Государственное агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО «АРИЖК») было создано в феврале 2009 года для поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Как работает государственная программа реструктуризации? Кто сможет ей воспользоваться и почему есть мнение, что программа излишне забюрократизирована?

На эти и другие вопросы "Омскому Порталу Недвижимости" ответил первый заместитель Генерального Директора АРИЖК Евгений Чепенко:

- Евгений Владимирович существует мнение, что государственная программа реструктуризации доступна не всем, правда ли это?

Когда Агентство создавалось, то главные задачи, которые перед ним ставились - это снижение социальной напряженности, вызванной риском утраты единственного жилья из-за роста  неплатежей со стороны заёмщиков, предотвращение обвального падения цен на жильё из-за угрозы массовых обращений взыскания на предмет ипотеки и выброса такого жилья на рынок, поддержка ипотечного рынка в целом. Все эти задачи на наш взгляд успешно решаются. Судите сами: за первые месяцы работы Агентство кардинально поменяло отношение банков к тем заемщикам, которые не могли платить по ипотечному кредиту:  в начале 2009 года многие банки были настроены по отношению  к ним очень жестко, и в приоритете было обращение взыскания на предмет ипотеки – жилое помещение.

Однако когда появилось АРИЖК, банкиры поняли, что позиция у государства совсем иная: оно будет защищать заемщиков, никого не позволит  выселять на улицу, даже если кредитор не согласен участвовать в программе реструктуризации долгов, реализуемой АРИЖК. Людям надо дать шанс восстановить свою платежеспособность. Поэтому банки начали создавать собственные  программы реструктуризации, нередко даже с лучшими условиями, чем  наша. В результате за время существования АРИЖК совместно с банками  реструктурировано  порядка 35 тысяч ипотечных кредитов.  Мы дали заемщикам не только возможность восстановить свою платежеспособность, но и право выбора той программы, которая ему больше подходит.

Фактически наше Агентство выступило как институт развития – создав новый рынок – рынок реструктуризации  ипотечных кредитов. Что касается доступности, то действительно мы поддерживаем тех ипотечных заемщиков,  которые, имеют единственное жилье для проживания, кто не может  обслуживать свой кредит из-за существенного роста расходов по кредиту или значительного снижения своего дохода и кто находится под угрозой выселения на улицу, в случае если жилье придется продавать. Задолженность - это не всегда личная проблема гражданина. Именно поэтому  государство решило оказать поддержку такой категории заемщиков.

- А какие параметры для входа в программу, многим ли Вы отказываете?

На сегодняшний день мы отказываем примерно в 20% случаев. Все кто подошел под Стандарт программы, все получили одобрение в получение помощи. Хочу отметить, что  условия первой редакции Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займа) были, действительно, слишком жесткие, однако в Стандарт стали вноситься дополнения и изменения, смягчающие требования, предъявляемые к заемщику, что позволило получить поддержку людям, действительно в ней нуждающимся. В первые месяцы применения Стандарта нами было получено около 350 предложений по  его унификации и оптимизации. На сегодняшний день Стандарт - хороший сбалансированный документ.

Заемщики оцениваются по трем параметрам: требования к заемщику, к жилому помещению и кредиту. Как я уже говорил,  у заемщиков должно быть единственное жилье для проживания, но при этом в нашем стандарте прописано, что человек может иметь до 50 %  собственности другого жилья.  Доходы заемщика после вычета ежемесячных платежей по Ипотечному кредиту (займу) должны  составлять величину,  не превышающую сумму 3 (трех) прожиточных минимумов в регионе проживания на каждого члена семьи. Имеются ограничения по цене квадратного метра (она не должна превышать среднюю рыночную стоимость по Росстату более чем на 60%), площади квартиры и т.п. Раньше мы требовали реализации имущества и активов, средства от которых могут быть использованы для исполнения обязательств по ипотечному кредиту.  Сейчас в этой части стандарт смягчен. Разрешается не продавать автомобиль, если он дешевле 350 тысяч рублей по остаточной стоимости. Важное требование к ипотечному кредиту: договор должен быть заключен до 1 июля 2009 года. А вот ипотека может возникнуть позже. Это, кстати, дает очень широкий простор для нестандартных решений. К примеру, мы готовы реструктурировать кредиты, где еще не возникла ипотека, например, под строящееся жилье, если такой договор заключен в соответствии с законом «О долевом строительстве».

