После выхода прошлого выпуска рассылки мне
пришло много писем с вопросами от подписчиков- тема оказалась «наболевшей».
Приведу наиболее часто повторяющиеся вопросы —
будет миниЧаВо.
Сколько все-таки надо платить
риелторам?
Ясно, что ответ на этот вопрос зависит от
региона, где происходит продажа. Для справки, у «них», у буржуев, размер
комиссионных от 5 до 15 %, причем стоимость недвижимости одного порядка с
московской. Для Москвы и Питера, особенно в условиях кризиса, 2-5% от стоимости
сделки- вполне приемлемая комиссия риелторов (речь идет об услуге «все
включено», когда специалисты делают весь объем риелторских услуг). При продаже-
речь о которой пойдет в следующих выпусках- комиссия в кризис может достигать и
10% при условии исключительных успехов риелторов в продаже Вашего недвижимого
имущества..
Почему такие размытые цифры? Сравните объем
работы, когда Вам показали 50 вариантов, а при проверке выбранной Квартиры
Мечты риелтор поехал в деревню Сосновка Архангельской области, чтобы вживую
увидеть выписавшуюся бабушку, бывшую владелицу жилья. И объем работы , когда с
первого показа была подобрана недвижимость с абсолютно прозрачной историей
(например, инвестиционная квартира, оформленная уже в собственность, никто не
прописан).
Как понять, что меня обманывают при
заключении договора?
Я считаю неприемлемым, когда при заключении
договора на оказание услуг по покупке недвижимости риелторы требуют внести 100%
предоплаты своих услуг. Предоплату потребовать могут частично, и в этом факте я
не вижу признаков обмана- с Вами будет работать специалист, подбирать варианты,
ездить на просмотры. Согласитесь, любая работа должна быть оплачена. И такой
предоплатой риелторы страхуются от «забывчивости» клиентов заплатить за
проделанный объем работ , которые «передумали» покупать жилье. А ситуация у
покупателя может измениться по тысяче разных причин- стало понятно, что на
собранные и съэкономленные средства не купить желаемой квартиры, принято
решение о покупке в первую очередь дачи, или машины, или шубы для любимой тещи,
да мало ли может возникнуть у человека проблем.
Избегайте «жестких» формулировок в договоре.
Особенно это касается цены покупки. Ведь если Вы подписались под тем, что Вы
платите за квартиру 3 миллиона, риелторы спокойно накинут на 2, 5 миллиона 500
000 рублей, и по договору все будет справедливо. Вы же не детализировали,
сколько и кому денег пойдет из этих 3 миллионов. Считаю более уместными слова
«ориентировочная цена приобретаемой недвижимости».
Четко оговоривайте сумму, которую Вы платите
риелторам и услуги, которые Вам предоставляют. Широко распространенное в
риелторских договорах «предоставление информационных и маркетинговых услуг»
неприемлемо.
Еще одна ловушка- это когда в договоре риелторы
обязуются подобрать Вам 3-4-..10 вариантов. А все, что будет подбираться потом,
сверх оговоренного числа вариантов,будет требовать дополнительной оплаты,
увеличения комиссионных.
Обычно подобное условие мотивируется тем,
что,мол, «успешный человек знает, чего он хочет, если Вы отказались от 3-5-..
вариантов, Вы не знаете что хотите, не умеете формулировать свои мысли и
запросы, почему наши сотрудники должны страдать и выполнять лишнюю работу!!!» и
т.д. и т.п.
Во-первых, если Вы -не профессионал рынка
недвижимости, Вы плохо представляете себе планировки квартир. И если по
описанию Вам кажется, что данный вариант "трешки", к примеру,
подходит, то, когда Вы попадете в квартиру с общей площадью 60 квадратных
метров, Вы поймете, что для 5 человек этих метров катастрофически мало.
Во-вторых, какой-то район, который раньше
казался Вам приемлемым для проживания, при ближайшем рассмотрении оказывается
неудобным, либо нет возможности устроить ребенка в детский сад, или же Вы в
качестве эксперимента попробовали выбраться оттуда или туда в часы пик, и
поняли, что с транспортной доступностью все очень грустно...
Есть люди, которым очень важно ощущение,
которое появляется у них при просмотре. Поверьте, при выборе жилья аура
квартиры и дома- не пустой звук! А агент торопится поскорее набрать эти
3-5..просмотров, формально подходящих под Ваш запрос и поскорее сделать сделку
или получить дополнительную плату. А жить- Вам...
Я уже не говорю об ожесточенных спорах на тему
«подходит- не подходит квартира" под описание в договоре.
И напоследок-совсем уж анекдотичный случай.
СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ
Мне позвонил Юрий от нашей общей знакомой.
Прибавление семейства решительно потребовало
расширения жизненного пространства молодой семьи, и Юрий сорвался в поиск более
просторного жилья. И вариант был найден в соседнем доме, а значит- мама всегда
рядом и может помочь с детьми (родители жили поблизости), с садом нет проблем
(вступительный взнос уже был сделан при устройстве старшего сына и налажены
рабочие отношения с персоналом), вот только общение с риелторами, продающими
эту квартиру, поставило Юрия в тупик.
«Я не могу понять, что они мне говорят. Мол,
если хотите быть нашим клиентом, а не просто покупателем, добавьте к цене
квартиры еще 70 000, и мы будем предоставлять и Ваши интересы», -недоуменно
разводил руками мой клиент. -«Как такое может быть? Я хочу купить подешевле, а
продавец- продать подороже, как одновременно можно представлять интересы двух
сторон??»
Я взял у него договор, который предлагали
подписать предприимчивые риелторы.
Да, это был договор на оказание услуг по
поиску квартиры и оформлению ее в собственность. То есть риелторы готовы были
«представлять интересы» и покупателя, и продавца...одновременно!
Это как если бы прокурор предложил обвиняемому
быть его, обвиняемого, адвокатом! Какое все-таки ноу-хау! Какая экономия
средств в масштабе страны! А истцу и ответчику достаточно скинуться- и у
них один адвокат, расходы вдвое меньшие. Вот только где найти такое количество
адвокатов и прокуроров, больных раздвоением личности...
Понимаю, что этот выпуск не может дать ответа
на все вопросы, которые могут возникнуть в процессе общения с риелторами на
рынке недвижимости. Пишите, звоните (наши телефоны - на сайте), мы постараемся
Вам помочь!