Казалось бы, два крупных города, две столицы, но отличия все же есть – не только в культурном плане, но и когда речь идет о недвижимости. О различиях строительства в Москве и Санкт-Петербурге, а также о ценах на жилье на первичном и вторичном рынке рассказали наши эксперты.

Санкт-Петербург является одним из самых перспективных городов России для инвестирования в новое строительство. Благодаря выгодному расположению и федеральному значению, хорошему пулу застройщиков, а также наличию строительных площадок с хорошей транспортной доступностью, спрос на новое жильё в северной столице есть всегда. Тем более динамика цен и введение новых площадей для застройки сбалансированы, что сохраняет ликвидность и устойчивость рынка.

По словам аналитиков, часто покупатели из регионов принимают решение о переезде в Санкт-Петербург, опираясь на сопоставимость цен в новостройках спальных районов северной столицы или ближайших пригородов с хорошо развитой инфраструктурой со стоимостью квартир в крупных городах ЦФО России.

Цены на жилье в Петербурге

По данным Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра Корпорации «Инком», квартиры в новостройках Санкт-Петербурга в 1,5 раза дешевле московских. Вторичное жилье – в 2,1 раза дешевле. За последний год цены на новостройки в городе выросли в цене на 15%, вторичное жилье за аналогичный период подорожало на 6%.

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева считает, что цены на новостройки в Москве как минимум в два раза выше, чем на схожие объекты в Санкт-Петербурге. «Если минимальная стоимость квадратного метра в Петербурге составляет около 50 000 рублей, то в Москве цены начинаются от 100 00 рублей», - говорит она.

«По данным на июль, в Москве (без учета присоединения новых территорий), средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 189, 5 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 93, 66 тыс. рублей, - отмечает Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест». - На вторичном рынке недвижимости в Москве (без учета присоединения новых территорий) средняя цена квадратного метра составляет 199 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге - 95,2 тыс. рублей».

На сегодняшний день, по словам Дмитрия Тюрникова, специалиста отдела «Новое строительство» компании «СПб-Недвижимость», средняя цена однокомнатной квартиры в новостройке составляет 2,6 млн рублей. Такую же квартиру в уже сданных домах можно купить за 3,3 млн рублей. «Если же выбирать квартиру в домах 1985-1995 годов постройки, то можно найти и за 2,9-3,0 млн»», - говорит он. Причиной такой разницы в цене является то, что для новых домов характерны следующие важные составляющие: новые коммуникации, ремонт в парадных, наличие консьержа, видеонаблюдение, современные планировки, организованные прогулочные зоны вокруг домов, детские площадки, паркинги, а также возможность сделать ремонт в своей квартире «с нуля», не прибегая к исправлению либо устранению того, что осталось от предыдущих жильцов.

Есть примеры

Иван Овчаров, президент агентства недвижимости GoldenSquare, считает, что Санкт-Петербург новые стройки вводит аккуратно. «В старом центре вводятся в эксплуатацию единичные объекты и преимущественно это элитная недвижимость, - говорит он. - В спальных районах наиболее востребованы новостройки в Выборгском районе. На мой взгляд, район Озерки - один из самых динамично развивающихся в Петербурге. Здесь же и наиболее высокая цена, которая не сильно уступает недвижимости в центральной части города - в пределах 70-100 тысяч за кв.м. нового жилья. Еще один пример - нами была реализована квартира 60 кв.м. на Суворовском проспекте в генеральском доме за 8,5 млн рублей. Это район Невского проспекта и Советских улиц. Похожий объект в Москве стоит в среднем 12-15 млн рублей. Новостройки в Москве в принципе не могут быть дешевыми, так как в пределах МКАД не так много строительства. Сегодня основная стройка в «новой» Москве, да и там за квадратный метр просят от 100 00 0 рублей. За такие деньги можно купить квартиру с видом на Смольный на этапе строительства».

Растут ли цены

По мнению Дмитрия Тюрникова, цены за последний год выросли на 15-20%, в основном это связано с инфляцией, а также с изменяющимся подходом застройщиков к реализуемым проектам. Например, в условиях нарастающей конкуренции строительные компании всё больше внимания уделяют комфорту будущих жильцов. В самих жилых комплексах начали проектироваться детские сады, спортзалы и гипермаркеты на первых этажах, что обеспечивает жильцов всем необходимым в непосредственной близости от дома. В ряде комплексов есть достаточно уникальные нововведения – небольшие фонтанные комплексы или собственная набережная искусственного канала. Также застройщики постоянно совершенствуют стандарты отделки, добавляя новые элементы, а иногда и заменяя материалы на более качественные. Всё это приводит к удорожанию возводимого жилья, но в масштабах застройки данные новшества только выгодней для покупателя.

