Ипотечная засада.

02 февраля 2010 | www.metrinfo.ru | Ольга Агуреева
Зачастую единственная возможность сохранить жилье у заемщика, попавшего в тяжелое положение, – это реструктуризация кредита. К ней могут прибегнуть и дольщики, получившие ипотечный кредит на строящееся жилье. Что делать, чтобы оставить за собой еще недостроенную квартиру, как получить разрешение на реструктуризацию и куда лучше всего обратиться в пору финансовых невзгод?

Громоздкое слово

Реструктуризация – слово, звучащее весьма увесисто, но на самом деле все просто. Так банкиры называют любое изменение в условиях погашения кредита. Естественно, при неблагоприятном финансовом положении ипотечникам хочется изменить условия так, чтобы сохранить квартиру и расплачиваться за нее посильным способом. Обычно такое возможно при увеличении сроков кредитования и соответствующем уменьшении ежемесячных платежей.

Помимо этого, могут быть изменены порядок погашения кредита (предоставляются отсрочки по выплате процентов или всей суммы долга), комиссии и проценты, а также обременение. Бывает, изменяют несколько условий: например, предоставляется отсрочка платежей, но за это заемщик закладывает какое-либо имущество.

Банки-союзники

В случае потери работы или финансовых затруднений сразу прощаться с жильем, причем так пока и недостроенным, не стоит. Эксперты рынка не устают повторять – не бегайте от банка, не прячьтесь, обращайтесь туда сразу, как только возникли проблемы и пишите заявление о пересмотре условий кредитования.

Тем, кто может расплатиться по кредиту при небольшом изменении, большинство банков готово идти на уступки. «Сегодня многие из банков внедряют собственные программы реструктуризации кредитов, - рассказывает Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». - Например, Газпромбанк клиентам, получившим кредиты на покупку новостройки и временно потерявшим работу, предлагает в течение определенного срока погашать только проценты за пользование кредитом с отсрочкой платежа по основному долгу, а в некоторых случаях предоставляет отсрочку всего платежа. Росбанк на краткосрочный период выдает стабилизационный заем, позволяющий временно уменьшить кредитную нагрузку».

«Московский кредитный банк тоже, как правило, пересматривает график погашения платежей (хотя мы всегда предъявляли довольно жесткие требования к заемщикам, поэтому сегодня случаи пересмотра условий единичны). Заемщик может получить отсрочку по платежам не более чем на полгода с увеличением впоследствии суммы ежемесячной выплаты, либо ему пересчитают аннуитетные платежи с соответствующим увеличением срока кредита. Могут быть и другие варианты, но процентная ставка по договору при этом всегда остается неизменной», - сообщает Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка (МКБ).

Помощь от АРИЖК

Если банк не соглашается на реструктуризацию, то можно обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое работает по государственной программе помощи ипотечникам. Правда, эту программу не назовешь самой лояльной и легкой, т.к. реструктуризация осуществляется на платной, возвратной и срочной основе.

«АРИЖК устанавливает заемщику период помощи (не более 12 месяцев) и в течение этого времени оплачивает за него ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, предоставляя стабилизационный заем на требуемую сумму, сам же заемщик вносит только проценты за фактически предоставленные АРИЖК средства, - рассказывает Софья Старкова, заместитель начальника коммерческого управления ФСК «Лидер». - В период помощи платежи заемщика в 20-50 раз меньше его обычных платежей по ипотечному кредиту. Таким образом, АРИЖК дает ипотечникам время для поиска работы и восстановления своей платежеспособности, чтобы они смогли вновь самостоятельно обслуживать ипотечный кредит. А сумма, потраченная АРИЖК, прибавляется к долгу по ипотеке». Таким образом, после окончания периода помощи платежная нагрузка на заемщика увеличивается,– но не более чем на 15%.

