Что ожидает рынок жилой недвижимости до лета: прогнозы

Если раньше любой желающий приобрести квартиру думал лишь над тем, где купить квартиру, в каком банке взять кредит, то теперь приходится отталкиваться оттого, а что будет со ставкой ипотеки со временем, вдруг сейчас не самое удачное время для покупки. О том, что ожидает рынок недвижимости до лета, имеет ли смысл приобрести жилье сейчас, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Недавний ажиотаж привел к тому, что покупались даже те объекты, что не продавались годами. Однако кризис уже повлиял на запросы клиентов. Так, к примеру, на рынке загородной недвижимости идет тенденция сокращения среднего размера приобретаемого дома (ок.400 кв. м) и бюджета сделки соответственно (средний размер покупки колеблется между 45 и 70 млн рублей). В связи с этим некоторая часть спроса переходит в малоэтажку, к примеру, в сегмент таунхаусов большой площади (300 кв. м) премиум-класса по цене 23-30 млн рублей.

Если смотреть на динамику цен в целом по рынку «премиум» и de luxe, то, по данным Валентина Зуева, руководителя отдела продаж компании Villagio Estate, средняя стоимость коттеджа, предлагаемого к продаже, выросла на 8,7% и составила 101,5 млн рублей. «Это связано и с вымыванием наиболее ликвидных объектов, и с консервативной политикой некоторых девелоперов, отказывающихся реагировать на новые реалии с точки зрения цен», - утверждает он.

Если говорить о новостройках, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», спрос есть и сегодня, но он существенно ниже - сокращение числа сделок стало своего рода компенсацией ажиотажного спроса в конце 2014 года, а также следствием снижения покупательской способности. «По некоторым проектам спрос упал на треть», - отмечает она.

Индивидуальный подход

«Клиенты по сей день проявляют большую активность, но при этом не спешат с покупкой и подходят к выбору проекта более избирательно, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Новым покупателям нужно больше времени для принятия решения». Валентин Зуев, в свою очередь отмечает, что в новых условиях застройщикам приходится стимулировать спрос с помощью различных акций и спецпредложений, гибких программ рассрочки. «Подход к клиенту становится еще более индивидуальным», - говорит он.

Действительно, девелоперы сегодня более грамотно подходят к новым рыночным условиям и на фоне повышения ипотечных ставок начали стимулировать продажи посредством введения разнообразных вариантов оплаты, включая более длительные беспроцентные рассрочки и рассрочки с адекватной процентной ставкой. Хотя, как отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», предоставлять рассрочки на полгода и дольше просто рискованно в текущих экономических реалиях.

Несмотря на выгодные условия со стороны продавцов, все же снижать цены не спешат, разве что в условиях акций и, в основном, на менее ликвидные многокомнатные квартиры.

Предложения

Тем временем, стоит отметить, что снижения активности застройщиков и темпов строительства на рынке недвижимости пока не наблюдается. Екатерина Фонарева уверяет, что итоги января, а также оценка перспектив по закрытию февраля позволяют говорить, что ситуация складывается более позитивно, чем ожидали. «В начале года было реализовано одно из наиболее дорогих предложений в нашем комплексе Barkli Residence – пентхаус площадью более 200 кв. м.», - говорит она.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood ожидает, что динамичное развитие рынка в 2014 году сменится стагнацией в 2015 году. «В результате ухудшения экономических условий выход новых проектов существенно сократится», - прогнозирует он.

Заметим, что в этом году в Москве ожидается старт продаж в более чем 25 проектах жилых комплексов. «Планируемый к выводу на рынок в 2015 году объем предложения, в первую очередь, будет формироваться за счет начала реализации крупных проектов на территориях промзон, где запланировано строительство общей площадью более 3,8 млн кв. метров жилья, - рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - По прогнозам на рынке Москвы и Новой Москвы основная доля новостроек будет приходиться на массовый сегмент. На территории Москвы особо крупные проекты: масштабный проект комплексного развития территории Тушинского аэрополя – «Тушино 2018», проект застройки промзоны ЗИЛ, проекты в рамках реновации промзоны "Грайвороново" в районе Текстильщики и на территории ОАО «Мосстройснаб» в районе Марьино. В Московской области также анонсировано большое количество проектов, многи е из них представляют малоэтажку».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, ожидает, что весной опять будет некоторый рост покупок недвижимости. «По нашим прогнозам, основанным на опросах и ожиданиях клиентов, в марте-апреле 15-20% владельцев квартир среднего и премиум-класса снова выставят квартиры на продажу, - говорит он. - Объем же спроса будет определяться скорее состоянием российской экономики. Если найдутся какие-то рычаги улучшения, то квартиры будут покупать, если – нет, то и покупок не будет. Очевидно, что нынешние элиты и платежеспособные покупатели уже реализовали свои возможности и на данном этапе скорее готовы продавать, чем увеличивать вложения в недвижимость».

