Новый виток роста цен на жилье в Москве объясняется резким сокращением объема предложения квартир, который вызван ужесточением правил игры на рынке долевого инвестирования
В начале осени аналитики рынка недвижимости зафиксировали рекордный за последний год скачок цен на жилье. С августа ежемесячный рост цен составил в среднем 3-4%, тогда как до этого цены росли не более чем на 1%. Сегодняшнее оживление рынка многим напомнило 2001-2002годы. Тогда цены на московскую недвижимость тоже резко взмыли вверх. Однако стремительная ценовая динамика прошлых лет объяснялась колоссальным ростом спроса на жилье и выходом на рынок значительного количества спекулянтов. Теперь же мы имеем дело с банальным дефицитом предложения, который образовался после года стагнации на рынке жилья.

Старые запасы

Риэлтеры и застройщики напрямую связывают сокращение объема предложения на первичном рынке (квартир стало меньше на 25-30%) с новым законом "Об участии в долевом строительстве". Напомним, что документ этот вступил в силу весной этого года и сильно осложнил жизнь участникам рынка. Законодатели установили жесткую процедуру привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. В частности, запретили строителям собирать с дольщиков деньги до оформления всей необходимой документации, тогда как раньше необходимые разрешения зачастую оформлялись задним числом, уже после выхода на площадку. Кроме того, были установлены суровые штрафные санкции за всевозможные нарушения обязательств (например, за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию).

"После вступления в силу этого закона многие застройщики сняли с продажи адреса, на которые не была оформлена вся разрешительная документация. Кроме того, компании приостановили реализацию новых проектов. В конечном итоге количество новых проектов сократилось по сравнению с прошлым годом в два-три раза",- рассказывает руководитель отдела маркетинга корпорации "Квартира.Ру" Юрий Кочетков. По его словам, сейчас застройщики распродают преимущественно старые запасы: в прошлом году на рынке из-за кризиса продаж образовался избыток квартир, и сейчас они распродаются.

Впрочем, не только законодательные новации охладили пыл московских строителей. В немалой степени этому поспособствовала нерасторопность городских чиновников. Недавно один из столичных застройщиков рассказал "Эксперту", что в последнее время на московские тендеры выставлялись участки с плохо проработанной исходно-разрешительной документацией. Некоторые компании приобретали участки, однако долго не могли выйти на площадку из-за неправильно оформленного пакета документов. В частности, проектировщики не учитывали целый ряд обременений, связанных со строительством (например, перенос гаражей, строительство детского сада, соблюдение норм инсоляции). "На исправление ошибок уходило время и деньги. Понятно, что после этого интерес к тендерам угас,- сообщил наш собеседник.- Вроде бы даже была создана специальная комиссия по ´коммерциализации конкурсной документации´, которая взялась научить чиновников правильно составлять проекты планировок районов. Однако до сих пор на тендерах крайне редко появляются привлекательные площадки. Поэтому многие девелоперы пытаются искать землю на вторичном рынке".

Метров больше, квартир меньше

Есть у московского рынка еще одна особенность, которая в немалой степени поспособствовала созданию дефицита и росту цен. Дело в том, что с 2002года объемы жилищного строительства в Москве, выраженные в квадратных метрах, изменялись незначительно. Ежегодно возводилось от 4.2 до 4.5млнкв.м жилья. При этом центр тяжести постепенно смещался с панельного жилья в сторону монолитных жилых комплексов с большими площадями квартир.

По экспертным оценкам, средняя площадь квартир в монолитных домах превышает 100квадратных метров. А это означает, что ежегодный ввод больших объемов жилья, выраженных в квадратных метрах, не сопровождался адекватным увеличением количества квартир. "Кроме того, в последнее время около полутора миллионов квадратных метров жилья в панельных домах власти города отводили под переселение жителей из хрущоб. Помимо всего прочего, муниципальное жилье предоставлялось очередникам и молодым семьям. Между тем все это- фактически изъятое из рыночного оборота дешевое жилье. Отсюда и физическое сокращение общего количества квартир",- говорит директор по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев.