Мы работаем с кредитами в любой валюте, с любой формой процентной ставки и любой формой погашения кредита. Если Агентство отказывает заемщику в реструктуризации, то обязательно указываем конкретную причину, по которой было отказано. При этом если человек может устранить причину, по которой ему было отказано – он может опять подать документы на реструктуризацию. 

Подробнее узнать о требованиях по программе реструктуризации можно, позвонив по нашей горячей линии: 8-800-700-700-2 или на сайтах агентства www.arhml.ru, www.helpipoteka.ru.

- Сколько по времени занимает процедура получения стабилизационного займа? Какие документы для этого нужно предоставить?

Нам удалось избежать бумажной волокиты. Обязательных документов на реструктуризацию всего 8 штук и собрать их несложно, так как основная часть уже и так на руках у заемщика.  Дольше всего получаются две справки из Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) – пять рабочих дней.  Если заёмщиком сразу предоставлен весь пакет обязательных документов, то процедура реструктуризации занимает от 5 до  14 рабочих дней.

Список обязательных документов следующий:

1.Анкета–заявление на реструктуризацию ипотечного кредита;
2.Копия Вашего паспорта (все страницы) и паспортов всех членов Вашей семьи;
3.Копия Вашей трудовой книжки;
4.При потере места работы Вам потребуется документ, подтверждающий постановку на учет в службе занятости  с указанием размера выплаты пособия и по безработице или при сохранении места работы – справка от работодателя по форме 2-НДФЛ за все прошедшие полные календарные месяцы;
5.Справка от кредитора (по форме АРИЖК) с указанием сумм остатка долга, срока просроченной задолженности, и  другой необходимой для проведения реструктуризации информации.
6.Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) по жилому помещению – предмету залога;
7.Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) «О правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества» для Вас и каждого члена Вашей семьи, подтверждающая, что в собственности Вашей семьи нет другого жилья;
8.Копия Кредитного договора (Договора займа) со всеми дополнительными соглашениями, график платежей, копия закладной (при наличии).

АРИЖК предлагает банкам заключать соглашения о сотрудничестве. Но данное соглашение не ведет к возникновению финансовых обязательств между сторонами - кредитные организации просто принимают на себя обязательства, упрощающие процесс реструктуризации. К примеру, они обязуются приостанавливать начисление пеней и штрафов с момента вынесения положительного решения о реструктуризации кредита заемщика. К тому же в соглашении четко прописывается, что банк должен предоставлять такому клиенту документы (например, справку кредитора), необходимые для обращения в АРИЖК. В настоящее время заключено около 90 таких договоров практически со всеми крупнейшими ипотечными банками.

- Поддержка АРИЖК оказывается на срочной, платной, возвратной основе, т.е.  полученные  деньги нужно будет вернуть. Может ли получиться так, что заемщик после окончания периода помощи будет платить сумму, значительно превышающую его прежний ежемесячный платеж?

В АРИЖК принято принципиальное решение, что увеличение платежной нагрузки на заемщика после периода помощи не должно составлять более 15% по отношению к платежу, который он выплачивал по ипотечному кредиту (займу) до реструктуризации долга. В настоящий момент средняя ставка по портфелю реструктурированных кредитов АРИЖК  составляет 13% годовых. Если это все-таки происходит, то мы меняем параметры предоставляемого займа,  продлевая его  срок, либо понижая процентную ставку.

Мы стараемся всячески поддерживать наших заемщиков. Так на последнем заседании Совете Директоров АРИЖК принято решение  о снижении ставки по предоставляемому стабилизационному займу до уровня ставки рефинансирования, устанавливаемой Банком России (в настоящее время размер этой ставки составляет 8,5%). Для тех же заёмщиков, которые в течение шести месяцев исправно вносил платежи и не допускал  просрочек, принято решение о  возможности снижения процентной ставки до уровня 2/3 ставки рефинансирования (сейчас исходя из ставки рефинансирования8,5%,  заемщик будет платить по ставке 5,7% годовых). После получения льгот заемщик должен продолжать исправно платить по кредиту. Если после понижения процентной ставки заемщик допустит возникновение просроченной задолженности по возврату стабилизационного займа, ставка будет возвращена на прежний уровень. Более того, принято решение распространить снижение процентной ставки  по уже выданным стабилизационным займам при соблюдении заёмщиками тех же условий – добросовестное исполнение обязательств и отсутствие просрочек в платежах.

