В столице за первую половину 2007 года цена
квадратного метра жилья, по данным статистики, снизилась всего на 3%.
Однако математические вычисления отражают цены предложения, а не реальных
продаж. По фактам продаж падение цен с начала года составило в среднем
10-15%. Это падение закончится тогда, когда на рынок перестанут сбрасывать
низкокачественные квартиры, переоцененные в прошлом году.
Согласно недавно распространенному отчету аналитического центра
«Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU), индекс стоимости жилья в
Московском регионе по сравнению с концом 2006 года снизился примерно на
3%. Справедливости ради руководитель IRN.RU Олег Репченко отмечает так
называемую скрытую коррекцию, которая к итоговому показателю может дать
дополнительные 5-10% снижения цены. В переводе на язык, понятный
потребителям, скрытая коррекция означает скидку по итогам торга покупателя
с продавцом.
«Определяя взаимовыгодную цену на торгуемый объект, продавцы снижали
заявленную цену минимум на 20%, особенно если речь шла о жилье с низшими
потребительскими свойствами», - подтвердил корреспонденту «Газеты»
гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр
Крапин.
Иными словами, цены за первую половину 2007 года упали на 15-20% без
учета инфляции. И ни один из опрошенных корреспондентом "Газеты"
специалистов не нашел причины для смены тенденции до конца года.
"Продолжающийся процесс снижения цен означает, что цены на жилье
существенно превышают платежеспособный спрос большинства домохозяйств, и
для восстановления уровня деловой активности необходимо их снижение
минимум на 15-20%", - считает Крапин.
Самый большой вклад в падение цен дает переоцененная в период
ажиотажного спроса неликвидная недвижимость, приобретенная в 2005--2006
годах. Тогдашние покупатели "плохой" панели, малогабаритных квартир теперь
стремятся зафиксировать прибыль, выбрасывая на рынок все новые порции
жилья с низкими потребительскими качествами. Остальной рынок вынужден
считаться с начавшимся демпингом продавцов неликвида. Но, по мнению
экспертов, такая ситуация нестабильна: рано или поздно рынок жилья в
Москве пойдет по пути большей дифференциации цен на квартиры разного
уровня комфортности.
Дело в том, объясняет Крапин, что при снижении цен на московское жилье
всего лишь на 1% суммарные потери собственников жилья составят как минимум
$15 млн при существующих деловой активности и ценах. Это слишком большие
деньги, и эксперты уже начали говорить о справедливой цене на жилье.
Крапин считает, что справедливая цена составляет три годовых дохода
покупателя: по Москве на сегодня - $1825 за квадратный метр.
По мнению начальника отдела маркетинга компании "Пересвет-Девелопмент"
Александра Козлова, это "средняя температура по больнице": на самом деле
некачественное жилье должно стоить еще дешевле, а качественное - еще
дороже, чем сегодня. В частности, разрыв между "плохой" панелью и
современным монолитом, по мнению Козлова, должен составлять 40-60%. Сейчас
разрыв невелик: по данным IRN.RU, покупатель "плохой" панели платит $3,7
тысячи за квадратный метр, за монолит - $4,5 тысячи. Однако именно сброс
переоцененных инвестквартир поможет увеличению разницы. После этого можно
будет ждать стабильного, пусть и небольшого, роста рынка.