Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость - чужие "грабли"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Владелец загородной недвижимости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
21.06.2012
16:27:54
21:03:52
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Redaktor_01

Статистика

2.225 подписчиков
-7 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость - чужие "грабли"


Выпуск 81

ПРОЩАЙ, АВАНС

или

НУЖНА ЛИ БАНКАМ ИПОТЕКА-2?

RE СЕРВИС

www.re77.ru

Ваш вопрос решен,
вам отказано!
(из фольклора бюрократов)

 

Вы собрали все документы, необходимые для того, чтобы банк поверил в вас и согласился дать некую сумму на приобретение недвижимости. Одобрение банка вас, как  ипотечного заемщика, получено.  Вы долго ездили в поисках квартиры, звонки, просмотры, обсуждения увиденного.

Муки выбора позади, вы нашли квартиру. Квартиру Своей Мечты- или на что хватило денег. Теперь самое главное- надо сделать так, чтобы квартира досталась вам, чтобы, пока банк решает, дать вам денег для этой покупки или нет, продавец не «сдался» другому  покупателю с наличной готовой для покупки суммой денег. Для этого существует способ – внести аванс (залог, задаток- разницу и путаницу в этих понятиях я уже обсуждал в рассылке).

И вот тут начинаются сложности.

Первое.

Надо рассчитать, на какой срок вы будете «столбить» за собой квартиру.

В отличие от покупателя, который имеет всю сумму на руках для покупки и которому нужно 5-7 дней для проверки документов на квартиру и подготовки к сделке, вам предстоят еще дополнительные этапы. Сначала надо получить оценочный отчет от оценочной компании из списка, который вам дали в банке.  Как вы, возможно, догадались, оценщики не сидят и не ждут вашего звонка. А значит, выехать на осмотр объекта сотрудник сможет в течение 1-3 дней. Есть банки, например, ВТБ24, которые жестко контролируют этот процесс – оценщика из «карманной» оценочной компании  вызовете не вы, а ваш кредитный менеджер. И не сразу после вашего звонка менеджеру  после внесения аванса, а тогда, когда у него/нее будет время и настроение это сделать.  

Далее пройдет некое время, от 2 до 7 дней, пока будет подготовлен оценочный отчет для банка. Совет- узнавайте сразу, как этот отчет должен попасть в банк. На моей памяти были случаи, когда отчет 2 недели лежал в оценочной компании, так как по договору с клиентом доставка отчета в банк не входила в список оказываемых услуг. А покупатель уехал отдохнуть на недельку, уверенный, что процесс идет и он приедет уже на сделку. Деньги за оценку ипотечник платит до составления отчета, в лучшем случае при осмотре сотрудником-оценщиком квартиры.

Далее документы на квартиру, покупаемую по ипотеке, пойдут на рассмотрение юристам банка. Это займет еще 3-7 дней. То есть 2 недели уйдут на то, чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита для покупки выбранного вами объекта. Получив одобрение банка по конкретной квартире, вам предстоит оформить страховку. В зависимости от банка, вас заставят застраховать свою жизнь, потерю трудоспособоности, риск разрушения или существенного ухудшения недвижимости, титул сделки. Довольно часто представитель страховой компании приезжает с подготовленными бумагами прямо на сделку, но и здесь возможны варианты. Тот же ВТБ24 ставит «заградительные» условия для страхования в компаниях, отличных от «ВТБ24-страхование», и вам может потребоваться 2-3 дня на решение вопроса со страховкой.

Все сказанное относится к случаю, когда продавец в ожидании покупки по ипотеке его квартиры подготовил документы БТИ- кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликацию. К сожалению, очень часто и продавцы, и их риелторы пребывают в неком убеждении, что они будут продавать квартиру покупателю с «живыми» деньгами,  для оформления сделки с которым документы из БТИ не нужны. А потому прибавляйте  к сроку, на который вы выдаете аванс еще 2 недели- именно столько готовятся документы БТИ обычным порядком. Есть варианты ускорения процесса, за отдельную плату, которую платить предложат вам. Причем этих денег- в размере стоимости неплохого мобильного телефона- вам уже не вернут. Теперь вы понимаете, почему продавцы квартир резко теряли энтузиазм, когда слышали, что вы покупаете их квартиру с привлечением ипотечных средств? (если раньше вы продавца могли заинтересовать  тем, что купля-продажа квартиры по ипотеке регистрируется 5 дней, а обычная сделка- месяц, то теперь, когда и в Москве , и в Московской области регистрация обычных сделок идет 2 недели, ваше преимущество во времени стало незначительным)

Второе.

Некоторые банки, в числе которых наш любимый «народный банк», требуют для выдачи кредита подписания предварительного договора между заемщиком и продавцом квартиры.  А предварительный договор очень не любят агентства недвижимости, равно как и привлеченные на сопровождение продажи квартиры риелторы из-за статьи 429 Гражданского кодекса, в которой говорится, что одна сторона может заставить  другую заключить основной договор в судебном порядке. В данном случае это отношение  понятно- получается «игра в одни ворота». Продавца по суду можно заставить продать квартиру на условиях предварительного договора, а как вы заставите заемщика, которому отказали в кредите, эту самую квартиру за оговоренную сумму купить? Понятно, что в банке есть юристы, которые рисуют некие схемы, весьма далекие от реалий жизни. Позиция простая- мы считаем, что должен быть предварительный договор. Нет договора- нет кредита.

