере насыщения города торговыми площадями растет количество торговых центров и за пределами МКАД. "Открытие торгового комплекса "МЕГА-2", — считает руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова, — и успешное функционирование "МЕГИ-1" показали, что МКАД, в особенности в местах пересечения с основными транспортными артериями, постепенно превращается в торговую зону столицы".

Иностранцы на московском рынке

Присутствующие на московском рынке западные ритейлеры активно расширяют свои торговые сети — это стало одной из основных тенденций прошлого года. Среди владельцев подмосковных торговых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом (сейчас их около 60%). Специалисты считают, что экспансия иностранных ритейлеров на московский рынок будет только увеличиваться.

Западные инвесторы (IKEA, Auchan, Metro, OBI, Ramstor) являются крупными торговыми компаниями, и недвижимость является одним из ключевых моментов в их бизнесе. По мнению специалистов компании Blackwood, отсутствие на рынке подходящих помещений вынуждает их целенаправленно строить для себя здания размера и типа, которые подходят именно им. Вложения западных компаний в торговую недвижимость исчисляются в миллиардах долларов (по последним данным, их объем превысил $1,5 млрд).

"Средняя доходность торговых компаний колеблется от 12 до 16%, — комментирует руководитель отдела торговой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Торговые центры, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль от 20 до 22%. Те же площади, которые расположены на окраине города, приносят своим владельцам от 6 до 8%. Для сравнения: в Европе новые проекты дают максимум 5–7%. Поэтому для многих западных компаний Россия очень привлекательна, тем более что финансовые возможности западных компаний намного шире российских, и придет время, когда количество иностранных фирм увеличится как в Москве, так и по всей России".

В августе прошлого года в Мытищах на пересечении Осташковского шоссе и МКАД, рядом с гипермаркетом "Ашан", открылся первый магазин Leroy Merlin, входящий в одну из крупнейших мировых сетей по продаже стройматериалов и товаров для дома и дачи. Продолжается развитие сегмента гастрономических бутиков. В октябре 2004 года в столице на ул. 1-й Тверской-Ямской, 7, начал работу первый в России гастрономический бутик французской сети Fauchon. Вслед за ним о планах открытия гастрономических бутиков заявила российская компания "Новая волна". Второй по величине германский ритейлер Rewe выходит на российский рынок с форматом продуктовых супермаркетов Billa. Совместно со своим российским партнером, холдингом "Марта", Rewe рассчитывает открыть 40 магазинов, причем 20 магазинов "Марты" ранее работали под другой известной маркой — Spar.

В будущем ожидается выход на российский рынок таких крупных ритейлеров, как американская корпорация Wall-Mart (владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли) и британская сеть Kingfisher, которая намерена инвестировать более $600 млн в развитие 60 гипермаркетов на территории России (из них не менее пяти появится в столице). Первый гипермаркет планируется открыть в 2006 году.

Лидерство Тверской

Несмотря на то что качественных торговых площадей в столице катастрофически не хватает, арендные ставки на них в этом году несколько снизились. Исключение составляют лишь основные торговые коридоры Москвы, где стоимость аренды продолжает плавно расти. Самые высокие ставки отмечены на улицах Тверской, Арбат и Новый Арбат: в течение года они выросли на 4–5%. Для помещений площадью 100–150 кв. м цена аренды составила $3–3,5 тыс. за 1 кв. м в год.

Зато на окраинах столицы и в "неудачных" торговых центрах арендные ставки снизились на 2–3% — до $750–800 за 1 кв. м в год. Аналитики связывают это с появлением на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, которые активно инвестируют средства под строительство площадей "под себя".

Самыми востребованными сейчас являются торговые помещения площадью до 200 кв. м (около 80% общего числа запросов). Из них 60% приходится на метраж 60–80 кв. м. В 2004 году, по данным специалистов компании Blackwood, в собственность торговые площади продавались в среднем по цене $3 тыс. за 1 кв. м. Однако пока помещения в новых торговых центрах покупаются неактивно. Наибольший процент реализуемых торговых площадей приходится на район, расположенный вблизи третьего транспортного кольца.

