Пожилых людей готовы поддержать материально под залог их квартир.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) запускает пилотный проект новой программы для пожилых граждан – владельцев жилья. Используя квартиру в качестве залога, пенсионеры смогут получать денежную помощь.

Пожилые зачастую испытывают потребность в дополнительных средствах, а способов их получить не так уж много. Кредиты с погашением из ближайшей пенсии отпугивают большими процентами и не всем доступны по возрасту. Есть еще механизм пожизненной ренты, но он приобрел негативную репутацию, и старики попросту боятся заключать подобные договоры. По договору ренты деньги платятся пожизненно, и получается, что тот, кто платит, заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья, поскольку таким образом он получит больший доход.

В новой программе, ее эксперты окрестили «обратной ипотекой», жилье остается у пенсионера до его последнего вздоха, квартира лишь находится в залоге у агентства-кредитора. И чем дольше человек живет, тем больше процентного дохода получит заемщик.

Суть ипотеки для пожилых состоит в том, что заключив договор, человек получает либо сразу крупную сумму, либо оформляет ежемесячные выплаты. Ипотеку не надо обслуживать, то есть платить ежемесячные взносы в банк – проценты по договору начисляются и прибавляются к долгу. Полученный человеком кредит гасится уже после смерти заемщика. Банк-кредитор продает квартиру, оставляя себе выплаченную пенсионеру сумму с процентами. Если деньги от продажи жилья остались, то они переводятся наследникам.

Может, конечно, случиться так, что жилье обесценилось, а размер долга уже превысил стоимость квартиры. Такое положение в программе предусмотрено. Сегодня кредиты выдаются от имени государственного агентства, которое дает гарантии, что человек не окажется на улице, даже если размер его долга превысил стоимость жилья.

Есть в программе и пункт, предусматривающий выход из нее и выплату долга самим заемщиком или его родственниками – таким образом квартира сохранится в собственности хозяина. Может так случиться, что уже после смерти заемщика родственники захотят выкупить жилье. Это тоже возможно – предусмотрено уведомление родных пенсионера о его участии в программе и последующее погашение ими долга. Более того, если родные не смогут сразу погасить всю сумму долга, агентство может предоставить индивидуальный график платежей.

Учитывая социальный характер программы, агентство намерено отслеживать целевое использование денег – идут ли они на ремонт, лечение, плату за уход, на повседневные траты самого пенсионера, а не на нужды его детей и внуков.

Первые пилотные кредиты уже одобрены – заявки на участие подали пенсионеры из Москвы, Санкт-Петербурга и Вологды. Это и одинокие люди, и семейные пары, не имеющие родственников. Все они старше 70 лет. Пожилые заявили, что хотят обновить автомобиль, сделать ремонт, получить прибавку на повседневные траты.

Заем по программе «Обратная ипотека» выдается на 10 лет под девять процентов годовых. По желанию человека кредит может быть выдан сразу весь или платы будут проводиться ежемесячно. Срок кредитования в 10 лет выбран не случайно – недвижимость должна быть ликвидной как минимум в течение этого срока. Во время пилотного действия программы, требования к жилью ограничены квартирами в многоэтажных домах (от четырех этажей). Пока речь идет о том, что для участников программы не будет возрастных ограничений, но оптимальным считается возраст старше 68 лет – обычно в эти годы люди перестают подрабатывать и начинают нуждаться в дополнительных средствах.

Величина выплат будет зависеть от возраста заемщика и рыночной стоимости его жилья. АРИЖК опубликовало такие данные: семидесятилетний московский пенсионер, владеющий двухкомнатной квартирой стоимостью в 6,5 миллиона рублей будет в течение 10 лет ежемесячно получать по 30 тысяч рублей. Расчеты, конечно, примерные.

Что касается нашей области, то в свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования моим вопросом по поводу «Обратной ипотеки» были озадачены. Мне самой пришлось рассказать взявшей трубку сотруднице о существовании такой пилотной программы, хотя московский оператор телефона горячей линии заверил меня, что программа действует по всей России. Видимо, «пилот» до Урала еще не долетел. Тем не менее, пенсионерам есть над чем подумать, взвесить все «за» и «против». Подробности можно узнать по телефону горячей линии: 8–800–700- 700–2.

