Какие факторы влияют на покупку недвижимости в кредит (памятка для заемщика)

«Многие заемщики видят только размер ставки и первоначальный взнос, - рассказывает Евгения Таубкина, генеральный директор НБИК, – не принимая во внимание способы подтверждения дохода, минимальный и максимальный возраст на момент обращения за кредитом, гражданство, допускает ли банк занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн и многие другие нюансы. Причем очень часто из-за таких, как кажется заемщику, незначительных деталей (а точнее незнания их) срываются сделки. Когда мы заключаем соглашение с новым банком о сотрудничестве, мы всегда заполняем специальную анкету-досье примерно с 30 пунктами. Сегодня мы представляем ее Вашему вниманию».

1. Минимальный взнос

Сегодня на рынке существуют программы без первоначального взноса, но с очень высокой комиссией – 8% за выдачу (ставка по кредиту – 17%). Либо условия такого кредита предусматривают предоставление дополнительного залога, например, автомобиля или другой недвижимости. По мнению Евгении Таубкиной, проще накопить на первоначальный взнос хотя бы 10%. Но в этих программах, в свою очередь, как правило, требуется дополнительная страховка, поэтому, по расчетам специалистов НБИК, наиболее выгодные программы - с первоначальным взносом 20%.

2. Рынок

Многие клиенты не понимают, что банки предлагают разные кредитные программы для первичного и вторичного рынка. Это связано с тем, что кредитование строящегося жилья более рискованное направление для банка. Для кредитования недвижимости на вторичном рынке выбор банков больше, плюс не надо заниматься аккредитацией новостройки (согласовывать разрешительную документацию по строящемуся объекту и застройщику в банке), а ставки ниже на 1-3%.

3. Вид доходов

Обычно банкиры делят заемщиков на две категории: «бизнес» (владельцы бизнеса) и «найм» (рядовые сотрудники, работающие по найму). Технология анализа платежеспособности этих категорий сильно отличается. Кроме того, в каждом банке есть список нежелательных профессий.

Владелец бизнеса может выдать себе любую справку по форме банка и указать любые доходы. Банк это прекрасно понимает, поэтому при оценке платежеспособности данной категории анализирует сам бизнес: выезжают аналитики, изучают управленческую отчетность, поскольку в России бизнес в общей массе «серый» и не все доходы указываются. Анализируются контракты с подрядчиками, насколько данный бизнес реально дает указанные доходы. «Многие бизнесмены обращаются в банки, которые в принципе не кредитуют предпринимателей. Мы знаем специфику внутреннего андеррайтинга и подадим кредитное досье в банк, работающий с данной категорией», - говорит Таубкина.

4. Наличие "2-НДФЛ", подтверждение доходов

Довольно много банков рассматривают не только «белых» клиентов, подтверждающих весь доход справкой «2-НДФЛ», но и «серых» («2-НДФЛ» + справка по форме банка). Более того, если раньше справка «2-НДФЛ» была обязательным документом для подтверждения платежеспособности, хотя бы на минимальную сумму, то сейчас ряд крупных банков эту справку вообще не требует.

5. Коэффициент Платеж/Доход

Никто из потенциальных заемщиков не задумывается над этим коэффициентом. Обычно банки требуют, чтобы на ежемесячный платеж шло не более 50% от доходов заемщика. Однако есть банки, позволяющие до 90% своего дохода направлять на погашение кредита (например, если у заемщика большие серые доходы).

6. Количество заемщиков

Многие клиенты ошибочно полагают, что созаемщиками могут быть только родственники. Но сегодня ряд банков позволяют привлечь в созаемщики любых третьих лиц – тем самым, увеличив совокупный доход и сумму кредита.

7. Объект залога

Объектом залога может быть любая недвижимость (жилая и коммерческая). Достаточно распространено убеждение, что ипотека — это кредит под залог приобретаемой недвижимости, многие не знают, что кредиты под залог имеющейся недвижимости также являются ипотечными.

8. Кредиты под залог имеющейся недвижимости

«Это очень эффективный инструмент привлечения финансирования для бизнесменов. Многие владельцы бизнеса предпочитают заложить свою квартиру или загородный дом и получить нецелевой ипотечный кредит. В отличие от кредитов для юридических лиц, по ипотеке сроки получения кредита короче, ставки ниже, процедура проще и сумма может быть достаточно большой (2-3 млн долларов)», - отмечает Таубкина.