- Что Агентство будет делать с теми заемщиками, которые не смогут восстановить свою платежеспособность в течение года?

В конце 2009 года советом директоров ОАО «АРИЖК» было принято решение о продлении на 2010 год программы поддержки ипотечных заемщиков (первый уровень поддержки), оказавшихся в трудной жизненной ситуации, а также о запуске пилотных проектов по внедрению новых уровней поддержки ипотечных заемщиков – второй и третий уровни.

Вторым уровнем поддержки смогут воспользоваться те заемщики, чей кредит уже был реструктурирован банками самостоятельно или по Программе ОАО «АРИЖК», но заёмщик по объективным причинам не смог восстановить свою платежеспособность. Это, прежде всего, сделано для семей с несовершеннолетними детьми, для многодетных семей, семей, имеющих в свем составе инвалидов или участников войны, а также для жителей моногородов. Проводить дополнительную реструктуризацию подобных кредитов бессмысленно, потому что дальнейшее увеличение финансовой нагрузки на заемщика сделает просто невозможным исполнение им своих обязательств и платёж  окончательно стать неподъемным. Таких заемщиков ОАО «АРИЖК» будет повторно реструктурировать уже на своем балансе, но без увеличения на них платежной нагрузки, например, увеличивая срок погашения кредита, понижая процентную ставку, либо увеличивая период помощи без роста платежной нагрузки на заемщика.

Печатать

Блогеру

Переслать

В избранное

Безработица в России только растет, и официальная, и неофициальная. Особенно страдают от нее жители моногородов – а таковых в стране насчитывается целых 16 миллионов человек. Но теперь, похоже, у них появился шанс изменить свою жизнь, и успех будет зависеть только от них. 

«Для американцев и европейцев поменять в течение жизни 5-7 мест работы и проживания – это норма, - начал разговор с журналистами генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. – Для наших людей это случай чрезвычайный. Мы разработали механизм, который делает переезд абсолютно реальным». 

Государственная программа так и называется – «Переезд». Опробовать ее действие решено на примере города Тихвин в Ленинградской области. Здесь группа компаний «ИСТ» возводит новый завод - Тихвинский вагоностроительный, который будет выпускать грузовые вагоны улучшенной конструкции. Заводу нужны сотрудники в количестве 3500 человек, и группа «ИСТ» намерена собрать хороших специалистов со всей страны. Жилье для приезжающих тоже строится – это кварталы современных многоквартирных домов. АРИЖК и «ИСТ» заключили соглашение, по которому государство будет содействовать переезду в Тихвин квалифицированных кадров. 

Сейчас у человека, лишившегося работы, способ переехать в другой город только один: сначала продать старое жилье, чтобы появились средства на покупку или съем нового. Понятно, что это рискованно, оттого и не популярно даже среди тех, кто не против смены местожительства. Программа «Переезд» лишена этого недостатка. 

«Схема выглядит так, - объяснил Андрей Языков. – После того, как семья в Ярославле, Тольятти, Новоалтайске или где-то еще решилась на переезд в Тихвин, она должна обратиться в АРИЖК с просьбой о предоставлении жилищного займа. После того, как гражданин трудоустроился на заводе и успешно прошел там испытательный срок, АРИЖК выдает займ в размере, не превышающем 80% от рыночной цены имеющегося у семьи жилья. Далее семья подбирает себе квартиру в тихвинской новостройке, оплачивает его из средств займа, переезжает (опять же за счет средств займа) и вселяется. Проценты по займу колеблются от 9,5 до 12% в зависимости от соотношения кредит/залог. Займ погашается за счет продажи старого жилья, на это отводится два года. В течение этого срока выплачивать проценты не нужно, задолженность гасится единовременно, вместе с процентами. Заемщик вправе погасить ее в любое время, не дожидаясь истечения 24 месяцев». 