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Мой клиент выбрал квартиру, которую продавало «народное агентство».  Надо отдать должное этим ребятам- если они на стороне продавца, то вы увидите неподдельное изумление от предложенного вами – не вами, а банком, если быть точным- подписания предварительного договора. Как будто они не делали ни одной сделки на стороне покупателя, получившего ипотечный кредит в Сбербанке. Как будто они не знают ничего про это требование крупнейшего банка страны (у которого, кстати, весьма привлекательные условия по ипотечному кредитованию). И этими «специалистами» было предложено гениальное решение вопроса- одновременно с подписанием договора предварительного подписать соглашение о его расторжении. Чтобы в случае возникновения иска по той самой 429 статье «отбиться» этим самым соглашением. То, что может произойти в жизни покупателя, если подобная бумага вдруг всплывет на свет Божий в банке, их совершенно не волновало (попадание в «черный» список банков, обвинения в мошенничестве в крупном размере).

Квартиру ту мы у них купили. Было два раунда переговоров, по два часа каждый, мы расставались на три дня, снова встречались. Не просто, но решение нашли.

 

Третье.

Самое важное. Банк имеет право вам отказать в получении ипотечного кредита для приобретения выбранной вами квартиры. Некоторые банки комментируют отказ- некоторые нет. Причины отказа разные, но, как пути Господни, - неисповедимы.

Представьте себе ситуацию. Вы искали квартиру, ездили на показы. Вы внесли аванс. Вы заплатили за оценку. А банк вам отказал. 

И перед вами встает вопрос о возврате вашего аванса/залога/задатка.

Возможны варианты.

Вы все-таки взяли риелтора на сопровождение сделки, и ваш специалист настоял на включении в соглашение об авансе/предварительный договор пункта о том, что в  случае получения отказа банка в выдаче кредита аванс будет возвращен. Следующим вашим шагом будет получение ПИСЬМЕННОГО отказа из банка. По личному опыту, могу сказать, что и тут приходится повоевать. Или вы забыли, что у менеджеров «очень много работы», а начальство- либо «занято», либо его «нет»?

Но что делать, если квартира, которую вы выбрали, - альтернативная? И ваш аванс пошел «по цепочке»? И продавцы квартиры не собираются вам его отдавать по причине того, что их контрагенты  передали его еще дальше, и «забыли» внести пункт в договоре о возврате аванса в случае отказа банка. Признаться, не каждый продавец свободной квартиры еще согласится связываться с цепочкой квартир, ждать месяц до сделки, которая еще может не  состояться из-за отказа банка вам, человеку, которого он, продавец свободной квартиры, в глаза не видел.

Что же, спросите вы, банк ОБЯЗАН выдавать кредит на любую квартиру? Не имеет право отказать в выдаче кредита на откровенно «грязный» объект?

Отвечу- не обязан. И объекты проверять- необходимо.

Вопрос в другом- если банки заинтересованы в своих клиентах, в выдаче ипотечных кредитов, почему нельзя организовать что-то вроде «экспресс-проверки» юристами подобранных вариантов? Или в банке боятся, что юристы «только и будут проверять документы»? Поверьте, если продавец предоставил копии своих документов на квартиру, свои паспортные данные, или подъехал в банк с документами- это говорит о серьезности его намерений.

Особенно важна такая блиц-проверка именно в случае покупки по ипотеки квартиры с альтернативой.

Мои попытки добиться хоть какого-то ответа на «предварительной» стадии натыкались на твердый отказ что-либо рассматривать до тех пор, пока не будет предоставлен полный пакет документов. Кредитные менеджеры не хотят брать на себя хоть какую –то ответственность – попытка спросить, возможен ли отказ по данному варианту- ведь человек провел не одну ипотечную сделку – терпит фиаско.

Может быть, юристы и инспектора в банках настолько далеки от жизни, что не знают, что порядка 80% сделок- альтернативные? Может, они не знают, что перед покупкой вносится аванс?

Знают. Хорошо знают. И в уведомлении заемщику, в котором сообщается радостная новость об одобрении его кандидатуры на получение кредита, все прописано: все риски, дорогой наш,- твои. До самого последнего момента ты не будешь знать, одобрим мы квартиру или нет.  И если аванс потеряешь- твои проблемы. Цинично и просто.

Самое интересное, что и на вопрос о том, какие квартиры банк, как правило, не пропускает на получение ипотечного кредита, вы не услышите внятного ответа. Молчит, ваш кредитный инспектор. Молчит, как партизан. В лучшем случае посоветует все же взять риелтора на сопровождение.

В заключение, я поделюсь собранной с помощью своих коллег –риелторов информацией об «отказных» квартирах.

Чаще всего получают отказ  по «рентным» квартирам. Там требуют для одобрения (если оно в принципе возможно) собрать такое количество справок, что продавцу проще расстаться с заемщиком, чем выполнить требования банковских юристов.

Велик риск отказа при свободной продаже квартир, в которых прописаны дети.

Пристально рассматривают квартиры, приватизированные до 1993 года.

Удачных вам продаж и удачных покупок!

Радин Максим

www.re77.ru

1304263@gmail.com

 
В избранное