Приветствую Вас!

С Вами Эдуард Бушков - руководитель проекта open-house.ru:
"Достоверная информация о строительстве в реальной жизни".

Автор публикаций в области инвестиций в недвижимость, в том числе статей, электронных книг и онлайновых курсов обучения, эксперт в области недвижимости с опытом более 14 лет.

Я очень рад, что Вы приняли решения подписаться на мой бесплатный аудио-курс:
"Какие 20 ошибок допускают инвесторы, участвуя в долевом строительстве, которые могут привести к потере и квартиры, и денег".

Уверен, что Вы никогда не пожалеете о своем решении.

Скачать первую часть аудио-курса

Содержание первой части:

ЭДУАРД: Мы сегодня обсуждаем вопрос, он называется какие ошибки допускают граждане при инвестировании в новое строительство. И беседуем мы с молодым человеком – Михаилом. Михаил имеет непосредственное отношение к инвестированию строительства. Итак, первый вопрос: в рамках перечня, который сейчас передо мной, то, что знают, вернее не знают, и какие ошибки допускают наши граждане. Не знают, какие документы должны быть, не знают, как отличить нормальные документы от липовых документов, поддельных. Михаил, что бы Вы могли сказать на эту тему?

МИХАИЛ: На мой взгляд, весь вопрос нужно разделить на две части, потому что большая часть населения, которая озадачена вопросом приобретения строящегося жилья, в полной мере не знает того, какие документы должны быть на руках у той организации, которая предлагает ей заключить договор, будь то непосредственно заказчик, инвестор или посредническая риэлтерская компания. И поэтому дело в знаниях однозначно. Другой момент, на мой взгляд, это вопрос того, что люди столкнутся с фактом предложения им к изучению поддельных документов, мне кажется не совсем актуальный потому, что более или менее здравомыслящие организации или, по крайней мере, не совсем мошеннические на это просто не пойдут. Проще утаить какую-то бумагу или обозначить, что ее нет сейчас в наличии, чем предъявлять поддельную. Потому что, как известно люди могут попросить копию. А вот то, что у населения не хватает знаний, учитывая последние изменения в законодательстве, когда этих документов с каждым годом становится все больше и больше и которые необходимы для того, чтобы на законных основаниях организация имела право привлекать денежные средства населения, это, безусловно, так. И я думаю, что таким полным пакетом знаний, что должно быть, не обладают не только граждане, которые пытаются заключить договор, но и может быть определенная часть риэлтеров и профессиональных организаций, работающих на этом рынке. Потому что законодательство изменяется достаточно быстро. Вот, поэтому такой пробел существует. И повлиять на результат заключения сделки он естественно этот факт может – люди просто не в курсе того, какие документы должны быть.

ЭДУАРД: Т.е. мы говорим о том, что тот перечень документов, который необходим, хотя бы надо знать.

МИХАИЛ: Безусловно.

ЭДУАРД: Вопрос – отличить липовые документы от не липовых документов, это конечно вопрос интересный. В практике, конечно же, такое случалось, что людям показывали, назовем так, фальсифицированный пакет документов, на основании которых и заключались договоры.

МИХАИЛ: Согласен. Но с другой стороны обывателю достаточно сложно отличить подлинный документ от поддельного непосредственно при переговорах и при встречах в офисе, поскольку, этот человек не профессионал и не сможет за достаточно короткий промежуток времени определить, насколько этот документ отличается от того подлинного, который должен быть. Хотя бы по той причине, что многие из потребителей в принципе не видели, как выглядит настоящий документ. Будь то какое-то разрешение, постановление, ордер на разрешение строительства или какие-то иные бумаги. Поэтому в принципе это достаточно сложно проверить непосредственно подлинность. Можно конечно заниматься проверкой по цифрам. И в дальнейшем как Вы покинули офис можно попытаться выяснить, пробить, что называется, запросить и получить или подтверждение, что такое постановление или соответствующий документ есть, из компетентных органов, или наоборот опровержение этого. Но это потребует время, безусловно. Я не отрицаю, факт того, что такие случаи были. Мне просто кажется, что они не носят массовый характер.

ЭДУАРД: Понятно. С этим вопросом можно и закончить. Переходим к следующему вопросу. Он звучит так: До того как заключить договор граждане не обращаются в государственные органы с запросами о правомочности той или иной компании или фирмы, а спрашивают мнение знакомых. Насколько актуально то, что они не обращаются в госорганы с запросами, тем более о правомочности?