Кстати

На Западе «обратная ипотека» распространена довольно широко. В частности, в США действует программа HECM. Она развивается силами рыночных кредиторов, однако государство контролирует этот рынок через механизм страхования. В случае, если долг достиг 98 процентов от стоимости недвижимости, государственное агентство FHA выкупает кредит, а заемщик до своей смерти живет под контролем национальной ипотечной ассоциации Ginnie Mae.

Нынешний гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, 100-процентная "дочка" АИЖК) Андрей Языков возглавит другую "дочку" агентства — Страховую компанию АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) смещает акценты в развитии дочерних компаний. Реструктуризация проблемных займов вне кризиса не слишком актуальна, и приоритетным направлением станет страховой бизнес. Смена приоритетов уже привела к кадровым перестановкам.

Нынешний гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, 100-процентная "дочка" АИЖК) Андрей Языков возглавит другую "дочку" агентства — Страховую компанию АИЖК (СК АИЖК). Ее действующий руководитель Нина Смирнова станет заместителем господина Языкова. АРИЖК при этом возглавит заместитель гендиректора АИЖК Леонид Векшин. "Решения связаны с разработкой и реализацией новых стратегий развития дочерних компаний и расширением круга их задач",— говорится в пресс-релизе АИЖК.

АРИЖК создано в 2008 году для реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, пострадавших от кризиса. СК АИЖК действует с 2010 года и перестраховывает риски страховщиков, занимающихся страхованием ответственности банковских заемщиков, берущих ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом — от 10%. Стратегическая цель деятельности СК — способствовать снижению первоначального взноса по ипотеке, расширяя ее доступность.

Кадровые перестановки отражают изменение приоритетов АИЖК в развитии реструктуризационного и страхового бизнеса, указывают источники "Ъ", близкие к агентству. "АРИЖК выполнило свою функцию помощи заемщикам: масштабы его бизнеса на выходе из кризиса сокращаются,— говорит один из них.— Задачи же страховой компании не столь краткосрочны, а результаты пока не слишком показательны". "Согласно отчетности АИЖК по МСФО, чистая прибыль АРИЖК от реструктуризации проблемных ипотечных кредитов составила 186,9 млн руб., или около 2% общей прибыли АИЖК, тогда как сегмент ипотечного страхования был убыточен (минус 4,1 млн руб.)",— указывает аналитик ФГ БКС Юлия Сафарбакова. При этом объем перестраховочной деятельности СК АИЖК все же растет, чего не скажешь о реструктуризации. "Если в 2010 году СК АИЖК были перестрахованы риски примерно по 400 ипотечным договорам, то в 2011 году — уже по 4 тыс., а сейчас — по 5 тыс.",— говорит консультант департамента due diligence "2К Аудит — Деловые консультации / Морисон Интернешнл" Андрей Чернявский. АРИЖК же в 2009 году получило более 40 тыс. заявок на первичную реструктуризацию, в 2010-м — только 23 тыс., а с 2011 года и вовсе перестало их принимать. "При такой динамике развития, смена приоритетов неудивительна, а вместе с ней и кадровое перемещение Андрея Языкова, пожалуй, наиболее активного менеджера в структуре агентства",— отмечает партнер кадрового агентства Тор Contact Артур Шамилов.

По сведениям "Ъ", СК АИЖК в будущем планируется придать статус полноценной страховой компании, чего из-за противостояния депутатов не удалось сделать в 2010 году. Вряд ли сейчас результат будет иным, считают эксперты. "Нельзя сказать, чтобы на ипотечном рынке наблюдался дефицит страховых компаний",— говорит господин Чернявский. Впрочем, в пресс-службе АИЖК заявили, что данный вопрос не является приоритетным в настоящее время. "Учитывая опыт американского агентства FHA, на который АИЖК во многом опирается, его страховой "дочке" в качестве первичного страховщика логично было страховать риски по социальным ипотечным программам, в этом сегменте рыночные страховщики из-за высоких рисков практически не работают",— говорит вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Дарья Юрищева, Ольга Шестопал

Российская газета: Пенсионеры смогут взять в долг за счет имеющегося жилья

Одобрены первые "пилотные" кредиты по программе "обратной ипотеки", разработанной Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Эта программа предназначена для пожилых граждан - владельцев жилья. Теперь они могут, использовав свои метры в качестве залога, получить денежную помощь.

На вопросы "РГ" ответил гендиректор агентства Андрей Языков.

Ипотека - "наоборот"

Российская газета: В чем идея программы?

