Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 20.473 RSS
←   Ноябрь 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.rokf.ru
Открыта: 02-08-2003

Автор
ЖУРНАЛЫ ОНЛАЙН

Статистика

20.473 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции Новости недвижимости


19.11.2007
       РОКФЕЛЛЕР В деньгах счастье Новости недвижимости
http://www.rokf.ru

    АВТО  |  КАРЬЕРА  |  НЕДВИЖИМОСТЬ  |  БАНКИ  |  НАЛОГИ  |  ИНВЕСТИЦИИ  |  ВАЛЮТА  |  ДОМ И БЫТ  |  СТРАХОВАНИЕ  |  СОЦИУМ  |  ОТНОШЕНИЯ  |  РАЗНОЕ  |  ФОРУМ

НОВОСТИ
Жители мегаполиса делятся на два вида: одни не мыслят жизни вне шума большого города, другие вздыхают по сельской идиллии. До последнего времени москвичи грустили о пасторальных пейзажах за окном спальни как-то отвлеченно. Но вот уже несколько лет как началось реальное превращение горожан в деревенских жителей. И где - в самом притягательном городе страны, в Москве.
Впрочем, назвать большинство беглецов от суматохи и пробок деревенскими жителями можно лишь в качестве поэтической метафоры. Стоимость наиболее ходовых «избушек» исчисляется сотнями тысяч долларов, уходя верхней планкой в бесконечность. «Сложно говорить о ценовой вилке дачи или коттеджа, - поясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Если речь идет о первичном рынке организованных поселков, то стоимость коттеджа варьируется от $500 тыс. до $20 млн. Если говорить о вторичном рынке, то максимальная сумма возрастает до $50 млн. Дачи в организованных поселках на стадии активных продаж приобретаются по цене от $120 тыс. до $1,5 млн. Таунхаусы в аналогичных поселках стоят от $280 тыс. до $1,8 млн».

Новые «сельские»

В ближнем Подмосковье реально приобрести жилье по цене, сравнимой со стоимостью типовой квартиры в столичной многоэтажке. При этом владельцу загородной резиденции обеспечены свежий воздух, тишина и всевозможные прелести жизни на пленэре. С другой стороны, хотя по цене городская и загородная недвижимость сравнимы, но для подавляющего большинства населения они все равно недоступны. Даже недорогие по нынешним временам предложения по карману лишь обеспеченным представителям среднего класса: владельцам малого и среднего бизнеса, менеджерам среднего звена в крупных компаниях, представителям богемы, чиновникам средней руки.

«Наблюдается отчетливая тенденция - вместо того чтобы покупать квартиру в Москве, все больше людей стараются приобрести дом за городом, потому что условия жизни в столице становятся все хуже, - отмечает консультант отдела жилой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ирина Строкова. - Характер загородного жилья зависит преимущественно от того, на каком расстоянии от города оно находится. В пределах «первой бетонки» (30 км от МКАД) коттедж или таунхаус используют как постоянное место жительства. Все, что расположено дальше, как правило, имеет статус «второго дома». В отдельных случаях такие объекты покупают люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву».

К формату жилья «выходного дня» относят дачи и дальние резиденции. Эти два понятия очень близки с точки зрения назначения и отличаются тем же, чем рядовой менеджер от топ-менеджера - масштабом. Один дачник выезжает на отдых, чтобы всласть порыбачить с весельной лодки, а другой - с яхты.

Дача - определение расплывчатое, оно может означать и фанерный домик с тремя «сотками» грядок с морковкой, и кирпичный особняк с собственным лесочком. Поэтому разброс цен большой: от $50-60 тыс. до $200-300 тыс. «В начальной ценовой нише (до $80 тыс.) предлагаются дома в деревне или садовом товариществе на расстоянии от 40 км и далее от МКАД, - поясняет ведущий аналитик по загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ» Олег Городецкий. - В ценовом сегменте $120-150 тыс. реально подобрать дом в так называемой «стихийной» коттеджной застройке на удаленности более 60 км от МКАД».

«Внутри формата дальних резиденций выделяют несколько сегментов, - уточняет М. Литинецкая. - Основой для деления служат различные параметры поселков: площадь дома, площадь участка, уровень и объем доступной инфраструктуры и, безусловно, стоимость домовладения. Цена на дальнюю резиденцию эконом-класса колеблется от $100 тыс. до $425 тыс., дом в дачном поселке бизнес-класса стоит $350-690 тыс.».
Покупатели «дальних дач» также делятся на два типа: тех, кто ищет место для постоянного проживания, и тех, кто приобретает второй загородный дом.

Ко второй категории относятся люди с высоким уровнем достатка, которым по средствам содержать две загородные резиденции и квартиру в Москве. При этом они не готовы платить слишком большие деньги за дом, в котором планируют появляться редко, и выбирают дальние дачи бизнес-класса.