Кстати, в следующем году московские власти намерены приобрести за счет средств бюджета 120тыс.кв.м квартир в коммерческих панельных домах под переселение жителей пятиэтажек. Как заявил недавно заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Анатолий Петраков, это позволит не сорвать программу переселения. По его словам, дефицит площадей возник у города в связи с принятием положения, обязывающего местные власти расселять жителей сносимых домов в пределах того же района. Однако объемы строительства муниципального жилья распределены по городу неравномерно, что не позволяет властям в полной мере выполнить взятые на себя социальные обязательства.

Маржа против оборота

Помимо всех этих объективных факторов, влияющих на динамику цен, есть еще один- субъективный. А именно желание самих застройщиков всячески сдерживать расширение предложения рынка новостроек. Речь в данном случае идет не о картельном сговоре, а о едином подходе к ценообразованию. В большинстве случаев решение об увеличении цены принимается так: компания регулярно подводит итоги продаж, и, если видит, что продает больше, чем запланировано, пересматривает цены в сторону повышения. "Предположим, у нас должно быть в среднем пятьдесят звонков в месяц, а объем продаж- порядка пятнадцати миллионов долларов. Если мы видим, что у нас количество звонков увеличилось, к примеру, вдвое, а объем продаж вырос на тридцать-сорок процентов, тогда мы поднимаем цену",- уточняет президент корпорации "Миракс Групп" Сергей Полонский.

То есть застройщики не скрывают своей заинтересованности в большой марже, а не в обороте. А потому просто растягивают продажи по времени. "Это обычная практика,- рассказывает Сергей Елисеев из ´Инком-недвижимости´.- Застройщики поддерживают так называемый объем клиентов, который позволяет им финансировать стройку. Как только компания профинансировала строительно-монтажные работы, дальше она вытягивает максимальную прибыль из объекта".

Многие участники рынка уверены, что они вошли в полосу роста и выйдут из нее не ранее середины лета следующего года. Однако нам такой прогноз кажется излишне оптимистичным. Мы полагаем, рост цен продолжится до конца года, а затем рынок вновь стабилизируется. Скорее всего, к тому времени восстановится объем предложения новостроек. Ведь в резком падении объемов не заинтересованы ни городские власти, ни сами застройщики- и у тех, и у других существенно сократятся доходы. Кроме того, компании постепенно привыкают к новому закону о долевом строительстве: первые договоры, составленные по новым требованиям, уже зарегистрированы в Москве. Недавно мэр Лужков поручил городским ведомствам, курирующим жилищное строительство, в месячный срок привести в соответствие с Законом о долевом участии в строительстве жилья городскую нормативную базу. К тому же, пока ничто не мешает некоторым крупным компаниям выводить на рынок проекты по "обходным" схемам, не подпадающим под действие нового закона. По некоторым оценкам, сейчас по ним предлагается около 5-7% нового жилья.

Главная интрига

Что касается развития ситуации, то многое будет зависеть от того, с какой скоростью станут появляться на рынке новые площадки, находящиеся сейчас "под паром". По мнению некоторых экспертов, это может сильно сдержать рост цен. "Нами отмечена следующая тенденция: если на каком-то локальном рынке появляется большая новостройка, то средние цены на жилье в этом районе не растут до тех пор, пока покупатели не освоят выплывшее предложение",- говорит один из наших собеседников. Ценовая ситуация будет зависеть и от скорости освоения застройщиками приобретенных ранее участков- земельные "запасы" наиболее крупных игроков этого рынка исчисляются сотнями гектар.

Фактором, который может спровоцировать резкий рост спроса на жилье и, как следствие, высокие цены, может стать ипотека. При условии резкого повышения доступности ипотечных кредитов, например, субсидирования процентных ставок по ним федеральными либо муниципальными властями. В последнее время на это особенно надеются застройщики, объединившиеся во всевозможные союзы и ассоциации для лоббирования этой идеи. Судя по всему, они не очень стремятся строить больше жилья, но хотят дороже его продавать. И если государство к ним прислушается, то может произойти резкий всплеск спроса на жилье, не обеспеченный адекватным предложением, и еще более стремительный, чем сейчас, рост цен.