"МОСКВА": СНОСИТЬ НЕ СТРОИТЬ

В минувшую пятницу комитет по культуре Госдумы отклонил предложение фракции "Родина" поддержать инициативу столичного мэра Юрия Лужкова оставить на месте снесенной гостиницы "Москва" внезапно образовавшуюся площадь. Депутаты из других комиссий уверены, что этот вопрос все равно необходимо вынести на думское обсуждение. Впрочем, мнение депутатов Госдумы в любом случае не будет иметь какой-либо юридической силы - решение о том, что строить или не строить у стен Кремля, в данном случае исключительно городская прерогатива. Зато новый всплеск интереса к теме вполне может помочь Лужкову наконец определиться в своих сомнениях, которые явно затянулись.

Напомним, что сомнения о судьбе застройки на месте "Москвы" посетили Юрия Лужкова в октябре, когда решение о строительстве здесь почти точной копии старой "Москвы" уже прошло все инстанции. Уже был заключен договор с инвестором, в соответствии с которым он к тому времени успел освоить $50 млн из расчетных $600 млн, приступив к закладке фундаментов нового здания. Уже было подписано соглашение со знаменитой гостиничной сетью Four Seasons Hotels and Resorts, которая дала согласие стать оператором нового люксового отеля. Уже проходил экспертизу проект нового здания. И вдруг мэр Москвы неожиданно увидел на месте снесенной гостиницы "такие виды, от которых дух захватывает и становится не по себе". К тому же Лужков, по его словам, прислушался и к развернувшейся в Москве (в том числе и на страницах "Известий) широкой общественной дискуссии на эту тему. "Когда я принимал решение о сносе, то обещал возвести гостиницу "Москва" на том же месте, в том же облике, - сказал тогда Юрий Лужков. - Я все свои обещания стараюсь выполнять. Но если будут иметь место серьезные аргументы московского городского сообщества, экспертов, архитекторов и проектировщиков и, что немаловажно, инвесторы, вложившие деньги в снос и реконструкцию гостиницы, тоже согласятся, в этом случае я буду думать".

Мэр думает уже два месяца. За это время в пользу "площади" высказались многие, в том числе и депутаты Мосгордумы, приняв обращение к мэру. Нашлись и противники идеи "пустого места" - в частности, директор Института искусствознания Алексей Комеч (который, кстати, выступил экспертом на пятничном заседании думского комитета по культуре) уверен, что "пустое пространство от Манежа до "Метрополя" приведет к грубому искажению архитектурного облика центра города".

- С начала ХIХ века, - сказал он в интервью "Известиям", - его образовывали четыре площади: Красная, Манежная, Театральная и Воскресенская (Революции), две последние, если оставить здесь "пустое место", просто исчезнут, а Красная превратится во второсортный придаток. Здесь надо восстановить квартал Охотного Ряда, каким он был в ХIХ веке, в три-пять этажей с реставрацией здания, которое обрамляло Театральную площадь. Иначе сюда обязательно "прольется" сквер с Манежной площади - с этими фонарями, куполами над подземным торговым центром и церетелиевскими зверюшками. Как представишь такую красоту, так вздрогнешь. И решать это должен не мэр, а архитектурное сообщество.

Но пока вокруг этого места кипят архитектурно-эстетические споры, инвесторы (ОАО "ДекМос", 51% акций которого принадлежит ООО "Декорум", дочернему предприятию американской компании Decorum Corp., а 49% - столичному правительству), продолжают работать на площадке по плану, утвержденному мэрией ранее.

- Мы никаких предложений, как устных, так и письменных, от мэрии не получали, и просто не имеем права останавливать стройку, - озвучил "Известиям" позицию руководства ОАО "ДекМос" его пресс-секретарь Андрей Березкин. - Сейчас мы работаем над нулевым циклом, готовя фундамент под здание щусевской "Москвы". Начнутся переговоры, тогда будет какой-то конкретный разговор. Не мы же должны его инициировать.

- Действительно, окончательного решения, чему быть на этом месте: гостинице, площади или скверу, еще не принято, - сказал "Известиям" глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - А инвестор ведет работы на подземном пространстве, которое в любом случае будет использоваться - под зданием или под площадью.

