Связь между нефтью и рынком недвижимости

Это уже сложившаяся традиция – как только цены на нефть начинают падать, за собой тянет и курс рубля, а следовательно, российская валюта падает и повышаются цены на все, на недвижимость в том числе. О том, какое серьезное влияние оказывает на рынок недвижимости цены на нефть, больше всего какой сегмент страдает от этого, а также чем грозит дальнейшее снижение и о возможных сценариях развития, рассказали эксперты.

Всем известен тот факт, что доходы от продажи нефти составляют основную часть бюджета Российской Федерации. Снижение ее стоимости привело к обесцениванию национальной валюты. Падение курса рубля относительно доллара и евро означает увеличение себестоимости строительства объектов недвижимости. Это связано с тем, большая часть строительных и отделочных материалов, а также строительное оборудование и комплектующие не имеют аналогов на отечественном рынке, и потому закупаются за рубежом. Как следствие, растет конечная цена квадратного метра во всех проектах рынка недвижимости.

«Низкая цена на нефть спровоцировала в России начало полномасштабного финансового кризиса, который привёл к увеличению ключевой ставки Центральным Банком и ужесточению условий по ипотеке, а также ухудшению ситуации на рынке труда, - рассказывает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. - Это привело к упадку рынка жилой недвижимости, поскольку лишило потенциальных покупателей жилья «уверенности в завтрашнем дне» и возможности привлечь относительно дешёвую ипотеку. Падение спроса на квартиры отрицательно влияет на бизнес застройщиков, которые реализуют строительство в том числе за счёт денег дольщиков».

Напомним, что с середины 1990-х до середины 2000-х годов цены на недвижимость в долларовом эквиваленте прогнозируемо менялись вслед за стоимостью нефти, реагируя на изменения в течение 3-6 месяцев. Однако после кризиса 2008 года многое изменилось: в период восстановления прямой зависимости уже не было. В 2009 году цены на недвижимость в долларах упали, как и стоимость нефти. На протяжении 2011-2013 годов нефть дорожала: в 2014 году она достигла 100 и более долларов за баррель. Но взаимосвязь стала менее очевидной: стоимость недвижимости в долларах не превысила показатели 2008 года.

«Почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль – медленнее, а в минувшем – наоборот, лежит в причинах кризиса, - считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Если шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, то сейчас одновременно сыграли роль обостренная геополитическая обстановка, растущая сырьевая зависимость экономики, а также введение антироссийских санкций. Причем ответные санкции также оказали негативное влияние скорее на собственную экономику, чем на те страны, против которых они были введены. В настоящее время во всей мировой экономике происходит стагнация».

Есть ли связь

По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в последние годы прямой зависимости нет по нескольким причинам. «В 1990-е годы не было ипотечного кредитования: речь шла о прямом платежеспособном спросе, а сбережения граждан хранились в долларах, - вспоминает он. - Затем на объем платежеспособного спроса стала сильно влиять ипотека, которая до кризиса 2008 года была в значительной мере валютной, а после 2009 года стала в основном рублевой. На рынке новостроек доля ипотечных сделок доходила до 70-80%, на вторичном превышала 35%».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», также утверждает, что прямой зависимости между ценами на нефть и развитием российского рынка недвижимости нет: кроме стоимости нефти, существенное влияние на рынок оказывают также объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара и евро и т.д. «Однако косвенно ценовые показатели нефти и жилья все же связаны, поскольку конъюнктура нефтяного рынка в значительной степени определяет векторы российской экономики, - говорит она. - От цен на нефть, в конечном счете, зависят объемы жилищного кредитования и количество денег на руках у граждан, уровень их доходов, темпы инфляции и ряд других факторов. Соответственно, и рынок недвижимости как одна из составляющих экономической системы в той или иной степени реагирует на «нефтяное» воздействие».

«Связь между ценами на эти товары, вероятно, есть, но она не столь очевидна, и совершенно точно не линейна, - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Косвенно ее можно описать через валютные колебания. Российская экономика ресурсозависима, при удорожании экспорта отмечается рост экономических показателей, растет объем инвестиций в том числе в наиболее развитые рынки, например, рынок недвижимости. При росте цен на нефть, которая является основным экспортным товаром страны, укрепляется национальная валюта, а дополнительный приток денежной массы повышает общий уровень цен».

«Можно говорить о косвенном влиянии конъюнктуры нефтяного рынка на рынок недвижимости как составную часть российской экономики, - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». - Прямой зависимости цен на недвижимость от цен на нефть нет. Снижение цен на нефть влияет на цены на жилье из-за ослабления курса рубля, как следствие снижаются долларовые цены на недвижимость».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, также отмечает, что наиболее заметна связь цены на нефть и долларовых цен на недвижимость. «Конечно, на рынке жилья стоимость не может меняться так же стремительно, как цена нефти, - рассказывает он. - Но анализ более длительных временных периодов свидетельствует, что эта связь очевидна».

«В России цены на нефть напрямую влияют на наполняемость бюджета и курс национальной валюты, а также на доходы тех, кто «сидит на трубе», - комментирует Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Рынок недвижимости, пусть и опосредовано, но подвержен этому влиянию. Вдобавок ко всему, нефтяники часто покупают дорогие квартиры в столице, повышая спрос. Конечно, наиболее подвержен этому влиянию рынок дорогих квартир, которые чаще всего номинировались в иностранной валюте. Думаю, что в будущем рынку недвижимости ничего не грозит, по крайней мере, в связи с нефтью. Она будет постепенно дорожать, никакого дальнейшего снижения не будет».