Андрей Языков: Перед нами была поставлена задача дать возможность пожилым людям улучшить условия жизни за счет имеющегося жилья. Ведь сегодня пенсионерам взять кредит в банке сложно - есть ограничения по возрасту. Программа позволяет получить либо сразу крупную сумму, если, например, человеку понадобились деньги на лечение. Либо оформить ежемесячные выплаты - на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Поскольку в этой схеме банк выдает деньги, а не получает, эксперты назвали эту схему "обратной ипотекой".

Принципиальное отличие от других кредитов - "обратную ипотеку" не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк - проценты начисляются и прибавляются к долгу.

РГ: Как гасится кредит?

Андрей Языков: Это происходит уже после кончины заемщика. Банк-кредитор продает квартиру, оставляя себе выплаченную пенсионеру сумму с процентами, а оставшуюся от продажи часть денег переводит наследникам.

РГ: Чем "обратная ипотека" отличается от пожизненной ренты, когда старики передают права на свое жилье организациям или частным лицам в обмен на помощь? По договору ренты деньги платятся пожизненно, и волей-неволей тот, кто платит, заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Потому старики и боятся таких договоров.

Андрей Языков: Действительно, в пожизненной ренте пенсионер сначала продает жилье новому владельцу, а тот обязуется содержать его до конца жизни. Получается, чем быстрее у нового владельца исчезнут обязательства по выплатам, тем больше будет его сверхдоход. Только вот в пожизненной ренте нередки случаи, когда пенсионер заключил договор с респектабельной фирмой, а та в какой-то момент переуступила свой договор сомнительному молодому человеку. В "обратной ипотеке" все наоборот: пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора. И чем дольше пенсионер остается жить в своей квартире, тем больше процентного дохода получит кредитор.

Еще одно отличие "обратной ипотеки" от пожизненной ренты - пенсионер или кто-то из его родственников могут в любой момент вернуть полученный заем и выйти из программы, сохранив жилье.

РГ: Но, наверное, риски все равно есть? Например, жилье может обесцениться, а пенсионер на момент падения рынка уже получил большие деньги.

Андрей Языков: Формально обычная "обратная ипотека" тоже содержит в себе недостатки: к примеру, что делать, если размер набежавшего долга превысил стоимость жилья? В некоторых странах этот вопрос государством не контролируется и оставляется на совесть кредитора. У нас же бояться нечего. Сегодня кредиты по программе выдаются от имени государственного агентства, которое гарантирует заемщикам, что они получат свои деньги в полном объеме и не окажутся под угрозой выселения, если размер их долга превысит стоимость жилья.

Банки подтянутся

РГ: То есть пока банки не участвуют в программе?

Андрей Языков: После отработки всей документации агентство проведет отбор банков и будет выступать гарантом для заемщиков.

РГ: Еще один риск: наследники могут не знать, что их мама или отец заключили такой договор, и после смерти владельца квартиры предъявить на нее права.

Андрей Языков: Самый правильный путь - заранее уведомить наследников о заключении договора. Мы разработали форму уведомления, из которого наследники получают информацию о своих правах. Им разъясняется порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или предъявляется расчет оставшейся суммы, если жилье будет продано.

Тут, кстати, есть и "воспитательный" момент. Когда пенсионер сообщает детям, что закладывает жилье, они нередко "вспоминают" о своих обязанностях помогать престарелым родителям.

Кредиты на выходе

РГ: Вы говорили, что первые пробные кредиты уже одобрены. Кому, где, на каких условиях?

Андрей Языков: Заявки на участие в пилоте по "обратной ипотеке" подали пенсионеры из Москвы, Вологды, Санкт-Петербурга. Это как одинокие пожилые люди, так и семейные пары, у которых нет близких родственников, детей, внуков, которым они могли бы завещать квартиру. Все старше 70 лет. Нужды, на которые люди хотят взять заем, разные: сделать ремонт, обновить автомобиль, получить прибавку к пенсии.

Заем по программе "Обратная ипотека" выдается на 10 лет под 9% годовых. Платежи могут проводиться ежемесячно, также возможна и единовременная выплата всего кредита, но, учитывая социальный характер программы, агентство отслеживает целевое использование денег, чтобы они пошли именно на нужды пенсионера.

РГ: Есть дополнительные требования к заемщикам?

