Зарубежная недвижимость Дефолт Dubai World и опасность зарубежных инвестиций
Недвижимость во всех цивилизованных странах на протяжении десятилетий считалась «островом стабильности» в сфере инвестиций частных лиц. Мировой кризис, начавшийся с обвала ипотечных банков США, этот тезис опроверг. Новое подтверждение опасности подобных иллюзий – крушение госфонда Dubai World.
25 ноября власти Дубая сообщили о реструктурировании государственного фонда княжества – Dubai World, одним из основных активов которого была недвижимость. Причиной этого шага стало обращение фонда к инвесторам с просьбой отсрочить погашение его долговых обязательств на шесть месяцев. Отсрочка касается девелоперского подразделения – компании Nakheel, которая должна в конце этого года погасить обязательства на 3,5 млрд долларов.
Несмотря на то что эта новость стала принимать во всем мире характер катастрофы, комментировали которую многие мировые политические лидеры, сами риелторы говорят, что рынок недвижимости Дубая был чрезвычайно рискованным и до появления информации о проблемах у Dubai World.
«Рынок жилья Дубая был построен на торговле опционами недвижимости, – говорит представитель компании IntermakSavills. – Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов».
То есть трейдеры торговали не продуктом – недвижимостью, а ее производными – деривативами. Многократная перепродажа «бумаг» не имела ничего общего с собственно стоимостью недвижимости, в результате чего в проигрыше оказались те, кто приобрел жилье, а не ценные бумаги. Разброс в стоимости бумаг и самой недвижимости начал расти как на дрожжах еще осенью 2008 года, когда под влиянием начавшегося кризиса многие попытались избавиться от недвижимости.
«Это – классический пример спекулятивного рынка и логичного его конца, описанный еще классиками марксизма, – говорит партнер консалтинговой компании «Б.И.П.И.» Антон Кульбицкий. – Кто-то по недомыслию, кто-то из-за азарта, но все вкладывались не в саму недвижимость, а в контракты. Причем на пике популярности Дубая доходность этих контрактов доходила до 500–600% годовых. Схема выглядела так: вы могли вложить в контракт 10% от стоимости объекта, в нем указанного, скажем,
10 тыс. долларов. Через месяц-два инвестор перепродает этот контракт другому инвестору с наценкой в минимальные 5%. Прибыль равна 5000 долларов, или 100% годовых. И это при росте в 5%, тогда как в 2005–2007 годах рынок контрактов рос на 20–50% в месяц, то есть в годовом исчислении это уже были тысячи процентов доходности. Именно головокружение от таких перспектив и повлекло риски и крах».
Согласно оценкам Global Property Guide, в третьем квартале этого года стоимость дубайской недвижимости упала на 48% к тому же периоду 2008 года.
Доказательством спекулятивности рынка Дубая и неотвратимости его краха стал и прогноз банка UBS, согласно которому рынок недвижимости должен упасть еще на 25% в следующем году, а его последующее восстановление займет не менее 10 лет.
Daily Mail утверждает, что недвижимость на этом острове купили граждане 75 стран, из них четверть – британцы. Дубайская недвижимость была популярна и у россиян – 70% от объема сделок в Дубае заключались ими, рассказал vedomosti.ru директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриконс.
Несколько менее значительные данные приводятся в альманахе недвижимости Dubai Realty Mag, согласно которому русские никогда не были на первых местах в рейтинге инвесторов Дубая, а всего вложившихся в жилье и офисы эмиратов насчитывается не более 3 тыс. человек. Общая же сумма их инвестиций оценивается в сумму от нескольких сот миллионов долларов до 1–1,2 млрд долларов.
Заметим, что бум инвестиций в зарубежную недвижимость начался еще 6–7 лет назад, причем россияне четко разделились на тех, кто покупает жилье для себя и своего собственного проживания, и тех, кто стремится заработать на инвестициях. Вторых подстерегает немало опасностей, начиная от элементарного незнания законов той или иной страны и заканчивая неверным выбором страны для инвестиций.
Сразу отметим, что точного числа обеспеченных наших сограждан, вложившихся «своими кровными» в заграничное жилье, нет. Отчасти потому, что сделки купли-продажи стоимостью выше 100–150 тыс. евро стороны предпочитают не афишировать. Именно поэтому в рейтингах стран-лидеров в предпочтениях россиян на первых местах значатся Болгария и Турция, где хоть и плохонькое жилье, но все же рядом с морем вполне можно приобрести за 25–40 тыс. евро.
Что касается не суммарных выплат за «иностранное жилье», а реальных сделок, то, как считают риелторы Москвы, занимающиеся подобными вариантами, в лидерах – Испания, Франция, Великобритания.
Однако не стоит думать, что в опасности оказался только рынок эмиратов. Точно так же сегодня ситуация развивается в других странах мира, которые также могут оказаться в ловушке спекулянтов. В первую очередь речь идет о США, Панаме, ряде стран Карибского бассейна, юге Китая и Тайваня.
Напомним, что американские ипотечные гиганты Freddie Mac и Fannie Mae были вынуждены списать 5 и 15 млрд долларов соответственно только в третьем квартале этого года. Общие их потери приближаются за год кризиса к 150 млрд долларов.
Так, эксперты рынка зарубежной недвижимости отмечают, что так называемый «виртуальный рост цен на жилье» характерен для Болгарии, Таиланда, Туниса и Египта. Некоторые эксперты добавляют к этим странам южные провинции Испании. «Виртуальность» означает, что рост цен на первичном рынке резко оторвался от ликвидности на вторичном. Застройщик увеличивает цены в прайс-листах в процессе строительства объекта, эти данные попадают в статистику и дезориентируют инвесторов.
«В результате мы имеем некий снежный ком: недвижимость растет, потому что покупают, а покупают, потому что растет», – говорят аналитики IntermakSavills. Они считают, что очень трудно найти человека, который бы приобрел жилье в новостройке, а затем вышел бы из проекта «в плюсе», – готовое жилье как раз не находит покупателей, что вполне может привести к «дубайской пирамиде» в других странах.
Президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт опасными для вложений в недвижимость считает Хорватию, Черногорию, Мексику, Вьетнам, Таиланд и Бали. Хорватия и Черногория проводят крайне недружественную государственную политику по отношению к иностранным инвесторам, что уже резко обвалило зарубежные инвестиции в жилье и туризм.
Мексика попала в список неблагополучных стран из-за бесконечных войн наркомафии и роста криминалитета. Вьетнам отличается чрезвычайно высокой инфляцией – до 25% годовых. Таиланд нестабилен по причине множества ограничений для приобретения недвижимости иностранцами и их юридической незащищенности.
Главная общая опасность – это проблема виртуального роста цен, когда недвижимость растет на бумаге, но не растет фактически. Сегодня к таким странам относят, в первую очередь, Таиланд, Вьетнам, Тунис, Египет, Болгарию, Панаму.
Наибольшей стабильностью отличаются рынки развитых европейских стран: Великобритании, Франции, Италии, Австрии, Швейцарии, Германии, Бельгии, Кипра. В Азии это Сингапур, Гонконг, Шанхай. Согласно данным Knight Frank Global Price Index, цены на недвижимость в Сингапуре упали за год на 27,7%. Однако динамика изменения цен по кварталам показывает, что вектор уже меняется на положительный.
Максим Денисов realty.vz.ru
