Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Коммерческая недвижимость в контексте

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 89 RSS
←   Май 2013   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 04-10-2009

Автор
Goodzone Golden Boy

Статистика

89 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Коммерческая недвижимость в контексте:Кому улыбается Бог или почем квадратный метр? ОБНОВЛЕННАЯ


Серия статей « Коммерческая недвижимость в контексте » 
Автор - Виктор А . Гудзон.

Статья № 1: « Кому улыбается Бог или почём квадратный метр ?»

( Обновление текста автором от марта 2013 года ) 

   « Чем дальше в лес – тем толще партизаны » 
                 современный русский фольклор 

 

   Обычно , когда возникает необходимость в продаже коммерческой недвижимости , владельцу добавляется хлопот . Часто – не самых приятных . Требующих от него много дополнительных сил и времени . А это , как правило , деятельный и загруженный в текущих делах и проектах руководитель , обременённый большой сферой личной ответственности . Но надо – значит надо . И начинается … За сколько ? Как ? Где взять покупателя ? Как долго это будет длиться ? Какие шансы ? А получится ли вообще ? Вопросов – без чётких ответов – добавляется , и много . 
   Как будто их раньше не хватало !
   Дальше – больше . На сцене появляются « помощники , эксперты и специалисты » всех мастей . 
   Привет ! 
   Обычным итогом общения с этими товарищами будет , рано или поздно , тщательно ими созданное « понимание » для владельца .  Понимание того , что осуществление им своих намерений ( относительно продажи объекта недвижимости, или готового бизнеса ) ну такое сложное дело , что дальше некуда . И что какой - то хоть стоящий результат , без них просто невозможен . И даже с ними – если очень повезёт – будет трудно продать то , что хочет владелец и так , как он хочет . 
   Всё зависит от удачи , от случая !



   Это , кстати , неправда .  Правда , для этих ребят , это таки правда – святая и единственная . Они даже и не лгут Вам … здесь , по крайней мере . Просто это доступный для них уровень контроля и способностей изменять ситуацию , только и всего .    Дальше – ещё хуже . Самая страшная ложь – это недосказанная правда .    По нашему долгосрочному расследованию , у лучших агентов ( и агентств ), из общего числа заявок и предложений , успехом ( сделкой ) завершается всего один (!) процент . Это и все " продажи " объекта недвижимости . И это у лучших . Обычно этот показатель – между 0,2-0,5 %. Если Вы сможете при желании наладить открытое общение с несколькими посредниками в коммерческой недвижимости и зададите им правильные вопросы ( и сможете получить честные же на них ответы ) – то Вам даже приведённые тут мною цифры завышенными покажутся . 
   Отсюда соответствующая репутация посредников и иже с ними . Нередко потребитель теряет много времени ( годы !) и сил на решение насущного вопроса . В конце концов , он делает всё сам , вопреки « помощи » посредника . Но , благодаря ней , значительно отклоняется от своей изначальной цели , либо просто отказывается от неё . Глупо и странно то , что , в случае СВОЕГО успеха , он таки выплачивает комиссионные маклеру , как правило . Тут успешность последнего уже приближается к 100%. 
   Привет , ещё раз ! 



   Это печальная , но распространённая тема , связанная с низким уровнем способности достигать , да и просто ставить –   достойные цели . Да и наличия разного рода « патологий » в сфере операций с недвижимостью предостаточно .
   Обычная схема здесь такова . 
   Если человек просит посредников помочь ему с продажей своего объекта , те обещают , за процент . Или обесценивают его намерение по « объективным » причинам . Типа : кризис , цены на рынке , платежеспособность населения и т . д . и т . п . до бесконечности , по - ситуации и корыстному интересу посредника . Потом , если спрос / предложение сами по - себе не стыкуются и / или не « натягиваются », то , через несколько дней , о человеке забывают и « вспоминают » через пару - тройку месяцев , если вообще вспоминают . Может, клиент « дозрел »? В смысле – вынужденно спустил / поднял сумму , сменил условия и подобное , и после в таком же ключе . Результатом этих манипуляций будет « эксклюзив » и помещение данных в интернет , где 99% всё тех же посредников . Вот и все продажи !
   Привет снова … 
   Некоторые из таких ребят искренне и неподдельно удивлялись в личном общении : « А что ещё можно сделать ?! Ну , баннер повесить , разве что ». Слишком страшная картина . Для тех , кто знает технологию продаж и продвижения – это приговор . Признание в полной несостоятельности . 
   Для меня вывод только один – они просто не знают . Или ещё хуже – думают , что знают . 
   Достаточно сказать , что для подавляющего большинства людей, обретающихся в сфере недвижимости, единственным возможным способом продажи считается интернет . Он , конечно , незаменим , Интернет , так же как и мобильная связь . Но даже хирург не одним только скальпелем пользуется . Замечательная актриса Моника Белуччи как - то заметила , что красота для женщины становится проблемой только в двух случаях : когда ее нет , или когда кроме нее ничего нет . То же самое можно сказать и об Интернете . Если в реализации бизнеса или недвижимости уповают только на Сеть , это говорит о том , что шансы на успех сведены к нулю . Приветы не помогут ! )))