Андрей Языков: Одно из основных условий - наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум 10 лет. Пока идет пилотная проработка проекта, требования к жилью ограничены квартирами в многоэтажных домах (от 4 этажей), т. к. по ним легче прогнозировать будущие цены. Предполагается, что воспользоваться этой программой можно будет без возрастных ограничений, но оптимальный возраст - старше 68 лет. Именно в этом возрасте многие перестают подрабатывать, истощают ранее сделанные запасы, а значит, начинают нуждаться в деньгах.

РГ: Кто может стать участником программы, куда обращаться?

Андрей Языков: Если вы достигли 60 лет и имеете квартиру в многоэтажном доме, можно попробовать принять участие в пилотном проекте. Ограничений мы не ставим, кроме одного - чтобы деньги шли на нужды пожилых людей, а не их родственников. Здесь мы будем внимательно отслеживать ситуацию.

РГ: Сколько получит пенсионер за однокомнатную, двухкомнатную квартиру?

Андрей Языков: Размер кредита зависит от возраста заемщика и рыночной стоимости его жилья. Причем чем старше заемщик, тем больше он может получить. Так, например, 70-летний одинокий пенсионер из Москвы, владеющий квартирой стоимостью 6,5 млн рублей ("двушка"), будет получать в течение 10 лет по 30 000 руб. в месяц. Владелец однокомнатной квартиры - 25 000 руб. в месяц. Расчеты примерные.

РГ: По какой цене квартиру у кредитора смогут выкупить наследники, если захотят?

Андрей Языков: Если наследники захотят оставить имущество за собой, то агентству необходимо будет перевести только сумму фактического долга (выплаты, сделанные владельцу жилья, плюс проценты). Причем если наследники не могут внести всю сумму сразу, агентство может обсудить индивидуальный график или переоформить имущество в ипотечный кредит.

8-800-700-700-2

По этому номеру могут звонить пенсионеры, решившие поучаствовать в программе.

Интервью: Андрей Языков, гендиректор АРИЖК

Сегодня мы вновь вернемся к актуальной и востребованной теме обратной ипотеки - новому виду кредитов, предназначенному для пенсионеров.

В продолжение  ранее опубликованной на ЛД статьи  Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов рассказало подробности об обратной ипотеке.

Как возникла идея внедрить этот механизм в России?

- У пенсионеров всегда существует необходимость в дополнительных средствах, а способов их получить не так уж и много - есть механизмы коротких небольших кредитов с погашением из ближайшей пенсии под очень высокий процент и есть механизм пожизненной ренты, который приобрел негативную репутацию из-за черных риэлторов.

Обратная ипотека - это принципиально иной механизм, дающий пенсионеру значительные финансовые возможности. На западе подобные кредитные продукты существуют десятки лет и пользуются большой популярностью. Мы попробовали проанализировать положительный опыт коллег и адаптировать его под Российские реалии.

В чем отличия "обратной ипотеки" от пожизненной ренты?

- Принципиальное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты состоит в сохранении права собственности за заемщиком. В пожизненной ренте жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца - пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший сверхдоход получит покупатель, т.е. интересы пенсионера и нового собственника - противоположные.

В обратной ипотеке собственность, права пользования и проживания навсегда остается у заемщика, оформляется только залог недвижимости. В результате кредитор может претендовать только на выданную сумму займа и начисленные проценты, а все остальное отдаст наследникам. Получается, что чем дольше заемщик проживет, тем больше процентов кредитор получит, потому его интересы и интересы заемщика - совпадают.

Еще одно немаловажное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты в том, что заемщик (или наследники) по своему желанию в любой момент могут погасить задолженность перед кредитором. В таком случае залог будет снят, и бывший заемщик сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Как работает "обратная ипотека"?

- Заем "Обратная ипотека" выдается под залог имеющегося жилья и погашается единовременно в полном объеме за счет реализации недвижимости в конце срока кредитования. Размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и от формы выплаты (единовременно или ежемесячно). Принципиальное отличие от других кредитов - обратную ипотеку не нужно обслуживать: у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: квартира реализуется, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается кредитору, а оставшаяся от продажи часть переводится наследникам. Это можно назвать "монетизацией жилья", когда имеющиеся у пенсионера метры "конвертируются" в рубли. За основу российской "обратной ипотеки" была взята американская модель, которая успешно работает в США на протяжении 20 лет.

А что будет с пожилыми людьми, если они выберут свой кредит? Пойдут на улицу?

