Специальная рассылка портала
RussianRealty / Русская Недвижимость

Недвижимость - важные новости. Выпуск 120. 

Жилье в Москве потеряло инвестиционную привлекательность.

Средний уровень цен на московские квартиры в мае снизился на 1,4% и составил $4138 за кв. метр против $4195 в апреле, отмечают специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

"При этом по отдельным районам, округам и типам жилья снижение ценовых показателей составило 2%-3%, в то время как по другим сегментам стоимость квартир оставалась практически неизменной", - говорится в исследовании по итогам мая, распространенном в среду.

Аналитики отмечают, что в мае снижение цен коснулось и дорогого жилья.

"Если ранее снижение цен происходило, в основном, в сегменте недорогого и низкокачественного жилья, то теперь коррекция стала затрагивать и дорогой сегмент, - сообщается в исследовании. - В мае снижение ценовых показателей наблюдалось и в ряде престижных дорогих районов, и в сегменте современных монолитно-кирпичных домов".

По мнению специалистов IRN.RU, с одной стороны, это можно рассматривать как постепенный охват стагнацией всех сегментов рынка недвижимости. С другой стороны, указывают они, именно в сегменте дорогого жилья характерно изначальное завышение цен, что и приводит сейчас к необходимости коррекции стоимости на ряд дорогих квартир и районов.

Эксперты отмечают, что затянувшаяся стагнация на московском рынке недвижимости отражается на поведении еще одного показателя - индекса доходности жилья.

"В прошлом году, когда рост цен на жилье составлял около 100% годовых, доходность от владения квартирой более чем в 10 раз превышала номинальную доходность по банковским депозитам, - сообщается в исследовании. - За последние месяцы доходность жилья не только упала ниже доходности по депозитам, но и приближается к отрицательной величине. Это означает, что при нынешнем ценовом тренде на рынке коррекция стоимости жилья в среднем не покрывается даже доходом, который приносит сдача квартиры в аренду".

Очевидно, отмечают аналитики, что в таких условиях проблема инвестиционных покупок и спекуляций с квартирами исчезла сама собой". По мнению специалистов аналитического центра, нынешняя ситуация на московском рынке недвижимости сохранится, как минимум, до второй половины лета.

"На основании опыта прошлых лет, рынку необходимо примерно 8-9 месяцев, чтобы прийти в нормальное состояние после периода заметного роста цен, - считают аналитики. - Нынешняя стагнация началась в конце прошлого года, следовательно, постепенную активизацию ситуации на рынке можно ожидать к концу лета - началу осени этого года".

Однако они отмечают, что принимая во внимание чрезмерно резкий ценовой скачок, который имел место в 2006 году, а также достаточно высокий нынешний уровень стоимости жилья в Москве, есть основания полагать, что текущая стагнация имеет шансы затянуться и до конца года.

Гослицензирование строительной деятельности должно быть продлено, считают в Минрегионразвития.

Российский союз строителей выступает за скорейшее введение саморегулирования строительного рынка, заявил президент РСС.

"Мы озабочены тем, что 1 июля 2007 года прекращается государственное лицензирование строительной деятельности, а альтернативный механизм регулирования - закон о саморегулировании - пока не готов, и по этому вопросу нет четких предложений ни у правительства, ни у Госдумы", - заявил Виктор Забелин на пресс-конференции в Москве в среду.

По его словам, данная ситуация может негативно повлиять на функционирование и развитие отечественного строительного рынка. "Для предотвращения угрозы потери контроля над допуском на строительный рынок необходимо принимать решительные действия по принятию закона о саморегулировании", - считает В.Забелин.

Другой участник пресс-конференции - начальник департамента строительства Минрегиронразвития Анвар Шамузафаров сказал, что государственное регулирование обязательно должно быть заменено профессиональным регулированием.

"Но всем специалистам очевидно, что до 1 июля система саморегулирования сформирована не будет, - отметил А.Шамузафаров. - Поэтому государственное лицензирование строительной деятельности должно быть продлено".

Сроки продления государственного лицензирования предлагаются разные, отметил А.Шамузафаров.

"Некоторые специалисты предлагают продлить лицензирование еще на 1,5 года, - сообщил А.Шамузафаров. - Есть вариант продлить на год. Есть предложение Министерства экономического развития, согласно которому, государственное лицензирование должно быть продлено еще на полгода - до 1 января 2008 года".

Группа "Абсолют" построит более 8,5 млн квадратных метров жилья и офисов.