«На самом деле рост цен на новостройки из года в год зависит от множества факторов - покупательской способности населения, прироста населения города и инфляции, - отмечает Дмитрий Тюрников. - В настоящее время цифры достаточно стабильны – 15% по сравнению с предыдущим годом, что очень близко к показателям инфляции».

По словам Луизы Улановской, с начала 2013 года, в зависимости от сегмента недвижимости, цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 3-5%, на вторичном – практически не изменилась – наблюдается рост на 0,9.

«Спрос на рынке есть, однако он сосредоточен, в основном, в низкобюджетном сегменте массовой застройки, что не позволяет активно увеличивать цены, - говорит она. - Проекты в высокобюджетном сегменте малочисленны, вследствие чего их удельный вес не оказывает существенного влияния ни на объем спроса, ни на средневзвешенную цену по рынку жилой недвижимости. К тому же выход новых проектов на ранних стадиях строительства сдерживает рост цен на первичном рынке и не позволяет собственникам увеличивать стоимость жилья на вторичном рынке».

В свою очередь Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что цены сейчас растут медленными темпами. «По итогам года мы наблюдаем повышение на уровне инфляции (5-10%), - говорит она. - Конечно, средневзвешенная цена иногда корректируется в сторону понижения. Но это происходит только за счет выхода нового объема предложения с доступным уровнем цен».

По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в старых проектах стоимость квадратного метра застройщики не снижают. «В целом, данная тенденция сохранится и в ближайшее время, - считает Алексей Шмонов. - Уровень доходов населения не растет, и платежеспособность остается на низком уровне. Поэтому застройщики не могут придерживаться агрессивной ценовой политики».

Различие в строительстве

Всё большее распространение в строительстве многоквартирных домов приобретает кирпично-монолитная технология, хотя наряду с ней активно развивается и сборно-монолитная технология, соответствующая европейским стандартам строительства. Что касается различий при выборе строительных материалов между Москвой и Санкт-Петербургом, то, безусловно, они есть. Это связано с тем, что в Москве и в Петербурге сильно различается почва, земля под строительство - в северной столице более болотистая местность, и это сказывается на качестве используемых материалов, да и сами материалы разные, кроме этого разный уровень глубины закладки фундамента.

«В первую очередь стоит обратить внимание на особенности грунта и климата, - отмечает Дмитрий Тюрников. - В связи с наличием грунтовых вод, а также строительством жилых зданий на берегах рек, застройщики часто сталкиваются с дополнительными изыскательными и исследовательскими работами в период начала строительства, а также при возведении фундамента. Были случаи, когда застройщик переносил сроки именно по результатам исследовательских работ, необходимостью пересмотра проектной документации».

Ещё одна особенность северной столицы – влажный и ветреный климат. В связи с этим всё большая часть новостроек, особенно вблизи Финского залива и реки Невы, строится с навесным вентилируемым фасадом. Данный вид фасадной отделки представляет собой алюминиевую конструкцию, на которую закрепляются керамогранитные пластины. Такой фасад меньше повреждается при влажной и ветреной погоде, а также легко моется, ремонтируется и более долговечен по сравнению с альтернативными вариантами отделки фасада.

«Качество массовой застройки в Петербурге выше, чем в Москве, - отмечает Дмитрий Таганов. - Например, если сравнивать панельные объекты «Ведис Групп» в Москве и дома ЛенСпецСМУ в Петербурге, то последние выигрывают в соотношении цена-качество».

Иван Овчаров также делает акцент на качестве строительства домов в Санкт-Петербурге. «Они стараются строить более качественно, - говорит он. - На стройке много российских специалистов, большинство застройщиков не экономят на материалах, делают все на совесть. Так как предложений немало, то качество строительства является одним из основных конкурентных преимуществ».