9. Комнаты и доли

В основном банки очень плохо относятся к кредитованию комнат и долей, т.к. считают данные объекты неликвидным, и, в случае дефолта, по мнению банков, их будет трудно реализовать. Однако здесь есть нюансы. «Мы знаем банки, которые кредитуют под покупку комнаты в коммуналке. Если это последняя комната в коммунальной квартире, то заемщик отдаст в залог не комнату, а целую квартиру – этого многие не понимают», - говорит эксперт.

10. Перепланировки

Многие банки не хотят кредитовать недвижимость с неузаконенными перепланировками. Часто заемщик узнает об этом уже после получения положительного решения от банка в процессе выхода на сделку. «Чтобы подобных ситуаций не возникало, мы заранее проговариваем с клиентом именно его ситуацию. Благодаря большому опыту работы, мы можем предположить, где есть тонкие моменты и подстраховать клиента. Очевидно, что непрофессионал не может даже знать, на что надо обращать внимание», - говорит Таубкина.

Так ряд банков, по словам эксперта, берет недвижимость с неузаконенными перепланировками в залог, например, с отлагательным условием устранить нарушение в определенный срок.

11. Залог третьих лиц

На сегодняшний день на рынке существуют программы, позволяющие предоставить в качестве объекта залога недвижимость третьих лиц. Например, чаще всего речь идет о залоге родительской квартиры, а заемщиками являются дети, которые больше подходят по возрасту, доходу и т.д.

12. Целевое назначение

Есть банки, которые отслеживают целевое использование – например, кредит под залог приобретаемой квартиры можно потратить только на покупку квартиры. В то же время существуют программы под залог имеющейся недвижимости на любые цели: на ремонт, обучение, развитие бизнеса – в этих случаях банки не отслеживают использование средств.

13. Возраст заемщика

Традиционно принято считать, что к моменту выплаты кредита возраст заемщика не должен превышать пенсионный. Тем не менее, на рынке существуют программы, по которым возраст заемщика к моменту выплаты кредита может составлять 75 лет. «В индивидуальных случаях, когда речь идет о кредитовании на крупные суммы, этот возраст может быть увеличен», – говорит Таубкина. Нижний порог также отличается в зависимости от стандартов банка - 18-24 года.

14. Годовые % $

На сегодняшний день все рублевые ставки выше 13% мы считаем дорогими. Долларовые – до 9,5%.

15. Максимальный срок кредита

Максимальный срок кредита сегодня составляет 30 лет. По расчетам НБИК, брать кредиты на срок выше 15 лет невыгодно с точки зрения переплаты. Многие заемщики не понимают, что можно взять кредит на 15 лет и подобрать программу с хорошими условиями досрочного погашения. Кроме того, существует заблуждение, что если вы погасите кредит досрочно, например, за 5 лет, то проценты придется выплатить за весь срок кредита – допустим, 15 лет.

Срок кредитования увеличивают с целью уменьшения размера ежемесячного платежа, что позволяет получить кредит даже с небольшим ежемесячным доходом семьи. Увеличение срока позволяет увеличить максимально возможную сумму кредита. Однако после 15 лет увеличение срока не сильно влияет на максимальную сумму кредита.

16. Гражданство

Многие банки работают только с гражданами РФ, для иностранных граждан, включая страны СНГ, предложений по ипотеке гораздо меньше. Банкам сложно анализировать доходы иностранцев, также есть риск, что заемщик уедет на родину. «К нам обращались американцы и канадцы, не говорящие по-русски, т.к. в понравившихся банках не было англоговорящего персонала», - отмечает эксперт.

17. Стаж на последнем месте работы

В основном банки требуют, чтобы заемщик отработал на последнем месте не меньше полугода. Мы можем подобрать для заемщика кредит со стажем работы на последнем месте от 3 месяцев или вообще без такового.

18. Досрочное погашение

Многие не принимают во внимание штрафы и мораторий на досрочное погашение. Сегодня самый длительный мораторий на досрочное погашение составляет 1 год, по данным НБИК. Есть минимальная сумма, с которой можно досрочно погасить кредит – обычно не менее 10 тыс. руб. или размера ежемесячного платежа.

