Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден – банку или заемщику?

24 февраля 2009 www.metrinfo.ru
Одной из мер, которая – как предполагалось – должна была помочь ипотечным заемщикам пережить нынешние кризисные времена, назывался перевод кредитов из валютных в рублевые. Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно платить фиксированную сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совсем немного, уже есть смысл подвести итоги. Они очень простые – банки эту кампанию «спустили на тормозах». Теоретически «рефинансироваться» можно и сегодня. Но для заемщика уже нет смысла: курс рубля стабилизировался и в ближайшем будущем резко падать вряд ли будет.

О новом вине и старых мехах

Ввиду того, что тема эта вряд ли широко известна, начнем с самых азов. Обычно говорят о «переводе» кредита, «переходе на рубли» - из этих слов создается иллюзия, что предстоит некая не очень сложная техническая операция. На самом деле, речь идет о рефинансировании, т.е. выдаче нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы деньги будут на сегодняшних условиях – в смысле процентов, сроков и всего остального… «Также нужно будет заново собрать документы, подтверждающие уровень дохода заемщика, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала Metrinfo.ru Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Со всех точек зрения это получение нового кредита».

О вреде торопливости

О вреде торопливости Клиентам в условиях резкого роста курса доллара переход на рубли был выгоден – тут и говорить нечего. А вот зачем эта затея банкам? Для ответа на этот вопрос надобно припомнить, что кредитные организации бывают частными и государственными (во всяком случае, фактически – «Сбербанк» и «ВТБ» полностью контролируются государством). У госбанков рефинансирование носило явно выраженный политический характер: осенью их основной акционер более всего был озабочен сохранением в обществе политической стабильности, для чего изобретал различные меры в помощь оказавшимся в тяжелом положении заемщикам. После пары деликатных «намеков», сделанных из самых высоких кабинетов, менеджерам госбанков ничего не оставалось, как взять под козырек.
С «частниками» все иначе. Государство на них, конечно, тоже давило, но был и собственный интерес, который говорил, что переводить кредиты не нужно – по крайней мере, до тех пор, пока рост курса доллара не прекратится. И принятое решение оказалось совершенно предсказуемым: работу начать, но по максимуму затянуть. «По имеющейся у меня информации, реально данные услуги «работают» у госбанков, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Остальные банки в большинстве своем только готовят программы перевода валютных кредитов в рубли».

Рублишек не хватает!

Даже в тех нечастых случаях, когда банки вроде бы стали заниматься рефинансированием, ведут эту работу они как-то подозрительно медленно. Один из крупнейших наших банков требует для этой процедуры сбор полного пакета документов, заполнения всех анкет и выполнения оценку недвижимости. Получается, что банк как будто рассматривает совершенно новую заявку, и делает это номинально в течение 30 дней, а фактически – гораздо дольше.

Но и это еще не все. При оценке платежеспособности «нового» клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик должен тратить не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент «не пролезает» - ему могут отказать. А тот факт, что человек уже гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует.

Бывают и совершенно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор», рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свой валютный кредит – во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк переоформление не произвел – сотрудники кредитного отдела заявили, что не знают, что делать с существующей закладной на квартиру и как составлять новую. Кстати, теперь рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре доллар стоил в районе 28 рублей, и именно под те реалии банк соглашался выдать рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой банком рублевой суммы просто не хватит на рефинансирование.

Выгодно! Но кому?

Банки – коммерческие структуры, всюду преследующие собственную выгоду, и было бы наивно осуждать их за это. Соответственно, и с описываемой нами кампании они постарались по возможности «снять сметанки». Благо, возможностей тут много.

Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование – это, формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с необходимостью заплатить все сопутствующие платежи – комиссию за выдачу кредита, обналичивание, ведение ссудного счета и все прочее – обо всем этом наш журнал не так давно писал: «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи».

Следующий момент – проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался «старый» кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это выгодно – спору нет; выгодно ли для заемщика?