То, что займ не нужно обслуживать ежемесячно, позволяет гражданину получить на новом месте новый ипотечный кредит, с помощью которого он может при желании еще улучшить свои жилищные условия, пояснил Языков. 

На примере Тихвина АРИЖК намерено отработать технологию поддержки переезжающей рабочей силы, выявить связанные с ней риски, а также сделать документацию программы «Переезд» публичной - для последующего тиражирования в масштабах страны.

«Мы надеемся, что в ближайшем будущем подобные кредитные продукты станут массовыми, и человек, придя в любой банк, а не только в АРИЖК, получит финансирование на переезд, - подытожил Андрей Языков. – Это уже произошло с программой реструктуризации ипотечных кредитов. Следом за нами пошли банки, предлагая свои варианты реструктуризации, нередко даже на более «мягких» условиях, чем наши. В результате за 2009 год такую помощь в общей сложности получили более 35 тысяч семей, купивших жилье по ипотеке». 

Объем пилотного этапа программы «Переезд» - 500 миллионов рублей, этого хватит на помощь примерно 400 семьям. Время покажет, насколько россияне склонны к перемене мест – по крайней мере, если жизнь вынуждает к этому.

Опрос на сайте КлеркРу: Готовы ли Вы ради хорошей работы переехать в другой город?

Всего голосов			546
Да, могу переехать в любой город, если мне будет предложена действительно хорошая работа и зарплата.	70%		382
Нет, мне нравится мое место жительства и к переезду я не готов ни при каких обстоятельствах.	20%		106
Могу переехать не далее 200 км от моего города - не хочется терять связей с родствениками и друзьями.	10%		58

http://www.rg.ru/2010/03/18/pereezd.html

Государство поможет жителям моногородов переселиться "вместе с жильем" на новое место работы

Вчера официально стартовал первый, пилотный этап новой социальной программы "Переезд". Благодаря программе желающие переехать в другой регион семьи смогут приобрести на новом месте жилье, оформив кредит на льготных условиях.

Главное - вернуть деньги можно через два года, после продажи старой квартиры. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предложило организационно-финансовый механизм, как это сделать, и выделило 1,2 млрд рублей для первых участников программы.

Равнозначный обмен жилья между регионами невозможен из-за разрыва цен - в моногородах оно дешевле. А если в семье есть несовершеннолетние дети - сложностей еще больше. Старую квартиру, пока в ней зарегистрированы дети, не продашь - за этим следят органы опеки и попечительства. Поэтому получается, что молодые, энергичные, владеющие профессией люди готовы к серьезным изменениям в своей жизни, но традиции российского делового оборота воздвигают перед ними трудно преодолимые барьеры. Наша задача была придумать, как эти барьеры убрать. Для моногородов нужна программа, позволяющая профинансировать на рыночных условиях переезд семей, обеспечив их новым жильем, смягчив при этом рыночные риски".

И только когда старое жилье будет продано, долг и проценты по нему будут гаситься одномоментно. На реализацию старой квартиры отводится два года. За это время, если сбудутся прогнозы экспертов, ситуация в экономике начнет выправляться и недвижимость станет прибавлять в цене.

По расчетам АРИЖК, в ряде случаев участники программы смогут даже улучшить имеющиеся жилищные условия, то есть приобрести квартиру большей площади. Конечно, величина займа АРИЖК будет рассчитываться на основе рыночной стоимости старого жилья, но с учетом экспертных оценок ее роста в ближайшие два года. "Она будет справедливой и уж точно не грабительской", - утверждает глава агентства.

"Кроме того, мы прорабатываем возможность введения ипотечного страхования, благодаря которому банк может существенно смягчить требования к заемщику, - поясняет Андрей Языков. - В частности, понизить первоначальный взнос с 60-70 процентов от стоимости приобретаемого жилья до 10 процентов. В результате, по расчетам специалистов, можно будет приобрести жилье, стоимость которого превышает цену старой квартиры в 5-6 раз".