   Такая « технология » столь же обширна , сколько и общепринята . И также иррациональна и низка степень её эффективности .
   НИКТО НИЧЕГО НЕ ДЕЛАЕТ ! Это сказал мне парень , который долго и безуспешно пытался через агентства продать новый девятиэтажный торгово - офисный центр в областном городе Украины . Так и не продал ! Потерял время , деньги , надежду , кучу сил и здоровья , и даже саму возможность решить этот вопрос сколько - нибудь приемлемо для себя . 8 000 000 $ !!!Несмотря ни на какие эксклюзивы , проценты и условия . 
   The end. 
   Я отвлекся , но это , при общей нехватке здравого смысла и этики в « современном бизнесе », обычная и печальная ситуация . Как и непонимание того , что сама по себе недвижимость имеет только ту ценность , которую ей придали способные , умелые и энергичные люди , создавшие своим трудом некую значимость и ценность для нее . 
   И, что поражение любого проекта сводится к следующим факторам : 

1) недостаточное финансирование 
2) нецелесообразное или неэффективное его использование 
3) первое и второе вместе , но очень старательно и с большой наивной надеждой на успех ( или на Бога ).          Третий пункт – это обычный и популярный образец в двух сферах – недвижимости и политике . 




   Сложно все , что плохо понято .    По сути , продажа ( чего угодно , а недвижимости – тем более ), это обнаружение спроса , или его создание и последующее его усиление до момента обмена ( оплаты ). 
   И это всё . Ключевое слово – СПРОС . И ещё одно – СОЗДАВАТЬ . Но это четкий и стройный алгоритм функций продавца . А не руководителя , или , тем более, посредника , который понятия об этом не имеет , и иметь не может по определению посредника . Откройте словарь : лицо , участвующее в переговорах сторон – посредник . Основная дефиниция слова . 
   Это НЕ продажи . Он НЕ продавец . 
   Здесь всё сводится к случаю , в котором можно поучаствовать . Поэтому агентству / посреднику для « плавучести » нужно МНОГО заявок , от 300 и более в единицу времени . Агентствам – и того больше . 
   Удачи редки , а посредников тьма . 
   Так и получается что один и тот же объект , на одном и том же сайте , попадается энное количество раз , часто с тем же текстом и фото , меняются только контакты посредников – организованных или нет . Для компетентного продавца случай – это необязательный бонус . Продать / купить можно всё – вопрос условий : наличия должных полномочий и финансирования . Ему ни к чему случайности , да и « эксклюзивы » не нужны особо…  они просто обычны .




   Есть только один фактор , который определяет успех при продаже ЛЮБОЙ недвижимости . Может , вы не знаете , но на этой планете есть сумасшедший дефицит на рынке персонала . Это способные и энергичные организаторы и управляющие . Те , кто может объединить людей и воплотить идею в жизнь так , чтобы она работала и давала доход и стабильность . Большинство владельцев крупной коммерческой недвижимости именно такие люди . Большинство – но не все , увы .
   И ПРОДАВЦОВ !! Тех , кто обеспечивает обмен . Таких людей в нашем обществе не хватает катастрофически , а общество только благодаря таким людям может выживать и развиваться . Там , где много денег , это особенно очевидно . Примеры легко доступны . Каждому доводилось видеть заброшенные и запущенные объекты рядом с процветающими и ухоженными предприятиями – в одной экономической зоне .
   В этой статье я дал только пару - тройку непопулярных , но стабильных и подтверждённых реальной действительностью данных . Область коммерческой недвижимости весьма обширна по объёму и структуре . И , к тому же , это та сфера , в которой чья - то глупость очень прибыльная штука . И поэтому ее , глупость , надо создавать и лелеять , и я уже говорил для чего и кому … Методов масса , они , по - своему , интересны , искусны и даже оригинальны иногда . Но это – тема для другой статьи .




   Альтернативой вышеописанному « лоходрому » для владельца , желающего продать свой объект не « на шару » и достичь таки своей цели , будет следующее .    Важно НИКОГДА ОТ ЭТОЙ ЦЕЛИ НЕ ОТКЛОНЯТЬСЯ , что бы ни говорили « специалисты - доброжелатели ». И найти себе такого продавца для своей недвижимости , который будет нести , не переваливая на Божью волю , кризис или ещё какое ни будь оправдание , личную ответственность за достижение этой цели и успешную продажу . Ну , или временно перестать быть руководителем и стать самому таким продавцом . Предварительно изучив стабильные и действенные данные предмета « ПРОДАЖА И ПРОДВИЖЕНИЕ ». 
   Желаю Вам достойных результатов и заслуженных побед .

   ( Эту ремарку я пишу спустя пару лет от первой публикации этой , и последующих за ней статей , серии « Коммерческая недвижимость в контексте » . Не всё так плохо " в этом лучшем из миров ", как оказалось . Есть ещё порох в пороховницах и вменяемые люди в районе деятельности ... И это ХОРОШО ! И правильно . Я получаю множество благодарных откликов от таких людей и подтверждения в виде многих их успешных применений моей " технологии активных продаж в недвижимости ".  Объединяет этих счастливчиков то , что все они читали , изучали , понимали и ПРИМЕНЯЛИ для решения своих задач изложенные мною в этих статьях данные . Со мной , или даже - без моего участия в этом . Что просто здорово , и чему я чрезвычайно рад . Становится больше порядка и эффективности в этой сфере. То , ради чего , собственно , и пишутся эти статьи ...
   Читайте , применяйте и получайте свои успехи ! Буду тоже очень рад , если Вы решите этим со мной поделиться … Я люблю , когда достойные люди побеждают !) 

   P.S. Ждите статью № 2 - « Охотники за привидениями : из практики продаж объектов , бизнеса и инвестиционных проектов » 

   Для Вас и с уважением –  
   Виктор Гудзон - предприниматель , аналитик , публицист . 
   Руководитель Бюро "Vector Realization" 
   Активные продажи в недвижимости
В избранное