Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость - чужие "грабли"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Владелец загородной недвижимости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Март 2013   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Redaktor_01

Статистика

2.225 подписчиков
-7 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость - чужие "грабли"


Выпуск 89

ТРЕТИЙ- ЗАПАСНОЙ

RE СЕРВИС

www.re77.ru


Третий не лишний, третий-запасной.

(житейская женская мудрость)

Сила банальностей- в их правильности. Слабость- в их затертости, замыленности, которая не дает вдуматься в смысл.

Казалось бы, вопрос, ответ на который очевиден: хорошо ли иметь некое благо в двойном размере? Конечно, ДА!

Но почему-то эта «очевидность» на практике применяется не всегда.

Человеку нужны заемные деньги, чтобы улучшить свои жилищные условия.

Человек идет в банк, сдает некий набор документов, получает одобрение банка как заемщик.

Хорошо ли быть одобренным банком в качестве заемщика?

 Ответ очевиден, да, хорошо. Далеко не все страждущие могут получить ипотечный кредит, ибо «белые» зарплаты в нашей стране, пока еще, явление не повсеместное. А уж белые БОЛЬШИЕ зарплаты- тем более. Настолько большие, чтобы хватало и на жизнь, и на выплату суммы займа, и на выплату процентов банку. (сейчас не время и не место обсуждать философский вопрос о правильности ипотеки, многолетней кабале и тп)

Причем алгоритм одобрения уже освоен, как собирать документы, какой порядок подачи- все уже известно. Казалось бы, ну получи еще одно одобрение еще одного банка!  Временные затраты- ничтожны, особенно если изначально не ориентироваться на «моногамные» отношения с выбранным банком, а держать в голове необходимость подачи документов в несколько мест.

Но у большинства моих респондентов возникает вопрос- а зачем?

Давайте разбираться.

Цель всей беготни- не получить почетное звание «Заемщик АБВ-банка», а улучшить жилищные условия (скажем более широко, решить наболевший вопрос с недвижимостью).

Одобрение банка- еще не полученная в собственность недвижимость!

Первое.

Процентная ставка.

В разных банках она может отличаться, это знают все. А вот то, что она дается «с запасом»- это не очевидно. Подумайте, откуда берутся эти обещанные скидки-0,25-0,5 процента в случаях, когда вы работаете с кредитными брокерами или «избранными придворными» риелторами?

Вы, наверное, всерьез думаете, что в банках сидят аналитики, которые скрупулезно высчитывают, как поменяется риск невозврата кредита, если клиент работает с «проверенными» риелторами? (Про некоторых  «проверенных» риелторов- при работе с ними ставку впору повышать, учитывая их «художества» и участие прямое и непосредственное в «относительно законном» отъеме денег покупателей при продаже паленых квартир)

Увы, реальность жестока.

«Проверенными» и «рекомендованными» риелторы или кредитные брокеры становятся после того, как приведут в банк 3-5-…(в зависимости от банка) клиентов. После этого банк начинает «помогать» риелторам, давая скидку по процентной ставке заемщикам, работающим с ними. Старо, как мир. Ты-мне, я –тебе.

Итак, запас в ставке банка есть! Если его могут отдать риелторам или брокерам- почему бы не попытаться его забрать вам? Ведь вы же тоже «помогли» банку, привели себя, любимого, и будете финансово поддерживать банк в течение долгих 5-10-20 лет.

Надо торговаться!

Ничто так не помогает при торге, как наличие запасного варианта!

 «Мне в QWERTY банке дают на полпроцента меньше ставку!» (совсем уж наглеть не стоит, про сказку в то, что вы получили на 2% меньше никто не поверит. Но ведь и полпроцента тоже неплохо!)- этот аргумент реально действует!

Просто сказать: «Не дадите, уйду»- хуже. Люди же знают, что кредит вам нужен. Хотя тоже иногда срабатывает.

Второе.

Пожалуй, самое главное. О чем я уже писал в статье «Отказная ипотека».

Бывают случаи, когда банки отказываются кредитовать выбранную вами квартиру.

Опять развею иллюзии. Многие люди считают, что банки досконально проверяют квартиры. Это заблуждение. Большинство банков дает кредит, если титул (риск потерять квартиру из-за судебных исков) готова застраховать какая-либо из аккредитованных страховых компаний.

А страховые компании, в большинстве своем, так составляют договора, что получить деньги-страховую выплату- покупателю в случае расторжения договора, практически невозможно. Это бизнес, а выплата страхового возмещения- удар по бизнесу, убыток, причем еще какой. И просто так на эти убытки никто не пойдет. По судам заемщик походит не один год.

Но есть и прямо противоположный подход. Когда отказывают в кредитовании по неким, только им известным соображениям юристов из банка. Особенно этим грешат иностранные банки. Их подход – тема вообще отдельного разговора.

Или же юристы начинают требовать внесения в договор купли-продажи пунктов, которые продавцу категорически неприемлемы (все, что правомерно внести в договор между сторонами- покупателем и продавцом- это пункты о том, что недвижимость покупается с использованием заемных средств и после государственной регистрации перехода права будет находиться в залоге у банка. А попытки банков диктовать свои формулировки в остальных пунктах, мягко говоря, непонятны).

И вот тут вы, почти по Маяковскому, «достаете из широких штанин» одобрение второго банка, пересылаете туда документы по квартире (если кто не в курсе, решение об одобрении конкретной квартиры принимается по пересылаемым сканам документов с предъявлением-обязательным – на сделке всех подлинников). Затраты – время, необходимое для написания электронного письма и прикрепления к нему десятка файлов. Правда, если оценочная компания, которая проводила оценку для первого банка, не аккредитована во втором, придется потратить некое время на повторную оценку квартиры «своими» для второго банка оценщиками.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Заемщик с кредитной картой банка АБВ, организация которого выплачивала ему зарплату именно через этот банк- зарплатный проект, обратился в АБВ за ипотечным кредитом.

Одобрение он, конечно же, получил, правда, ставка по кредиту не сильно отличалась гуманностью и не была существенно интереснее таковой в других банках.

Проблемы возникли, когда юристы этого кредитного учреждения отказались одобрять покупку выбранной им квартиры.

Первая реакция была- люди спасли мои деньги! Но риелтор заемщика посеял в его душе сомнения- уж больно надуманным был повод для отказа. После многочисленных консультаций у независимых юристов, знакомых с судебной практикой не понаслышке, было принято решение выбранный объект покупать.

Обратились в другой банк. Правда, надо сказать, второй банк был тоже с участием иностранного капитала- как видите, наличие буржуинов в Совете Директоров еще не приговор для банка.

К огромному удивлению клиента, ставку по кредиту  он получил даже меньше (хоть и совсем ненамного), чем в «зарплатном» банке. И к квартире – к ее прошлому, настоящему и будущему – вопросов не возникло ни у юристов в банке, ни у страховой компании.

Итак, мысль, надеюсь, понятна?

Два лучше, чем один, спорить не будете?

Удачных вам продаж и успешных покупок!

Радин Максим

www.re77.ru

1304263@gmail.com

При использовании материалов  ссылка на сайт автора www.re77.ru обязательна!
В избранное