Сегодня, если жизнь и здоровье заемщика застрахованы, а ипотечный кредит выдан в рублях, заем АРИЖК на строящееся жилье выдается под тот же процент, что и полученный ипотечный кредит. Правда, если в ипотечном договоре предусмотрено изменение ставки после завершения строительства дома, процент по кредиту АРИЖК тоже будет изменен. Если у заемщика нет договора личного страхования, то процент по кредиту, выдаваемому в АРИЖК, повышается, на сколько - решается в индивидуальном порядке. Если ипотечный договор оформлен в иностранной валюте или под «плавающий» процент, то заем АРИЖК выдается под процент, равный ставке рефинансирования, установленной ЦБ на дату первого транша в банк, выдавший ипотеку. Но опять же, если нет договора личного страхования, ставка по кредиту АРИЖК будет выше. Она, как правило, выше и в том случае, если кредит выдается не из собственных средств АРИЖК, а из средств какого-либо банка (выдавшего ипотеку или стороннего).

Чтобы стать клиентом АРИЖК, необходимо соответствовать специально разработанному Стандарту. То есть:

* нужно быть гражданином РФ;

* заключить ипотечный договор до 01 июля 2009 года;

* жилье, приобретенное по ипотеке, должно быть единственным;

* доходы семьи после ипотечных платежей должны составлять менее трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи;

* заемщик должен использовать все возможные активы для погашения кредита и не иметь дополнительных источников дохода;

* не иметь непогашенных просрочек по ипотеке сроком более 90 дней, возникших до снижения дохода.

Наконец, приобретенная квартира не должна относиться к элитному жилью, причем в АРИЖК «элитой» считается жилье, площадь которого не соответствует следующему минимуму: для 1 человека - не более 50 кв. метров, для 2 человек - до 35 кв.м. на каждого, для семьи из 3 человек и более - максимум по 30 кв.м. на каждого, а также жилье, стоимость которого на 60% выше среднерыночной по данному региону;

К новостройкам применяется еще и ряд дополнительных требований. «Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен только в соответствии с 214 ФЗ. Также при реструктуризации заемщик должен заключить договор залога прав требования по договору инвестирования, либо договор последующего залога прав требования (если такой договор не был заключен при оформлении ипотеки – от ред.)», - сообщил нам Андрей Языков, генеральный директор ОАО «АРИЖК».

Договор залога прав требования можно не заключать только в том случае, если ипотека выдана по залог какой-либо недвижимости (например, нежилой, или жилой принадлежащей третьему лицу, но только не заемщику, т.к. тогда не выполняются условия Стандарта). Кредит может быть реструктурирован и в случае, если застройщик не руководствуется 214 законом при условии, что разрешение на строительство дома было выдано до 2005 г., т.е. закон еще не вступил в силу. Однако в Стандарте это четко не прописано, и поэтому по каждому подобному случаю решение в АРИЖК принимается индивидуально, и вероятность отказа в реструктуризации довольно высока.

Чтобы получить стабилизационный заем от АРИЖК, можно обратиться в банк, выдавший ипотеку. Сегодня большинство банков работают с АРИЖК. Но если банк отказал в реструктуризации или не работает с АРИЖК, то нужно обращаться непосредственно к его кредитному агенту. Вот какую последовательность действий предлагает Андрей Языков: «Реструктуризация ипотечного кредита осуществляется в пять шагов. Первый шаг - нужно позвонить на горячую линию по телефону 8-800-700-700-2 (звонок бесплатный). Здесь дадут консультацию по всем интересующим вопросам. Второй шаг – сбор необходимого комплекта документов и заполнение заявления-анкеты (она есть на сайте АРИЖК www.helpipoteka.ru). Третий шаг - обращение к кредитору (банку) или к агенту АРИЖК и направление ему пакета документов. Четвертый шаг - получение решения АРИЖК о реструктуризации, обычно через четыре дня после предоставления полного пакета документов. Агент по реструктуризации в течение двух дней анализирует информацию, пишет заключение и направляет его в электронном виде в АРИЖК. Мы рассматриваем заключение агента и выносим свое решение о возможности проведения реструктуризации по стандартам АРИЖК. Пятый шаг - подписание пакета документов у агента АРИЖК (если принято положительное решение) и перечисление денежных средств в банк, выдавший ипотеку, в течение рабочего дня».