- Ни в коем случае! В случае прекращения выплат пенсионер не лишится своего жилья и не останется на улице. Заемщик при этом сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости. Если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. Для минимизации этого риска кредитор регулярно формирует резервы из процентной ставки.

Значительно ли американская модель "Обратной ипотеки" корректировалась под российские реалии?

-Для России программа, естественно, корректировалась, но незначительно. У нас разные таблицы дожития, разные сроки выхода на пенсию и разные потребности в целевом использовании полученных средств. Так, например, нами подмечено, что в США граждане выходят на пенсию в 62 года. При этом средний возраст обращения за "Обратной ипотекой" - 72 года (именно в этом возрасте у большинства пенсионеров истощаются ранее сделанные запасы, ухудшается здоровье, и они реально начинают нуждаться в дополнительных средствах). В России обратная ипотека становится актуальной примерно с 68 лет - в нашей стране многие граждане стараются сохранить работу примерно до этого возраста. Кроме того, хочу отметить, что чем старше заемщик, тем большую сумму он может получить. Для заемщиков более младшего возраста выплаты будут не столь большими, поэтому продукт им, скорее всего, интересен не будет.

На какие нужды чаще всего пенсионеры будут брать обратную ипотеку?

- Большинство пенсионеров берет обратную ипотеку "на текущие нужды" в виде равномерных ежемесячных выплат - некая прибавка к пенсии. Обычно граждане готовы воспользоваться обратной ипотекой, если прибавка к пенсии превышает 30-40%. Второй по популярности является необходимость проведения дорогостоящих операций, не входящих в медицинские страховки. Дальше в порядке убывания потребностей - патронаж, ремонт дома.

АРИЖК выдаст эти кредиты кредит из своих средств?

- На старте пилотной программы займы выдаются от имени нашего Агентства. После отработки всей документации Агентство проведет отбор банков, которые будут уполномочены выдавать подобные ипотечные кредиты. Кроме денег, банк должен иметь безупречную репутацию и уметь провести качественную консультацию пожилому заемщику. Агентство в данном случае будет выступать гарантом для заемщиков, что они получат все деньги от банка в полном объеме и не будут выселены в случае превышения размера долга над стоимостью жилья.

На какую ежемесячную прибавку Вы считаете, смогут рассчитывать пенсионеры с помощью обратной ипотеки?

- Цифры очень сильно зависят от возраста пенсионера и реальной стоимости жилья. Но если исходить из статистики, что наибольшую потребность испытывают граждане в возрасте от 70 лет, которые владеют среднестатистической двухкомнатной квартирой, то ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку в размере 1,5 пенсии в течение 10 лет. Но еще раз подчеркну: каждому пенсионеру индивидуально рассчитывается лимит выдачи. Расчет основан на средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. руб. Понятно, что для Москвы и Санкт-Петербурга суммы могут быть намного больше.

Как Вы считаете, эта программа будет интересна во всех регионах РФ?

- Безусловно. В России есть все условия для развития обратной ипотеки и большое количество собственников жилья. К тому же наша страна постепенно "стареет". По прогнозам демографов, в течение следующих 15-20 лет количество потенциально возможных заемщиков обратной ипотеки может существенно вырасти. Если в 2011 году число людей в возрасте от 60 лет и выше составляло 18,1% (=25,6 млн. от населения России), то, по прогнозам Росстата, к 2031 году этот показатель может достигнуть 25,1%, что составит 31,9 млн. человек.

Как Вы считаете, что может быть главным препятствием для развития обратной ипотеки в России?

- Так как потенциал у программы есть, то мы не видим каких-либо серьезных препятствий для развития обратной ипотеки в России. В настоящее время мы решаем ряд проблем, связанных с проработкой полноценной защиты пенсионеров и изучением вопросов банковского регулирования.

Есть еще одна важная особенность обратной ипотеки - воспитательная. Эксперты во всем мире рекомендуют уведомлять потенциальных наследников о желании пенсионера взять подобный кредит. В этот момент, согласно наблюдениям, в значительном количестве случаев наследники отговаривают пенсионера брать обратную ипотеку и начинают помогать ему сами. Согласитесь, достаточно часто мы не замечаем проблемы стариков и только в такие моменты происходит осознание, что они существенно нуждаются в дополнительных средствах. Мы тоже будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от своих родственников.

/Личные Деньги/