Японский рынок недвижимости прославился одним из самых громких ценовых «пузырей», который с мировым эхом лопнул в 1991 году. Пример стал хрестоматийным: поднявшись на запредельную высоту (с 1980 по 1990 год жилье в крупнейших городах подрожало на 272%), цена в один прекрасный момент рухнула, и с тех пор жилье в Японии в основном дешевело. С 1991 по 2005 год его стоимость упала на 63%. Однако эксперты говорят, что в последнее время на рынке наметился перелом. Начиная с 2000 года падение цен стало замедляться, а кое-где и переходить в небольшой, но все-таки рост. Тем более что недвижимость, несмотря на эхо коллапса, продолжает оставаться популярным направлением для инвестиций. Цены на жилье в центральных городах остаются высокими даже по сравнению с мировыми столицами. А сдача квартир в аренду приносит очень неплохой по японским меркам доход.

Кредит по наследству от дедушки 

Японский рынок недвижимости, на взгляд российского инвестора, вообще нельзя назвать доходным: квадратные метры в основном дешевеют, а если в отдельных (крупных) городах и дорожают, то на 1–2% за год. По данным министерства земли, инфраструктуры и транспорта Японии, средняя цена жилья в Токио в 2005 году выросла на 0,8%, а земли — на 2,9%. Метр столичного качественного жилья (квартиры площадью 120 кв. м в центре) сейчас составляет в среднем 7538 долларов (данные Global Property Guide). В шести крупнейших городах Японии за первую половину 2006 года стоимость выросла на 1,42%. Но в масштабах страны цены все еще понижаются, хотя темпы удешевления замедлились в несколько раз: если в 2004 году жилье подешевело на 6,04%, то в 2005?м — уже на 4,67%, а в 2006?м — на 2,78%. 

Тем не менее инвестиционные покупки недвижимости в крупных японских городах сегодня случаются не реже, чем в российской столице. Как правило, цель таких сделок — организация бизнеса рантье. Хорошим доходом от сдачи внаем одной квартиры в Токио считается прибыль от 4,5 до 8% (данные Global Property Guide). И это очень неплохо для страны, где дефляция является нормой.

Официальных ограничений для иностранцев, покупающих недвижимость, в стране нет. Однако при покупке в кредит нужно иметь вид на жительство и гарантии японского гражданина (например, супруга или супруги). Ипотека в Японии — явление дешевое и долгое. Кредиты выдаются под 1–2% на срок 40–50 лет. Можно оформить кредит на столетие: в этом случае после смерти заемщика расплачиваться с банком продолжат его наследники.

Если налоговая система в России с успехом подменяется коррупционной, то на японском рынке недвижимости она работает как часы. При покупке участка земли с домом платится налог на приобретение земли (1,5%), налог на приобретение дома (3%), комиссионные агенту (официально утвержденные правительством 3,15% плюс 526 долларов), нотариальная пошлина (0,1–0,3%), пошлина за госрегистрацию (0,2–1%), сбор за печать (0,02–0,15% в зависимости от площади недвижимости). В совокупности все выплаты составляют 8–10% от рыночной стоимости покупаемой недвижимости. Если впоследствии владелец сдает квартиру или дом в аренду, то доход также облагается налогом на прибыль.

Дорого и тесно

Все японские многоквартирные дома по своему целевому назначению делятся на два основных типа жилья: предназначенные для продажи или сдачи в аренду. В домах для продажи размер квартир может достигать 100 метров и более. А жилье, предназначенное для сдачи в аренду, выдержано в лучших традициях минимализма. В стандартной ванной комнате (не говоря уже о туалете) двое взрослых не смогут развернуться при всем желании. Размер большинства жилых комнат таков, что не позволяет поставить нормальную двуспальную кровать, поскольку места для другой мебели просто не останется. Так что японцы, живущие парами, часто предпочитают постель на полу, которую днем можно свернуть и убрать в стенной шкаф.

Размеры квартир традиционно измеряют в татами. Татами — натянутая на деревянную раму рисовая циновка, используемая в качестве пола в японских домах, и одновременно единица измерения, равная одному эталонному татами. «Самые маленькие в Токио квартиры, которые часто снимают бедные студенты, начинаются с размера трех-четырех татами общей площади (6 кв. м), — делится впечатлениями русский программист Никита Кожекин, шесть лет живущий в Японии. — В такой квартире обычно нет даже душа, но зато очень удобно открывать дверь почтальону — прямо не вылезая из постели. Да и цена будет низкая, всего около 300–400 долларов в месяц». Также стандартная маленькая квартира на одного — это шесть татами (10 кв. м). Общая площадь двушек и однушек с кухней обычно колеблется от 14 до 25 кв. м. Ванны в них устанавливаются, как правило, сидячие, но глубокие: традиция купания в круглых чанах существует по сей день. Двери между комнатами часто делают раздвижными — опять же для экономии места.