В свою очередь глава комиссии по монументальному искусству Мосгордумы Евгений Бунимович уверен, что принципиальное решение о судьбе этого места необходимо принимать быстрее:

- Иначе с инвесторами будет еще труднее договориться - они же продолжают вкладывать деньги в эту стройку. И чем дальше решение затягивается, тем больше у них иллюзий, да и компенсацию придется больше платить. А дальше - надо проводить конкурс, может быть, и международный, на застройку этого участка. Я с самого начала был противником сноса "Москвы". Но раз уже ее снесли, то еще бессмысленнее возводить муляж этого спорного здания. Общественное мнение склоняется к тому, чтобы оставить здесь площадь. Есть и другие точки зрения. Я знаю мнение Алексея Комеча и с большим уважением к нему отношусь. Но восстановить здесь малоэтажную застройку XIX века - это ведь тоже будет муляж. Могут быть и новые современные решения. Для меня ясно, что Театральная площадь должна быть замкнута, так, как задумал ее Осип Бове. Можно, к примеру, поставить колоннаду центрально-симметрично к Малому театру. Но я дилетант. Пусть это решат специалисты-архитекторы. Например, на международном конкурсе, уж больно место серьезное. Вот только Госдума к решению этого вопроса никакого отношения не имеет - это чисто городской вопрос, и мы его решим. А они пусть лучше монетизацией льгот занимаются.

Почем офисы в Москве

Арендаторам, которые в настоящее время снимают помещения в московских гостиницах, придется искать новые офисы. Выбор у них невелик: либо арендовать площади у города с учетом того, что столичные власти с 1 января этого года подняли расценки на 50%, либо снимать помещения по рыночным расценкам. На сегодня средние арендные ставки офисов класса B и C составляют соответственно 430 и 300 долларов за кв. м в год. Аналитики рынка коммерческой недвижимости не исключают, что ожидаемое увеличение спроса может привести к росту арендных ставок на 5-10%.

Изгнанных из гостиниц арендаторов ждут на рынке С начала этого года Москва перешла на новую методику расчета арендной платы за нежилые помещения. Во-первых, столичные власти отменили использование коэффициентов по видам деятельности арендаторов. Во-вторых, величина ставки арендной платы теперь определяется на основе заключения независимого оценщика. В-третьих, список льготников заметно сократился. В результате реформирования системы ставки аренды нежилой недвижимости, принадлежащей городу, выросли на 50%. Эти меры, по замыслу правительства, позволят через 4-5 лет "встать на рыночные рельсы". По словам руководителя департамента имущества Москвы Владимира Силкина, на аукционах при стартовой цене 74 доллара за кв. м помещения уходили по 225 долларов за кв. м, а помещения в центральных районах города - по ставке 1500-1800 долларов за кв. м в год. По мнению Силкина, это указывает на дефицит площадей класса С.

Заметим, что большинство офисов в гостиницах уровня "две звезды" как раз относятся к офисам класса С.

С 1 февраля, когда хотельеры будут вынуждены изгнать арендаторов, востребованность офисов такого класса возрастет. Это значит, как полагают риелторы, что рыночные ставки на офисы класса C могут вырасти до 320-360 долларов за кв. м в год.

Решение мэра Москвы Юрия Лужкова о запрете на сдачу гостиничных номеров под офисные цели несколько изменит расстановку сил и на рынке площадей класса B.

По данным компании Paul's Yard, в прошлом году величина арендной ставки на офисы класса В в Москве по сравнению с 2003 годом снизилась примерно на 4% и составила 430 долл. в год за кв. м (включая операционные расходы и не включая НДС).

Падение ставок на офисы класса В, по всей видимости, объясняется растущими требованиями к офисным зданиям и, соответственно, снижением популярности низкокачественных офисов. Однако выход на рынок изгнанных из гостиниц арендаторов, которые отдают предпочтение не столько качеству, сколько стоимости аренды, сделает офисы класса B более востребованными. Не исключено, что ставки не только вернутся к уровню 2003 года, но будут даже несколько выше.

Офисы для состоятельных

Участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А постоянно растут. Ориентиром для потенциальных арендаторов служат такие проекты, как "Дукат Плейс III", "Башня на Набережной" и бизнес-парк "Крылатские холмы". По данным отчета компании Paul's Yard, новые здания должны соответствовать определению smart buildings ("умные" здания), что, безусловно, сказывается на стоимости проекта.

По данным на 2004 год, средняя ставка аренды офиса класса А составляет 750 долларов за кв. м. Это ниже, чем в предыдущие годы на 10-12%, что радует "квартиросъемщиков", но свидетельствует о снижении доходности коммерческой недвижимости.

