Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 20.477 RSS
←   Июнь 2006   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.rokf.ru
Открыта: 02-08-2003

Автор
ЖУРНАЛЫ ОНЛАЙН

Статистика

20.477 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции Новости недвжимости


07.06.2006
       РОКФЕЛЛЕР В деньгах счастье Новости недвжимости
http://www.rokf.ru

    АВТО  |  КАРЬЕРА  |  НЕДВИЖИМОСТЬ  |  БАНКИ  |  НАЛОГИ  |  ИНВЕСТИЦИИ  |  ВАЛЮТА  |  ДОМ И БЫТ  |  СТРАХОВАНИЕ  |  СОЦИУМ  |  ОТНОШЕНИЯ  |  РАЗНОЕ  |  ФОРУМ

НОВОСТИ
После долгой стагнации рынок недвижимости Санкт-Петербурга взорвался. В апреле квартиры подорожали на 9-12%, в конце мая темпы роста доходили до 5% в неделю. Учитывая пока еще невысокие цены, питерский рынок недвижимости сегодня становится одним из самых интересных с точки зрения инвесторов.

Уход от вялого, падающего рынка занял у Питера менее года. Еще в прошлом августе трудно было найти покупателей на однокомнатную квартиру в «хрущевке» на окраине за 30 тысяч долларов. Сегодня такую квартиру дешевле 45 тысяч не найти. Причем покупка будет происходить в режиме аукциона — в конкуренции с другими покупателями.

Пять процентов в неделю

«Первые признаки серьезного оживления спроса появились в декабре 2005 года, — говорит директор компании ´Бизнес. Недвижимость. Консалтинг´ Михаил Бимон. — В январе-феврале цены росли уже по 1,5-2 процента в месяц. В марте некоторые застройщики стали поднимать цены, причем сразу на 100-200 долларов за квадратный метр. К апрелю появился ажиотажный спрос, который продолжился и в мае». В апреле цены выросли на 9-12 процентов. В мае, сразу после праздников, они разогнались еще сильнее — на некоторые квартиры рост цен достигал 5% в неделю. В первую очередь это касается недорогих однокомнатных квартир, пользующихся наибольшим спросом. Среди районов наибольший рост пришелся, по данным компании «Миэль-Санкт-Петербург», на Выборгский, Василеостровский, Приморский и Калининский. Если в начале года средняя цена составляла 1100-1200 долларов, то сегодня на вторичном рынке вряд ли удастся купить приличную квартиру дешевле 1500-1700 долларов за кв. м.

Бурный рост цен привел к новым правилам игры. Застройщики теперь не только не форсируют продажи, но и тормозят их. Обычно на продажу выставляется определенная квота квартир на месяц, а после выполнения плана цены поднимаются, иногда до уровня, блокирующего продажи. При этом пересмотр цен может происходить очень часто.

На вторичном рынке риэлтеры с трудом поспевают за ростом цен, из-за чего нередко срываются альтернативные сделки, цепочки и расселения. Стандартная ситуация, характерная и для Москвы: когда находится покупатель, оказывается, что на вырученные средства уже невозможно, как планировалось, приобрести другую жилплощадь. Сделки постоянно аннулируются, авансы возвращаются, а квартиру выставляют по более высокой цене. В результате риэлтеры затрачивают на сделку в три-четыре раза больше времени и сил, чем раньше.

За последние полгода резко взлетели цены и на элитное жилье в «Золотом треугольнике», аналоге московской «Золотой мили». Квартиры в самом дорогом питерском районе (он ограничен набережной Невы, Невским проспектом и Фонтанкой, начиная с Летнего сада) подорожали с 2500-3000 долларов за кв. м до 5000-6000 долларов. Отдельные пентхаусы доходят в цене до 10 000 долларов за кв. м.

Куда делись новостройки

Причина роста цен — огромный дисбаланс спроса и предложения. Последние пару лет доходы населения росли, но в недвижимость средства люди вкладывали неохотно; цены стояли на месте или даже снижались. Мало того, было ожидание их дальнейшего падения. Большой отложенный спрос и «выстрелил»: люди поняли, что ждать лучшего момента для покупки уже не стоит.