Кухня редко бывает отдельным помещением, разве что в частных домах. Экономные японские строители по невыясненному принципу полагают, что лучше всего кухня сочетается с прихожей. Во всяком случае, именно такой вариант, когда, открывая входную дверь, человек сразу попадает и в прихожую, и на кухню, — наиболее частая планировка для арендного жилья.

От хижины до дворца один шаг

Жилье, предназначенное для сдачи в аренду, также бывает нескольких типов. Два наиболее распространенных — «апато» и «меншен». «Апато» (от английского apartment) — более дешевый и менее качественный вариант. Как правило, это квартира в одно— или двухэтажном деревянном доме. Зимой в них холодно, но зато летом не так жарко, так как в «апато» сохранилось многое от традиционного японского строительства, когда внутренние и наружные стены буквально делались из бумаги, точнее, из специальных бумажных раздвижных дверей-штор. Продуваемость и слышимость очень хорошие. «Жизнь в “апато” — жизнь почти на улице, — рассказывает Никита Кожекин. — В последнее время строительство “апато” пытаются еще больше удешевить, и теперь такие дома можно купить собранными прямо на заводе. Просто приезжает грузовик и отгружает многоквартирный или одноквартирный дом. Правда, эти новомодные строения чаще сделаны из покрытой пластиком стали вместо дерева, для укрепления, как гаражи». В такой квартире, как правило, низкие потолки и раздвижные двери.

«Меншен» — от английского слова mansion, «большой особняк, дом, дворец». Однако англоманов ждет разочарование. Под видом дворца выступает небольшая комната в бетонном здании-улье высотой в три-четыре этажа. Эти квартиры, как правило, немного теплее, чуть просторнее и заметно дороже.

Если однокомнатное «апато» в Токио можно арендовать за 600–650 долларов, то аналогичный «меншен» — не меньше чем за 750–800.

Есть и промежуточные варианты. Например, «апато», в котором деревянные стены снаружи обмазаны цементом. Стоит оно дороже обычного. Наоборот, дешевле обычного «меншена» оценивается популярный тип дома, построенный, как сарай, из крашеных стальных листов вместо бетона.

Конечно, в Японии можно арендовать и отдельное жилое здание: начиная с так называемого дома на одну семью и заканчивая роскошным по японским меркам особняком. Single-family home, или ikodake — самый престижный традиционный вид жилья для японцев — отдельный маленький деревянный двухэтажный домик. Если он современный и близко к метро, то это очень хорошо и дорого.

На другом ценовом полюсе — меблированные комнаты. Это что-то среднее между общежитием и отечественной коммунальной квартирой. Они могут быть разной комплектации. Иногда это несколько маленьких комнат, каждая из которых оборудована душем и туалетом и рассчитана на одного человека. Их объединяет общая гостиная и кухня. Иногда в комнатах установлено по нескольку кроватей или даже многоярусных кроватей, так что в одной комнатушке в 12–15 кв. м могут жить сразу 12–15 человек, пользующихся общим душем, туалетом и кухней.

Цена ключей

Рынок аренды в Японии — это огромная иеновыжималка для нанимателей жилья. На первый взгляд цены на съемную жилплощадь не намного страшнее московских, но потенциальные арендаторы знают: реальная стоимость будет значительно выше той, что указана в рекламе.

Поиск квартиры что для покупки, что для аренды начинается с визита в агентство недвижимости. Без посредников на этом рынке действовать не принято. Японские агентства недвижимости — это своего рода исключения из правил японского сервиса. Местные риэлтеры избалованы действительностью: им не нужно прикладывать никаких особых усилий для получения дохода. Каждое агентство имеет свою «вотчину» — определенный район с базой сдаваемого жилья. Хозяева недвижимости приходят в агентство сами, как и желающие снять квартиру в этом районе. По сути, агентство выполняет функции доски объявлений и посредника. Клиенту такой набор услуг обходится в сумму одной месячной арендной платы. «Когда я искала квартиру, то риэлтер показал мне один-единственный вариант и сразу начал торопить, чтобы я заключила договор с хозяином. Я попросила показать мне еще какие-нибудь варианты, но он отказался: сказал, что больше ничего для меня подходящего нет», — такие впечатления от сотрудничества с риэлтером остались у аспирантки Нагойского университета Галины Тростянской.

