Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Мир недвижимости Украины

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 6.365 RSS
←   Сентябрь 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней 3 выпусков (1-2 раза в месяц)


Сайт рассылки: http://https://www.mn.kiev.ua
Открыта: 11-05-2004

Автор
МИР НЕДВИЖИМОСТИ

Статистика

6.365 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Мир недвижимости Украины


Обзор рынка недвижимости Киева: итоги августа 2009 года
 
        Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева
        - при подсчете в долларах 1790$/кв.м.   (-1,5% );
        - при подсчете в гривнах  14821 грн/кв.м (+ 3,7% ).
        Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,7% в месяц (изменение -1,0%).
        Индекс доходности: -2,6 банк/деп. ( +1,8 банк/деп.)
 
  Август для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась.
  Сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 21% меньше чем в июле. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в «Планету Оболонь» поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе 360.
  Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09  в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09  - 3741).
  Есть несколько объяснений того, почему столь резко снизилось количество продаж. Наиболее простые и распространенные: «без доступной ипотеки при нынешних ценах отсутствует платежеспособный спрос» и «у потенциальных покупателей закончились деньги». То, что при нынешних ценах и без доступной ипотеки платежеспособный спрос невысок, спорить не приходится. А вот относительно того, что «закончились деньги у потенциальных покупателей», то это не совсем так.
  В большинстве случаев речь идет о многолетних накоплениях, которые с самого начала предназначались для улучшения жилищных условий. А также о деньгах, которые люди получили, продав свою недвижимость в прошлые годы. Полагаем, что очень значительная часть этих средств все еще на руках потенциальных покупателей. Многие из них были готовы купить недвижимость еще в прошлом году. После существенного снижения цен их покупательная способность возросла.
  А то, что упали доходы активных участников рынка (банкиров, чиновников, топ-менеджеров, строителей, производителей и продавцов стройматериалов и оборудования), вовсе не говорит о том, что их прежние накопления исчезли в одночасье. Другое дело, что без  кредитов и снижения цен этих накоплений у большинства потенциальных покупателей не хватает. Но так было и пару месяцев назад, а деловая активность резко упала именно сейчас.
  Основная причина нынешнего летнего спада деловой активности – высокий уровень неопределенности в экономике и политике, а также заметное ослабление гривны (валюты, в которой граждне Украины сейчас получают доходы). В частности, резкий спад количества заявок на покупку квартир в конце июля и во второй половине августа во многом вызван ослаблением гривны и повышенным спросом на иностранную валюту (такая корреляция явно просматривается на соответствующих графиках).
  Любые резкие прыжки курсов валют крайне негативно сказываются на готовности участников рынка принимать ответственные решения, тормозят процесс. И продавцы, и покупатели каждый раз пересчитывают насколько изменилась цена квартиры (одни в гривнах, другие в долларах).
  Например, пошел доллар вверх, и многие покупатели (на руках которых доллары, но зарплата в гривнах) начинают осознавать, что в гривнах квартиры подорожали.  Так стоит ли в таких условиях покупать по прежней цене? В результате откладывается почти созревшее решение. 
  Продавец, выставивший квартиру в долларах, вроде бы в плюсе при  проседании гривны. И даже почти готов снизить цену в долларах. Но тоже откладывает решение… А вдруг доллар упадет? Ведь об этом говорят и высшие должностные лица, и многие эксперты, утверждающие, что положение доллара в мире далеко не так уж и прочно…
В настоящее время подавляющая часть продавцов и покупателей просто выжидают.
В условиях неопределенности продавцы не идут на существенное снижение цен, а те цены, по которым выставлены их квартиры, очень высоки.
  Покупатели тоже не торопятся, называют множество причин, по которым цены упадут. В том числе, «перегретость рынка», обнищание людей, огромные проблемы в экономике и управлении страной, будущий массовый выброс на рынок квартир задолжавший ипотечников, снижение курса национальной валюты.
  Выжидательную позицию занимают и банки.
  Стагнация рынка на фоне резкого расхождения цен спроса и предложения резко усложняет цепочки продаж-обменов, при которых люди, продав одну квартиру, за вырученные деньги приобретают другую. Снизить цену ниже определенного уровня они не могут, поскольку не хватит средств для покупки. Многие же «продавцы-обменщики» просто опасаются снижать, не зная какой тренд установится осенью.
  Все это и привело к тому, что возник своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок вызывает дальнейшее их сокращение.
  Далеко не все участники рынка в состоянии долго занимать выжидательную позицию. Жесткое противостояние продавцов и покупателей не может продолжаться постоянно. Кто-то должен будет уступить. И кто уступит в этом противостоянии, общество, похоже, уже решило. Судя по материалам СМИ, социологическим опросам, обсуждениям на форумах, звонкам в агентство, превалирует мнение, что цены к концу года ощутимо снизятся.