Тем не менее, как считают аналитики, "умные" здания привлекают институциональных инвесторов.

Что было и что будет

Благодаря росту спроса, цены продажи в прошлом году выросли на 13-15%. Так, офисы класса А продавались по 3-5 тыс. долларов за кв. м, офисы класса В покупали за 2-2,8 тыс. долларов за кв. м.

По оценке компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов. По данным компании, в наступившем году доходность офисных зданий составит около 13% в год.

Аналитики компании Paul's Yard прогнозируют, что рынок офисных площадей будет насыщен не ранее 2007 года. В этом году планируется выход на рынок 700 тыс. кв. м. Однако превышение спроса над предложением, по мнению большинства экспертов, не приведет к значительным ценовым колебаниям. Они считают, что основной тенденцией в наступившем году на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации арендных ставок и рост цен продажи.

Специальность: управляющий.

Учитывая возросшую потребность рынка в профессиональных управляющих недвижимостью, школа менеджеров "Арсенал" с мая 2004 года ввела в свою программу бизнес-курс "Управление недвижимостью".

Подготовлено уже три выпуска специалистов.

При чтении курса руководство школы делает ставку на специалистов, имеющих современный опыт практической работы. Так, теорию и прак-тику организации технической эксплуатации зданий в объеме бизнес-курса читает Жолин Андрей - технический директор управляющей компании "Габа-Эстейт" .

Торговый центр вместо рынка

В 2008 г. на месте Митинского радиорынка будет построен современный торговый комплекс. Инвестором проекта станет компания "Русское золото", которая может потратить на проект около $50 млн. Эксперты отмечают, что торговля бытовой электроникой постепенно приобретает все более цивилизованный вид.

Вчера стало известно, что мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о строительстве на месте Митинского радиорынка современного торгового комплекса площадью 62 100 кв. м. Инвестором проекта является ЗАО "Русское золото", входящее в одноименный холдинг. "Строительство торгового комплекса началось еще в 2002 г., постановление определяет лишь точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию", — рассказал заместитель генерального директора ГК "Русское золото" Сергей Архипов.

Сейчас построено уже 26 500 кв. м, их планируется сдать в эксплуатацию в сентябре этого года. Целиком новый комплекс планируется открыть во II квартале 2008 г. "Все это время торговые павильоны и киоски, всего более 600 торговых мест, будут продолжать работу", — уточнил Архипов.

Объем инвестиций представитель "Русского золота" раскрыть отказался, уточнив лишь, что будут использоваться как свои, так и заемные средства. Старший консультант компании Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko Марина Минасова предположила, что компания может потратить на строительство комплекса $800 за 1 кв. м, или около $50 млн. С этой оценкой согласен и директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Эксперты считают, что за такими торговыми комплексами будущее. "Рынки [по торговле электроникой] были, есть и будут, но постепенно они станут принимать более цивилизованный вид. Сейчас крупные компании по производству аудио-, видеотехники до 20% своего товарооборота в России делают именно на рынках", — уточняет эксперт.

Александр Пляцевой, президент Российской ассоциации торговых компаний и товаропроизводителей электробытовой и компьютерной техники (РАТЭК) полагает, что эти 20% актуальны именно для оптовых компаний, которые продают технику через специализированные торговые площадки. "В последние годы эта цифра останется неизменной, в будущем, возможно, даже вырастет, если новый формат рынков будет востребован покупателями", — говорит Пляцевой.

По мнению Ильи Шершнева, с одной стороны, компания "Русское золото" просто исполняет волю правительства Москвы по преобразованию рынков. Но, с другой стороны, у нее появляется уникальная возможность создать торговый комплекс с узконаправленным ассортиментом, а не аналог "Горбушкиного двора". Марина Минасова говорит, что в любом случае новый торговый комплекс будет лучше "Горбушки", поскольку не только сохранит свой профиль, но и предложит покупателям новый формат торговли.

Председатель наблюдательного совета группы компаний "Горбушка" Грант Григорян в этом сомневается. "Строящийся торговый комплекс вряд ли станет чем-то новым для розничной торговли электроникой. Не думаю, что мы почувствуем усиление конкуренции. Рынок электроники уже сложился. У владельцев Митинского радиорынка существенно возрастут затраты, и дальнейший успех проекта будет зависеть от цен на аренду и уровня затрат", — заключает Григорян.