"Эксперт"

Постоянный адрес статьи: http://www.rokf.ru/realty/2005/10/05/100947.html

Ссылки по теме

Жилье в Москве продолжает дорожать

http://www.rokf.ru/realty/2005/10/03/104225.html

Москва первая на мировом рынке элитной недвижимости

Оставив позади такие крупные мировые столицы и города как Лондон, Нью-Йорк, Париж, Гонконг, Шанхай, Женеву и Дубаи – признанных мировых лидеров на рынке элитной недвижимости – Москва вышла на первое место по уровню доходности в этой сфере.

http://www.rokf.ru/realty/2005/10/01/205001.html

Где в Европе самые дорогие квартиры

http://www.rokf.ru/realty/2005/09/28/103105.html

Дешевого жилья не осталось даже за МКАД

Напуганные ценами на столичную недвижимость потенциальные покупатели квартир все чаще обращают внимание на жилье за МКАД. Но и здесь их ждет разочарование: средняя цена новостроек в этих районах перешагнула психологический рубеж в $1 тыс. за кв. м.

http://www.rokf.ru/realty/2005/09/26/104909.html

Также в номере

Банки рискуют, но кредитуют

Российские банкиры, оказывается, идут на осознанный риск, предлагая населению обильную палитру потребительских кредитов. Бум потребительского кредитования усиливается с каждым годом, причем реклама убеждает россиян, что им достаточно лишь зайти в отделение банка - и деньги «в кармане». Однако в реальности банкиры предвидят проблемы.
http://www.rokf.ru/banking/2005/10/07/102101.html

Кое-что новое для инвесторов

Сколько инвесторов — столько и стратегий. Однако управляющие компании предлагают клиентам все новые категории и разновидности паевых фондов, стараясь удовлетворить самый взыскательный вкус.
http://www.rokf.ru/investment/2005/10/07/100827.html

