Жилищный кодекс: учли интересы всех, кроме владельцев жилья?

В парламенте зреет принятие нового Жилищного кодекса. Законопроект уже принят за основу, и, очевидно, по замыслу его авторов должен дать толчок для застроечных преобразований в стране.

Жилищным кодексом предусмотрено возвращение с 1 января в нашу бытовую реальность пени за несвоевременную уплату коммунальных услуг (в свое время пеня была отменена в связи с невыплатой зарплат). В кодекс вставлены нормы о реконструкции хрущевок. Если исходить из норм кодекса, люди, живущие в хрущевках Шевченковского района или Ленинградской площади в результате такой реконструкции могут оказаться вообще за пределами города. Дело в том, что застройщики, выступающие соавторами закона, лоббировали положение, согласно которому жителей реконструированного жилья можно выставлять, куда захочет застройщик.

Интересно, что юруправление Верховной Рады в своем заключении также отметило, что ряд положений проекта не соответствуют Конституции Украины. В частности, Главное управление считает, что предусмотренные проектом основания изъятия жилья для удовлетворения общественных нужд противоречат положениям Конституции Украины». Так же, по мнению юристов, не отвечает конституционному принципу институт перевода жилых помещений в нежилые.

Мы попросили экспертов прокомментировать новации, заложенные в проекте закона .

Александр Сергиенко, директор Института города:

ЗАКОНОДАТЕЛЬ ВЫПОЛНЯЕТ БИЗНЕС-ЗАКАЗ ЗАСТРОЙЩИКА

Нормы этого Кодекса ограничивают право граждан свободно распоряжаться своей собственностью. Там много статей, которые приводят к прямому нарушению Конституции и делались на заказ представителей строительного и банковского бизнеса. Проиллюстрирую это конкретными примерами. Статья 129 ЖК предусматривает, если вы не заплатили за ипотечную квартиру, то по письменному требованию кредитора вы, без какого-либо суда, обязаны в месячный срок квартиру освободить. Иначе вас выселят через суд. Параллельно возникает другой вопрос: будет ли возвращать банк выплаченные за жилье деньги? Если договорные стороны возвращаются к варианту, когда семья возвращает квартиру, то и банк должен вернуть все деньги: и тело кредита, и проценты. Все это должно быть прописано в кодексе, но ничего этого нет.

В проекте всего одна небольшая статья 166 корреспондируется со старым законом 2006 года «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», но эта статья явно открывает путь принудительному выселению граждан из собственных квартир. Кодекс не дает однозначных и четких гарантий тем, кому предлагают переселиться: какая жилая и общая площадь им предлагается, каким будет интерьер и оборудование квартиры, какая денежная оценка нового жилья (если кто-то захочет взять деньгами) и, в конце концов, какая компенсация за все неудобства, связанные с переездом. Опять законодатель, как и в случае с выселением из кредитной квартиры, выполняет бизнес-заказ застройщика, чтобы он без особых церемоний мог освободить себе территорию под застройку. И выселение будет не как исключение, а как общее правило. Кодексом принудительно вводится Объединение совладельцев многоквартирного дома. Проводятся общие собрания, все жители обязаны подчиняться решениям общих собраний, даже если они не вступили в ОСМД. Конечно, за ОСМД – будущее: личная квартира не может висеть в пространстве без нижних и верхних этажей, водяных труб, электропроводки и канализации, только не нужно загонять народ в лучшее будущее железной рукой.

Пик цинизма в отношении к чужой собственности – в статье 36: граждан обязывают отдавать, бесплатно, собственную квартиру, принадлежащую им на основании права частной собственности, органу, предоставляющему им в порядке очереди новую. Вот такое отношение к чужой собственности у отцов реформы ЖКХ. Впрочем, ничего странного, в переходных положениях они объявляют жилье особой формой собственности, отличной от других. Наверно, которую просто так можно отобрать.