19. Платежи

Как известно, платежи по кредиту бывают двух видов: аннуитетные (платятся равными долями) и дифференцированные (проценты начисляются на остаток долга, т.е. с каждым годом размер платежа уменьшается). Первые выгоднее банку, вторые – клиенту. Сейчас в основном банки предлагают аннуитет, даже «Сбербанк», к сожалению, отказался от дифференцированных платежей, но мы знаем банки, которые все ещё работают с дифференцированным платежом.

20. Минимальная сумма кредита

Этот параметр, например, важен при намерении клиента воспользоваться материнским капиталом. Как известно, материнский капитал можно использовать либо на погашение ипотечного кредита, либо, в исключительных случаях, в качестве первоначального взноса. Многие семьи, даже если у них нет необходимости брать ипотечный кредит, хотят воспользоваться материнским капиталом, однако большинство банков не любит возиться с маленькими суммами (около 400 тыс. рублей). Специалисты НБИК знают, в каких банках можно «обналичить» материнский капитал.

21. Максимальная сумма кредита

Банки, как правило, устанавливают максимальную сумму (например, 30 млн руб.), но индивидуально каждый банк готов рассматривать более крупные суммы.

22. LTV% К/З (LTV- loan to value, кредит/залог)

Размер первоначального взноса - это, во-первых, показатель платежеспособности заемщика, говорящий о том, что он умеет копить деньги, а во-вторых, «подушка безопасности» для банка на случай снижения рыночной стоимости жилья. Например, банк готов выдать кредит в размере 70% от стоимости квартиры. Если происходит дефолт заемщика, а рыночная стоимость недвижимости существенно снижается, то у банка возникают финансовые риски при реализации заложенного имущества.

23. Занижение до 1 000 000 р.

Многие заемщики не уделяют внимание ещё и такой детали, делает ли банк занижение стоимости квартиры до 1 000 000 руб. Бывает так, что дата сделки назначена, накануне звонит риэлтор продавцов и сообщает, что в договоре купли-продажи должна быть занижена реальная сумма, мотивируя тем, что квартира находится в собственности менее 3 лет и продавцы не хотят платить налоги. Заемщик звонит в банк и узнает, что банк не делает занижение и сделка срывается. Это ещё один фактор, который нужно обязательно принимать во внимание при выборе банка и квартиры.

24. Требования к прописке несовершеннолетних детей

У нас все ещё по старинке путают прописку и право собственности. Если ребенок – собственник, то заложить квартиру нельзя. Точнее теоретически можно, но для этого потребуется подарить ребенку аналогичную собственность. Если ребенок прописан, а нужен кредит под залог имеющейся недвижимости, то можно найти подходящий банк.

25. Комиссия за выдачу кредита, комиссия за открытие счета, комиссия за рассмотрение заявки

Отмена комиссий становится все более характерной, но, по мнению Евгении Таубкиной, часть банков не смогут отменить все комиссии, т.к., например, если банк работает по стандартам АИЖК, комиссии – это один из существенных источников его дохода.

26. Аренда ячейки

Надо заранее договориться, что прописывать в условиях доступа к ячейке, многие люди, впервые приобретающие квартиру, вообще не знают о подобном способе расчетов. Заемщик должен иметь представление о допрасходах, которые он понесет при аренде ячейки.

27. Срок рассмотрения

Зависит от категории заемщика, типа кредитного продукта, качества и комплектности поданного кредитного досье. Есть тонкие моменты (например, перерыв в стаже, резкий карьерный взлет) – мы предоставляем сопроводительное письмо, в котором поясняем причины этих событий в жизни заемщика, не дожидаясь запроса из банка, чтобы не терять время.

Кроме того, нужно помнить, что с ипотечным покупателем всегда конкурирует покупатель с «живыми» деньгами, поэтому мы подаем документы клиента в тот банк, где его одобрят с высокой долей вероятности.

28. Удаленность

Этот фактор важен, когда речь идет о покупке недвижимости в Подмосковье. Банк должен контролировать объект залога, поэтому может устанавливать ограничения: «вся МО», «30-40 км от МКАД» и т.д. Это также нужно уточнять при подборе банка.

29. Особенности технологии работы

Так как мы работаем очень давно (с 2004 года), большинство банков-партнеров принимают от нас кредитное досье в отсканированном виде. Таким образом, сам заемщик не тратит время на поездки в банк для встречи с кредитным менеджером, а встречается с банкирами только в день подписания сделки.

Офисы и помещения Где Этот Офис - коммерческая недвижимость для покупателей и продавцов. Квартиры и комнаты, недвижимость в москве в базе объявлений