Еще одно отличие петербургских домов от московских - высотность. «Средняя этажность жилищного строительства Санкт-Петербурга составляет 25 этажей, а в Москве высота зданий может достигать 100 этажей и выше, что для нашего города просто недопустимо, - говорит Полина Яковлева. - Также виду постоянных осадков в Петербурге крайне редко встречаются открытые террасы, в основном, все они заменены на остекленные лоджии и балконы».

Однушка или двушка?

В настоящее время всё большую популярность в Санкт-Петербурге получают классические однокомнатные квартиры небольшой планировки взамен студий, так популярных в последнее время. Также начинает формироваться спрос на так называемые европланировки или евродвушки, которые представляют собой однокомнатную квартиру с просторной кухней, которая также выполняет и жилую функцию. Этот формат больше подходит для тех людей, кто может позволить себе купить квартиру большего метража, но при этом с более эргономичным и свободным функционалом. Интересен тот факт, что стоимость таких квартир ниже, чем двухкомнатных.

«Однозначно спрос на однокомнатные квартиры в Петербурге больше, чем на двухкомнатные, - говорит Светлана Алексеева, риэлтор, ООО "Экотон". - Однокомнатные квартиры востребованы всегда. Как правило, для многих это стартовое жилье, плюс спрос на однушки всегда высок и за счет того, что это наиболее подходящее жилье при расселении домов, коммунальных квартир, да и при первой покупке».

«Однокомнатные квартиры всегда являются лидерами продаж, - также отмечает Иван Овчаров. - Сегодня в большинстве случаев на такие объекты самая высокая стоимость квадратного метра. За две однокомнатные квартиры можно купить трехкомнатную. Если у двушки метраж не более 60 метров, то такая квартира имеет все шансы быть проданной гораздо быстрее, чем квартира площадью 80-100 метров, если конечно, это не элитная недвижимость. Однушки чаще всего покупают как инвестицию с последующей сдачей в аренду, двушки - для проживания».

Однако Дмитрий Таганов считает, что, как и в Москве, в северной столице все же спрос на «двушки» немного превышает аналогичный показатель по однушкам (в пределах 3-5%). Это связано с желанием сегодняшних людей жить в более комфортных условиях.

Спрос есть

Только за последние 3 года ситуация с ценами на первичном и вторичном рынках двух столиц менялась кардинально. «В 2011 году рост стоимости квадратного метра на первичном рынке Москвы составил около 4%, на вторичном – около 8,5%, - напоминает Луиза Улановская. - В Санкт-Петербурге в это время рост был существеннее – около 10% на первичном рынке и более 7% на вторичном. В 2012 году в Москве наблюдался скачок роста цен на недвижимость – на 14,5% на первичном рынке и почти на 11% на вторичном. В Санкт-Петербурге в 2012 году на первичном рынке рост цен составил почти 10%, на вторичном – около 7%. По итогам 1 полугодия 2013 года на первичном рынке Москвы рост составил более 5%, в Санкт-Петербурге более 3%. При этом на вторичном рынке недвижимости обоих городов цены за полгода практически не изменились».

Несмотря на повышение цен, спрос на новостройки в Санкт-Петербурге достаточно высокий, хоть и не настолько, как в Москве. В 2013 году даже наметился небольшой спад, но в целом объем сделок сохраняется на достаточно высоком уровне».

Светлана Алексеева также считает, что спрос на новостройки в Петербурге сегодня довольно высокий. «Правда, это относится преимущественно к новостройкам на уровне «котлована», в стадии закладки дома – это, конечно, более доступное жилье, по сравнению с жильем, находящимся в собственности», - отмечает она.

Исходя из общего объема спроса Санкт-Петербурга, большинство покупателей, включая частных инвесторов, отдают предпочтение компактному жилью: однокомнатным квартирам до 45 кв.м., двухкомнатным квартирам до 65 кв.м. Активное развитие в последние 4 года получили квартиры-студии площадью до 30 кв.м., а также, как уже выше говорилось, новый формат квартир с европланировкой.

В целом, тенденции в Москве и Санкт-Петербурге схожи. И объемы спроса и цены растут медленными темпами. Потребность населения в улучшении своих жилищных условий по-прежнему остается высокой, но она упирается в потолок из-за низкой платежеспособности.

Что касается стоимости квартир, то не следует забывать, что, цены на недвижимость растут всегда, и это связано с экономикой, с инфляцией.

Автор: Сугра Гаджиева