| ← Июнь 2014 → | ||||||
|
1
|
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
21
|
22
|
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
28
|
|
|
30
|
||||||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://www.rokf.ru
Открыта:
02-08-2003
Статистика
0 за неделю
Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции ЗЕМЛЯ КОНЧАЕТСЯ, ЗАПРОСЫ РАСТУТ
|
ЗЕМЛЯ КОНЧАЕТСЯ, ЗАПРОСЫ РАСТУТ Статья журнала SAM №3, июнь 2014. Земля всегда была самым дорогим активом. Торговые центры приходят и уходят, а участки под ними остаются. В погоне за быстрой прибылью девелоперы об этом часто забывают. Однако несмотря на это рынок с каждым годом взрослеет. Неликвидные участки перестают расхватывать как горячие пирожки, а золотые гектары стоят во много раз больше, чем настоящее золото. Поэтому бизнес все чаще уходит из городов и присматривается к великому российскому бездорожью, где незапаханные поля так и манят прибылью. О том, как развивается сейчас рынок земли и насколько девелоперы стали грамотны в своем выборе, мы поговорили с Эвелиной Ишметовой.
Сейчас в России каждый год все больше растет площадь дорожного покрытия. Вводятся новые федеральные трассы, заявлены к открытию такие проекты, как «Москва-Петербург». Как это влияет на развитие придорожного ритейла? Выходят ли на рынок новые форматы? Развитие очень хорошо видно на примере работы форматов придорожного стрит-ритейла. Еще два года назад у нас никто, кроме «Макдональдса», за пределы МКАДа особенно и не стремился. Были единичные случаи, когда открывалось что-то типа формата drive through. Сейчас у нас на рынке уже минимум три игрока: «Макдональдс», KFC, Burger King. Они между собой постоянно конкурируют и борются за хорошие участки. Некоторое время назад, когда появлялись знаковые свободные места, например на въезде на Ленинградку по вечерней стороне, заключались сделки с участками обычного размера порядка 0,5 – 0,7 га, но по очень высоким ценам. Владельцы смогли заработать неплохие деньги просто потому, что у них на момент начала конкуренции между общепитами оказался участок в хорошей локации со съездами и так далее. Сейчас же общепит уже рассматривает участки до «Бетонки» и даже на ЦКАДе в узловых местах. Хотя два года назад такие места в принципе им были неинтересны.
На что стоит обращать внимание, выходя на трассу с точкой питания? Во-первых, рассматриваются участки от 30 до 50 соток, при этом обязательно наличие электрической мощности. Обычно хватает 150 кВт, но если возможно проведение газа, то потребность в электричестве снижается в два раза. Естественно, необходимы первая линия, хорошая видимость и трафик. Но такие объекты принимают во внимание количество именно проезжающих машин. То есть участок, рядом с которым всегда есть заторы/пробки, а соответственно, вроде и большое количество потенциальных посетителей, им не подходит. Для них достаточно плотный трафик – это от 20 тысяч машин в сутки. Кроме того, предприятиям общепита чаще всего необходима возможность получения техусловий по канализации. Причем «Макдональдсу» нужна только центральная, остальные игроки могут согласиться в зависимости от участка на другие варианты. Это обусловлено отсутствием хорошего предложения.
Касательно придорожного фастфуда, все чаще АЗС соединяют с известными брендами закусочных. Приносит ли такая тактика свои плоды? Да, тактика дает свои плоды. Фастфуд или магазин в составе АЗС может приносить до 50% прибыли всего комплекса, иногда даже и выше. Но это в том случае, если объект правильно расположен, если в ближайших локациях нет точек питания, тогда, действительно, такие объекты приносят неплохие деньги. Другой вопрос – это правильная организация обслуживания трафика.
Есть ли какие-то специфические требования к данным комплексам? Если рядом с АЗС появляется общепит, то сразу встает вопрос с канализацией. АЗС саму по себе можно поставить даже просто в чистом поле. Такому объекту кроме электричества ничего особенного и не надо. Но как только появляется общепит, сразу вырастают СанПиНы и другие требования. Повторюсь, нужна канализация, нужно больше воды, и, соответственно, возрастает потребность в электричестве. В целом важна и конфигурация участка. Поскольку формат drive through предполагает, что покупатель заказывает товар в одном окне, объезжает и получает в другом, то, соответственно, движение по участку организовывается совсем иначе. А с учетом того, что есть еще въезд на АЗС, то эти потоки не должны пересекаться и мешать друг другу.
