ЮРИСТЫ КОМПАНИИ "МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ" КОНСУЛЬТИРУЮТ.

ДАЙДЖЕСТ

Какой будет квартплата в новостройке?

Как определить стоимость сделки купли-продажи (в процентах)?

Можно ли сдать квартиру, не дожидаясь прописки?

Не принимают для прописки паспорт старого образца…

Как совершается иногородний обмен?

Какова последовательность оформления купли-продажи?

Чем опасно занижение стоимости квартиры при купле-продаже?

Я покупаю дом в деревне. Какие документы должен предоставить продавец?

Этапы и сроки оформления в собственность квартиры в новостройке.

Какой будет квартплата в новостройке?

Елена: Хочу купить квартиру в новостройках в Москве или ближнем Подмосковье. Остановила приятельница, сообщив, что теперь квартплата в новостройках взимается с владельцев в полном (100%) объеме. Действительно ли это так?
Ответ: Можно совершенно однозначно и коротко ответить на ваш вопрос: нет, квартплата не зависит от того, находится ли ваша квартира в доме новостройке или же она расположена в старом доме. Критерии величины оплаты за коммунальные и эксплуатационные расходы совсем другие (количество проживающих, величина общей площади квартиры и т.д.).
Скрытый смысл вашего вопроса заключается в другом. В соответствии с Постановлениями Правительства г.Москвы субсидии на коммунальные и эксплуатационные платежи не выделяются на те квартиры, в которых не проживают владельцы этих квартир; т.е. именно за эти квартиры необходимо оплачивать квартплату в 100% размере. Таким образом, если вы собираетесь жить в той квартире, которую хотите приобрести в доме новостройке - то оплачивать квартплату за квартиру вы будете не 100%, а с учетом субсидий выделяемых правительством г. Москвы.

Сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры?

Galina:Здравствуйте! Я оформляю квартиру моей мамы в свою собственность, и хочу узнать, во сколько мне обойдется сделка купли-продажи квартиры в процентах от её стоимости. Спасибо.
Ответ: Если Вы выберете простую письменную форму, то Москомрегистрации за составление договора нужно заплатить 0,3% от стоимости, указанной в договоре. Если договор будет удостоверяться нотариусом, то госпошлина составит 0,5% от стоимости квартиры (% указаны для сделок, совершаемых близкими родственниками, поэтому Вам необходимо предоставить свидетельство о рождении). Оплата гос. регистрации составит 600 руб. (регистрация сделки и права), от 25 до 100 руб. стоит перерегистрация ранее возникшего права (если таковая необходима), 200 руб. стоит коррекция паспортных данных (если таковая необходима).

Можно ли сдать квартиру, не дожидаясь прописки?

Олег: Я получил квартиру в Южном Бутово как очередник района. Договор социального найма уже заключен, но прописка займет еще около 2-х месяцев. Могу ли я сдать эту квартиру, не дожидаясь прописки? Есть ли какие-то ограничения на приватизацию этой квартиры?
Ответ: В п. 1 ст. 685 ГК РФ ("Поднайм жилого помещения") не содержится указания на обязательность регистрации гражданина при заключении договора поднайма. Однако следует отметить, что договор поднайма заключается с согласия наймодателя.
ФЗ РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в редакции от 22.05.2002 г. содержит ограничения на приватизацию жилых помещений, занимаемых гражданами на условиях социального найма, а именно:
1. наличие согласия всех совместно проживающих граждан в возрасте от 14 лет (ч. 1 ст. 2 ФЗ),
2. однократность права на приватизацию (ст. 11 ФЗ),
3. запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах военных закрытых городков, служебных помещений (ст. 4 ФЗ).