За прием и обработку документов с заемщика не взимается никаких сборов. «Согласие АРИЖК на проведение реструктуризации действует 90 дней в случае отсутствия у заемщика просрочек по кредиту, и 45 дней, если просрочки имеются», - говорит Андрей Языков. Поэтому в интересах заемщика обращаться в АРИЖК как можно раньше. Получив разрешение на реструктуризацию, ипотечники могут в течение трех месяцев искать новую работу, не прибегая к стабилизационному займу, но если станет понятно, что ситуация безнадежна, можно сразу же получить необходимую сумму, избежав задолженности. «Кроме того, как только банк подаст на заемщика в суд, АРИЖК уже не сможет оказать ему поддержку, - подчеркивает гендиректор АРИЖК, - и по этой причине мы так же призываем всех заемщиков при возникновении проблем с выплатами как можно скорее идти на контакт с кредиторами и АРИЖК».

«Если за 2009 год человек не смог по объективным причинам восстановить свою платежеспособность, то ему в 2010 году предлагают повторную реструктуризацию, так называемые второй и третий уровни поддержки. Второй уровень подразумевает, что АРИЖК планирует выкупать у банков проблемные кредиты и самостоятельно решать дальнейшую судьбу заемщика, которому предложат максимально приемлемые условия погашения кредита. Новые условия будут предусматривать обязательное снижение платежной нагрузки за счет увеличения срока кредита, изменения процентной ставки, вплоть до ставки рефинансирования Банка России и пр»., - разъясняет Елена Анашкина, начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в конце 2009 года банк стал уполномоченным агентом АРИЖК)

Банк или АРИЖК?

Программу по реструктуризации кредитов от АРИЖК ряд экспертов считает не очень гуманной, так как испытывающий финансовые проблемы заемщик, получает к имеющемуся кредиту еще и новый заем, увеличивает свои обязательства, а гарантий, что через год его доходы возрастут, естественно, нет. Так что естественен вопрос: что лучше - государственная программа АРИЖК или предлагаемая банком?

Порой иметь дело с банком удобнее. Во-первых, он уже изучил заемщика, и тому не придется собирать объемный пакет документов, иногда достаточно лишь заявления. «Но в нем важно четко описать причины, по которым стало невозможно погашать кредит, - говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»), - и часто банк запрашивает документы, подтверждающие ухудшение финансового положения, например, справку из Центра занятости населения при утрате дохода, либо с места работы по форме 2НДФЛ о снижении дохода».

Во-вторых, в АРИЖК действует четкий Стандарт, и если вы в него не впишитесь, и тогда не получите разрешения на реструктуризацию. В-третьих, если кредит был выдан на новостройку, то наверняка на аккредитованный в банке объект, то есть при полной уверенности в застройщике, поэтому при реструктуризации займа редко встают вопросы об оформлении взаимоотношений застройщика и ипотечника, купившего у него квартиру, а у АРИЖК на этот счет тоже есть определенные требования.

Однако заемщику потребуется приложить усилия, чтобы убедить кредитный институт в том, что выплаты по ипотеке наладятся в ближайшем будущем. Значительно больше шансов на реструктуризацию у менеджеров среднего и высшего звена, высококвалифицированных специалистов, представителей наиболее востребованных профессий с крепким здоровьем, большим опытом работы и хорошим резюме, так как такие кадры скорее найдут работу с достойным заработком даже в кризисное время.

А АРИЖК, принимая решение о реструктуризации того или иного кредита, руководствуется в первую очередь требованиями Стандарта: если они соблюдаются, то государство поможет заемщику.

Если делать нечего

Если ваша кандидатура не угодила ни банку, ни АРИЖК, то остается только продать новостройку.«В принципе, стоимость ипотечной квартиры сегодня мало отличается от рыночной из-за сокращающегося предложения и высокой стадии готовности домов в среднем по рынку. Но если есть возможность дождаться сдачи дома или, если он уже сдан, – оформления в собственность, лучше потянуть время, тогда рыночная стоимость квартиры будет еще выше», - советует Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Если возникли финансовые сложности, а строящееся жилье приобретено в ипотеку, не стоит отчаиваться. Во-первых, многие банки готовы реструктурировать кредит, увеличив его срок или предоставив отсрочку платежей, а во-вторых, можно обратиться в АРИЖК, правда, для этого важно, чтобы выполнялись все условия Стандарта реструктуризации, а строительство обязательно велось по 214 закону. Вероятность потерять свое жилье в случае строительства по иным схемам повышается, и это еще один повод для покупателей новостроек выбирать застройщиков, работающих по 214 закону.