- Выполняя программу по реструктуризации ипотечных кредитов, мы постоянно отслеживаем ситуацию в моногородах. И когда появилась идея помощи с переездом, стали искать, где сейчас есть растущие предприятия, которым нужны рабочие руки, - поясняет глава АРИЖК. - Тихвин этот проект заинтересовал. А профиль строящегося там предприятия подходит для кадров, высвободившихся на предприятиях семи регионов. Это Тольятти (ВАЗ), Алтай (вагоностроительный завод), Нижний Тагил (литейные предприятия), аналогичные производства в Ярославле, Нижнем Новгороде, Набережных Челнах, Ульяновске.

Вчера АРИЖК и Тихвинский вагоностроительный завод подписали соглашение о сотрудничестве, тем самым фактически дав официальный старт программе.

Опубликовано в N5134 от 18 марта 2010 г.

Заместитель генерального директора Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Евгений Чепенко ответил на вопросы экспертов Аналитического Центра компании "Русипотека".- Прошло более года с момента с момента создания АРИЖК и начала помощи первым заемщикам, обратившимся за поддержкой. Как вы оцениваете итоги года работы агентства?

- Действительно прошёл ровно год, как было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (замов) - организация, призванная помочь заёмщикам, финансовое положение которых существенно ухудшилось, что отразилось на возможности исполнять свои обязательства перед кредитором. Один год - много это или мало? С одной стороны, срок небольшой. С другой стороны, была проделана огромная работа: сформирован штат высококвалифицированных, профессиональных кадров. Причём, пришедшие в Агентство сотрудники быстро осознали свою роль и очень ответственно подошли к реализации поставленных задач. За указанный период времени была сформирована агентская сеть, которая в настоящее время насчитывает 120 партнёров, присутствующих почти в 600 городах России, что позволяет практически любому заёмщику обратиться за поддержкой по месту своего жительства. Одна из главных заслуг нашего Агентства в том, что нам удалось, не сломав рынок сформировать его новое направление - реструктуризация долгов заёмщиков, что способствовало активизации банков в разработке собственных программ оказания поддержки заёмщикам, в некоторых случаях на лучших, чем у Агентства, условиях. И конечно же мы сняли социальную напряжённость из-за роста неплатежей со стороны заёмщиков, оказавшихся на грани риска утраты единственного для проживания жилья, а также предотвратить обвальное падение
цен на жильё из-за угрозы массовых обращений взыскания на предмет ипотеки и выброса такого жилья на рынок. Поэтому работу Агентства в 2009 году могу оценить только с положительной стороны и готов заверить, что и в 2010 и последующих годах Агентство оправдает возложенные на него надежды.

- Говорилось, что АРИЖК готово помочь 100 тысячам заемщикам. Справилось ли агентство с этой задачей? Сколько было обращений за этот период? Каков портрет заемщика, обращающего к вам за помощью?

- Действительно, при формировании программы оказания поддержки озвучивалась цифра в 100 тысяч заёмщиков. Однако хотел бы пояснить, что подлобные проблемы на ипотечном рынке России произошли впервые, и никто наверняка не мог сказать в 2008 году, какому количеству заёмщиков потребуется помощь. Прогнозы и расчёты были сделаны исходя из имевшегося объёма задолженности по ипотечным кредитам и опыта зарубежных стран, которые пережили не один ипотечный кризис и уже имеют определённые методики прогнозирования последствий такого кризиса. В результате расчётов было высказано предположение, что, в зависимости от развития ситуации в мировой экономике и экономике России, помощь может потребоваться примерно от 20 до 100 тысячам заёмщикам, и Агентство готово было оказать такую поддержку.

Здесь особо хотелось бы отметить своевременные дополнительные антикризисные меры, предпринятые Правительством России и Банком России, что положительно сказалось на рынке ипотечного кредитования и отношениях банков к заёмщикам. Кроме этого, банки самостоятельно запустили собственные программы реструктуризации заёмщиков, в результате совместными усилиями Агентства и банков было реструктурировано порядка 35-40 тысяч ипотечных кредитов.

Если говорить об Агентстве, то в 2009 году по вопросам реструктуризации от заемщиков поступило более 40 тыс. обращений за консультациями. Портрет заемщика, обратившегося за поддержкой в агентство такой: это мужчина в возрасте около 37 лет (женщины - 36 лет), имеющие в семье одного ребёнка.

