Итак, что нового в строительства и недвижимости...
Кто диктует цены российскому рынку недвижимости?
Глубина явлений финансового экономического кризиса, отразившихся на
рынке недвижимости, стала неожиданностью для многих аналитиков,
экспертов и игроков рынка. Уже в начале 2008 года о развитии ситуации
высказывались разные точки зрения, но всю полноту картины представить
не мог, наверное, никто. В начале осени прошлого года как
представителям СМИ, так и аналитикам и чиновникам было негласно
рекомендовано не произносить слово "кризис" вслух, дабы не будить в
умах граждан лихо, пока оно тихо. Но финансовый кризис пришел на рынок
недвижимости, и возлагать вину за произошедшее в мировой и российской
экономике на произнесенное кем-то слово "кризис" либо на чьи-то
сбывшиеся или несбывшиеся прогнозы было бы не совсем корректно.
Неприятная
правда о том, что кризис обосновался глубоко и надолго, окончательно
проявилась в конце осени. Банки перестали выдавать кредиты на
строительство, многие застройщики были вынуждены приостановить
разработку новых проектов, а некоторые не смогли продолжить
строительство начатых. Потребительский спрос упал: покупатели стали
бояться превратиться в обманутых дольщиков либо просто расстаться с
деньгами. Перед Новым годом российский рынок недвижимости охватила
паника.
Как такового резкого падения цен на недвижимость не
произошло, однако в поисках клиентов и ликвидности девелоперы начали
предоставлять на свои объекты хороший дисконт. Кризис изменил и
поведение покупателей: они начали настойчиво просить у застройщиков
скидки. "С ноября месяца прошлого года покупатели стали требовать у
застройщиков скидки на объекты от 15%, не обращая внимания на
адекватность цены, хорошую характеристику объекта и его удачное
месторасположение", - рассказывает Григорий Алтухов, советник
президента финансово-строительной корпорации "Лидер". Однако наибольшее
влияние на рынок оказало то, что платежеспособные потенциальные
покупатели перестали приобретать недвижимость, ожидая еще большего
снижения цен, о котором говорили немало...
В январе месяце
высказал свою точку зрения и объяснил потенциальным покупателям, что
50-процентных скидок на жилье не будет, первый заместитель мэра в
правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. Он
заявил, что дезинформация о резком снижении цен на жилье в городе в
ближайшее время "приводит к тому, что жилье не покупается и работа
строителей останавливается". Кстати, пессимистический сценарий,
согласно которому цены могут упасть практически в два раза к концу 2009
года, был описан в обзоре центра макроэкономических исследований
Сбербанка России. На сегодняшний момент, по данным Ассоциации
строителей России, рублевые цены на вторичное жилье в российских
регионах с начала года снизились в среднем на 11,7% (с начала кризиса
осенью 2008 года - на 15,9%, в том числе за май - на 2,8%), в то время
как средняя стоимость новостроек упала на 6,96% (с начала кризиса
осенью 2008 года - на 10,27%, в том числе за май - на 2,96%).
За высказывания о росте цен чиновников могут наказать
В
последние несколько месяцев на рынке недвижимости стали отмечать
активизацию. Спрос на квартиры увеличился, девелоперы уже не с такой
готовностью предоставляют скидки. Притихли и разговоры об обвале рынка.
И если в начале года недовольство высказывалось по поводу всеобщей
огласки мнений о том, что цены на недвижимость будут падать, то сегодня
не всем по нраву разговоры об их будущем росте. К примеру, не так давно
руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев
сказал, что в России необходимо вводить административную
ответственность для чиновников, открыто заявляющих, что цены на жилье
не будут падать. "Нельзя ограничивать свободу слова и запрещать
аналитикам делиться своими прогнозами и предположениями, - пояснил он.
- Вместе с тем надо понимать, что подобные высказывания должностных лиц
являются сигналом для рынка и наносят ущерб экономике страны и
населению".
Однако участники рынка неоднозначно расценили такое
предложение руководителя ФАС. "Любые заявления чиновников относительно
ценовой, курсовой валютной и др. политики - это фактически воздействие
на рынок. И неважно, какого плана эти заявления - способствуют ли они
рынку продавца или рынку покупателя - утверждается ли в них, что цены и
курс рубля будут расти или падать, будет ли инфляция ускоряться или
замедляться. Все эти рассуждения и заявления непосредственным образом
влияют на рынок, - сказал Антон Данилов-Данильян, председатель совета
директоров Rodex Group, председатель комитета по инвестициям
Торгово-промышленной палаты РФ, бывший глава экономического управления
администрации президента РФ. - Поэтому если ФАС считает, что необходимо
штрафовать чиновника за воздействие на рынок, то необходимо штрафовать
всех подряд, а отнюдь не только тех, кто говорит, что цена будет
расти".
О том, что произойдет с ценами в недалеком будущем, мы
можем только догадываться. Как написали в своем отчете специалисты АСР,
"представители риэлторских компаний и игроки рынка ждут середины лета
2009 года, которое станет важным психологическим этапом - тогда можно
говорить, прошел ли рынок недвижимости свое "дно" или ему не миновать
дальнейшего снижения цен". Однако если взять курс на далекую
перспективу и принять во внимание тот факт, что в России уже давно
существует проблема дефицита жилья, а в условиях финансового кризиса
многие проекты были заморожены еще на стадии разработки документации,
то есть все основания полагать, что объемы строительства снизятся во
много раз и через несколько лет на рынке новостроек новых предложений
будет появляться мало, а "вторичка" возьмет на себя проблему насыщения
рынка. Интересно, если аналитики и чиновники решат не говорить, к
примеру, о росте цен на недвижимость, вызовет ли это снижение стоимости
квадратного метра в условиях острого дефицита жилья и
неудовлетворенного спроса?
Конечно, нельзя недооценивать силу
слова, но и большого смысла в его переоцнке тоже нет. Развитие рынка
недвижимости, в том числе и динамика изменения цен, помимо слов,
зависит от целого ряда факторов, и как правило, это вполне реальные
действия (или бездействие) государства, игроков рынка недвижимости,
банков, покупателей и, естественно, складывающиеся макроэкономические
условия... Так может быть, лучше обращать внимание не на слова, а на
дела, которые действительно могут серьезно влиять на поведение рынка?