До 2006 года в Москве будет построено около 40 гостиниц

Согласно планам столичных властей до 2006 года в Москве будет построено около 40 новых отелей на 110-130 тыс. мест. Еще 70 тыс. мест должно появиться к 2010 году. Как пишет издание "Газета", стоимость программы гостиничного строительства оценивается в $3 млрд.

В частности, в текущем году запланировано открытие гостиницы "Дружба" на 360 номеров. Она будет расположена на территории Государственного подшипникового завода на Тихорецкой улице.

К концу 2005 году будет закончено строительство 11-этажной гостиницы на месте снесенного "Интуриста". В новом здании будет 332 номера, несколько ресторанов, панорамный бар, бассейн, фитнес-клуб и бизнес-зона. На одном из подземных этажей разместится автостоянка, рассчитанная более чем на 350 машин. Первых клиентов новая гостиница сможет принять в начале 2006 года.

Кроме того, в 2005 году будет открыта гостиница "Мосрыбхоз" вместимостью на 21 номеров, "Холидей Инн" (25 номеров) на Лесной улице, пятизвездочная Swisshotel (235 номеров) на Космодамианской набережной, а также отель в Вознесенском переулке.

Южнокорейская компания L&L продолжит строительство гостинично-делового центра на пересечении Нового Арбата и Новинского бульвара. Первую очередь комплекса введут в 2006 году.

Возведением отеля на 2-й Брестской улице займется компания ООО "Автостоянка Тверская Застава". В ближайшие годы появится гостиница и в Старом Толмачевском переулке. Их ввод запланирован на 2007 год.

Московские железные дороги хотят поднять в воздух

Как стало известно RBC daily, глава "СТ Девелопмент" Шалва Чигиринский, не так давно выигравший подряд на реконструкцию гостиницы "Россия", сделал новое интересное предложение правительству Москвы. На этот раз оно касается железных дорог, расположенных на территории российской столицы, которые этот известный московский строитель предлагает сделать двухуровневыми, а освободившуюся территорию, то есть полосу отчуждения, приспособить под автомобильные дороги. Причем сделать это предполагается за счет инвесторов, которые должны будут вдоль полосы отчуждения размещать торговые комплексы и прочий прибыльный бизнес. Это уже вторая попытка расширить территорию Москвы за счет земель естественных монополий: накануне московские власти сообщили о разработке проекта по закапыванию в землю линий электропередач.

Необходимо заметить, что подобные экстравагантные проекты стали появляться в последнее время, когда в Москве якобы образовался дефицит земельных участков под застройку. Этот тезис, кстати, подвергается сомнению некоторыми экспертами. Тем не менее официально признанная позиция заключается в том, что все свободные площади под массовую застройку в российской столице уже исчерпаны. Сейчас осталась возможность вести лишь точечную застройку, то есть строить элитное жилье и жилье бизнес-класса, а также осваивать территории, занятые заводами и фабриками. Напомним, что последние в рамках общей концепции расчистки территории для строительства должны быть выведены подальше от центра столицы. Причем оплачивать столь недешевое мероприятие, по замыслу мэрии, будут сами инвесторы, желающие построить вместо предприятий жилой дом или бизнес-центр. Пока желающих, правда, не очень много. Видимо, именно поэтому идет поиск иных вариантов. Например, на днях московское правительство заявило о своем желании закопать под землю линии электропередач, а на освободившемся пространстве построить что-нибудь более полезное: жилые дома, например. Таким образом, чиновники рассчитывают получить дополнительно 5 тыс. га, что составляет 4,6% территории города. Краеугольным камнем данной программы является тот факт, что владеющее линиями электропередач "Мосэнерго" уже успело, как писала на днях RBC daily, заявить, что данный проект является слишком дорогим для реализации, а потому вряд ли будет эффективным.

