Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 20.477 RSS
←   Ноябрь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.rokf.ru
Открыта: 02-08-2003

Автор
ЖУРНАЛЫ ОНЛАЙН

Статистика

20.477 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции БИЗНЕС ПО ФРАНШИЗЕ В СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ


БИЗНЕС ПО ФРАНШИЗЕ В СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Наиболее выгодный сегмент недвижимости для инвестирования с целью сдачи в аренду сейчас, по мнению многих, - это коммерческая недвижимость: торговые помещения, офисы, площади свободного назначения. Однако, сроки окупаемости подобной недвижимости сегодня довольно высоки. Владельцы не готовы расставаться со своими метрами дешево. Поэтому, например, купив сейчас помещение в Москве, вы можете возвращать вложенные деньги, сдавая его в аренду, 7-10 лет, а то и дольше.

Такие сроки окупаемости не только делают вложения менее выгодными, но и затрудняют использование для покупки недвижимости заемных средств, и так мало доступных в России из-за высокой стоимости. 

Тем не менее, есть способ, который может повысить доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, - это открытие в купленном помещении бизнеса по франшизе. Однако, в этом случае стоит очень внимательно выбирать как объект недвижимости, так и франшизу. А также убедиться с помощью расчетов, что открытие собственного бизнеса в купленной недвижимости действительно увеличит ваш доход по сравнению со сдачей в аренду, а не снизит его (и такое тоже возможно при неудачном выборе места и франшизы для него).

Для начала стоит отметить, что изучение требований к помещениям сетей торговли, питания и услуг очень полезно для выбора наиболее выгодного объекта  инвестирования. У потенциальных франчайзеров (компаний, продающих франшизы), можно узнать, какие объекты наилучшим образом подходят для различных видов бизнеса (а значит, они смогут приносить больше дохода, как при сдаче в аренду, так и при ведении собственного дела). Требования к помещениям под различные виды бизнеса открыто озвучиваются при продаже франшиз: к коммуникациям, расположению объекта, этажу и т.д.. Вы можете получить значительную выгоду, располагая такой информацией, и избежать покупки неликвидного объекта. Ведь, например, для некоторых видов бизнеса неприемлемы помещения в подвалах, с небольшим количеством выделенных электрических мощностей, различными особенностями планировки и расположения, отсутствием витрин и так далее. Подобная информация о требованиях к недвижимости бывает размещена на сайте или в коммерческом предложении по франшизе. Но для получения более точных сведений стоит обсудить конкретное помещение с представителями сетей, франшизы которых вас заинтересовали. Личное общение очень важно, так как может оказаться, что компания, предлагающая интересующую вас франшизу, вообще не планирует открытие точек в вашем регионе. Или что вы не заметили какую-то особенность помещения, из-за которой его пригодность к ведению в нем бизнеса значительно снижается, а специалист заметит это сразу же. Полезными здесь будут также и советы риэлтора, специализирующегося на коммерческой недвижимости, если вы сообщите ему, под какой вид деятельности планируете использовать объект.

Открывая бизнес в собственном помещении, вы обеспечиваете себе и стабильную часть инвестиций (объект недвижимости), и при этом значительно усиливаете свои позиции в открытом вами бизнесе: например, вложенные в ремонт средства не пропадут зря, как при возможном разрыве договора аренды помещения арендодателем. Повышается устойчивость бизнеса, ведь в собственном помещении не могут, как в арендованном, непредскауемо меняться арендные ставки. К тому же объем предложения на рынке коммерческой аренды не всегда покрывает спрос. Встречаются случаи, когда предприниматели не могут открыть бизнес по той или иной франшизе из-за отсутствия в удобном для них районе подходящей недвижимости, сдаваемой в аренду. И вариант покупки помещения может расширить в этом случае выбор недвижимости.

Планируемый срок возврата инвестиций при открытии бизнеса по франшизе в России зачастую - это 1-3 года. Это значительно меньший срок, чем у средств, инвестируемых в помещение для бизнеса. И сумма инвестиций в бизнес по франшизе при открытии в собственной недвижимости может быть снижена из-за отсутствия арендной платы и арендного депозита, что дополнительно увеличит доходность таких вложений и ускорит окупаемость.

Средства, необходимые для открытия бизнеса по франшизе, будут, вероятно, значительно меньше тех, которые потребуются на покупку самого помещения. Таким образом, добавив умеренную сумму при покупке объекта недвижимости (к примеру, 10-25% от его стоимости), вы можете при удачом выборе места и франшизы под него ускорить возврат всех вложенных средств, а также увеличить свой регулярный доход, например, на 25-100% в зависимости от помещения и выбранной франшизы. Ожидаемые цифры дохода в бизнесе вам поможет более точно определить описание франшизы, составление плана (бюджета) движения денежных средств в будущем бизнесе и, конечно же, компания, продающая франшизу. Как правило, такие компании имеют опыт открытия значительного количества точек (в этом можно убедиться, узнав, сколько предприятий открыто под данным брендом), необходимых для расчетов специалистов, статистику и систему критериев для оценки места. Зачастую все это позволяет оценить возможную выручку в конкретном помещении еще до открытия в нем бизнеса. Полезно также узнать опыт предпринимателей, уже работающих по данной франшизе.

Но в первую очередь стоит самостоятельно провести некоторые расчеты, которые покажут, выгодно ли открывать свой бизнес по франшизе в покупаемом помещении или нет. К примеру, несложно посчитать и сравнить два числа:

1 - сколько вы получите, просто сдавая выбранное вами помещение в аренду по среднерыночным ценам, и

2 - доход от ведения в нем бизнеса по выбранной франшизе (его можно ориентировочно рассчитать, исходя из объема необходимых инвестиций и планируемых сроков окупаемости, указанных в описании франшизы, но с учетом увеличения прибыли из-за отсутствия арендной платы).