«Пропорция нефти, рубля и доллара, по сути, идеальная, - считает Яна Сосорева, зместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». - Если нефть упадет примерно в 3,5 раза и будет стоить 30 долларов, то на такую же величину уменьшится и спрос. Посчитать, сколько будет стоить рубль в этом случае несложно. Например, недвижимость, которая продавалась за 120 рублей тысяч за кв.м. или 3529 долларов по курсу в 34 рубля, по сегодняшним ценам должна стоить 225 тысяч рублей».

По мнению Сергея Ковалева, директора по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», снижение цен на нефть в наибольшей степени повлияло на сегмент коммерческой недвижимости – началось снижение цен как при продаже, так и при сдаче объектов в аренду. «Помимо этого, в сегменте элитной недвижимости про всё чаще начинают назначать цены в рублях, - говорит он. - Дальнейшее снижение цен на нефть в первую очередь приведет к дальнейшему снижению стоимости коммерческой недвижимости и снижению заполняемости арендаторами торговых центров».

Прогнозы

Под влиянием сложной экономической ситуации происходит прежде всего снижение покупательной способности населения, а значит, падает спрос на недвижимость – как жилую, так и коммерческую. По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора Корпорации «Баркли», из-за ухудшения экономической ситуации, компании сейчас будут жестко контролировать свои затраты, сворачивать программы по развитию, переезжать в более дешевые и меньшие по площади офисы.

«Соответственно, первое, что мы уже видим - снижение спроса и емкости рынка коммерческой недвижимости, который в кризис страдает в первую очередь, - утверждает она. - Арендаторов и покупателей становится меньше, что приводит к ужесточению конкуренции за клиента и снижению цен на аренду и покупку».

По оценкам аналитиков, колебания цен на нефть способны повлиять на ежемесячные изменения рынка жилой недвижимости с вероятностью до 50%, при этом период отставания показателей рынка недвижимости относительно цен на нефть обычно составляет не менее двух месяцев.

Несмотря на постоянные разговоры о диверсификации и инновациях, Россия все еще очень сильно зависит от продажи энергоносителей, поэтому снижение стоимости нефти приводит к ухудшению экономических показателей, что отражается на банках, финансовой ситуации застройщиков и снижении покупательской активности населения. Соответственно, средне- и долгосрочное снижение стоимости барреля, безусловно, приводит к коррекции цен как городского, так и загородного жилья. Однако коррекция цен вниз на столичном рынке жилья возможна лишь при заметном и длительном снижении платежеспособного спроса, да и то эта коррекция вряд ли превысит показатель в 10-15% - даже во время кризиса 2008 года максимальный дисконт составлял не более 20%.

Стоит отметить тот факт, что нефть не является сегодня главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка — ЦБ и АИЖК. Каким образом будут рефинансироваться ипотечные сделки, какой объем денежных средств будет направлен в эту сферу, как это повлияет на платежеспособный спрос — все это внутренние вопросы, ответы на которые должны прозвучать внутри страны. Важнейшая роль — у государства, которое может прямо или косвенно поддерживать отрасль с помощью дотаций, субсидий, компенсационных выплат и, в числе прочего, регулируя условия получения согласовательно-разрешительной документации.

Итог

Цены на нефть оказывают влияние на макроэкономическую ситуацию в стране и опосредованно на рынок недвижимости, как один из секторов национальной экономики, стимулируя потребительский спрос. В общем и целом это выглядит так - высокие цены на нефть увеличивают приток нефтедолларов в страну, а доход, полученный компаниями-экспортерами, используется на различные нужны, в том числе на инвестиции, выплаты сотрудникам, акционерам и прочее. Инвестиции приводят к расширению производства и созданию новых рабочих мест и, как следствие, появлению платежеспособных потребителей. В конечном итоге приток капитала из нефтегазовой отрасли стимулирует спрос на недвижимость.

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, данный спрос предъявляется не только сотрудниками, но и всеми, кто, так или иначе, является бенефициарами данных компаний, а также всеми хозяйствующими структурами в стране, которые испытывают положительное влияние от доходов компаний-экспортеров. «Также увеличение доходов компаний-экспортеров приводит к повышению налоговых отчислений (НДПИ – налог на добычу полезных ископаемых), которые на половину формируют бюджет страны, - говорит он. - Это в свою очередь позволяет увеличивать расходные статьи бюджета. Таким образом, снижение цен на нефть негативно отражается на всей российской экономике».

Заметим, что официальные прогнозы Министерства экономического развития всегда привязаны к прогнозному уровню цен на нефть. По мнению аналитиков, при сохранении низкого уровня цен на нефть прогноз ВВП на 2015 год является отрицательным. В таком случае стоит ожидать и сокращения потребительского спроса на рынке недвижимости. Однако, несмотря на это, стоит еще раз подчеркнуть, что в первую очередь на рынок недвижимости влияет не цены столько цены на нефть, сколько политика Центрального Банка РФ в части регулирования учетной ставки и поддержки ипотечных программ. Доступная ипотека – одно из основных условий позитивного развития строительной отрасли в России. Тем более в отличие от коммерческого рынка, рынок жилья всегда может надеяться на поддержку государства. Поэтому в жилом секторе гораздо большее значение имеют действия внешних регуляторов в ответ на общее ухудшение экономической ситуации. Разработка социальных программ и субсидирование и потеки может простимулировать спрос населения. При отсутствии корректировки ситуации со стороны Правительства и Центробанка, нас ожидает снижение спроса на недвижимость и цен.

Автор: Сугра Гаджиева