Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Московская недвижимость с Инной Китаевой

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июль 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Китаева Инна

Статистика

482 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Московская недвижимость с Инной Китаевой


Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя.


     Очень много писем приходит от покупателей по покупкам  квартир менее 3 лет в собственности. Это одно из таких писем.
"Очень нужен совет. Покупаем квартиру в собственности менее 3-х лет, квартира нравится, цена устраивает. Естественно, продавец хочет в договоре купли-продажи указать, что мы ее купили за 990 тысяч рублей + дает расписки на разницу. Часть денег на квартиру у нас ипотечная, так что банк будет в курсе. Сейчас идут проверки квартиры. Вопросы:
1) насколько реально нам будет получить все деньги обратно, если с квартирой будут проблемы после сделки.
2)Принимаются ли расписки в суде в качестве доказательства реальной стоимости квартиры?
3)Знакомый юрист сказал, что в случае, если будут проблемы после сделки, получить по суду сможем только сумму, указанную в договоре купли-продажи. А  Агентство Недвижимости покупателя заявляет обратное, говорит, сможете получить всю сумму.
Подскажите, может у кого-то были уже подобные случаи? Может нам не стоит с этим связываться? Заранее спасибо за  советы."
Где же правда? Юрист с точки зрения закона прав, востребовать можно будет по суду за квартиру сумму указанную в договоре, а за остальное придётся побороться...
Расписки на деньги принимаются в суде, причём продавцу в этом случае мало не покажется: за этим последует иск налоговой по поводу уклонения от уплаты налогов. А это уже уголовная ответственность. Сейчас все сделки на маленькие суммы берутся под контроль налоговой инспекции.

    При расторжении договора можно  вернуть полную сумму, уплаченную за квартиру. Главное грамотно составить договор купли-продажи, и обязать продавца возвратить рыночную стоимость квартиры или приобрести вам аналогичную квартиру в том же районе ( любое уважающее себя  агентство должно знать такие формулировки в договоре).
Что касается налогообложения продавца, с этим тоже все понятно ему грозит 13% с суммы превышающей 1 млн. руб. И он стремится уйти от налогов. Но это не лучшее решение.


     Так как квартира покупается с привлечением ипотечного кредита, и естественно подписывается кредитный договор с указанием суммы кредита, и если эта сумма будет больше, чем указывается в договоре купли продажи квартиры, то ситуация в корне изменяется, то есть уже у покупателя появляется прибыль (разница между суммой в договоре купли продажи и кредитном договоре). Прецеденты кстати уже были, налоговые органы предъявили претензии сначала покупателю, а потом продавцу (чем закачивается эта карусель, не трудно догадаться). Покупатель скорее всего будет спасать свои деньги.


    Прежде чем принимать решение надо знать все цифры, все нюансы сделки её участников, документы,  понять степень риска и только потом принимать решение.
Вернуть деньги по договору можно, если  продавец не истратил деньги для исполнения решения суда о возврате денег. А если денег нет, то покупателю будет от этого не легче.


    Нужно обсудить с продавцами сумму в договоре купли-продажи, максимально приблизить к реальной, а покупателю взять, в крайнем случае, на себя часть налогового бремени.
При покупке таких квартир, когда в договоре указывают до 1 млн., нужно понимать, что вы в любом случае рискуете. Надо понять, насколько велик риск расторжения заключенного договора.
Суды рассматривают такие договоры чаще как притворные сделки и у Вас будет мало аргументов, по поводу занижения цены в договоре. В остальном результат будет зависеть от адвоката.
Самым главным в такой ситуации является  степень риска. Необходимо тщательно проверить квартиру. Если есть сомнения, откажитесь и возьмите другую, пусть менее трёх лет в собственности, но с более прозрачной историей. Документы на квартиру рассматриваются специалистами страховой компании, которая страхует титул. Страховым компаниям тоже,  должно быть известно, какие решения принимает суд в подобных случаях.


    Покупка и продажа недвижимости - это всегда риск. Если вы не можете определить степень риска - наймите специалиста.
Я вижу сейчас одну проблему. Продавцы довольно жестко отказываются писать расписки на разницу между суммой в договоре и реальной стоимостью. И эта тенденция всё более растет. И их можно понять, никто не хочет нести уголовную ответственность. Что же, на практике: приходится писать расписку на разницу в ИЗМЕНЕННОМ виде. Правда, такие расписки не устраивают ипотечные банки, они принимают расписки по своему образцу.


    Если ваша квартира стоит 20 млн. руб., а в договоре купли-продажи она стоит 2 млн. руб., а остальные деньги пошли на неотделимые улучшения, ремонт и т.д.  Это вызывает много вопросов.
Если и банк, и страховая компания одобрили ваш объект это уже  положительная информация для вас. В случае судебного иска продавец не только будет обязан возвратить рыночную стоимость, но и внушительно получит по шапке от налоговых органов.


Тщательно проверьте объект, попросите, чтобы Вам показали ( хотя бы показали результаты) Если Агентство Недвижимости серьёзное,  риэлторы скорее всего  обязательно проверят  квартиру и расскажут о результатах проверки.
Необходимо сосредоточить все внимание на "чистоте", и законности сделки .Чем правильнее будет проведена сделка тем меньше риски. Вместе с  расписками надо прописать в договоре в случае расторжения сделки покупку аналогичной квартиры, это будет очень весомый пункт.
    Цену в договоре купли-продажи лучше указать не меньше той, что указана в Кредитном договоре. Если возникает налог свыше 1 мил. руб., то покупателю лучше взять его на себя, либо поделить с продавцом. Если сделка альтернативная и продавец что-то покупает взамен, то он имеет право на вычет из налогооблагаемой базы в размере 2 мил. руб. Это право даётся человеку один раз в жизни, и продавец можете им воспользоваться. Поэтому он может смело указать в договоре купли-продажи сумму не менее 3 млн. руб., но это возможно только если продавец не использовал этот вычет ранее.


    Из моего опыта последних сделок, могу сказать, что покупки за 1 млн. руб. не самые приятные .
Желаю вам удачных квартир  и гладких сделок.

    Другую полезную информацию и  бесплатные консультации в течение суток, вы можете получить на сайте   http://ikitaeva.ru/ 
  Здесь вы можете подписаться на рассылку моих статей    http://ikitaeva.ru/feed/
В избранное