[c] Rokf.ru, info@rokf.ru

Subscribe.Ru
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора

Подписан адрес:
Код этой рассылки: realty.rokfrealty
Архив рассылки

Отписаться
Вспомнить пароль

В избранное

{#template MAIN} <div id="loginForm" style="display:none;" class="subscriberu_popup"> <div class="popup_register"> {#include js_tmpl_auth_reg_tab} {#if $P.login_register_tab == 1} <form class="authentication-form" method="post" action="/MEMBERLOGIN_authen_cred"> <dl class="rg_block_options"> <dt id="js_tap_panel_auth"> <h1>Войти на сайт</h1> {* {#include js_tmpl_auth_reg_button} *} {#include js_tmpl_auth_reg_action} <hr class="logreg_line noPhones"> <div class="logreg_descr noPhones"><p>{#include js_tmpl_auth_reg_descr} </p></div> <div class="logreg_advice noPhones"> Если вы еще не с нами, то начните с <a href="#" onclick="rgNav('js_tab_reg');return false;" class="dashed" data-func="registr">регистрации</a> </div> <br><br> <a class="dashed auth-enter" href="/manage/author/"><b>Вход для авторов</b></a> </dt> </dl> </form> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <div class="rg_block_options"> <div id="js_tap_panel_auth"> <h1>Регистрация</h1> <div class="social_reg"> {* <div class="rg_description">{#include js_tmpl_soc_auth_reg_descr}</div> *} {#include js_tmpl_auth_reg_soc} <div class="rg_soc_auth_agree">{#include js_tmpl_auth_reg_agree}</div> </div> <div class="subscribe_reg"> {* <div class="rg_description"> #include js_tmpl_auth_reg_descr </div> *} {#include js_tmpl_auth_reg_action} </div> {* {#include js_tmpl_auth_reg_button} *} <div class="clr"> </div> <hr class="logreg_line noPhones"> <div class="logreg_descr noPhones">{#include js_tmpl_auth_reg_descr} {#include js_tmpl_soc_auth_reg_descr} </div> </div> </div> {#/if} </div> {* <div class="gray_bg register_shadow"></div> *} </div> {#/template MAIN} {#template js_tmpl_auth_reg_tab} <ul class="rg_nav"> <li id="js_tab_auth" class="{#if $P.login_register_tab == 1} rg_active_nav {#/if} rg_first_nav"><a onclick="rgNav('js_tab_auth');return false;" href="">Вход на сайт</a></li> <li id="js_tab_reg" class="{#if $P.login_register_tab == 2} rg_active_nav {#/if}"><a onclick="rgNav('js_tab_reg');return false;" href="">Регистрация </a></li> </ul> <span onclick="hidebo();" class="rg_closed"> </span> {#/template js_tmpl_auth_reg_tab} {#template js_tmpl_auth_reg_action} {#if $P.login_register_tab == 1} {#include js_tmpl_auth_reg_soc} {#/if} <div class="rg_forms"> <input type="hidden" id="login_register_destination" value="{$P.login_register_destination}"/> {#if $P.login_register_tab == 1} <div class="rg_for_input"> <span class="rg_text_inner">E-mail или код подписчика</span> <input id="credential_0" class="js_keydown_selector rg_input_text" data-js_submit="no" data-js_next_input_name="credential_1" name="" type="text" /> </div> <div class="rg_for_input"> <span class="rg_text_inner">Пароль</span> <input id="credential_1" class="js_keydown_selector rg_input_text" data-js_submit="yes" data-js_action="js_loginFormBut" name="" type="password" onkeyup="showAttention(this,!!window.event.shiftKey)" /> <span class="pswd_attention" id="attention_pswd"> <span class="icon_attention"></span> <span class="pswd_attention-text" id="attention-text_pswd1">Русская раскладка клавиатуры!</span> <span class="pswd_attention-text" id="attention-text_pswd2">У вас включен Caps Lock!</span> <span class="pswd_attention-text" id="attention-text_pswd3">У вас включен Caps Lock и русская раскладка клавиатуры!</span> </span> </div> <div class="rg_for_input input-alien"> <span class="chk noPhones"><input id="chk_alien" name="" type="checkbox" /></span><label for="chk_alien" class="noPhones"> Чужой компьютер</label> <a class="forgot_pass" href="/member/totalrecall">Забыли пароль?</a> </div> <div class="rg_for_input"> <em id="auth_msg" class="reg_error"></em> <input id="lf_typeauthid" value="email" type="hidden"> <input type="submit" class="button button-red logreg_submit" id="js_loginFormBut" value="Войти">  <div class="loading loading-cover" style="display: none;"><div class="loader"></div></div> </div> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <div class="rg_for_input"> <span class="rg_text_inner">E-mail</span> <input id="arfemail" class="js_keydown_selector rg_input_text" name="" type="text" data-js_submit="yes" data-js_action="js_regFormBut"/> </div> <div class="rg_for_input rg_set_lineh rg_for_input_wide"> <label class="js_tap_panel_checkbox"> <span class="chk"><input name="" id='js_tap_panel_checkbox_terms' type="checkbox" data-js_submit="yes" /></span> Я ознакомился и согласен с <a class="link_txd logreg_accLink" href="/faq/vereinbarung.html">условиями сервиса Subscribe.ru</a> </label> <br /> <label class="js_tap_panel_checkbox"> <span class="chk"><input name="" id='js_tap_panel_checkbox_personal' type="checkbox" data-js_submit="yes" /></span> Нажимая на кнопку "Готово!", я даю <a class="link_txd logreg_accLink" href="/faq/persverordnung.html">согласие на обработку персональных данных</a> </label> </div> {* <div style="float: left;position: absolute;left: 11em;"> <img src="http://www.kupivip.ru/images/vip/logo.png?1604" style="width: 86px; vertical-align: middle;display: block;"> </div> <div class="rg_for_input rg_set_lineh"> <label class="js_tap_panel_checkbox"><input name="" id="js_tap_panel_checkbox_kupivip" type="checkbox" data-js_submit="yes"> Я хочу получать новости о скидках на одежду</label> </div> *} <div class="rg_for_input"> <em id="reg_msg" class="reg_error rg_for_input_wide"></em> <em id="reg_msg2" class="reg_error rg_for_input_wide"></em> <input id="rf_typeauthid" value="email" type="hidden"> <a class="button button-red logreg_submit" id="js_regFormBut" href="#">Готово!</a> <div class="loading loading-cover" style="display: none;"><div class="loader"></div></div> </div> {#/if} </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_action} {#template js_tmpl_auth_reg_agree} <div class="rg_for_input rg_set_lineh rg_for_input_wide"> <label class="js_tap_panel_checkbox"> <span class="chk"><input name="" id='js_tap_panel_checkbox_terms_reg' type="checkbox" data-js_submit="yes" /></span> Я ознакомился и согласен с <a class="link_txd logreg_accLink" href="/faq/vereinbarung.html">условиями сервиса Subscribe.ru</a></label> <em id="reg_msg_soc" class="reg_error rg_for_input_wide"></em> </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_agree} {#template js_tmpl_auth_reg_button} <div class="rg_butons_socials"> {#if $P.login_register_tab == 1} <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="auth_email" href="#"><span><i></i>Email</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="auth_openid" href="#"><span><i></i>OpenID</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="auth_vkontakte" href="#"><span><i></i>Вконтакте</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="auth_mailru" href="#"><span><i></i>Mail.Ru</span></a> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="reg_email" href="#"><span><i></i>Email</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="reg_openid" href="#"><span><i></i>OpenID</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="reg_vkontakte" href="#"><span><i></i>Вконтакте</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="reg_mailru" href="#"><span><i></i>Mail.Ru</span></a> {#/if} </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_button} {#template js_tmpl_auth_reg_descr} {#if $P.login_register_tab == 1} Для оформления подписки на выбранную рассылку, работы с интересующей вас группой или доступа в нужный вам раздел, просим авторизоваться на Subscribe.ru {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} Для регистрации укажите ваш e-mail адрес. Адрес должен быть действующим, на него сразу после регистрации будет отправлено письмо с инструкциями и кодом подтверждения. {#/if} {#/template js_tmpl_auth_reg_descr} {#template js_tmpl_soc_auth_reg_descr} Или зарегистрируйтесь через социальную сеть. {#/template js_tmpl_soc_auth_reg_descr} {#template js_tmpl_auth_reg_soc} <div class="rg_soc"> {#if $P.login_register_tab == 1} <a onclick="return _checkSocConfirm(event)" href="https://oauth.vk.com/authorize?client_id=3954260&scope=wall,offline,photos,groups,video,audio,email&redirect_uri={location.protocol+'//'+location.host}/member/login/vk/&response_type=code&v=5.15" class="login_register_vk_button"> <span class="login_register_vk_icon"></span> </a> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <a onclick="return _checkSocConfirm(event)" href="https://oauth.vk.com/authorize?client_id=3954260&scope=wall,offline,photos,groups,video,audio,email&redirect_uri={location.protocol+'//'+location.host}/member/join/vk&response_type=code&v=5.15" class="login_register_vk_button"> <span class="login_register_vk_icon"></span> </a> {#/if} </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_soc}

