Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

НБИК - все о кредитах, ипотеке и ипотечных брокерах в России

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Поддержка вашего бизнеса" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
НБИК

Статистика

1.140 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Можно ли выгодно купить залоговую квартиру.


независимое бюро ипотечного кредитования Москва, Семеновская пл., д. 1А,
Бизнес центр <<Соколиная гора>>, этаж 18
Тел.: (495) 510-60-00
info@nbik.ru
www.nbik.ru

Можно ли выгодно купить залоговую квартиру.

Комментирует Евгения Таубкина – генеральный директор кредитного брокера «НБИК»

Вопросы:

1. Прежде всего, правильно ли мы оценили ситуацию? А то, может быть, существуют какие-то волшебные места, где залоговых квартир продается много – только мы об этом не знаем? И по «аукционным», то есть низким ценам? И имеет ли к этим таинственным торгам доступ обычный человек?

В случае дефолта заемщика, как правило, банк предлагает во внесудебном порядке по соглашению с заемщиком продать квартиру и погасить задолженность по кредиту, включая пени и штрафы за просрочку. В российской практике даже у специализированных ипотечных банков крайне редко дело доходит до суда. Так как собственником является заемщик, а не банк, то он и определяет продажную стоимость и другие условия. Завышенная стоимость продаваемых залоговых объектов объясняется тем, что эти квартиры были куплены по докризисной цене – после падения цен на жилье, заемщик по-прежнему должен банку ту же сумму, которую он брал до кризиса за вычетом платежей. Допустим, в 2008 году заемщик с помощью ипотечного кредита на 10 лет под 14% в размере (4 млн рублей) приобрел квартиру стоимостью 5 млн рублей. Затем произошел кризис, и стоимость жилья на рынке снизилась на 30%. Однако заемщик спустя год после того, как он взял кредит, должен банку 3706975,848 рублей. Заемщик потерял работу и не может больше платить по кредиту, но его квартира теперь стоит даже меньше, чем он должен банку – 3,5 млн рублей (в США таких заемщиков называют underwater). Чтобы отдать долг банку, он пытается продать свою недвижимость по докризисной цене, что, естественно, никого не интересует.

Единственный неоспоримый плюс залоговой недвижимости – минимальные риски утраты права собственности (юридическая чистота). У крупных банков (Сбербанк, ВТБ) база объектов выкладывается на сайтах. Банк напрямую не имеет права заниматься продажей недвижимости – это ограничено Законом «О банковской деятельности».

2. Будем исходить из того, что мы все-таки изначально правы – залоговых квартир почти не продается. Почему? Вроде как просроченных кредитов много (ЦБ постоянно публикует отчеты о размерах просроченной задолженности) – и где же обеспечивавшее их имущество? Или проблема в том, что отобрать квартиру у должника очень трудно, судебные процессы длятся годами?

В соответствии с п. 4 ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если заемщик в течение 3 месяцев не погашает кредит, можно подавать в суд, однако банки обычно обращаются в суд спустя 6 месяцев просрочки. В кризис многие банки шли на реструктуризацию, понимая, что лучше позволить заемщику какое-то время не выплачивать тело кредита, а погашать только проценты. Банк хочет зарабатывать на процентах, для него залоговая квартира – это не просто конфликт с заемщиком, это ещё и испорченный баланс. Многие банки в кризис использовали механизм кредитных ПИФов для расчистки своих балансов от плохих активов.

Основная концепция кредитного фонда - это возможность приобретать права требования по кредитным договорам. Но ЦБ РФ в письме от 4 сентября 2009 № 106-Т закрыл эту лазейку фактически приравняв резервы банков по просроченным ссудам к резервам, которые банки должны будут создавать в отношении ссуд, переданных в состав активов ЗПИФа.

Летом 2011 года Верховный Суд выпустил Определение (№48 – И11-10 от 21 июня 2011 г.), подтвердив правомерность наложения взыскания даже на единственное жилье заемщика. Не имеет значения и тот факт, целевой кредит или нет.

После вынесения судебного решения ещё долгое время займет исполнительное производство.

3. Как всегда – перспективы и прогнозы. Будет ли реализация заложенного имущества становиться более массовой? Почему? И смогут ли обычные люди «с улицы» зайти на такой аукцион и купить себе квартиру с хорошим дисконтом.

Массовых дефолтов нет. Банки всегда пытаются урегулировать ситуацию в досудебном порядке: во-первых, продажа квартир – это не их профиль, во-вторых, им не нужен испорченный баланс. Единицы доходят до суда. Ранее очень успешно работал механизм АРИЖК, но сейчас правительство решило, что кризис закончился и реструктуризация сошла на нет. По прогнозу НБИК, тренд на досудебное урегулирование сохранится, и заемщики будут реализовать проблемную недвижимость по согласованию с банком.
Независимое Бюро Ипотечного Кредитования
Москва, Семеновская пл., д. 1А, Бизнес центр <<Соколиная гора>>, этаж 18
Тел.: (495) 510-60-00
info@nbik.ru
www.nbik.ru
москва ипотека берите кредит в ВТБ24
дешево купить квартиру жилье в перми
покупаю квартиру недвижимость элита

Офисы и помещения Где Этот Офис - коммерческая недвижимость для покупателей и продавцов. Квартиры и комнаты, недвижимость в москве в базе объявлений
В избранное