Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость: юридические вопросы

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Недвижимость. Ипотека. Законодательство, юр. вопросы" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Alv

Статистика

4.471 подписчиков
+121 за неделю
←   Все выпуски   →

Предварительный договор купли-продажи квартиры


Недвижимость: юридические вопросы
Здравствуйте!

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.


Применительно к договору купли-продажи квартиры вышеуказанная норма означает, что продавец и покупатель вправе заключить предварительный договор, в котором прописать все существенные условия предстоящей сделки по продаже квартиры.


Обязательными составляющими предварительного договора купли-продажи квартиры являются стороны договора (например, Иванов и Петров), предмет договора (например, город Москва, улица Перекопская, дом 1, квартира 1) и цена будущего договора купли-продажи (например, 1 000 000 рублей). Исходя из этих условий стороны, в дальнейшем, обязуются заключить основной договор купли-продажи именно этой квартиры и именно по той цене, что была указана в заключенном между ними предварительном договоре купли-продажи.
Необходимость заключения предварительного договора купли-продажи квартиры возникает, например, в случае, когда продавец Иванов занимается снятием обременения с квартиры (скажем, ипотека), и до снятия обременения не может эту квартиру продать, но уже занимается подысканием покупателя и хочет заранее согласовать цену квартиры на момент ее продажи. Тогда продавец Иванов заключает с будущим покупателем Петровым предварительный договор купли-продажи квартиры. После наступления даты (указанной в предварительном договоре) заключения основного договора купли-продажи квартиры, Иванов и Петров вправе требовать друг от друга заключения основного договора купли-продажи, на тех условиях, которые были заранее оговорены ими в предварительном договоре.


В предварительном договоре купли-продажи квартиры может быть не указана точная дата заключения основного договора. В этом случае подлежит применению часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которой если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.


Таким образом, если в предварительном договоре купли-продажи квартиры стороны не указали срок заключения основного договора, то они обязаны будут заключить основной договор не позднее одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи.


На практике встречаются случаи, когда продавец квартиры по предварительному договору купли-продажи требует от покупателя оплаты стоимости квартиры еще до заключения основного договора купли-продажи. Такое требование противозаконно, поскольку по предварительному договору стороны всего лишь договариваются о заключении в будущем основного договора купли-продажи и детально прописывают те условия, на которых будет заключен основной договор (какая именно квартира и по какой цене будет продана). Однако по предварительному договору купли-продажи у сторон не возникает и не может возникнуть никаких обязательств (тем более, обязательств по передаче денег за еще не проданную квартиру), кроме подписания в дальнейшем основного договора на оговоренных условиях.


Поскольку многие недобросовестные продавцы заранее знают о вышеуказанном ограничении (запрете) на получение денег от покупателя после подписания предварительного договора и до заключения основного договора купли-продажи, то для получения денег от покупателей в предварительном договоре применяются такие термины, как “аванс” или “обеспечительный платеж”.


Таких терминов, как “аванс” или “обеспечительный платеж”, в тексте предварительного договора купли-продажи квартиры лучше избегать. Получение денег под видом аванса или обеспечительного платежа позволяет недобросовестным продавцам, в дальнейшем, уклониться от заключения основного договора купли-продажи (например, если цена на недвижимость поднимется и продавцу станет не выгодно продавать квартиру по ранее оговоренной с покупателем ценой), и просто вернуть покупателю взятые у него деньги. То есть при наличии в предварительном договоре купли-продажи терминов “аванс” или “обеспечительный платеж” у недобросовестного продавца квартиры просто отсутствует финансовая заинтересованность заключения, в дальнейшем, основного договора именно с этим покупателем.


Чтобы избежать таких последствий и все же приобрести квартиру на условиях, четко описанных в предварительном договоре купли-продажи, покупатель должен настоять на изменении в предварительном договоре терминов “аванс” или “обеспечительный платеж” на термин “задаток”.


В отличие от аванса и обеспечительного платежа (представляющего собой ничто иное, как тот же самый аванс), которые в случае нарушения продавцом взятых на себя обязательств просто возвращаются в том же размере покупателю, задаток предусматривает в отношении недобросовестных продавцов применение санкций.
Согласно части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.


Иными словами, если продавец по предварительному договору купли-продажи квартиры получил от покупателя предоплату по договору в виде задатка и в назначенный срок уклонился от заключения с покупателем основного договора купли-продажи, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Например, если Иванов получил от Петрова по предварительному договору купли-продажи аванс или обеспечительный платеж за квартиру в размере 1 000 000 рублей, а затем уклонился от заключения с Петровым основного договора купли-продажи, то Иванов должен будет вернуть Петрову тот же 1 000 000 рублей, который был им получен от Петрова. Если же Иванов получил вышеуказанную денежную сумму в виде задатка, то в случае уклонения от заключения с Петровым основного договора купли-продажи квартиры, Иванов должен будет вернуть ему двойную сумму задатка, то есть уже 2 000 000 рублей.


Таковы вкратце основные особенности предварительного договора купли-продажи квартиры и те сложности, с которыми при его заключении и исполнении могут столкнуться как продавец, так и покупатель квартиры.
 

Источник

Оставайтесь с нами!
В избранное