Важный фактор увеличения спроса — рост использования кредитов при покупке квартир. Именно в течение последнего года значительно улучшились условия по ипотеке: процентная ставка и первый взнос были снижены, и, что особенно важно, банки стали намного либеральнее относиться к клиентам при выдаче кредита и гораздо легче расставаться с деньгами. Интересно, что в Санкт-Петербурге при покупке недвижимости покупатели часто используют не ипотеку, а потребительские кредиты. Процедура оформления здесь намного проще, да и залоги оформлять не требуется. К тому же кредита в 20-30 тысяч долларов было достаточно для переезда из двухкомнатной квартиры в «трешку». В целом же сегодня более 15% покупок в Санкт-Петербурге совершается с использованием ипотечных и потребительских кредитов.

Рост цен, в свою очередь, подтолкнул питерцев к инвестициям в недвижимость: квартира вновь рассматривается как удачный вариант вложения средств, особенно на фоне слабеющего доллара и низких банковских ставок по депозитам. Появились и новые группы покупателей. «Раньше распространенной сделкой была продажа квартиры в Питере с покупкой в Москве, а в последнее время мы все чаще занимаемся обратными сделками, — говорит Мария Сорокина, генеральный директор компании ´Миэль-Санкт-Петербург´. — Стало значительно больше и покупателей из регионов. Они часто приобретают квартиры для детей, намеревающихся учиться здесь в институте. Такие покупатели говорят, что в Москве запредельный уровень цен на квартиры, который отсекает их от рынка. И это толкает их на покупку недвижимости в Санкт-Петербурге, где пока еще очень интересные цены».

Важнейший фактор роста — резкое уменьшение строительства в городе. «За первый квартал 2006 года на рынок вышли новостройки всего на 200 тысяч квадратных метров. А в прошлые годы в среднем выводилось по 500-600 тысяч. При этом за первый квартал было продано более 750 тысяч квадратных метров на первичном рынке. Дисбаланс спроса и предложения налицо», — говорит Николай Пашков, начальник отдела маркетинга компании «Петербургская недвижимость».

Причины уменьшения объемов строительства связаны, как и в Москве, в первую очередь с изменениями в федеральном законодательстве. Во-первых, согласно Градостроительному кодексу, с 1 октября 2005 года выделение земли под застройку должно происходить исключительно на открытых торгах, устраиваемых городскими властями. Такая схема казалась весьма продуктивной: конкурентное распределение участков прозрачно и повышает доходы бюджета. Однако на практике все оказалось сложнее. «В переходный период, когда город переходил от практики выделения земель под застройку инвестиционно-тендерной комиссией к системе открытых торгов, а продолжалось это полгода, не было выделено ни одной площадки», — говорит Михаил Бимон.

Эксперты замечают: участки, выставляемые на торги сейчас, не очень интересны — они расположены далеко от центра и станций метрополитена и часто представляют собой разбитые на лоты пустыри с подводимыми коммуникациями. Для застройщика это означает невысокие цены продаж и высокую конкуренцию со стороны тех, кто развивает соседние участки.

Однако отсутствие новых участков лишь часть беды. Гораздо хуже, что большинство уже выделенных площадок (ранее были распределены земельные участки, пригодные под застройку более чем 11 млн кв. м жилья) в последний год практически не развивалось (под развитием понимается в том числе разработка архитектурного проекта и разрешительной документации, расселение и снос существующих строений, подготовка площадки под строительство). Во многом это происходило из-за печально известного Закона «О долевом строительстве», который отсек от финансирования строительной сферы одновременно и банки (из-за пресловутой «солидарной ответственности») и дольщиков. А ведь еще полтора года назад до 80% бюджетов строек закрывалось именно благодаря дольщикам. Развивать проекты за счет собственных средств под силу только крупным застройщикам. Часть застройщиков принципиально ждет принятия поправок к закону №214, тормозя проекты: они считают, что в нынешних условиях не могут реализовать проект, оставшись при этом в рамках закона.