- Каков процент отказов в реструктуризации? Какова тенденция этого показателя? Планируется ли в ближайшее время внесение изменений в стандарты или изменения программ, с целью расширения числа участников программы?

- Условия первой редакции Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) были, действительно, слишком жесткие, однако уже в первый месяц работы АРИЖК нами было внесено более 150 правок. Впоследствии, в Стандарт также вносились дополнения и изменения, смягчающие требования, предъявляемые к заёмщику, что позволило получить поддержку многим людям, действительно в ней нуждающимся. На сегодняшний день мы отказываем в поддержке примерно 20% заёмщикам. Стандарт постоянно совершенствуется, и в него вносятся изменения, исходя из практики применения и развития ситуации на ипотечном рынке. Перед Агентством не стоит задача изменения Стандарта до такой степени, чтобы максимально расширить категории заёмщиков, которым надо оказать поддержку. Задача Агентства - оказать её тем, кто в силу своего финансового положения, действительно, не может платить по своему ипотечному кредиту и имеет риск потерять единственное жилье.

В то же время, в процессе применения Стандарта возникли основания в необходимости внесения корректировок в утверждённые варианты реструктуризации, которые в настоящее время готовятся. Обо всех изменениях мы сразу сообщаем нашим партнерам и заемщикам, размещая информацию на сайтах Агентства http://www.arhml.ru/, http://www.helpipoteka.ru/.

- Что будет с заемщиками, которые в течение года в силу разных причин не смогли выправить свое материальное положение? Будет ли для них продлена программа реструктуризации и на каких условиях?

- Мы изначально предполагали, что не все заёмщики, которым будет оказана поддержка, смогут полностью восстановить свою платёжеспособность. Данное предположение подтверждается и зарубежным опытом. Если текущая программа реструктуризации или как мы говорим «первый уровень поддержки» - не помог, то в 2010 году для отдельных городов, для отдельных регионов, например, моногородов, мы готовы применить дополнительные уровни поддержки: второй и третий. Данное решение Агентства было поддержано и одобрено советом директоров Агентства сейчас проходят соответствующие пилотные проекты, на которые нам выделено 2,5 млрд рублей.

Второй уровень поддержки заключается в повторной реструктуризации ипотечного кредита, но уже без увеличения нагрузки на заемщика - т.е. за счет кредитора. Для этого мы планируем выкупить у ипотечных кредиторов закладные тех заемщиков, которые уже приняли участие в программе реструктуризации - нашей или банковской, но по объективным причинам не смогли восстановить свою платежеспособность в объеме, достаточном для обслуживания своего ипотечного кредита. Например, ипотечные заемщики, из некоторых моногородов: основные предприятия встали, найти альтернативную работу почти невозможно, ситуация близка к безвыходной - есть риск потерять единственное жилье, и помочь таким заемщикам может только государство. В этом случае Агентство будет предлагать заемщикам ещё раз изменить условия платежа по кредиту (увеличить срок кредита, снизить процентную ставку и т.д.) с таким расчётом, чтобы ежемесячная платёжная нагрузка на заёмщика соответствовала его финансовому положению и не превышала более чем на 15 % от платёжа до реструктуризации. При этом период помощи заёмщикам может быть продлён ещё на 24 месяца.

В рамках третьего уровня поддержки, Агентство будет предлагать кредиторам, которые получили решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки, выдать согласие на продажу жилого помещения Агентству, которое, в свою очередь, предоставит заёмщику возможность проживать в нём на условиях найма до момента выделения бывшему заёмщику жилья из состава манёвренного фонда муниципальным органом власти. При этом у заёмщика до момента отселения в выделяемое жильё будет первоочередное право обратного выкупа этого жилья, в том числе с использованием средств ипотечного кредита.

Ещё один продукт, который также был разработан АРИЖК называется «Переезд». Агентством был разработан механизм, который поможет желающим переехать в другой регион. Этот механизм приемлем не только для проблемных заёмщиков, он в принципе является универсальным. В середине марта мы запускаем пилотный проект программы, совместно с Тихвинским вагоностроительным заводом, в рамках которого планируем отработать все механизмы. Суть продукта сводится к следующему: По разработанной нами схеме новое жилье приобретается до продажи собственного (на старом месте), с помощью займа АРИЖК. Процентная ставка - от 9,5 до 11,5%. По сути это кредит, но с необычными свойствами: в отличие от традиционной ипотеки этот заем не надо обслуживать, т. е. платить по нему, в течение 24 месяцев. Весь заем и все начисленные проценты гасятся после продажи старого жилья не позже, чем через 2 года. В какой момент продавать старое жилье, заемщик решает сам. Благодаря программе «Переезд» семья может не только переехать из региона в регион, но и улучшить в ряде случаев свои жилищные условия.