МИХАИЛ: Вы знаете, актуальность этого вопроса такая – 50 на 50. Во-первых, у нас есть менталитет того, что пока мы на грабли не наступим, мы не начинаем смотреть себе под ноги. Поэтому, обычно те, кто еще не обжигались на этом, они этого не делают. А, естественно, на первое место встанет мнение знакомых и друзей, тем более, если среди них находятся те, кто уже воспользовался услугами именно этой компании, или этого застройщика, или в этом районе покупали жилье, и говорят, да, все нормально и у них налицо положительный пример. И вообще считают, что это не нужно, что это длинная волокита. С одной стороны это правильно. С другой стороны всегда есть риск того что, направив такой запрос, Вы получите, практически в любом случае негативный ответ. Особенно в настоящее время. И на это есть очень простое объяснение – учитывая динамику развития событий на рынке недвижимости, строящегося жилья за последний год-два, я думаю, что ни одна более-менее компетентная государственная структура, в принципе, не возьмет на себя риск ответственности официально давать рекомендации, что с данной конкретной организацией можно заключать договор. Хотя бы по той причине, что в дальнейшем, если вдруг что-то с этой организацией происходит или у Вас возникает как у потребителя какая-то претензия по некачественному строительству, по несвоевременным срокам сдачи госкомиссии или по чему-то еще, Вы всегда можете обратиться с иском или решать вопрос в арбитражном порядке, или даже просто на каком-то эмоциональном уровне заявить, что Вам рекомендовали это в государственных структурах. Поэтому я, например, за свою практику не сталкивался с тем, чтобы кто-нибудь из клиентов получил официальное положительное заключение от какой-либо административной структуры не устное, а именно письменное о том, что к такой-то организации претензий нет, можно заключать договоры – они хорошие, замечательные и нет проблем. Вот я такого еще не видел. А получить стандартный ответ о том, что да, есть такие и строятся – в принципе такой ответ обязаны выдать любой структуре, которая действительно работает на рынке на сегодняшний день. И я не думаю, что это будет определяющим. Не должно быть определяющим фактором в принятии решений стоит заключать договор с этой организацией или нет.

ЭДУАРД: У меня сразу возникает вопрос, какие это могут быть организации или административные органы.

МИХАИЛ: Конечно, если идти по перечню документов, я бы, например, что порекомендовал. Наверное, стоит запросить, если это Москва, область или какой-то районный город - Муниципальное образование на предмет наличия прав у этой организации на данный землеотвод, о котором идет речь. Не важно недострой это, или вообще пустая площадка, или еще не снесенное какое-то жилье. Т.е., если ли есть какой-либо распорядительный документ, постановление, контракт, или еще что-то, то за каким номером по какому данная организация имеет права в перспективе на сегодняшний день на строительство на этом участке. Это первое. Второе, что, наверное, тоже имеет смысл запросить, это если выясняется, что у данной организации, допустим, такого права нет, а организация себя позиционирует как соинвестор, как риэлтер, как посредник, т.е. это не первая организация с которой административная единица заключила контракт или договор. То тогда можно запросить более подробную информацию в том же Муниципальном образовании на предмет того, что за организация заключила договор, на каком основании она заключила этот договор, как давно она его заключила, есть ли у нее, допустим, уже ордер на строительство. Ознакомиться не мешало бы и с 214 Законом и с последними к нему дополнениями, которые приняты, и в соответствии с ним сопоставить то что, что Вам скажут, с тем, что должно быть. Поэтому, в первую очередь, это правоустанавливающие документы непосредственно на землю. А во вторую очередь, это право этой организации на застройку. Есть организации, которые обладают земельным участком, и, причем в области мы можем столкнуться с тем, что организация является собственником землеотвода и собирается там что-то строить, например, многоэтажное или малоэтажное строительство, неважно. И нет никакой гарантии, что ей это разрешат сделать. Поэтому, я бы рекомендовал второе место, куда обратиться, это в районное управление по архитектуре или в комитет по имуществу, в зависимости от того, что это: город, населенный пункт, село или что-то еще, там должны подтвердить, что, да, есть, ведется работа, какая-то архитектурная проработка, согласование, какие-то там материалы к этому объекту, или она не ведется, никаких запросов они не видели, никакую организацию не знают. Если получается такой ответ, то тогда стоит, насторожиться по той причине, что не факт, что там, где Вам обещают, на этой земле будет 20-этажный жилой дом, что там его можно согласовать. Поэтому, может быть масса причин, начиная от инсоляции и заканчивая идеологией. Вот, и естественно, комитет по архитектуре районный, городской, областной, в зависимости от подчинения земельного участка, должен об этом знать. Вот, наверно, это два таких основных момента, которые я рекомендовал бы сделать, прежде чем принимать решение и куда обратиться за консультацией.

