Ипотека может стать еще более недоступной

Несмотря на плохую экономическую ситуацию на мировой арене, а также повышения ипотечных ставок банками, люди все равно продолжают покупать квартиру в ипотеку. Оно и понятно почему – учитывая колебания валют, недвижимость – самое надежное вложение капитала. О том, что какие банки повысили ставки по ипотеке и насколько вырос спрос на кредит на покупку жилья, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Еще в конце весны - в начале лета банки стали поднимать проценты по ставкам, ужесточать требования к заемщикам, менять условия действовавших ранее акций, рассчитанных на массовое привлечение клиентов. Все это имело целью сузить целевую аудиторию и сосредоточится на работе с отдельными группами клиентов, интересными банкам своими финансовыми гарантиями – например, с зарплатными клиентами.

Итак, средняя ставка по ипотеке с начала года изменилась - некоторые банки подняли процентную ставку по ипотечному кредиту чуть ли не до 1%. Например, Сбербанк - на 1%, ВТБ24 - сначала на 0,3%, а теперь еще на 0,5%, СМП Банк - на 1%.

«Сегодня средняя ипотечная ставка находится на уровне 12,5%, - говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». - Это значение позволяет сохранить спрос на этот продукт, который по сути является дайвером развития рынка первичного жилья московского региона в сегментах эконом- и комфорт- класса.

«Рост ипотечных ставок наблюдается с лета, - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. - Так в конце июня Сбербанк изменил процентную ставку в одном из своих главных продуктов. Акция на новостройки «12-12-12» была заменена на «13-13-13» (первоначальный взнос - 13%, срок кредита – 13 лет, процентная ставка в рублях – 13%). В июле другой крупный банк с государственным участием – Газпромбанк повысил ставки по рублевой ипотеке на 0,5-0,75%».

Однако, по словам Алексея Новикова, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet, ряд банков, напротив, снизили ставки для привлечения дополнительного клиентского потока – в банке «Возрождение» ставка сократилась на 0,3% до 12,9%.

Больше сделок

Несмотря на ухудшение макроэкономической ситуации и рост процентных ставок, снижение объемов выдачи ипотечных кредитов населению страны не наблюдается, а скорее наоборот. В условиях нестабильности граждане предпочитают вложиться в недвижимость, даже с использованием ипотечного кредита. К этому также подталкивают ожидания дальнейшего роста ставок, что может привести к меньшей доступности ипотеки для части граждан России. Согласно последним опубликованным данным ЦБ РФ за январь-август 2014 года количество выданных ипотечных кредитов в России выросло на 27,7% и составило 618,4 тысяч сделок. В денежном выражении данный показатель увеличился на 37,5% до 1,095 трлн рублей.

С января по август 2014 года средневзвешенная процентная ставка снизилась на 0,1% до 12,2%. Летом некоторые банки повышали ипотечные ставки, однако это не отразилось на среднем показателе по стране.

По данным Росреестра Москвы за январь-сентябрь было заключено на 31% больше ипотечных сделок, чем за аналогичный период прошлого года. В Подмосковье также наблюдается положительная динамика. Согласно последним опубликованным данным Росреестра Московской области за январь-август 2014 года было зарегистрировано на 45% больше ипотечных сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

«С сентября отмечается заметный рост доли ипотечных сделок как по сравнению с летом, так и аналогичным периодом прошлого года, - отмечает Алексей Новиков. - Связано это во многом с желанием покупателей быстрее решить своих жилищные вопросы, опасаясь ухудшения экономической обстановки. Этим обусловлены и некоторые изменения в портрете покупателя – рост числа заемщиков с небольшим первоначальным взносом или его отсутствием, и с некоторыми особенностями кредитной истории. По сравнению с прошлым годом число ипотечных сделок выросло и по итогам третьего квартала уже достигло почти 50% от числа всех сделок в компании».