Стоит в поле теремок

Сегодняшний рынок загородной недвижимости шире всего представлен в двух вариантах: коттеджи и таунхаусы. Наиболее востребованы сегодня дома площадью от 250 до 300 кв. м, на которых обычно размещаются зал, три-четыре спальни, кухня, два санузла и веранда. По данным специалистов компании Blackwood, в сегменте жилья площадью до 300 кв. м совершается почти 80% сделок. Около 13% приходится на долю домов площадью 300-500 кв. м. Самый низкий спрос отмечен на объекты размером от 500 до 700 кв. м - их предпочитают менее 4% покупателей. Особняки площадью свыше 700 кв. м чуть более популярны - их выбирают примерно 6,5% покупателей.

«Увлечение огромными домами площадью 500-700 кв. м проходит, - комментирует И. Строкова. - Покупатели поняли, что такой огромный метраж не нужен - он не используется полностью, на верхние этажи просто никто не заходит. И обслуживать его тяжело». Любителей простора, по словам эксперта, насчитывается не более 10% общего количества покупателей загородной недвижимости. Как правило, в очень больших домах живут большие семьи или те, кто часто и помногу принимает родственников или гостей.

«Для сегмента премиум-класса основной спрос сосредоточен в зоне до 30 км от МКАД, - отмечает М. Литинецкая. - В сегменте бизнес-класса - 20-45 км. Для эконом-класса - за 60 км».

По мнению директора центра загородной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Натальи Смирновой, любой объект загородной недвижимости пользуется спросом, если он ликвиден, а его цена адекватна. В данном случае ликвидность формируется из нескольких обязательных условий. Во-первых, это расположение в удалении от основных трасс, но с хорошими подъездными путями. Во-вторых, это полная готовность к эксплуатации, функционирование всех необходимых коммуникаций. И в-третьих, круглосуточная профессиональная охрана территории, на которой расположено жилье. Существенный момент - наличие по соседству инфраструктурных объектов: магазинов, школ, детсадов, аптек, медучреждений.

Бриллиантовые дороги

«Если в городе мерилом стоимости жилья является 1 кв. м, то цену загородных домов определяет в первую очередь стоимость земли в данной местности», - разъясняет И. Строкова.

Самая дорогая земля располагается, разумеется, в самых престижных районах. В рейтинге ликвидности главные позиции занимают Красногорский район, Новорижское, Рублево-Успенское шоссе. Ненамного уступают Минское, Можайское, Калужское, Киевское, Сколковское шоссе. На втором плане - окрестности Ярославского, Дмитровского, Симферопольского шоссе. Все остальные направления по той или иной причине малоинтересны для покупателей загородной недвижимости.

Причиной низкой привлекательности местности выступают разные факторы: неблагополучная экология, соседство с промышленными объектами (например, на Новокаширском шоссе), плохие дороги (Рязанское шоссе), отсутствие полноценных инженерных сетей, без которых невозможно обеспечить комфортное проживание.

«Строительство коттеджей и таунхаусов распространилось уже до «второй бетонки», то есть - до 40-го км от Москвы», - констатирует И. Строкова. Для дачи средний показатель удаленности от МКАД - 80-90 км по хорошей трассе, хотя особенности этого сегмента таковы, что дома располагаются на любом расстоянии от Москвы - и за 100-м км, и за 200-м.

Что касается дальних резиденций, то следует оговориться: сегодня «дальнее Подмосковье» начинается за 50-70 км от МКАД в зависимости от направления и времени, которое занимает дорога до Москвы. Отличительная рыночная особенность дальних резиденций в том, что для них обязательно выбирают живописные участки и окружают объектами развлекательной инфраструктуры. «Наиболее развит формат «дальних дач» в подмосковных районах с уникальными природно-видовыми характеристиками, - сообщает М. Литинецкая. - Это район Рузского, Иваньковского водохранилищ, долина реки Оки и территория Приокско-террасного биосферного заповедника. С недавних пор сегмент дальних резиденций стал развиваться в соседних с Подмосковьем областях: Тверской, Калужской, Смоленской, Владимирской».
Стоимость наиболее востребованных земель на Оке по Калужскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе - $2-7 тыс. за сотку, на Рузском и Озернинском водохранилищах - $3-19 тыс., на Можайском водохранилище - $2-5 тыс., на Иваньковском водохранилище в Тверской области - $3,5-17,5 тыс. Одним из наиболее дорогих стал поселок Раздолье на 114-м км Ленинградское шоссе, где домовладения предлагаются за $1,17-1,53 млн.

И хочется, и колется

По общему мнению, в этом году наибольшая активность на рынке загородной недвижимости сосредоточилась в эконом-классе. По данным специалистов корпорации «ИНКОМ», на загородном рынке Подмосковья в нижнем сегменте сейчас активно реализуется 47 поселков, в которых насчитывается свыше 2,3 тыс. домовладений. За третий квартал появилось 11 новых поселков, а количество продаваемых домов увеличилось на 37%.