Есть и еще один аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в Москве), была почти полностью долларовой. Проценты по кредитам в валюте были ниже, а доллар постоянно слабел – заемщики брали в американской валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) – общеизвестно, но и для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался сильно перекошен в сторону долларовой составляющей. «Рассмотрев валютную структуру своего ипотечного портфеля, банки пришли к выводу о необходимости пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Переоформление низкопроцентных валютных обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые – это для банков форма секьюритизации».

Оно нам надо? И когда?

Года полтора назад, когда никакого кризиса на ипотечных рынках еще в помине не было, банки уже предлагали услугу рефинансирования. Правда, смысл ее был принципиально иной: в тот момент ставки по ипотечным кредитам снижались, и новый позволял взять деньги на более выгодных условиях. Скажем, вместо 15-17% годовых, получить средства под 12-13%.

Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых – в противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же подход к сегодняшним реалиям, то совершенно очевидно, что рефинансироваться уже ни к чему. «Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не стоит, - считает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Даже если доллар дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все равно остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты… При этом лично я вовсе не сторонник той точки зрения, что стоимость доллара дойдет до заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно, рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить обратно никто бесплатно не будет».

Такую же рекомендацию – не делать резких движений – дает и Артис Вейпс («Фонд кредитов»).


Психоз и уныние на рынке жилья ведут в коммунизм

24 февраля 2009, 13:38 Текст: Павел Огородников Фото: sxc.hu
На рынке недвижимости сегодня царит уныние и психоз одновременно. Те, кто намеревался приобрести жилье на «дне» кризисных цен, вынуждены откладывать покупку из-за неясности своих перспектив и снижения реальных доходов. Девлоперы - в шоке.

Психоз – у девелоперов, которые разом лишились денег и встали перед проблемой выплаты накопившихся долгов и кредитов под мегапроекты. Уныние – у потенциальных покупателей, которым в кризисные времена и сильно упавшее в цене жилье все равно остается не по карману. О том, какие перспективы ждут девелоперов и что может положительного может принести кризис покупателю жилья – эти проблемы обсуждали в Москве эксперты рынка на «круглом столе» «Инвестиции и строительство в 2009 году».

Эти «бумажные проекты» обеспечивали многим застройщикам политический вес и открывали двери инвестиционных фондов и банков. Они раздували активы бизнесменов и «пузырь» цен, а сегодня стали их «могильщиками» - денег никто и нигде не дает не то, что под «фэнтэзи» в стиле «построим потом очень красиво и дорого», а вообще ни под какие проекты. Исключение только одно – дешевое жилье эконом-класса. Его готово субсидировать государство, оставшееся единственным стабильным инвестором единственного сегмента строительной отрасли.

«Господдержка – это инструмент политический, даже несмотря на то, что он обеспечен реальными деньгами на жилье, выкупаемое под социальные нужды, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер инвестиционного фонда Follier`s International Петр Вельяминов. – Цель – не допустить краха отрасли, в которой заняты сотни тысяч человек. Помощь будет адресной. Вполне вероятно, что она возможна тремя путями: выкуп жилья на аукционах, помощь через гарантии госбанков и вхождение государства в предприятия, т.е. формирование частно-государственных корпораций».

Если первые два варианта получили небольшое развитие, то третий пока стоит на месте. «Причина – в боязни девелоперов, которым фактически предлагают отдать часть всех проектов в обмен на помощь какому-то одному их направлению, - считают в Baltic Property Trust. – Привыкшие «банковать» и оказавшиеся с пустыми «портфелями», девелоперы должны осознать, что прежних времен больше не будет. Значит, придется делиться».

Фактически сегодняшние отношения застройщиков с потенциальными инвесторами выглядят как продажа, в первую очередь, долгов, а затем уже проектов. Принцип отбора у всех один – возможность построить без привлечения новых внешних заимствований. «Продажа долгов и закрытие кредитов не может быть прибыльной для девелопера, и это – их главная беда, так как привыкли продавать то, чего нет и летать н собственных самолетах», - подчеркивает Петр Вельяминов.