По словам Кристины Шульгиной, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число ипотечных сделок, проведенных с января по сентябрь, больше в два раза. «Если говорить о доле ипотеки в общем объеме сделок, то она составляет в среднем от 40 до 60% в зависимости от объекта», - утверждает она.

«Согласно статистике, сегодня около 70% квартир в новостройках приобретается с использованием ипотечного кредита, из них на уровне старта строительства - около 25%, на этапе монтажа - 45%, на стадии отделки как внешней, так и внутренней - 20%, в готовом доме после его сдачи в эксплуатацию - 10%, - в свою очередь отмечает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость. - Таким образом, основной покупательский спрос приходится на новостройки на этапе активного строительства».

В сегменте элитной недвижимости, по словам Виктора Садыгова, управляющего партнера компании «Ника Эстейт», ипотечные кредиты берут при бюджете от 4 до 7 млн рублей. «Ипотечное кредитование также пользуется спросом в элитном сегменте, - рассказывает он. - Практически от 10% до 25% покупок совершается по ипотеке. Кредитованием пользуются клиенты по разным причинам – некоторые владельцы бизнеса не хотят извлекать деньги из оборота, так как бизнес приносит прибыль, перекрывающую ипотечную ставку. Чиновники совершают покупки в кредит для того, чтобы декларация о доходах выглядела менее вызывающей в глазах широких масс».

Что на севере

Если говорить о рынке недвижимости северной столицы, то, по словам Дмитрия Тюрникова, управляющего проекта «СПБ маркет», оплата полной стоимости и с помощью ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области находится в примерном соотношении 50/50. «На рост процентных ставок конечно же влияет общая экономическая ситуация в стране, - говорит он. - Чем дороже становятся услуги и товары, тем сильней инфляция и тем слабее рубль. Но в целом недвижимость остается одним из самых надежных источников вложений, и позволяет не только сохранить сбережения, но и получить неплохую прибыль, рост цен на ликвидные квартиры составляет более 20-30% в год, что заметно перекрывает инфляцию, а также ставку по ипотеке. Но, повторюсь, нужно очень ответственно и правильно подойти к выбору объекта и самой квартиры, важную роль играет не только цена квартиры, но и её ликвидность».

Однако в отличие от Москвы, специалисты отдела ипотечного кредитования компании «СПБ маркет» отмечают незначительное снижение покупательской активности в северной столице - в 10% по сравнению с прошлым годом. «Однако здесь необходимо учитывать и состояние рынка, так, при открытии продаж в комплексах с очень выгодными предложениями – покупательский спрос активизируется и увеличивается число заключаемых договоров с применением ипотечных средств», - говорят они.

Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления Becar, уверяет, что, несмотря на повышение арендных ставок, россияне продолжают охотно брать ипотечные кредиты на покупку квартир, поскольку жилищный вопрос необходимо решать в любом случае. «С начала года доля покупок квартир в ипотеку в общем объёме сделок на первичном рынке жилой недвижимости выросла на 20%», - говорит он.

Акции

Методы привлечения заемщиков на рынке используются те же: широкая линейка ипотечных продуктов, рассчитанная на разные категории заемщиков, и выгодные акции. В некоторых банках было продлено действие летних акций до конца года для поддержания интереса заемщиков.

Застройщики, в свою очередь, предлагают выгодные программы беспроцентных рассрочек, чтобы частично стимулировать и ту часть спроса, которая может отказаться от покупки, не получив одобрение ипотечного кредита. «Интерес к этому продукту со стороны потенциальных покупателей не сокращается, наибольшим спросом по-прежнему пользуются программы банков с господдержкой, так как надёжность и репутация стоят у заемщиков на первом месте и только потом размер процентной ставки», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», отмечает тот факт, что в условиях серьезной конкуренции застройщики пока не принимают решений о повышении стоимости квадратного метра. Оно и понятно почему - объем предложения на рынке Петербурга и ближайших пригородов колоссален, в связи с чем, строительные компании ведут активную маркетинговую политику, разрабатывают акции и специальные предложения для привлечения покупателей.