Алексей Кучеренко, министр ЖКХ в 2006-2007 годах:

НОРМОЙ О ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ОТСЕЛЕНИИ ЛЮДЕЙ ЗАЛОЖИЛИ ВЗРЫВЧАТКУ

У меня глубокое убеждение, что в целом кодекс - неконцептуальный и вредный документ, непонятно, что его авторы хотели им сказать. Да и при этом вообще непонятно, кто его авторы.

Что касается пени, то она нужна, но не должна быть предметом этого кодекса. Должно существовать типичное соглашение, которое бы прописывало взаимные обязательства обеих сторон - и потребителя, и предоставителя услуг. И потребитель должен платить какие-то штрафы, если он опаздывает с платой. И аналогичные штрафы должен платить предоставитель, если он несвоевременно вывез мусор или не подал воду. С точки зрения коммунальщиков, пеню следует усиливать ради повышения платежной дисциплины. Но это не такая проблема, уровень платежей населения за коммунальные услуги – 100-101%.

Теперь о реконструкции хрущевок. Никаких проектов по реконструкции в ближайшие пять лет не будет.

Ради того, чтобы проект был реализован, цены на жилье должны быть, как три-пять лет назад. Тогда за цену квадратного метра можно построить сам метр, а также полтора квадратных метра для переселенца плюс расходы на утилизацию старого дома. Простите, экономика не в том состоянии. Это все глупости! Конечно, застройщики хотят вымостить удобный путь к реконструкции, которая когда-то будет, но Конституцию никто не будет нарушать. Мне даже жаль, что этой нормой о принудительном отселении людей они заложили взрывчатку под всем Жилищным кодексом. Но за отселение никто никогда не проголосует.

В этот кодекс все что-то закладывали. Коммунальщики лоббировали пеню, застройщики лоббировали отселение. Но все эксперты пропускают такой важный момент. С принятием кодекса появляется новый вид бизнеса – управляющие компании.

Вот это опасность. Ловкие дельцы в этой мутной воде, на волне войны с ЖЭКами, хотят войти в это дело, заменить ЖЭКи и взять на себя все финансовые потоки, все нежилые помещения, все придомовые территории, бюджетные средства на ремонт дома. Главная опасность именно в этом. ЖЭК плохой, но он коммунальный. Там можно снять директора, поменять руководителя, а если коммунальный ЖЭК заменят частные компании, то это будет сопоставимо с тем, как частные агрокомпании обманули крестьян, забрали их паи, которые они уже не могут вернуть назад. Потому что крестьяне когда отдавали, то не очень понимали, что делали. А теперь, когда наши люди еще не созрели ментально, им предлагают за год определиться на собраниях дома, какую из управляющих компаний вместо ЖЭКа они избирают.

Исходя из логики авторов законопроекта, люди на собраниях дома должны это определять. Но кто на эти собрания придет? Знаете что это будет? Два-три ловких дельца пробегут по дому, соберут какие-то подписи и отдадут этот дом с потрохами какой-нибудь управляющей компании. В принципе, за такими компаниями будущее, но их пока нет на рынке. И здесь зарыта главная проблема. Потому что я знаю, кто хочет и для чего хочет создать эти управляющие кампании. Вам подсунут управляющую компанию. Она будет диктовать тарифы, через нее будут пускать государственное финансирование на капитальное ремонты. Это будет частный монополист.

Я категорически выступаю против, потому что мнение коммунальщиков спросили, мнение энергетиков спросили, владельцев жилья не спросили, нас с вами.

И вообще на сегодня многие специалисты по праву спрашивают, а для чего этот кодекс вообще нужен? Он не нужен, потому что кодекс кодифицирует постоянные работающие нормы, которые неоспоримы. А у нас не работает ни один проект.

Год назад приняли документ о приватизации общежитий. Теоретически хороший, но они не показали источника реализации. Все эти общежития в уставных фондах предприятий. Закон о социальном жилье приняли. Он не работает. Закон об ОСМД не работает. Потому что он формальный. Закон о жилищно-коммунальных услугах не работает, потому что нет ответственности со стороны предоставителя услуг. Ни один закон не работает, а в этих условиях они пытаются сделать сверхзакон. До им они вообще взорвут ситуацию. Это исключительно амбиции авторов, которые его лоббируют и хотят себе памятник прижизненный. И вместо того, чтобы принимать изменения в законодательство, чтобы дать возможность заработать упомянутым законам, они принимают никому не нужный кодекс.