По данным RBC daily, ЛЭПами планы строительной зачистки столицы не исчерпываются. Чем меньше в Москве остается свободной земли, тем способы ее добычи становятся причудливей. Как сообщил RBC daily источник в стройкомплексе Москвы, глава "СТ Девелопмент" Шалва Чигиринский прислал в мэрию свой проект обустройства города, касающийся на этот раз железных дорог. Напомним, что г-н Чигиринский в последнее время занимался сносом гостиниц, сначала "Москвы", а теперь и "России". "В представленном документе содержится предложение сделать из обычных железных дорог двухуровневые, то есть поднять наверх одну из веток, – сообщил RBC daily источник в мэрии Москвы. – Освободившееся же пространство отдать под автодороги и таким образом решить проблему транспортной перегруженности Москвы. Сделать это предполагается за счет инвесторов, которые могли бы разместить торговые центры на полосе отчуждения. Я, правда, не очень понимаю, куда мне эти предложения отправить". Собеседник RBC daily подчеркнул, что о жилищном строительстве на месте поднятых наверх железнодорожных веток речь не идет. Приблизительную стоимость проекта он также затруднился назвать, но отметил, что такая технология используется во всем мире и уже в скором времени будет применяться в России. "Уже очень скоро будет принято решение о том, чтобы сделать двухуровневой железную дорогу Москва-Санкт-Петербург", – сказал он. Также источник не смог оценить возможную прибыльность проекта и уровень интереса инвесторов к нему, сообщив, что предложения г-на Чигиринского необходимо сначала внимательно изучить. Собеседник RBC daily, впрочем, заметил, что г-н Чигиринский не просит бюджетных средств для реализации проекта.

В стройкомплексе Москвы RBC daily сообщили, что такой проект действительно рассматривается, однако речь о его реализации в обозримом будущем не идет. "Эти предложения необходимо тщательно проработать, – сообщили в стройкомплексе. – Однако в нем есть рациональное зерно, поскольку Москва задыхается от автомобильных пробок, а объемы дорожного строительства очень сильно отстают от темпов автомобилизации. Железнодорожные же пути имеют лучевое расположение, что удобно для строительства автодорог. А вокзальные площади могут быть использованы под строительство транспортных развязок. Реализация этого проекта, очевидно, может натолкнуться на проблему многочисленных согласований с собственниками путей, а также на вопрос финансирования. Очевидно, что этот проект требует больших затрат".

Специалисты по дорожному строительству, впрочем, восприняли это предложение без большого оптимизма. "Этот проект сможет разгрузить Москву, но лишь на время, – сказал RBC daily главный менеджер дирекции платных дорог "Мосавтодор и Партнеры" Виктор Павлиенко. – Через 4-5 лет все вернется обратно, поскольку уровень автомобилизации будет расти. Сегодня ежегодный прирост парка автомобилей в Москве составляет 5%, и этим дело не ограничится. Для борьбы с пробками нужны более радикальные меры, например, введение платы за въезд в центр". В ОАО "РЖД", являющемся собственником полос отчуждения, предложения Шалвы Чигиринского комментировать отказались, лишь поинтересовавшись: "А кто такой г-н Чигиринский?". Таким образом можно сделать вывод, что проект переустройства железных дорог разрабатывался в тайне от их владельца. В компании "СТ Девелопмент" RBC daily также не смогли ничего сказать по поводу проекта, сославшись на отсутствие на работе г-на Чигиринского, сообщив лишь, что возглавляемая им компания занимается "зарабатыванием денег".

Строителей прижали в Москве

Участники рынка недвижимости отмечают, что в последние несколько месяцев инвесторы утратили интерес к девелоперским проектам в Москве и переключились на регионы. Некоторые из них, по данным RBC daily, переводят свои капиталы на Украину, рассматривая ее как перспективный развивающийся рынок. Падение интереса связано со значительным снижением доходности инвестиций в строительство в столичном регионе. Участники рынка связывают этот процесс с "затовариванием" рынка и усложнением бюрократических процедур.