«Системообразующими» и попавшими в «список Путина» строительными компаниями стали всего шесть крупных игроков. По очень неточным подсчетам, в стране работает более 1300 строительных фирм и компаний, которым остается рассчитывать только на себя. Суммарная госпомощь способна «вытащить» из кризиса не более 15% стройотрасли. По подсчетам независимых аналитиков, весь объем только недостроенного жилья требует порядка 20-25 млрд долларов инвестиций. Общий объем необходимых девелоперам средств, считая все категории жилья и коммерческой недвижимости, равен примерно 45-55 млрд долларов. Инвестиционные фонды – российские и зарубежные – способны вложить сегодня не более 1 млрд долларов. Такой пессимистический расчет делают эксперты фонда MGPA, считающегося одним из самых авторитетных игроков на рынке.

Во всяком случае, из 11 млрд долларов, которые до кризиса было решено направить в Россию, фонд оставил не более 200-300 млн.

Таким образом, можно сделать вывод – денег на всех девелоперов нет ни у государства, ни у частных инвесторов. Этим и объясняется простой на рынке недвижимости и заморозка почти 75% всех строек по стране.

«Нельзя забывать и о том, что эта вся «заморозка» - это не просто отложенный в который раз квартирный вопрос для миллионов россиян, но и огромная армия рабочих, чье бездействие и потенциальная безработица могут стать серьезным дестабилизирующим фактором для всей экономики, - сказал ВЗГЛЯДу аналитик консалтингового «Бюро инвестиционных технологий» Глеб Якушкин. – Паралич строительства необходимо решить любыми средствами, даже за счет тех девелоперов, которые из-за своей неадекватной политики роста цен сами же и влезли в астрономические долги».

Позиция потенциальных инвесторов ясна – они ждут решения «ценового вопроса», чтобы скупить подешевке то, что в перспективе принесет наибольшую прибыль. То есть сегодня идет «война за цену», для разрешения которой требуется время для оценки всех выставляемых на продажу объектов и наступление полного безденежья девелоперов. Они начнут продавать только тогда, когда поймут, что дальше деваться просто некуда, говорят в Colliers Inernational.

Другая новая тенденция покупателей – это ужесточение требований к объектам коммерческой недвижимости и главное здесь – уровень капитализации в 18-22%, что вдвое выше докризисного уровня. То есть инвесторы хотят и «душат» девелоперов требованием получения с объекта прибыли в 2 раза больше, что находится «за гранью добра и зла» по мнению строителей.

Это – вторая причина паралича рынка недвижимости, в особенности, в сегменте торговых и офисных центров. С другой стороны, строителям сейчас нет возможности найти заемное финансирование. Ставки годовых по кредитам для них уже преодолели отметку в 25-30% годовых и имеют перспективы дойти до 40-50%. И это при том, что в кредитах банки отказывают в 99,9 случаях из 100.

«Сговор ли это банкиров или нет – сказать сложно, - говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшов. – При наличии свободных денег банки предпочитают отсидеться в стороне, не рискуя и не кредитуя никого вообще».

По мнению некоторых аналитиков рынка, опрошенных газетой ВЗГЛЯД, «оттепель» на рынке недвижимости может начаться только после того, как девелоперы решатся распродавать свои активы, а инвесторы начнут их быстро достраивать. Вполне вероятен и «крупный обмен» активами между застройщиками – «бартер века», вплоть до обмена жилья-квартир не на деньги, как в случае с государством, а на части «портфелей» друг друга. Не исключено, что под «новые портфели» «старых знакомых» раскошелятся и банки и начнут кредитовать «новые схемы».

Помощь может придти и со стороны инвесторов с Востока, о которых девелоперы уже успели насочинять массу сказок об их богатстве и «супер-интересе» к России. «Эта спасительная утопия имеет мало общего с реальностью, так как таких игроков с мире просто нет, - говорит ВЗГЛЯДу Петр Вельяминов. – Азиатские «монстры» решают аналогичные проблемы у себя дома, ближневосточные шейхи теряют миллиарды на Дубаи и других проектах и также не заинтересованы вкладываться в долгострой».

«Владельцы капитала будут стимулировать рабочий класс покупать все больше, толкая их брать все более дорогие кредиты, пока они не станут невыплачиваемыми. Они ведут к банкротству банков, которые будут национализированы государством, что в итоге и приведет к коммунизму». Конец цитаты. К.Маркс. «Капитал».