Впрочем, комиссионные агента — не самый разорительный платеж в череде тех, которые предстоит сделать будущему квартиросъемщику. Помимо месячной оплаты за квартиру арендатор сразу же должен выложить из кармана шикин, или, по-русски, залог. Как правило, он равен арендной плате за два-три месяца. Эта сумма берется для гарантии того, что вы не поменяете цвет стен, не устроите погром и не причините жилью никакого другого ущерба. Шансы увидеть свой залог в конце срока аренды близки к нулю. Как предупреждают сами риэлтеры, в лучшем случае удается получить назад треть суммы: у хозяина всегда находятся претензии, которые требуют денежной компенсации.

Другой обязательный арендный платеж — рейкин, или key money, — обязательный подарок хозяину квартиры, деньги за ключи. Предполагается, что это благодарность за его нынешнее и будущее доброе отношение к своим квартиросъемщикам. Подарок нужно вручать при заключении контракта один раз. Он может равняться как одному, так и двум-трем месячным платам: чем лучше и дороже сама квартира, тем и рейкин больше, иногда доходящий до шести.

После всех денежных выплат заключается контракт на срок не меньше чем полгода и не больше двух лет — долгие контракты запрещены законом. Это значит, что каждые два года снова нужно делать подарок хозяину, даже если вы никуда не переезжаете.

Произведем нехитрый расчет, чтобы выяснить реальную цену аренды. Возьмем стандартную квартиру размером в 21 кв. м в бетонном доме, которая сдается формально за 85 тыс. иен (примерно 770 долларов). Часто к этой сумме жилец обязан приплюсовать еще несколько тысяч за общие расходы вроде уборки подъезда, освещения улицы перед домом и т. п. В данном примере (реальное объявление, датируемое прошлой весной) эта доплата, приписанная мелкими буквами, составила 6 тыс. иен. Шикин берется за три месяца, то есть к вышеозначенной сумме прибавляем 255 тыс. иен. Рейкин в размере двухмесячной платы составит еще 170 тыс. Плюс риэлтерские комиссионные. В итоге в первый же месяц арендатор — еще до того, как въедет в квартиру, — должен раскошелиться на 601 тыс. иен, или примерно на 5,5 тыс. долларов. Если учесть, что эта сумма равномерно растянута на максимальные два года контракта, квартира в 21 кв. м обойдется примерно в 1000 долларов ежемесячно. При этом платит наниматель только за голые метры. Квартиры сдаются абсолютно пустыми: всю мебель и технику жильцам приходится покупать самостоятельно. Благо есть магазины типа секонд-хенд, где все — начиная от холодильника и заканчивая диваном — можно приобрести за сравнительно небольшие (по московским меркам) деньги.

Отдельная черта местного рынка — обязательное заключение договора между арендодателем и нанимателем жилья. В этой бумаге четко и детально прописываются все условия, на которых арендатор имеет право жить в данной квартире, все «можно» и «нельзя», которых он обязан придерживаться. Чаще всего арендатору запрещается делать все, что может как-то изменить внешний вид жилища: перекрашивать стены в другой цвет, менять окна, вешать картины на стену. Да, это не шутка — забитый в стенку гвоздь может считаться нарушением контракта, и хозяин квартиры в этом случае вправе потребовать от вас компенсации убытков — за испорченную стену, а возможно, и ауру жилья. Держать домашних животных в съемной квартире также чаще всего запрещено.

Конечно, не бывает правил без исключений, и на японском рынке аренды можно найти добрых и сговорчивых хозяев, которые не потребуют ни рейкина, ни большой платы и будут рады сдать свою квартиру любому желающему. Это, например, можно сказать о владельцах квартир, расположенных прямо под железнодорожными путями. По словам очевидцев, есть дома, где линия синкансена (скоростной междугородний поезд) используется в качестве крыши, дома построены прямо между бетонными опорами железнодорожных путей. «Один мой знакомый нашел в квартире, которую ему предложили, ящик с прахом умершего дедушки. Оказывается, дедушка так завещал, и снять квартиру можно было только при условии принятия чужого праха. А мой коллега из Канады однажды прожил полгода в очень дешевой квартире, но с огромным кровавым пятном через всю стену», — обрисовывает ситуацию Никита Кожекин. По его словам, иногда квартиру можно снять очень дешево, потому что она считается «нехорошей», это обычно обозначает, что предыдущий квартиросъемщик здесь повесился (стреляться у японцев не получается, так как ни у кого нет огнестрельного оружия). Агентства проводят специальные аукционы «нехороших» квартир, на них сразу набрасывается много гайдзинов (иностранцев), потому что сами японцы таких квартир боятся.