- Наличие заявления заемщика с просьбой реструктурировать задолженность, обязывает банк пересмотреть его финансовое состояние, что влечет за собой дополнительное резервирование. Это положение препятствовало активному сотрудничеству АРИЖК и банков, которые разрабатывали собственные схемы реструктуризации. По этому вопросу агентством велась дискуссия с Центральным Банком, чтобы эта норма не применялась в схемах реструктуризации при участии АРИЖК. Изменилась ли позиция ЦБ?

- Наличие заявления заёмщика с просьбой реструктурировать долг не является обязанностью для банка провести такую реструктуризацию, поскольку это право, а не обязанность кредитора. При реструктуризации кредита у банка действительно возникает обязательство исключить ссуду из портфеля однородных ссуд и формировать резерв по ссуде на индивидуальной основе, что влечет дополнительное (в большей части суще-
ственное) резервирования средств в целях обеспечения таких ссуд. Агентство совместно с Ассоциацией российских банков действительно проводило переговоры с Банком России о смягчении этих требований в отношении ипотечных заёмщиков. Банком России были внесены изменения в Инструкцию № 254-п, которые позволяют не исключать ссуду из портфеля однородных ссуд при определенных условиях, что в большинстве случаев приводит к тому, что размер резерва формируется в меньшем размере, чем если бы ссуда оценивалась на индивидуальной основе. В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов.

Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это упомянутые резервы. Вторая - так называемый «брак кредита». В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, «бракованным», его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не до-
пустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне 2009 года мы получили с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации. Они считают, что если обсуждается плохой портфель данного банка, то это подрывает имидж банка, хотя мы считаем наоборот - умение банка работать с проблемной задолженностью скорее говорит о его силе, нежели о слабости. Если к этому добавить желание банка повысить лояльность клиента, получить от него дополнительные комиссионные платежи, то все выше сказанное является сильной мотивацией банка по запуску собственных программ поддержки проблемных ипотечных заемщиков.

Сегодня реально только 15-18% ипотечных кредитов реструктурировано по программе АРИЖК. Наш наблюдательный совет доволен сложившейся ситуацией - мы не сломали рынок госвлиянием, не потратили колоссальные средства, сохранив их для ипотеки, но обеспечили поддержку большого числа заемщиков.

- АРИЖК вместе со Сбербанком отрабатывали схему поручительства агентства перед банком. Насколько опыт оказался успешным? Учитывая, что 20-40% обратившихся заемщиков не восстановят свою платежеспособность, не слишком ли высоки риски агентства?

- В начале 2009 года Агентство действительно отрабатывало со Сбербанком схему поручительства за заёмщика, если он окажется не способным исполнять свои обязательства по кредиту по окончании периода помощи. Однако, данная схема не была реализована по нескольким причинам. В частности, предоставление поручительства является платной услугой, за которую платит лицо, кому такое поручительство выдаётся, в данном случае, заёмщик. Учитывая, что заёмщик находится в трудном финансовом положении, все участники схемы согласились, что он не сможет найти средств для оплаты поручительства. Кроме того, возникли определённые трудности юридического и экономического характера по определению объёма обязательств в будущем, за которые Агентство должно было поручиться. Также были выявлены и иные проблемы, которые не позволили реализовать эту схему.

- Расскажите о первой сделке с банком Жилфинанс в рамках пилотного проекта по выкупу у банков реструктуризированных кредитов. Насколько банкам выгодно такое сотрудничество? Почему обмен кредитов на облигации АИЖК происходит с дисконтом?