Статистика цен продаж
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
-  1746$ (14456грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
-  1819 (15930грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1741$ (14415грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1797$ (14879грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье снизилась до 9,3%-10,8%.
 
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В августе индекс стоимости жилья Киева:
- при подсчете в долларах - снизился на 1,5%;
- при подсчете в гривнах - вырос на 3,7%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с  01.08.2009 по 01.09.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 1,5%.
В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений за этот период изменились следующим образом:
- в однокомнатных квартирах выросла на 1,5%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 5,2%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%;
- в многокомнатных квартирах выросла на 2,5%.
 
  Первичный рынок жилья
  Первичный рынок фактически расслоился на три отдельных рынка.
  Во-первых, это рынок замороженных объектов. Но замороженные объекты – это не квартиры, а (во многих случаях) груды бетона, которые могут представлять интерес лишь по соответствующим ценам. И эта цена зависит еще и от того, насколько качественно законсервировали строители эти объекты. Ведь если они ушли, бросив все на произвол судьбы и стихий, то возобновление строительства придется начинать с демонтажа проржавевших конструкций.
Насколько мы можем судить, сделок с такими объектами сейчас нет.
  Во-вторых, это рынок объектов, которые, пусть и медленно, но строятся. Даже номинальное присутствие строителей в какой-то степени гарантирует, что возведенные конструкции устоят перед стихиями. И эти дома рано или поздно достроят (вполне возможно, что совсем другие застройщики). Вот только не понятно, что делать инвесторам, вложившим деньги в эти объекты? Может, действительно, стоит им прислушаться к словам Владимира Яцубы (народного депутата, президента ассоциации «Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий»), советующего «ждать и надеяться, что в ближайшие год-два ситуация стабилизируется и строители вернутся на стройки»?
  В-третьих, это рынок объектов, которые сейчас реально строятся.
 Таких объектов не так уж и много, и каждый из них в чем-то уникален (естественно, не в архитектурном плане, а в плане финансирования, ценовой политики, организации работ, сотрудничества с инвесторами и государственными структурами).
И именно то, что таких объектов немного, концентрирует на них внимание потенциальных инвесторов, создает дополнительные возможности финансирования. Судя по материалам интернет-форумов, потенциальные инвесторы, походив по многочисленным стройкам, несут деньги туда, где работы интенсивно идут, строительство приближается к завершению.
 На проседание гривны этот сегмент первичного рынка отреагировал ростом деловой активности. В этот период немало потенциальных инвесторов, увидев насколько снизились их накопления в гривнах (или выросли в долларах), все-таки решились доверить их наиболее успешным застройщикам. Поскольку цены у них в гривнах, и достаточно стабильны.
 