Скажите, пожалуйста, этот кодекс что, серьезно поможет людям решить проблемы с очередями на квартиру? Да в жизни не поможет. И следует наконец честно людям сказать. Есть миллион двести тысяч людей на квартирной очереди. И мы что: дадим всем людям бесплатные квартиры? Очередь движется со скоростью полпроцента в год. Последним в ее конце придется ждать двести лет. Этот кодекс не решит никакой проблемы. И в министерстве ЖКХ нет специалистов, которые этого не понимают.

Борис Кушнирук, эксперт, руководитель ОСМД:

ПЕНЯ НУЖНА, НО БЕЗ НЕМЕДЛЕННОЙ УСТАНОВКИ СЧЕТЧИКОВ ЭТО ВЫГЛЯДИТ НЕКОРРЕКТНО

В проекте Жилищного кодекса есть нормы, которые я считаю в принципе позитивными. Пеню за несвоевременную уплату услуг ЖКХ нужно вводить, потому что когда людям рассказывают, что несвоевременная уплата - это что-то далекое и что какие-то предприятия где-то недополучат деньги, то у жителей возникает иллюзия: меня это не касается. Введение пени – это шаг вперед. Но следует выяснить: а за что мы платим? Где счетчики тепла? Кто может доказать, что предприятие предоставило нам услугу именно в том объеме, о котором говорит? Должен быть счетчик, который показывает реальное потребление. Необходим регулятор, который бы регулировал это потребление. Если вы хотите снизить потребление, то вы каким-то образом должны это регулировать. А у нас абсолютно большая часть домов не имеет регуляторов. Потому выходит, мы неизвестно за что платим. Пеня нужна, но без немедленной установки счетчиков это выглядит некорректно.

Что касается ОСМД... В Прибалтике в свое время объединения совладельцев сделали «сегодня на завтра». Люди проснулися в ОСМД. Но я сторонник даже такого стремительного решения. Потому что оформлено это право или нет, мы фактически являемся совладельцами жилья. И если мы являемся совладельцами, то у нас есть права, но есть и общая ответственность.

На сегодняшний момент складывается ситуация. С одной стороны мы не можем свои защитить права - потому что если мы совладельцы, то у нас не должны забирать подвалы, чердаки, любые другие помещения, детские площадки, придомовые земли. А забрав это все, они хотят создать ОСМД. И подозреваю, что власть еще некоторое время будет тянуть с созданием ОСМД, чтобы успеть забрать то, что осталось. Потому что в действительности ОСМД следовало делать немедленно и сразу еще 10-15 лет назад. Тогда люди еще понимали, что у них есть собственность, которая дает им определенные права и определенные возможности.

Что касается общей ответственности. Приватизировав жилье, мы получили определенные обязательства. Люди должны осознать, что то, что находится за пределами вашей квартиры, но в пределах дома - это ваша общая ответственность. И не будет дяди, который сможет это сохранить и держать в нормальном состоянии. Потому я убежден, что вводить ОСМД нужно. Единственное, что не подлежит ОСМД-зации, это тот жилищный фонд, который должен сноситься. Если через три–пять лет дома должны сноситься, то там делать ОСМД нет смысла.

Важно, что с созданием ОСМД должен быть запущен механизм, когда люди берут долгосрочный на 10-15 лет кредит у государства. Я предлагал для этого создать специальный фонд. Причем, когда речь идет о первом ремонте дома, то 80 процентов должно дать государство, а 20 должен быть кредит, который люди должны вернуть на протяжении двадцати лет. Но тогда у них появляется ответственность за то, что они делают. И во-вторых, людям отводятся средства из бюджета, а они могут решить что с ними делать: ремонтировать крышу, лифты или ставить счетчики. Но этот механизм приучил бы людей к самоорганизации и ответственности за свою собственность.

Максим Лапин
Деловая страна - Страна деловых людей
http://businesscountry.narod.ru/