{#template MAIN} <div id="loginForm" style="display:none;" class="subscriberu_popup"> <div class="popup_register"> {#include js_tmpl_auth_reg_tab} <dl class="rg_block_options"> <dt id="js_tap_panel_auth"> <p class="rg_description">{#include js_tmpl_auth_reg_descr}</p> <div class="clr"> </div> {#include js_tmpl_auth_reg_action} <div class="clr"> </div> </dt> </dl> </div>  </div> {#/template MAIN} {#template js_tmpl_auth_reg_tab} <ul class="rg_nav"> <li id="js_tab_reg" class="rg_active_nav rg_first_nav"><a href="" onclick="return false;" >Регистрация</a></li> </ul> <span onclick="hidebo();" class="rg_closed"> </span> {#/template js_tmpl_auth_reg_tab} {#template js_tmpl_auth_reg_descr} <strong>Пожалуйста, подтвердите ваш адрес.</strong><br><br>Вам отправлено письмо для подтверждения вашего адреса {$P.register_confirm_mail}.<br>Для подтверждения адреса перейдите по ссылке из этого письма. {#/template js_tmpl_auth_reg_descr} {#template js_tmpl_auth_reg_action} <div class="rg_forms confirm_code_from_letter"> <div class="rg_for_input"> <span class="rg_inp_descr" style="width:15em;">Или введите код из письма:</span> <input type="text" value="" id="confirm_code" name="" data-js_submit="yes" data-js_action="js_confirmFormBut" class="js_keydown_selector rg_input_text_conf" > </div> <div class="rg_for_input"><label>Не пришло письмо? <b>Пожалуйста, проверьте папку Спам</b><br /> (папку для нежелательной почты).</label><br /> <a href="" onclick="ajax_recall_code();return false" >Вышлите мне письмо еще раз!</a></div> <div class="rg_for_input"> <em class="reg_error" id="confirm_msg"></em> <a href="#" class="button button-red" id="js_confirmFormBut">Готово</a> <div class="loading loading-cover" style="display: none;"><div class="loader"></div></div> <br> </div> </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_action}