Цены и спрос «пострадают»

В начале 2015 года уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3-10%. Аналитики утверждают, что дальнейшее изменение цен будет зависеть от активности спроса. При этом стоит отметить, что рост цен в сегодняшних условиях обусловлен не просто желанием застройщика, а прямым подорожанием строительных материалов, а значит и ростом себестоимости строительства. Однако цены не всегда будут высокими. Есть вероятность, что в случае действительно длительного затяжного кризиса цены снизятся.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отмечает, что даже если текущая ситуация останется нестабильной в течение первого полугодия, «провалы» по спросу для успешных, ликвидных проектов, на продвинутой стадии строительства не будут критичными. «Высокая динамика строительства, а также одновременное возведение домов и объектов инфраструктуры позволит таким проектам остаться востребованным и при худшем варианте развития событий, - утверждает он. - Я не думаю, что в результате ухудшения экономической ситуации возможен пересмотр концепции проекта, который уже строится, ведь это прямые финансовые затраты для девелопера, потому как любые изменения необходимо согласовывать. Максимум, что может произойти – сдвинутся сроки строительства крупных коммерческих объектов».

Стоит отметить, что в случае чего, продолжить реализацию масштабных проектов без каких-либо существенных изменений позволит высокий спрос со стороны покупателей. А клиентов при любом раскладе всегда привлекает определенный набор качественных характеристик. Например, удачная локация, развитая и самодостаточная инфраструктура, которая строится параллельно с возведением жилых домов, общая высокая скорость строительства, доступный уровень цен. Кроме того, если в жилом комплексе реализуются квартиры с отделкой, что является одним из самых востребованных на текущий момент продуктов рынка жилой недвижимости.

«В случае, если активность клиентов достигнет определенного дна, то есть вероятность, что девелоперам придется пересмотреть ценовую политику в отношении новых корпусов, которые периодически выводятся на реализацию, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – На данный момент цены в них не сильно отличаются от стоимости квартир в готовых домах. В основном это связано со скоростью стройки и высоким спросом со стороны покупателей. Таким образом, возможно, именно этот ценовой разрыв и нужно будет увеличить».

Что будет

Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation утверждает, что Сбербанк пересмотрел свою политику аккредитации новостроек. «Перечень столичных жилых комплексов, где можно получить ипотеку на начальном этапе строительства, был значительно сокращен, - рассказывает он. - Для большинства теперь действует условие – не менее 70% строительной готовности объекта. Минимальные ставки от госбанков можно найти только по единичным проектам, которые кредиторы выделяют как лучшие и потому готовы делать для них спецусловия. Таким образом, отсутствие ипотеки на ранних этапах строительства в сочетании с непосильно высокими ставками по кредитам для застройщиков приведет к тому, что в течение полугода остановится 20-30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут».

«Такого резкого обвала, который произошел в 2008 году, однозначно не стоит ждать, - оптимистично заявляет Ирина Доброхотова. - Надо понимать, что тогда никто к такому повороту событий не был готов абсолютно, сейчас же все по-другому. Тем не менее, и это уже становится очевидным, делать прогноз на перспективу в текущих рыночных условиях достаточно сложно. Вероятнее всего, что в 2015 году уровень инфляции будет не ниже 10-12%, продолжится рецессия. Низкая доступность ипотеки повлечет за собой снижение покупательской активности, что повлияет на количество сделок, на темпы выхода новых проектов и уровень цен. Впрочем, решение о субсидировании ипотечной ставки, принятое властями, позволяет рассчитывать, что уже весной на первичный рынок вернется до 30% сделок».

Если говорить о том, что будет в элитном сегменте, то, по словам Екатерины Фонаревой, в 2015 году объем нового предложения, скорее всего, окажется ниже показателей 2014 года: на рынок выйдет не более 5 новых проектов. «Спрос несколько сократится к середине года (по нашей оценке, на 10-15%), - говорит она. - Цены в сегменте элитных новостроек останутся на прежнем уровне. Это связано с несколькими факторами: во-первых, большинство из реализуемых сегодня элитных объектов выходили на рынок в 2013-14 гг. по цене готового дома (максимально высокой для объекта), во-вторых, в настоящее время в сегменте отмечается высокий уровень качественной конкуренции, а в-третьих, темпы продаж в сегменте элитных новостроек по текущим ценам невысокие».

Что касается сегмента премиум-класса, то здесь ситуация иная. В настоящее время существуют явные предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость в этом сегменте, в частности активный спрос на рынке, а также рост стоимости материалов, особенно импортных. В данных условиях дальнейший рост рублевых цен на недвижимость очевиден. В начале 2015 г. уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3-10%. Но, скорее всего, с учетом разнонаправленной политики и сдержанного спроса рост средних показателей по итогам года не превысит 10-15%.

Вадим Ламин, уверен, что в ближайшее время продолжится регулирование и коррекция цен. «Плохое будет продаваться с трудом, а выгодные варианты будут улетать, как горячие пирожки, - считает он. - На мой взгляд, будет сокращаться интерес к домам без паркинга в ЦАО в пределах ТТК. Это связано с агрессивным расширением платных зон парковки и давлением на автомобилевладельцев. Обещанных «народных гаражей» - нет, а цена на покупку м\м в подземном паркинге в некоторых случаях оказывается совсем не «народной». Расти будет спрос на 1-2-х комнатные квартиры в хороших домах в ЦАО, однако их и так мало. Спрос на дома в центре с деревянными и смешанными перекрытиями стремительно сокращается. Если раньше народ привык перепродавать квартиры с прибылью, то теперь рост цен на недвижимость остановился. Людям приходится объяснять, что квартира, так же как и машина, может подвергнуться амортизации, цена на нее может падать».

Автор: Сугра Гаджиева