Недвижимость упадет вслед за нефтью. С задержкой в несколько месяцев
В течение последних 6 недель средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве в
долларовом эквиваленте активно снижается. При этом в рублях цены
колеблются вокруг уровня в 162 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть не
снижаются, а стоят. Но многие эксперты склонны списывать эту
стабилизацию на счет плавной девальвации рубля. В то же время, всем
известно, что значимую долю во внутреннем валовом продукте (ВВП) России
занимает нефть. И от динамики цен на этот энергоноситель во многом
зависит вся экономика страны, в том числе, и стоимость рубля. В итоге,
аналитический центр www.irn.ru решил рассчитать среднюю цену 1 кв. м
московского жилья в баррелях нефти.
За последнюю неделю средняя стоимость 1 кв. м московских квартир
потеряла более 1%, что соответствует падению на 5% в месяц. Скорее
всего, в ближайшем будущем динамика падения цен на жилье будет не
сокращаться, а только нарастать, поэтому в течение следующих 6 месяцев
московские квартиры имеют все шансы потерять порядка 30% от своей
сегодняшней стоимости.
Но, по мнению некоторых из участников рынка, такая картина складывается
из-за нестабильности курса доллара. К рублю российское население на
фоне кризиса также перестало испытывать доверие. Да и евро может очень
сильно обесцениться. В итоге, как и во все сложные времена, место денег
занимают натуральные продукты. Но если раньше это были сахар, соль и
золото, то теперь их место заняла нефть. Относительно ее стоимости
начинают мерить все основные ценности. И если взглянуть на динамику
стоимости 1 кв. м московского жилья, выраженного в баррелях нефти,
картина окажется совершенно другой.
И эта картина во многом схожа с ситуацией, которую аналитический центр
www.irn.ru описал в статье «Золото и недвижимость», когда высчитал
динамику цен на московские квартиры в золоте. Тогда стало ясно, что
цены на жилье с 2006 года практически не растут. Они колеблются внутри
определенной «вилки» цен. И, как видно из приведенного графика, до
недавнего времени такая же картина наблюдалась при выражении цен на
жилье в баррелях нефти марки URALS. Стоимость 1 кв. м московского жилья
колебалась в течение 2 лет между 42 и 83 баррелями. Или, как видно по
линии тренда, в среднем цена московского жилья составляла около 60
баррелей за 1 кв. м. И только за последние 1,5 месяца она вырвалась за
эти пределы. Однако говорить о том, что началась новая волна
подорожания московского жилья рано. Дело в том, что на динамику цены 1
кв. м московского жилья, выраженной в баррелях, оказывает очень
значимое влияние изменение стоимости нефти. И это влияние настолько
сильно, что графики этих 2 параметров почти симметричны.
Конечно, симметрия не на 100%, но эта разница не существенна. И это не
удивительно, ведь изменение цен на нефть гораздо более динамично,
нежели изменение средней стоимости 1 кв. м жилья в долларах.
В итоге, можно сказать, что причиной недавнего рывка цен на московскую
недвижимость, выраженных в баррелях нефти марки URALS, является резкое
удешевление нефти в течение последних 1,5 месяцев. Кто-то может
возразить, что снижение стоимости нефти связано с динамикой доллара.
Однако, как показывает следующий график, связь между динамикой цен на
нефть и стоимостью доллара если есть, то далеко не прямая.
Таким образом, совершенно очевидно, что подскочившие в баррелях нефти
цены на московскую недвижимость являются неадекватными и в скором
времени будут скорректированы. Рынок недвижимости всегда был инертным,
и для корректировки ему, естественно, необходимо большее время, чем это
потребовалось нефти. При этом стоит иметь в виду, что цены на нефть, по
оценкам многих международных экспертов, уже почти достигли своего дна в
$50 за баррель. Таким образом, нефти для снижения потребовалось порядка
3 месяцев. Логично предположить, что недвижимости для этого будет
необходимо порядка полугода.
Если цены на нефть останутся на прежнем уровне, то ценам на московское
жилье для снижения до уровня двухлетнего тренда в 60 баррелей за 1 кв.
м придется потерять относительно сегодняшних уровней почти 50%. При
этом, по оценкам правительства России, средняя цена на нефть марки
URALS не опустится ниже $64 за баррель, то есть существует прогноз, что
цены на нефть оттолкнутся от уровня поддержки в $50 за баррель и снова
начнут расти. В этом случае ценам на московскую недвижимость для
достижения уровня двухлетнего тренда в 60 баррелей за 1 кв. м придется
потерять всего лишь 30%-35%. Таким образом, динамика цен на московское
жилье, выраженных в баррелях нефти марки URALS, показывает, насколько
недвижимость переоценена. При оптимистичном сценарии падение цен
составит порядка 30% от сегодняшних уровней, а при худшем варианте
развития – все 50%.
В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, как уже
указывалось выше, цены на московскую недвижимость достигли своего
потолка, и спровоцировать их новый рост может только существенное
увеличение благосостояния населения и возобновление дешевого ипотечного
кредитования. Между тем, благосостояние российских граждан в
среднесрочной перспективе вряд ли улучшится, а банкам для возвращения
ликвидности также потребуется некоторое время. Кроме того, в планах
правительства России по-прежнему есть пункт наращивать объемы
строительства. Так что, вполне может сложиться такая ситуация, что в
долгосрочной перспективе стоимость жилой недвижимости в Москве,
выраженная в бареллях нефти, должна будет уходить ниже уровня тренда
последних 2 лет в 60 баррелей за 1 кв. м.