ЭДУАРД: Вот вопрос еще возникает сразу же – этот запрос должен быть обязательно письменным или достаточно устного.

МИХАИЛ: Я порекомендовал бы сделать письменный запрос, но при этом еще и послушать, что Вам скажут устно. Потому, что на письменный запрос Вам могут дать только официальный ответ и дадут описание такое, какое есть на сегодняшний день и подтвердят или не подтвердят. Устно Вам могут сказать, что, да, вот на сегодня никаких распорядительных документов мы не выпускали, и архитектор районный или комитет по имуществу скажут, да, мы знаем, что есть такая организация, да, они собираются строить, но на сегодняшний день никаких документов еще нет. Поэтому, письменно Вам подтвердить, о том, что вот здесь будет разрешено строительство, не можем. И в принципе, наверное, будут правы. Если первый и второй ответы (письменный и устный) совпадают, тогда это хорошо. Если письменно Вам говорят, нет - отказ, а на словах говорят, да, что мы знаем и вероятность этого есть, то это плюсик, но я сказал бы небольшой. И говорить о 100% уверенности, что, вложившись в строительство недвижимости на этом участке и с этой компанией, Вы не попадете потом в проблемную ситуацию я бы не стал. Даже при наличии положительного устного ответа от кого-либо из сотрудников. В конце концов, надо допускать вероятность того, что просто лицо, которое с Вами будет беседовать неофициально, может быть ангажировано или заинтересовано. Эту вероятность нельзя исключать, поэтому я бы настаивал на письменном ответе.

ЭДУАРД: Известно, что люди у нас писать не любят. Хотя, я думаю, что к теме письменных запросов мы еще вернемся. А по времени как долго затянется эта процедура с запросом и ответом? Есть ли какая практика? Насколько мне известно, органы обязаны отвечать в течение 30 дней. Это так или нет?

МИХАИЛ: Да. Практика есть, причем она достаточно часто нарушается, и Вы можете не получить ответ в течение этого времени. Действительно, эта работа такая достаточно нудная, сложная и непростая, поэтому, на сколько хватит терпения, чтобы дождаться результата – это большой вопрос. Давить на органы тоже можно. Скажем, если Вы хотите получить правдивый ответ, то, наверное, стоит попытаться подождать. Если Вы попытаетесь давить на администрацию тем, что они обязаны, то они при первом же легком давлении постараются Вам ответить во избежание неприятностей. Проходит срок, который должен, и Вы не получаете ответ, и начинаете жаловаться или пытаться каким-то образом привлечь к себе внимание, Вы его в ближайшие 5-10 дней получите. Но Вы можете получить такой ответ, из которого для Вас не будет никакой ясности, что там дальше. Т.е., ответ может быть по теме, но абсолютно может не давать никакого заключения: да или нет. Это исключать тоже нельзя. Ну а в принципе, нужно для себя решить, что если Вы в достаточной степени опасаетесь потерять вкладываемые деньги, то сам факт выбора застройщика и определения с кем и где строить свое будущее жилье – это достаточно сложная работа, требующая времени, сил, а иногда даже денег. И нельзя относиться к этому как к поверхностному какому-то движению, а подойти надо достаточно серьезно. А если Вы не обеспокоены этим вопросом, то можно ничем не заниматься, а просто идти вкладывать деньги туда, куда нравиться.

Ждите следующую часть послезавтра!
Я обязательно вышлю ее Вам.

С уважением к Вам,
Бушков Эдуард

P.S. Если у Вас возникнут вопросы, то пишите на EduardBushkov@open-house.ru

P.P.S. Если информация аудио-курса покажется Вам полезной, то перешлите ссылку на него своим близким, друзьям и коллегам. Я уверен, что они тоже получат огромную пользу от изучения данного материала. Еще раз ссылка на подписку аудио-курса http://open-house.ru/cms_subscribe.html