Когда месяц назад акционеры Абсолют-банка объявили о его продаже бельгийской финансовой группе KBC за $1 млрд, они пообещали вложить вырученные средства в недвижимость. В портфеле группы - более 8,5 млн кв. м. жилья и офисной недвижимости. Совокупные инвестиции в эти проекты превысят $10 млрд. В 2008 году пакет акций подразделения группы, специализирующегося на офисной недвижимости, может быть размещен на бирже. "Абсолют" уже обсуждает параметры IPO с ведущими инвестбанками и рассчитывает, что капитализация ее офисных проектов будет не меньше, чем у AFI Development Льва Леваева.

19 апреля акционеры Абсолют-банка объявили о его продаже бельгийской финансовой группе KBC за рекордные $1 млрд. Тогда гендиректор группы "Абсолют" Андрей Косолапов говорил, что компания планирует сосредоточиться на недвижимости. На рынке было известно, что "Абсолют" инвестирует в недвижимость, но публичным был только проект по застройке территории завода "Союз" на Лужнецкой набережной 200 тыс. кв. м. офисов и апартаментов. Также было известно, что группе принадлежит 20 тыс. га земли в Подмосковье.

Группа "Абсолют" основана в 1991 году. В ее структуре две девелоперские компании - "Абсолют Девелопмент" (офисы) и "Национальная девелоперская компания" (жилье). Акционеры группы после продажи банка - Александр Светаков (контрольный пакет), Андрей Косолапов и Андрей Трусков.

Вчера Андрей Косолапов и Александр Светаков рассказали о своих девелоперских проектах. По их словам, группа занимается недвижимостью с конца 90-х, в частности, она была соинвестором строительства жилых комплексов "Маломосковский" и "Крылатские огни" группы ПИК, поселка "Барвиха-2" "Миэль-Недвижимости" (гендиректор "Миэль" Григорий Куликов это подтвердил) и владеет 25% акций проекта по застройке территории Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики "Сакко и Ванцетти" на Кутузовском проспекте, еще 25% - у группы ПИК, 50% - у акционеров Бадаевского пивзавода. Также "Абсолют" построил несколько бизнес-центров, в частности, "Косинская плаза" совместно с компанией Plaza Construction, который две недели назад был продан AFI Development за $243 млн., а также элитных коттеджных поселков на Рублевке и Новой Риге (всего - около 700 домовладений).

Текущий портфель проектов группы - свыше 6 млн кв. м. жилья и 2,5 млн кв. м. офисной недвижимости. Среди них - пять крупных проектов по комплексной застройке жилья эконом-класса в Подмосковье общей площадью 5,4 млн кв. м. (продажная стоимость квартир на этапе строительства - $2000-2500 за кв. м.), более 400 тыс. кв. м. загородной малоэтажной застройки ($3-4 тыс. за кв. м.) и 2,5 млн кв. м. офисов, которые планируется сдавать в аренду. "Абсолют" не отказывается и от проектов в элитном загородном строительстве: группа строит элитный клубный поселок примерно на 50 коттеджей на участке в участке в 50 га на Ильинском шоссе. Продажная стоимость дома - $9-40 млн. По части проектов документация уже оформлена, по остальным ожидается до конца года, говорит Андрей Косолапов. О проектах компании знает Григорий Куликов из "Миэль-Недвижимости".

Совокупные инвестиции во все эти проекты превысят $10 млрд, а до конца этого года только в сегмент офисной недвижимости планируется вложить около $1 млрд. Не исключено, что часть из них будет привлечена от Credit Swiss First Boston, Morgan Stanley и Goldman Sachs или Deutsche Bank, говорит Александр Светаков. С этими же банками компания сейчас обсуждает параметры IPO "Абсолют Девелопмент", которое запланировано на 2008 год. По оценке господина Светакова, чистая стоимость проектов компании сейчас составляет $3,8-4 млрд, а капитализация компании после размещения, по его прогнозу, должна составить "не меньше, чем у AFI Development" ($5,52 млрд на вчерашний вечер). Высокопоставленный источник в Goldman Sachs подтвердил факт ведения переговоров с группой "Абсолют", но говорит, что размещение может состояться в ближайшие два года. "Бывшие владельцы 'Абсолюта' молодые бизнесмены, точно чувствующие рынок. Если им удалось с нуля создать банк, ничто не мешает им повторить тот же опыт на рынке недвижимости", - говорит собеседник.

Примерно в такую же сумму - $3,9 млрд оценивался перед IPO портфель проектов (NAV) AFI Development. В ходе размещения инвесторы оценили ее в два NAV ($7,3 млрд), но с тех пор бумаги упали на 25%. По мнению Михаила Терентьев из "Тройки", "Абсолют" может рассчитывать на коэффициент до 2,5 NAV. "Но число девелоперских компаний, акции которых торгуются, будет увеличиваться, предстоит серьезная конкуренция за деньги инвесторов", - предупреждает эксперт.

Старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский говорит, что портфель "Абсолюта" позволяет группе войти в десятку крупнейших застройщиков России. Примерно столько же (8,8 млн кв. м.) у группы ПИК, а лидер по инвестициям - "Ренова", которая до 2020 года обещает вложить в строительство около $100 млрд. Предправления Оргрэсбанка Игорь Коган считает, что акционеры "Абсолюта" решили сконцентрироваться на недвижимости, так как она доходнее, чем банковский бизнес. А Григорий Куликов считает, что "Абсолют" выбрал правильные сегменты для работы на девелоперском рынке: "Строительство офисов в Москве и многоэтажного недорого жилья в Ближнем Подмосковье остается беспроигрышным вариантом из-за высокого спроса.Рынок элитных поселков также не насыщен". Впрочем, член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев уверен, что с выходом на рынок проекта "Москва-Сити" рынок офисов будет насыщаться. "А цены на многие элитные поселки на западе от Москвы не растут уже два года", - отмечает он.

И еще...

		Специализированные организации будут проводить мониторинг безопасности нежилых высотных зданий столицы. Произошедшие в последние годы обрушения нескольких таких объектов в Москве и по всему миру вызваны в первую очередь отсутствием должного контроля за их состоянием. [30-МАЙ-2007 14:50]    Ежедневные новости

		Основная проблема стройкомплекса России - нехватка квалифицированных рабочих, заявляет президент Российского союза строителей. Примерно на один миллион квалифицированных рабочих, увольняющихся из строительного комплекса, приходится лишь 830 тысяч тех, кто устраивается на работу. [30-МАЙ-2007 14:20]    Ежедневные новости

		Хозяева только 7 домов в дачных кооперативах "Речник" и "Огородник" предоставили столичным властям документы на собственность. Сообщил главный архитектор города Александр Кузьмин. [30-МАЙ-2007 13:40]    Ежедневные новости

		Строители признали удовлетворительным ход реализации нацпроекта "Доступное жилье". 24 мая в Госдуме РФ прошли парламентские слушания "Законодательное обеспечение формирования рынка доступного жилья: проблемы и решения". [30-МАЙ-2007 13:00]    Ежедневные новости

		Потребность Москвы в детсадах к 2011 году составит 310-320 тыс. мест. Рост рождаемости в столице требует новых подходов к планированию строительства. [30-МАЙ-2007 12:20]    Ежедневные новости

		Конкурсное размещение заказов в Москве экономит городу 9% бюджетных средств. Аукционная система приводит также к существенному пополнению бюджета. [30-МАЙ-2007 11:40]    Ежедневные новости

		Обладатели незначительных долей в Южном Бутово не получат квартир - Лужков. Законные владельцы домов и участков в Южном Бутово получат от города в полном объеме новое жилье и компенсацию. [30-МАЙ-2007 11:00]    Ежедневные новости

		В Москве в этом году построят гаражи для 134 тыс. машин. В соответствии с этой программой в 2005 году в столице было построено гаражей на 87 тыс. машиномест, в 2006 году - на 111 тыс. машиномест. [30-МАЙ-2007 10:10]    Ежедневные новости

		В ЦАО Москвы создано более 500 товариществ собственников жилья. Центральный округ имеет огромный потенциал для дальнейшего развития соуправления граждан в жилищной сфере. [30-МАЙ-2007 10:08]    Ежедневные новости

		ФНС переведет контроль за крупнейшими торговыми и строительными компаниями на федеральный уровень. Глава ФНС Михаил Мокрецов подписал соответствующий приказ 16 мая. [30-МАЙ-2007 10:06]    Ежедневные новости

		Появление в коттеджном поселке первых строений резко повышает его привлекательность для покупателей. Многие потенциальные клиенты недоверчивы, и психологически не могут купить то, что нельзя потрогать руками. [30-МАЙ-2007 10:04]    Ежедневные новости

		Власти Петербурга да конца года разработают программу размещения подземных парковок в центре города. Строительство подобных паркингов позволит создать инфраструктуру для дальнейшего ограничения и введения платного въезда в центр города. [30-МАЙ-2007 10:02]    Недвижимость Санкт-Петербурга

		В думском комитете по обороне заверяют, что все ожидающие постоянного жилья военнослужащие получат его не позднее 2010 года. Предстоит также существенно нарастить усилия по реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. [30-МАЙ-2007 10:00]    Ежедневные новости