Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость - чужие "грабли"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Владелец загородной недвижимости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Май 2014   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Redaktor_01

Статистика

2.225 подписчиков
-7 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость - чужие "грабли" ИПОТЕКА: ПРОВЕРКА КВАРТИРЫ БАНКОМ-2


Выпуск 94

      ИПОТЕКА: ПРОВЕРКА КВАРТИРЫ БАНКОМ-2

RE СЕРВИС

www.re77.ru


В прошлом выпуске рассылки обсуждался вопрос проверки банком квартир, которые покупаются с использованием ипотечного кредита. Сегодня мы продолжим разговор о том, что и как проверяют в банке при покупке квартиры на ипотечные деньги.

На тщательность проверки документов на приобретаемую недвижимость влияет и то, будет ли банк сам обслуживать данный кредит или перепродаст его. Не все банки занимаются обслуживанием выданной ипотеки. Довольно часто кредит перепродается дальше- либо в банк покрупнее, либо в АИЖК. Причем для  передачи кредита – физически делается соответствующая запись в ценной бумаге, в закладной- согласие заемщика  не требуется. В лучшем случае его заранее уведомят о том, что теперь платить за квартиру, гасить кредит, надо по новым реквизитам.

Заемщик полагает, что квартиру проверяет банк. А сотрудники банка знают, что они через очень скоро передадут в другую организацию заложенное имущество, а вместе с ним- и какую-либо ответственность за выданный кредит и предмет залога. Казалось бы, у небольшого банка есть все основания тщательно проверять квартиру- ан нет, закладную передадут в АИЖК и никаких проблем.

Теперь поговорим о страховании покупаемой недвижимости.

Часто я слышал мнение, что при ипотечной сделке квартира не просто проверяется, она проверяется вдвойне-  и юристами банка, и  андеррайтерами страховых компаний.

Страхование при ипотеке- это тема для отдельного разговора (так же, как и выплаты по страховым случаям).  Возможны следующие виды страхования:

- страхование недвижимости - риск уничтожения здания, либо самого объекта недвижимости. Это страхование обязательно во всех банках.

- страхование жизни заемщика, в некоторых банках- страхование риска потери трудоспособности, в некоторых банках- страхование  риска потери доходов 

- страхование титула сделки, то есть риска изъятия объекта недвижимости по решению суда вследствие иска третьих лиц или продавца. И если для первых двух видов страхования проверок истории перехода прав собственности и прав пользования объектом недвижимости проводить не надо, то при страховании титула проверки должны проводиться досконально.

Сразу замечу- очень часто, особенно, если страхование титула обязательно, банковские юристы смотрят на документы сквозь пальцы- мол, что нам проверять, страховая проверит. Проверит. Имея копии документов и оценочный отчет. Хозяина недвижимости никто из проверяющих видеть не хочет и в этом случае.

А в страховой считают, что квартира проверена банком по основным пунктам…

Таковы некоторые соображения о надежности проверок банком покупаемой в ипотеку недвижимости.

В заключении отмечу, что страхование титула сделки – вещь полезная, но панацеей она не всегда является, даже при условии готовности страховой платить при потере права собственности заемщиком. Далеко не во всех компаниях страховым признается случай возникновения прав третьих лиц на проживание в квартире. Действительно, ну не отняли же у вас квартиру? Вы же собственность не потеряли? Вас никто не гонит на улицу? Ну да, поселился еще один жилец, ну что делать, придется потесниться…Но вы-то можете жить в этой квартире? Можете! Ну и чего вам тогда деньги-то платить?

Дальше расскажу о некоторых случаях из практики проведения ипотечных сделок.

Начну с избыточности требований.

Довольно часто проверяющие (причем сложно сказать, из банка или из страховой) требуют документы, отношение которых к объекту- покупаемой недвижимости- не совсем понятно.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ № 1.

Продается трехкомнатная квартира в спальном районе Москвы. Продавец- дама преклонного возраста- вырученные деньги переводит на счет дочери в другую страну и благополучно туда же и уезжает. Заемщик, не подумав ничего плохого (да и о чем тут можно думать-то?)- рассказывает про эту задумку кредитному менеджеру, рассказывает исключительно с целью выяснить, можно ли будет продавцу сразу перевести деньги за рубеж в этом отделении банка, не отходя далеко от банковской ячейки.

Но каждая инициатива должна быть наказуема. И вот мы получаем требования страховой, которая является дочерним предприятием этого банка. Во-первых, от продавца требуют предоставить данные ее дочери (адрес проживания, место работы) и реквизиты персонального счета. Вообще-то, человек еще не решил, что он планирует переводить деньги именно в этом отделении. Спрашивается: зачем требовать подобную информацию? Во-вторых, от дочери продавца затребовали нотариальное обязательство содержать свою родительницу, продавца квартиры. Недаром говорят- человеческая глупость дает представлении о бесконечности.. Сегодня обязательство дала- завтра отменила. Не говоря уже о сложности практического характера в получении из-за границы подобного документа, когда все сроки выхода на сделку уже прошли (спасибо нашим покупателям, которые терпеливо ждали нас с нашим банком и кредитом)… Тогда мы решили проблему, просто обратившись в другую страховую компанию.

Перейдем к самим «проверкам».

Как я уже говорил, все документы предоставляются в копиях (кроме  выписки из ЕГРП). И именно копии этих документов рассматриваются юристами банка и андеррайтерами страховой. Теоретически, на сделке должны сверяться подлинники и предоставленные копии. И в ряде банков действительно кредитный менеджер или менеджер, проводящий сделку, берет подлинники документов и уходит к «небожителям», к юристам. Однако так происходит, увы, не везде и не всегда…

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ № 2.

Мой клиент брал ипотеку в известном банке. Но накануне сделки отделение, в котором он получал одобрение и где находился его кредитный менеджер, переехало по другому адресу- ремонт в помещении был давно запланирован. А чтобы сотрудники совсем уж не сидели друг у друга на головах, руководством банка было принято решение некоторое количество банкиров отправить в отпуск. Как вы догадываетесь, нам «повезло»- нашу сделку передали другому сотруднику. Не знаю, получают ли трудящиеся в кредитным отделах бонусы за выданные кредиты и проведенные сделки, или же эти деньги ничтожно малы, не знаю. В нашем случае внимание и к самой сделке, и к документам было минимальным. То есть сделка худо- бедно прошла, а вот документы в подлинниках никто не спросил. Более того, справки о том, что продавец не состоит на учете ни в психоневрологическом, ни в наркологическом диспансерах были взяты вообще накануне сделки и в банк не были посланы даже  копии указанных документов. А продавцу шел уже седьмой десяток, возраст, знаете ли…

Возможно, мне скажут- форс мажор. Скажут- сотрудник живой человек, может заболеть, уехать в отпуск. Но мы же обсуждаем не конкретного сотрудника, правда? Мы говорим о кредитной организации и неоправданно высоких ожиданиях наших граждан, связанных с проверками квартир при  получением кредита на покупку недвижимости.

 

Радин Максим

15.05.2014

www.re77.ru

1304263@gmail.com

 

 
В избранное