По данным компании Vesco Consulting, в ноябре-декабре минувшего года инвесторы выражали недовольство низкой рентабельностью девелоперских проектов. "Изначально практически все инвесторы настраивались на доходность в 50-60%, что в принципе было бы нормально год-два назад, однако максимум, на что они могли рассчитывать, – это 20-25% при вложении в жилье и коммерческую недвижимость и 30% при строительстве коттеджного поселка, – считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. – Характерный случай – клиент планирует строительство жилого многоэтажного панельного дома. Предполагаемая сумма вложений составляет порядка 9 млн долл. По его первоначальным оценкам, подобные вложения должны принести, по меньшей мере, 15-16 млн долл., мы же могли гарантировать ему не больше 11 млн долл. То есть рентабельность не превысила 22%". Тенденцию к снижению рентабельности столичных девелоперских проектов отмечают все опрошенные RBC daily участники рынка. "Действительно, сейчас стало сложно получить ту прибыль, которую инвестор без труда получал еще год назад, – сказал RBC daily управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Сейчас рентабельность строительства в Москве стала сравнима с рентабельностью металлургической или нефтяной промышленности. Для того чтобы получить рентабельность проекта на уровне 2003 г., необходим высокий профессиональный уровень девелопмента, это вызывает падение интереса со стороны инвесторов".

По мнению Алексея Аверьянова, падение доходности девелоперской деятельности в Москве связано с усложнением правил игры на этом рынке. "Следует признать, что успешная девелоперская деятельности в Москве сейчас возможна только при наличии тесных связей с московским правительством, – считает он. Скажем, в коммерческой недвижимости яркий пример – Шалва Чигиринский и его "СТ Девелопмент", в городской – ДСК-1 или "Интеко". Если же похвастаться эксклюзивными отношениями с московскими властями вы не можете, то остается лишь собирать крохи и довольствоваться низкорентабельными проектами". Другие участники рынка также согласны с тем, что в последнее время с московским правительством работать становится сложнее. Впрочем, по мнению Константина Ковалева, усложнение правил игры и падение рентабельности является естественным процессом, свойственным любому развивающемуся рынку. В Комплексе архитектуры и строительства мэрии Москвы RBC daily заявили, что жалобы девелоперов справедливы лишь отчасти. "В Москве, например, трудно договориться о подключении сетей, за которые отвечает "Мосэнерго", – сообщили RBC daily. – Но есть также требования, соблюдение которых мы считаем очень важным. В частности, это требования к качеству строительства, состоянию строительной площадки. Действительно, мелким непрофессиональным инвесторам трудно соответствовать высоким требованиям, и это их отпугивает".

Все эти факторы, по мнению участников рынка, уже привели к тому, что ряд инвесторов утратили интерес к строительству в российской столице и занялись освоением региональных и зарубежных рынков. В одной из московских строительных компаний RBC daily заявили, что они уже вывели все капиталы на Украину и планируют работать там, поскольку этот рынок представляется более перспективным, чем московский. Правда, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев сообщил RBC daily, что, по имеющимся у него данным, вложения в украинскую недвижимость являются скорее экзотикой и массовой популярностью у российских девелоперов не пользуются. Инвесторы скорее заинтересованы во вложениях в таких регионах, как Калининград, Сочи, Казань, Волгоград. "В регионах есть возможность недорого приобрести участок и строить, в Москве это проблематично", – сказал он. Директор по маркетингу "Московской строительной компании" Максим Калмыков считает, что сегодня "в Москве строят только очень отважные люди", поскольку на сложность всех бюрократических процедур накладывается неопределенность дальнейшего развития рынка недвижимости. Это и заставляет инвесторов уходить в регионы.

"В сложившейся ситуации, когда Москва с точки зрения инвестиций в недвижимость может удовлетворить лишь узкий круг избранных, основной массе инвесторов не останется ничего другого, как обратить свой взор на регионы, – считает Алексей Аверьянов. – Дефицит качественного предложения и высокий спрос на качественную недвижимость в регионах в ближайшие 2-3 года приведут к тому, что взоры многих московских инвесторов повернутся именно в сторону регионов, где 30-40% рентабельности будут иметь самые неудачные проекты. Например, стоимость 20-ти соток в Подмосковье составит 90 тыс. долл., в регионе – 2 тыс. долл. Общая стоимость строительства дома с участком в Подмосковье обойдется инвестору в 132 тыс. долл., при этом рыночная цена подобного предложения составляет порядка 170 тыс. Рентабельность проекта – 18,8%. В регионе общая стоимость дома с участком обойдется инвестору в 44 тыс. долл. при рыночной стоимости минимум в 100 тыс. долл. Рентабельность проекта – минимум 56%". Падение интереса инвесторов к московскому региону и их уход в провинцию, безусловно, увеличивает степень монополизации столичного строительного рынка, а значит, создает предпосылки для контроля над уровнем цен.