В том, что большинство проектов зависло, не дойдя до строительной фазы, есть и чисто питерская особенность: у местных застройщиков намного меньше денег, чем у московских. Стагнация на рынке 2004-2005 года, которая выражалась в невысоких ценах и низких уровнях продаж, не позволяла реинвестировать средства от продажи квартир в начатых новостройках в развитие новых проектов. В результате летом 2005 года масса площадок продавалась, и некоторые по весьма невысоким ценам.

Кстати, момент, когда рынок находится в самом низу и начинает выходить на фазу роста, на Западе считается наиболее интересным для начала инвестиционных проектов. «Примерно год назад, анализируя питерский рынок, мы пришли к выводу, что местная недвижимость недооценена и рост неизбежен. Причем в тот момент местные застройщики, страдавшие от невысоких цен и низкого уровня спроса, не были заинтересованы в новых площадках. Именно тогда мы и смогли купить несколько удачных проектов в Санкт-Петербурге», — говорит Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга московской корпорации «Квартира.Ру».

Роста не избежать

В том, что квартиры в Санкт-Петербурге продолжат дорожать, сомнения нет ни у риэлтеров, ни у застройщиков, ни у покупателей. Вопрос в том, как быстро будут расти цены и как долго это продлится. Риэлтеры настроены оптимистично. «Не вижу причин для остановки роста. Разворачивается ипотека, и это мощнейший фактором удорожания квартир. По крайней мере до конца года темпы роста могут быть весьма высокими. Обычно квартиры в Питере были раза в полторадва дешевле московских, и если брать хотя бы этот критерий, то процентов на 30-40 недвижимость в северной столице может подорожать безболезненно», — считает Мария Сорокина.

Застройщики настроены осторожнее, для них предсказуемый спокойный рост важнее галопа цен, чреватого перегревом. Обжегшись на предыдущем длительном периоде стагнации и падения, они не готовы поверить в свое счастье. «Стремительный рост, скорее всего, продлится еще некоторое время, а затем рынок выйдет на стабильные 1,5-3 процента в месяц», — говорят застройщики. При этом они замечают, что фактор ипотеки, которая лишь начинает развиваться, не позволяет проводить прямых аналогий с событиями трехлетней давности.

Ключевым пунктом развития рынка становится вопрос о новом строительстве. А точнее, как быстро начнется строительство на замороженных или новых площадках и не приведет ли выход отложенных площадей к перенасыщению рынка. «Опасений в затоваривании рынка нет, — говорит Юрий Кочетков. — В Санкт-Петербурге сейчас всего несколько масштабных строительных проектов в сегменте экономкласса. Есть уже начатые пару лет назад ´Серебряные ключи´ компании ´Росстрой´ в Колчино (168 тысяч квадратных метров, во Фрунзенском районе). Есть еще ´Балтийская жемчужина´ китайской Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании — проект огромный, на миллион метров, но сроки его реализации пока непонятны. В ближайшее время наша компания начинает проект на 300 тысяч ´квадратов´ в Невском районе, севернее улицы Новоселов. И это все».

«Строительный рынок очень консервативный. Несмотря на отличную конъюнктуру быстро вывести новые и замороженные объекты не удастся, так как существует долгая фаза подготовки к строительству, которая занимает не менее полутора-двух лет, — замечает Николай Пашков. — Так что с учетом нерешенных вопросов по Закону ´О долевом строительстве´ ожидать резкого увеличения объемов строительства не приходится, а значит, дисбаланс спроса и предложения на питерском рынке сохранится как минимум на год-полтора».


"Эксперт"

Постоянный адрес статьи:
http://www.rokf.ru/realty/2006/06/07/103623.html
СЕГОДНЯ В НОМЕРЕ
НОВОСТИ КОМПАНИЙ




ПАМЯТКА
СЛОВАРЬ
ОПРОС
Ваше отношение к непосредственному начальнику?
       Rokfeller   E-mail: info@rokf.ru
 Размещение рекламы
 Экспорт материалов
(RSS Feed)

В избранное