- В декабре 2009 года между Агентством и Банком жилищного финансирования действительно был заключен первый договор приобретения закладных, по которым заёмщикам уже была оказана помощь, но они не смогли восстановить свою платёжеспособность. В настоящее время по всем выкупленным закладным проводится работа по перезаключению договоров в целях изменения графика платежей, соответствующих финансовому положению заёмщика. Схема выкупа таких закладных состоит в том, что Агентство предлагает кредитору взамен на закладные облигации АИЖК и частично, но не более 10% от цены сделки, денежные средства. По нашему мнению, подобная схема обмена должна быть интересна банкам по следующим причинам. Кредиты, по которым имеются просрочки платежей, считается «плохим» кредитом, который генерит
банку убыток и влечёт за собой необходимость дополнительного резервирования денежных средств. В случае, если заёмщик не восстановит свою платёжеспособность, банк обращает взыскание на предмет залога, что влечёт дополнительные затраты банка и дополнительные риски (например, отказ в обращении взыскания, отложение обращения взыскания до года, невозможность реализации жилья и т.д.). Получив вместо
такого кредита облигации АИЖК, банк фактически меняет «плохой» актив на «хороший», что влечёт за собой освобождение резервов, возможность привлечения денежных средств в Банке России, которые направляются на выдачу новых кредитов. В результате у банка нет убытка даже при продаже облигаций с премий.

Что касается обмена «плохих» кредитов на облигации с премией, то по общепринятому мировому признанию такой кредит не может быть равен «хорошему» кредиту и покупаться или обмениваться по номиналу, поскольку является фактически не обслуживаемым кредитом и влечёт за собой повышенные риски, не всегда закрываемые, в том числе, при реализации предмета залога. Например, по зарубежным экспертным оценкам дисконт по такому кредиту (или премия по бумаге) должен составлять не менее 30-35 %. При разработке схемы обмена закладных на облигации АИЖК Агентство также придерживалось мнения, что «плохой» кредит не может быть равен своему номиналу, а поэтому должен продаваться по пониженной цене.

- В планы АРИЖК входит выкуп квартир должников, по которым еще не начато исполнительное производство. Насколько это целесообразно с финансовой точки зрения? Во многих регионах цены на недвижимость перестали падать, а в некоторых стали расти. Оживает спрос. В этой ситуации реализовать квартиру по цене, близкой к рыночной, становится менее проблематично, чем, например, год назад.

- Разработка Агентством варианта приобретения жилья, в отношении которого вынесено решение об обращении взыскания, не связано с падением или ростом цен на жильё. При обращении взыскания на жильё лицо, проживающее в нём, обязано его освободить, а в случае отказа - подлежит выселению в принудительном порядке (через суд). Кроме того, при продаже жилья в результате обращения взыскания, особенно на падающем рынке, кредитору не всегда удаётся получить полное возмещение и заёмщиком остаётся должен какую-то сумму. Такие действия создают для заёмщиков, имеющих это жильё как единственное для проживания, большие проблемы, в том числе социального и психологического характера. Поэтому перед Агентством стояла задача решить указанные проблемы и предотвратить выселение заёмщика на улицу и
предоставить ему время для поиска иного жилья или получения жилья из маневренного фонда. С этой целью Агентство выкупает у заёмщика жильё по цене, равной долгу, зафиксированному решением суда, в результате чего все обязательства заёмщика перед кредитором прекращаются и он перестаёт кому-либо быть должен.

При этом выкупленное жильё предоставляется бывшему заёмщику в наём до момента выделения жилья из манёвренного фонда с сохранением за заёмщиком первоочередного права выкупа жилья обратно в свою собственность. Как уже указывалось выше, такие действия позволяют снизить социальную напряжённость в регионах из-за угрозы утраты заёмщиками единственного жилья для проживания, а также стабилизировать цены на рынке жилья, поскольку предотвращается массовый выброс такого жилья на рынок. С финансовой точки зрения такая схема действительно затратная, однако оправдана, поскольку задача Агентства - помочь людям пережить трудные времена. Однако понесённые Агентством затраты не являются критическими, поскольку впоследствии жильё будет продаваться по рыночным ценам, что полностью с учётом прогнозов экспертов рынка о возобновлении роста цена на жильё компенсирует издержки Агентства.

Первоисточник статьи находится на сайте РокфеллерРу и зеркало на сайте Bankir.Ru