  Рынок аренды жилья
  В августе на рынке аренды жилья наблюдалось традиционное оживление. Дополнительный спрос создавали студенты, а также арендаторы, пытающиеся сменить квартиры и хозяев.
  При этом явно ощущался растущий дисбаланс между ценами спроса и предложения.
  Наибольший дисбаланс был в сегментах эконом-класса. Многие хозяева пытались поднять цены; арендаторы же, у которых существенно упали доходы, стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества. Если хозяева не могли объективно оценить перспективы и не соглашались уступать, то оставались без арендаторов.
  К сожалению, далеко не все владельцы квартир психологически готовы к подобному.
  Некоторые хотят сдать тесную гостинку с сидячей ванной и ремонтом восьмидесятых-девяностых годов в спальном районе за 2500грн; сдвинуть их с этой цены практически невозможно. Но и предлагать их клиентам стыдно. Поскольку за эту же цену можно найти квартиры и получше.
  В квартирах эконом-класса, сданных в аренду при участии «Планеты Оболонь», средний размер уступок (по сравнению с ценами в объявлениях) был порядка 500грн. Скорее всего, подобная тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем.
  Но это вовсе не означает, что квартиры сдаются по «смешным ценам».
  На Оболони нормальная однокомнатная квартира - 3500 гривен в месяц. В престижных микрорайонах Оболони цены еще выше. Например, аренда однокомнатной в  новых домах 4500грн, в «Оазисе» от 5000грн.
 
  Рынок коммерческой недвижимости
  В августе спрос на аренду офисной недвижимости вырос. Правда, спрос этот весьма дифференцирован, зависит от размеров помещений и их расположения. Наибольшим спросом пользуются небольшие офисы (были даже заявки на двухкомнатные офисы общей площадью 20 кв.м). Спрос же на просторные офисы пока не высок.
  Во многом схожая ситуация и с арендой торговой недвижимости. Только там дифференциация спроса определяется еще и потоками потенциальных покупателей в непосредственной близости от магазина.
Цены аренды коммерческой недвижимости в августе практически не изменились. После длительного спада они достигли определенного «дна». При этом вполне возможно, что по прошествии нескольких месяцев это «дно» окажется лишь так называемым «первым дном». И цены опустятся ниже его.
  Что же касается продажи объектов коммерческой недвижимости, то в большинстве случаев все заканчивается на этапе намерений и переговоров.  Цены предложений коммерческой недвижимости все еще находятся на таком высоком уровне, что большинство фирм предпочитают арендовать (а не покупать) нужные им объекты.
 
  Рынок ипотечных кредитов
  В августе каких-либо заметных изменений на рынке ипотечного кредитования не произошло. Сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» давно уже нет.
  Ипотека доступней не стала, банковские проценты и требования к потенциальным заемщикам очень высоки. Да и осуществляют ипотечное кредитования лишь очень немногие банки. Судя по данным, размещенным на интернет-сайтах, эффективная ставка по кредитам в национальной валюте от 22,38% до 28,2%.
  Есть и программы ипотечного кредитования под 16,5% годовых. Но они предусматривают еще и ежемесячные комиссии, которые оплачиваются в случае предусмотренных в кредитном договоре изменений курса гривны по отношению к доллару. Так что подобное кредитование в гривнах очень похоже на кредитование в долларах.
 
  Прогноз на сентябрь
  Полагаем, что в сентябре продолжится снижение долларовых цен.
  Темпы этого снижения прогнозировать сложно. Ибо рынок сейчас выжидает, находится в некой точке бифуркации. А это означает, что он сейчас весьма чувствителен к внешним воздействиям (прежде всего, к развитию процессов в экономике и политике, изменениям курсов валют).    Вполне возможен небольшой рост деловой активности (осень – традиционный период оживления рынка). Но резкий рост деловой активности в этих условиях маловероятен. Очень уж зависит деловая активность от курса доллара; любые его колебания тормозят рынок. А накануне выборов политики наверняка попытаются сыграть на курсах.
 
Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77
Статья подготовлена информационно-аналитическим отделом портала недвижимости www.domik.net
В избранное