Не принимают для прописки паспорт старого образца…

Владимир: Купил квартиру в Москве в новостройке. Прописан также в Москве в другой квартире с матерью - инвалидом 1-ой группы. Имеем паспорта старого образца. По новому месту прописывать отказываются ввиду отсутствия паспортов нового образца. Имеет ли право ОДЭЗ (РЭУ) отказывать в прописке по паспортам старого образца. На какие документы сослаться?
Ответ: Вам неправомерно отказывают в регистрации по месту жительства. П.3.2. Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской обл. (Приложение 1 к Постановлению Правительства Москвы 241-28 от 30.03.99 г. в редакции от 05.02.2002 г.) содержит требование предъявления документа, удостоверяющего личность, каковым в соответствии с п. 1.7. является паспорт. В указанном документе нет указания, что паспорт должен быть нового образца. В соответствии с Постановлением Правительства РФ 828 от 08.07.97 г. замена паспортов производится до 31.12.2003 г. Требование работников паспортного стола продиктовано стремлением скорейшего исполнения указанного Постановления.

Как совершается иногородний обмен?

Vadim: С чего начать и какие процедуры нужно пройти для совершения прямого обмена двух квартир? Первая квартира - неприватизированная, в Москве; вторая - приватизированная, в Нижнем Новгороде.
Ответ: Есть несколько общих условий для таких обменов. Вот они: иногородний обмен допускается лишь при соответствии количества въезжающих и выезжающих. При обмене государственной, муниципальной, общественной жилой площади на жилое помещение, находящееся на праве собственности граждан, обмен может быть разрешен только при соответствии количества участников обмена, в т.ч. несовершеннолетних, указанных в протоколе заседания комиссии, количеству участников, указанных в договоре отчуждения жилого помещения. Обмен не допускается, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Полный перечень необходимых условий и порядок совершения обмена предусмотрен Временным положением, утвержденным департаментом муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы. Перечень необходимых документов по московской квартире Вам нужно узнать в Мосжилсервисе. По квартире, находящейся в Нижнем Новгороде - проконсультироваться у нотариуса. В целом процедура будет следующая. Договор обмена права собственности на право найма может удостоверить нотариус г. Нижний Новгород, затем необходимо получить решение комиссии Мосжилсервиса и обменный ордер, затем зарегистрировать право собственности в Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Нижнего Новгорода.

Какова последовательность оформления купли-продажи?

Виктор: В каком порядке осуществляется договор купли-продажи? Меня интересует этапы: банк, нотариус, Москомрегистрация… Что делает каждый из них и какая последовательность действий?
Ответ: В банковский сейф, арендованный для проведения сделки с недвижимостью, закладываются покупателем и продавцом совместно денежные средства, являющиеся оплатой покупателем стоимости недвижимости. Предусматриваются особые условия доступа к указанному сейфу после того, как сделка началась: продавец - при наличии зарегистрированного в Москомрегистрации (или другом компетентном органе) договора купли-продажи недвижимости; покупатель - если сделка не состоялась в течение определенного сторонами срока. Затем нотариус составляет договор купли-продажи, который подписывают продавец и покупатель. Завершающая стадия - передача документов на государственную регистрацию. В Москве эти функции выполняет - Москомрегистрация. В результате выдаются зарегистрированные экземпляры договора продавцу и покупателю, а также свидетельство о государственной регистрации права - покупателю. Продавец со своим экземпляром договора купли-продажи может идти в банк и получать заложенные средства.

Чем опасно занижение стоимости квартиры при купле-продаже?

Андрей: Возникла возможность приобрести квартиру, но агентство настаивает на занижении стоимости в контракте купли-продажи, ссылаясь на нежелание продавца платить большой подоходный налог. Насколько это может негативно повлиять на меня, как покупателя, в дальнейшем?
Ответ: Нежелание платить налоги не является чем-то новым в истории человечества. Если продавец является собственником квартиры менее 5 лет, то не облагаемая налогом сумма - 1.000.000 рублей. Если одновременно с продажей приобретается другая квартира, то можно увеличить сумму на 600.000 рублей, если воспользоваться льготой для покупателей. Негативным последствием неуказания полной стоимости квартиры является то, что в случае расторжения (признания сделки недействительной), вы получите ту сумму, которая указана в договоре.