Может оказаться и так, что конкретное помещение выгоднее сдать в аренду, чем открыть в нем бизнес по определенной франшизе. Но может получиться, что доход от сдачи в аренду скорее всего окажется небольшим, а на рынке представлены франшизы, которые позволят зарабатывать гораздо больше при самостоятельном открытии бизнеса в этом месте.

Не стоит забывать и то, что открытие бизнеса по франшизе – это инвестиции, требующие вовлеченности в процесс управления предприятием. На это понадобится какое-то время и усилия, нужно будет руководить сотрудниками и общаться с клиентами. При этом бизнес-модели многих средних и крупных бизнесов по франшизе допускают наличие управляющего, что может значительно сэкономить время инвестора. Также при ведении бизнеса всегда есть предпринимательские риски, например, что бизнес пойдет не так успешно, как вы рассчитывали. Хотя, по статистике, при открытии бизнеса по франшизе вероятность успеха значительно возрастает:  по ряду источников, 85% компаний, открытых по франшизе, работают не менее 5 лет, в то время, как 6 из 7 независимых предприятий закрываются в течение первых пяти лет существования.

У вас всегда останется возможность сдать собственное помещение в аренду, если вести бизнес вы больше не захотите или он окажется не таким выгодным, как вы рассчитывали. А помещение с готовым ремонтом сдать можно уже дороже. Кроме того возможна и продажа готового бизнеса по франшизе отдельно от недвижимости, с оформлением аренды помещения с новым владельцем предприятия. Такой вариант позволит и оставить за собой недвижимость, и сохранить начатое дело, и при этом вернуть вложенные в открытие бизнеса деньги, возможно, даже с прибылью. И в результате всего этого к тому же обеспечить себе стабильный арендный доход.

Поиск нового предпринимателя, который продолжит вести открытое вами предприятие, можно осуществлять с помощью головного офиса сети, чью франшизу вы купили. Согласие правообладателя бренда на переуступку бизнеса по его франшизе требуется обязательно, поэтому стоит обсудить это уже при покупке франшизы и прописать в договоре. На практике, сеть, продающая франшизы, часто не заинтересована в закрытии своих точек – так как это портит ее репутацию и снижает доход. Поэтому головной офис может помочь вам в поиске нового владельца предприятия или даже самостоятельно выкупить бизнес (например, в крупном городе, где у сети есть собственные точки).

Полезно уточнить возможность ведения бизнеса в выбранном объекте по данной франшизе в случае не только его покупки, но и аренды по интересующей вас арендной ставке. Если вы обсудите это с компанией-франчайзером и оцените бизнес-план франшизы на возможность включения в него арендных платежей, вам будет проще понять, возможно ли будет этот бизнес вести другому человеку, если он снимет у вас данное помещение в аренду, и по какой цене это может реально произойти. Определиться с рыночной ставкой аренды на покупаемое помещение важно, ведь жизнь долгая, и возможно, через несколько лет вы захотите отойти от дел и продать бизнес или сдать отдельно свое помещение в аренду (возможно и не для работы по франшизе). Тогда ставки аренды на рынке будут весьма значимы для вас. Дополнительную помощь в оценке арендных ставок вам могут оказать также агентства недвижимости и анализ объявлений о сдаче аналогичных объектов в аренду.

При подборе помещения в покупку для ведения собственного бизнеса рекомендуем вам выбирать помещения, в которых можно вести бизнес разных направлений и подходящих под разные франшизы. В таком случае вы не будете зависеть от одной сети и проще сможете найти арендаторов в случае необходимости.

Вероятно, что франшизы, подходящие для открытия дела в собственной недвижимости, должны быть пригодны для открытия в отдельном помещении, а не только в торговом центре (если, конечно, вы не являетесь владельцем торгового центра, который хотите наполнить качественными брендами по франшизам). Торговые центры редко продают отдельные площади частным владельцам, поэтому подбирать площадь для собственного бизнеса наболее реально в формате street-retail. Ряд направлений бизнеса по франшизам может работать и в офисных помещениях, а совсем единичные - даже в складских или производственных, но выбор таких франшиз на рынке сегодня очень небольшой.

Хотим напомнить вам, что предприниматель, открывающий бизнес по франшизе, может начать дело в совершенно новой для себя сфере деятельности, о которой, возможно, давно мечтает: например, открыть ресторан, медицинский офис или СПА-салон. Формат переуступки прав на модель бизнеса (продажи франшизы) как правило, учитывает, что у предпринимателя опыта в новом бизнесе может и не быть. Компании-франчайзеры детально прописывают технологию в передаваемых по франшизе документах, многие имеют собственные обучающие центры и присылают своих представителей для запуска предприятия. Также головной офис качественной франшизы активно консультирует своих партнеров по любым возникающим вопросам в течение всего времени ведения ими бизнеса.

Автор: Надежда Крючкова.
Источник: КлубФранчайзи.РФ
16.11.12

Свежий номер журнала о бизнесе по франшизам "КЛУБ ФРАНЧАЙЗИ"
Все номера журнала "КЛУБ ФРАНЧАЙЗИ"


……..

Журнал о бизнесе по франшизам


 СТАТЬИ ЖУРНАЛА "КЛУБ ФРАНЧАЙЗИ" №3/2012 (6):

Счастливый вариант для розничного бизнеса
(статья о франшизе салонов оптики)

Мир станет светлее!
(о косметическом экспресс-отбеливании зубов по франшизе)
В избранное