«В некоторых строящихся домах появляются выгодные предложения по ипотеке в 9-9,9%, - рассказывает Дмитрий Тюрников. - Это связано с тем, что строительные компании для повышения продаж по индивидуальному соглашению с банком компенсируют часть стоимости ипотечного кредита. К примеру, покупая квартиру в некоторых объектах строительной компании ЛенСпецСМУ в ипотеку от банка ВТБ24 можно получить пониженную ставку по кредиту в 11,95% (обычная ставка в 13,5%). Также специальную ставку 9,9% предлагает компания Петрострой совместно со Сбербанком. Подобные акции носят временный характер и направлены на привлечение покупателей для конкретного пула квартир, чтобы компенсировать сезонное падение спроса».

Чего ожидать

Спрос на ипотечные кредиты в новостройках всегда есть. Это связано с тем, что ипотечные ставки всё ещё выгодны для тех, кто желает жить в своей квартире и постепенно расплачиваться за приобретенное жилье, а не отдавать деньги за снимаемое. Строительные компании, в свою очередь, для увеличения продаж, всё больше внимания уделяют аккредитации банков на начальном этапе строительства домов. Ипотека в данный момент времени выгодна всем – и покупателю, и застройщику, и банкам.

Ткаченко Виталий, генеральный директор ГК VTM говорит, что рост стоимости квартир подстегивает быстрее принимать решение. «Рост курса доллара привел к повышению стоимости ликвидных квартир до 10%, - утверждает он. - Пока покупательская способность соответствует рынку. Сделки есть. Свою роль играет еще и отложенный спрос. Ситуация может продлиться до середины ноября. Затем ожидается резкий спад спроса».

Александр Шибаев считает, что, учитывая, что в октябре Сбербанк и ВТБ24 – крупнейшие участники рынка ипотечного кредитования объявили о повышении процентных ставок, стоит ожидать, что до конца текущего года средневзвешенная процентная ставка в России скорректируется в сторону повышения. Наталья Картавцева же уверена, что до конца года ожидать повышения ставок также не стоит. «Банки стали более тщательно рассматривать заёмщиков на предмет платёжеспособности, - говорит она. - Это может в перспективе сократить долю ипотечных сделок и вернуть ее до стандартных значений. Но пока этого не происходит».

«Пока банки предоставляют заемщикам приемлемые условия, но если процентная ставка по займам превысит 14% годовых, то количество сделок может уменьшиться на 10-15%, - считает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. - Но и эта ситуация для рынка недвижимости не будет критичной: покупатели будут рассматривать предложения с меньшей ценой входа. Кроме того, стоит отметить, что возможный рост ставок по ипотеке сегодня является дополнительным стимулом потребительской активности, поскольку многие покупатели стремятся зафиксировать низкую ставку».

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, также уверен, что ужесточение условий ипотечного кредитования еще более снизит покупательскую способность населения, а за ней и спрос на жилье. «Ситуацию усугубляют еще и экономические санкции для «государственных» банков, которые чреваты для ипотечного рынка самыми неблагоприятными последствиями вплоть до резкого сокращения жилищного кредитования, - говорит он. - В конце июля Центробанк в очередной раз повысил базовую процентную ставку, и банки будут вынуждены реагировать повышением ставок или ужесточением андеррайтинга (процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита). В любом случае ипотека в нашей стране, и без того невыгодно отличавшаяся чуть ли не самыми высокими в мире ставками, может стать еще менее доступной для массового потребителя».

Несмотря на довольно плохие прогнозы, все же стоит отметить, что ипотека для современного покупателя новостройки не просто возможность купить, чтобы жить в своей квартире, но и в том числе инструмент для покупки с целью сохранения и преумножения денежных средств. Как показывает практика, рост стоимости строящегося объекта в год может достигать 25%, что значительно превышает ипотечные ставки, обозначенные банками.

Автор: Сугра Гаджиева