По числу активных поселков в классе «эконом» лидирует компания Rodex Group, предлагающая три поселка - «Маяк», «Монастырское озеро» и «Троица» и около сотни непроданных домовладений. По количеству предложений в стадии реализации лидирует компания «Росэстейт». Однако обе они демонстрируют незначительный отрыв от других игроков рынка; доминирующего застройщика в нижнем сегменте фактически нет.

Повышение спроса на жилье для среднего класса уже заставило изменить свою политику некоторые девелоперские компании, ранее сосредоточенные на возведении дорогого жилья. О смене курса и планах по созданию поселков более низкой ценовой категории заявили «Открытые инвестиции» и Межрегиональная девелоперская компания. Аналогичные планы строит корпорация «ИНКОМ».
«Самый активный спрос наблюдается на недвижимость стоимостью до $500 тыс. (около 70% в общей структуре спроса), - отмечает М. Литинецкая. - Это касается всех типов недвижимости. Активнее всего продаются дома, предназначенные для сезонного проживания, удаленностью более 50 км от МКАД. Хорошим спросом пользуются и таунхаусы эконом-класса».

Однако в целом состояние рынка загородной недвижимости за последний год эксперты оценивают как стагнацию. Н. Смирнова считает, что значительное снижение активности покупателей и продавцов стало следствием трех факторов: это ипотечный кризис в США, отставка премьер-министра Михаила Фрадкова с последующим назначением на этот пост Виктора Зубкова и предстоящие выборы - в Госдуму и президентские. «Прогнозы об активности рынка на 2007 год не оправдались, - замечает она. - Продавцов было и есть значительно больше, чем покупателей, рост цен на рынке загородной недвижимости значительно замедлился по сравнению с 2006 годом и составил в зависимости от направления и сегмента от 7 до 30%».

«Спрос на загородную недвижимость с окончанием летнего сезона продолжает снижаться: в сентябре отмечено падение почти на 10% по сравнению с августом, - отмечает руководитель аналитической службы «МИАН-агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев. - Исключение составляет сегмент строящихся коттеджных поселков, где рост стоимости варьировался от 1 до 3%. По итогам третьего квартала средняя цена 1 кв. м здесь увеличилась почти на 3-5% по сравнению со вторым кварталом и составила свыше $2,5 тыс. Стоимость сотки земли за тот же период выросла на 5-6% и достигла $10-11 тыс.».

По мнению эксперта, в сегментах бизнес-класса и класса «премиум» предложение превышает спрос на 8-10%, тогда как в сегменте эконом-класса наблюдается дефицит качественных и недорогих предложений.

Прошлогоднее отставание роста цен на загородные дома от темпов подорожания городского жилья оставляет загородке высокий потенциал для повышения. Правда, при этом 70-80% покупателей оценивают уже существующие цены как завышенные в среднем на 10-20%.

Москвичи меняют прописку?

По мнению специалистов рынка, пока сложно сказать, как станут развиваться события на рынке загородной недвижимости в дальнейшем. С большой долей уверенности прогнозируется повышение спроса на дальние дачи и резиденции. Залогом успеха служат относительно невысокая цена, благоприятная экологическая обстановка, развитие инфраструктуры в удаленных от Москвы районах и повышение транспортной доступности.

Развитие рынка в ближайшие два-три года определит фактор спроса, полагает А. Кудрявцев. Главную роль должна сыграть отмеченная выше тенденция отказа от городского жилья в пользу загородного, катализатором для чего послужит выравнивание стоимости среднего коттеджа и двухкомнатной квартиры эконом-класса.

«Помимо освоения более удаленных географических зон на рынке наблюдается тенденция к укрупнению поселков, - отмечает О. Городецкий. - Сегодня мало где строящийся поселок рассчитан менее чем на 40 домов, уже не редкость поселки на 100 и даже более домовладений. Укрупнение позволяет девелоперам возводить инфраструктурные комплексы для полноценной автономной жизни. При таком подходе объекты инфраструктуры становятся самоокупаемыми и их содержание уже не входит в эксплуатационные расходы для жителей поселка».
«Учитывая проекты, которые заявлены или находятся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков, - считает А. Кудрявцев. - Прогнозируемый рост цен в целом по рынку загородной недвижимости Подмосковья в 2008-2009 годах составит порядка 10-17% в год в зависимости от класса объекта, направления и удаленности».
Ольга Сенаторова, M2 = Квадратный метр

Постоянный адрес статьи:
http://www.rokfeller.ru/realty/2007/11/16/083007.html
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ
СЕГОДНЯ В НОМЕРЕ
НОВОСТИ КОМПАНИЙ




ПАМЯТКА
СЛОВАРЬ
ОПРОС
Каждый шестой американский водитель не знает правил дорожного движения. А вы знаете?
       Rokfeller   E-mail: info@rokf.ru
 Размещение рекламы
 Экспорт материалов
(RSS Feed)

В избранное