Я покупаю дом в деревне. Какие надо оформить документы и заплатить налоги?

Юрий: При покупке дома в деревне - какой пакет документов должен предоставить мне продавец? Какие документы я обязан оформить на купленный дом в деревне, а также - какие налоги должен оплатить после сделки купли-продажи?
Ответ: При покупке дома продавец должен Вам предоставить:

1. правоустанавливающие документы на дом и участок (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о выделении земельного участка в собственность или иные документы, на основании которых продавец обладает участком и домом на праве собственности);
   
2. справка ИМНС, указывающая на отсутствие задолженностей по уплате налогов; - справка об отсутствии в доме зарегистрированных по месту жительства и/или по месту пребывания;
   
3. справку БТИ с указанием стоимости дома (для продажи);
   
4. кадастровый план земельного участка;
   
5. акт о нормативной цене земли (при отсутствии в кадастровом плане указаний на нормативную цену отчуждаемой земли) либо справку из земельного комитета об отсутствии арестов на земельный участок;
   
6. копию техпаспорта на дом с поэтажными планами БТИ;
   
7. справку из сельской администрации об отсутствии арестов и запрещений на имущество;
   
8. согласие супруга на продажу либо нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что на момент приобретений прав собственности на дом и участок он в зарегистрированном браке не состоял.
   После совершения сделки никаких дополнительных документов оформлять не требуется, т.к. после государственной регистрации сделки Ваше право собственности будет зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что необходимо и достаточно для приобретения Вами прав собственности на имущество и последующее распоряжение им.
   С момента регистрации Ваших прав на имущество Вы становитесь плательщиком налогов: земельного (устанавливается в зависимости от категории, целевого назначения и местонахождения земли); на имущество (устанавливается в зависимости от стоимости имущества, но в любом случае не более 2% от стоимости имущества).
   

Этапы и сроки оформления в собственность квартиры в новостройке

Юлия: Расскажите, пожалуйста, подробно об этапах и сроках оформления в собственность квартиры, приобретенной по договору инвестирования после приемки дома Государственной комиссией. В какой срок возможно оформление квартиры в собственность, если в настоящее время, по словам риэлторов, документы находятся на подписи у Шанцева.
Ответ: К сожалению, никаких нормативных сроков оформления квартир в собственность в домах-новостройках не предусмотрено. Все отношения между контрагентами строятся исключительно на договорной основе. Поэтому-то не возможно дать однозначный и всеобъемлющий ответ на ваш вопрос. Многие приобретатели имущественных прав на квартиру, подписывая тот или иной договор, не обращают ни малейшего внимания на те условия договора, под которыми подписываются. Отсюда и возникает масса разночтений, недовольств и конфликтов. Однако из практики оформления квартир в домах-новостройках можно выделить несколько основных звеньев по которым и следует ориентироваться.

1. Необходимо, чтобы был подписан протокол поквартирного распределения долей по всему дому. Этот документ должны подписать все участники инвестиционного процесса: как юридические лица (включая Правительство г. Москвы), так и физические лица. В этом документе должны быть отражены все квартиры и все будущие собственники этих квартир.
2. Должен быть подписан Акт о выполнении обязательств и отсутствия взаимных претензий по вашему договору и по всем иным договорам предшествующим вашему.
3. Должен быть подписан Акт, в соответствии с которым все участники инвестиционного процесса (юридические лица) передавали бы Вам квартиру во владение.
4. Необходимо, чтобы хотя бы одна квартира по адресу вашего дома была зарегистрирована в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (как правило, регистрацией первой квартиры занимается Заказчик или Генеральный инвестор). Практика показывает, что сроки подписания всех этих документов могут колебаться от шести месяцев до 1,5 лет.