Понятно, что к придорожному ритейлу можно, а часто и нужно подходить как к комплексу объектов. Как, по вашему мнению, лучше формировать данный комплекс? Какой формат больше всего подходит для своеобразного «якоря»? Сказать, что есть лучший вариант типового решения, нельзя. Бывают трассовые комплексы. Они могут размерами доходить до полутора гектар. Там, в принципе, основной якорь – это АЗС. А все остальное на него навешивается. Другой вопрос, когда люди задаются такой темой, как создание – как сейчас модно называть – мини-ритейл-парка. И тогда это определенная нарезка участков. Например, у нас есть 2 гектара, сюда может сесть четыре игрока или в лучшем случае пять. И тогда это заранее понятное сочетание: продукты формата мини-маркета, АЗС, общепит, может быть, даже два, может появиться еще какой-нибудь садовый формат или, например, мини-ярмарка. И тут уже получается, что якоря как такового нет. На мой взгляд, все эти игроки достаточно равноценны и создают некую синергию за счёт близкого расположения друг к другу. Обычно большую цену за участок предлагают АЗС. Тем не менее недавно у нас были переговоры, когда конкурс выиграл супермаркет, компания готова была предложить серьезные деньги только потому, что этот участок им действительно интересен.
Касательно сетевых ритейлеров, которые любят размещаться рядом с крупными транспортными артериями, как в этом сегменте обстоят дела на рынке? Появляются ли новые игроки и в какие районы сейчас наблюдается экспансия? Все, кто имел планы по Московской области, их потихоньку выполняют. Особенно представители других регионов, так как им нужно здесь закрепиться независимо от кризиса и других политических потрясений. Другое дело, что по вопросу дальнейшего расширения компании пока молчат. В целом, мне кажется, что просто изменился формат развития. Компании стали развиваться, если так можно выразиться, не вширь, а вглубь. Есть такое ощущение, что игроки перестают именно «бросаться» на любые предлагаемые участки.
Относительно рынка земли в целом. Наблюдается ли сейчас тенденция по увеличению сделок с покупкой земли или, наоборот, компании несколько поумерили свои аппетиты? По маленьким участкам я падения спроса не наблюдаю, по сегменту жилья запросы, наоборот, растут. В сфере торговой недвижимости, особенно после последней выставки REX, очереди стоят километровые. Причем у всех одинаковые запросы: города с населением 100 – 300 тысяч, центральный регион. То есть оттока по факту нет, просто видоизменяется запрос. Если раньше были интересны миллионники и полумиллионники, то теперь девелоперы стремятся в маленькие города. В целом падения спроса нет. Скорее, это от журналистов пошла такая негативная волна. Идет истерика на предмет замораживания торговых объектов, но я объективно не вижу такой тенденции. Просто покупают объекты «на вырост» и пока ничего с ними не делают. Это вполне можно себе позволить, особенно если участок находится в хорошей локации. Точно так же, если участок расположен в плохом месте и он «странный», он просто висит и ждет своего покупателя. Все понимают, земля – это достаточно ограниченный ресурс. Если у тебя есть определенный сетевой план развития, есть задача выйти на конкретные точки согласно этому плану и ты сейчас туда не выйдешь, не факт, что через полгода места будут свободны. Всегда в момент кризиса находятся такие компании, как «Магнит», которые пользуются всеобщим положением аута и скупают объекты. Но сейчас, в принципе, не наблюдается такой ситуации, когда одна-две компании все скупают, а остальные стоят. Если есть хорошие участки, то сделка происходит. А если участок вызывает какие-то подозрения и нужно подумать, то, естественно, он зависает. Однако и раньше такие объекты не расхватывались как горячие пирожки.
Скажите, изменились ли у бизнеса подход к покупке земли и требования к приобретаемым участкам? На какие факторы сейчас чаще всего обращают внимание? Мы пришли к выводу, что совпали кризисное состояние экономики и общее состояние рынка. Компании взрослеют и не покупают неликвидные объекты. Выросли требования, качественный подход к бизнесу. Компании уже набрали какое-то количество участков, которые пришлось списать в силу того, что на них просто нельзя строить. И дабы исключить подобные риски, они и стали предъявлять повышенные требования к продукту: белая схема, полная готовность документов, отдельное юридическое лицо, кому-то нужен именно договор купли-продажи самого актива, согласованная документация, техусловия, съезды. То есть участков, которые мы бы продавали в состоянии as-is, вообще нет. Практически любой договор – это договор с отлагательными условиями, когда мы в течение определенного времени обязаны выполнить определенный список требований, и только тогда полностью закрываем сделку. Другое дело, что многие собственники, которые на этом рынке присутствуют, просто не готовы этим заниматься. Они сидят и ждут, когда придет кто-то и заберет их объект как есть. Но ждать можно бесконечно. Рынок таков, что обеим сторонам надо двигаться навстречу и быть проактивными: собственникам доводить до ума свои объекты в соответствии с ожиданиями покупателей, а покупателям входить в проекты ленд-девелопмента, когда участки готовятся в соответствии с их требованиями, что явно снижает риски.
|
| В избранное | ||
