"Анализ тенденций рынка" от Appraisal Institute: комментарий и сопутствующие замечания

Слуцкий Александр Анатольевич, к.т.н.,
Член экспертного Совета
Методического журнала «Банковское кредитование»

Введение

В самом начале 2012 года Appraisal Institute (крупнейшая ассоциация оценщиков в США, далее – Институт) выпустил двенадцатый Руководящий документ (Guide Note), касающийся требований, предъявляемых к анализу тенденций на рынке недвижимости (далее – Документ) [1]. Документы, выпускаемые под лэйблом «Guide Note» относятся к толкованию Институтом Единых Стандартов Профессиональной Оценочной Практики в США (USPAP) и имеют целью предоставить участникам Института руководство относительно того, как требования Стандартов могут применяться в определенных ситуациях. За всю историю и Института и USPAP выпущен всего двенадцатый документ, при этом вплоть до 2012 года Институт не практиковал открытую публикацию своих Guide Note.

Сразу обращает на себя внимание следующее чрезвычайно существенное обстоятельство. Институт исходит из того, что, так как « … стоимость недвижимости равна текущей стоимости всех будущих выгод, которые она приносит ее владельцу, то рыночная стоимость зависит от ожиданий того, что произойдет на рынке в будущем. Поэтому, критический шаг в развитии мнения о рыночной стоимости - анализ тенденций рынка». Таким образом, с самого начала в Документе делается абсолютно определённый акцент на жизнеспособности рыночной стоимости, определённой оценщиком, в некотором будущем периоде времени (далее в тексте Документа это заявляется определённо). Хотя такое представление, само по себе, не является новым, ранее оно как бы уравновешивалось и даже полностью затенялось бесчисленными заявлениями о том, что оценщик не несёт (и не может нести) на себе ответственность за «весь рынок», его дело только зафиксировать результаты действий непосредственных участников рынка (продавцов/покупателей, арендаторов/арендодателей и др.) на определённую дату (дату оценки рыночной стоимости), выраженные в ценах соответствующих состоявшихся сделок (купли/продажи и аренды). Нужно также сразу сказать, что, несмотря на употребление термина «жизнеспособность» рыночной стоимости в Документе не даётся никакого его определения. Между тем, известно, что употребление термина «жизнеспособная стоимость» (стоимость ипотечного кредитования) в европейской (главным образом – в германской) практике оценки в значительной степени противоположно термину «рыночная стоимость». Это выражается, прежде всего, в том, что «жизнеспособная стоимость» не является наиболее вероятной ценой сделки с объектом оценки в данный момент [2]. В этом отношении Документ, как представляется, не вносит в практику оценки достаточной ясности.

В соответствии с Документом, исследование тенденций рынка должно показать:

• то, что в соответствии с верованиями участников рынка (покупателей и т.д.) произойдет с состоянием рынка в будущем,
• текущие спрос и предложения, и ожидаемые изменения спроса и предложения.

Отмечается, что «Взаимодействие этих факторов глубоко воздействует на наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости и, в свою очередь, на её рыночную стоимость».

Поскольку «Анализ текущего и ожидаемого состояния рынка является более сложным и более важным тогда, когда рынок быстро изменяется вверх или вниз», очевидно, что выпуск Документа прямо обусловлен переосмыслением роли оценки рыночной стоимости, связанным с текущим экономическим кризисом, которая (роль оценки) трактуется многими специалистами в США с ярко выраженным обвинительным уклоном.

В качестве примеров можно привести известное высказывание знаменитого обличителя «пузырей», профессора Йельского Университета Роберта Шиллера: «Промышленность оценки недвижимого имущества должна заново продумать свои методы. Как случалось, что оценщики согласились в оценках, которые противоречили основным экономическим принципам? Фундаментальные понятия и процедуры нуждаются в изменении» [3]. Совсем свежо публичное высказывание в финансовой прессе доктора философии М.Джи. Хайеса: «С помощью небрежных оценок цены на внутреннем рынке удвоились или даже утроились только за несколько лет (2002-2007). Нетерпеливые потребители врывались на рынок, чтобы купить дороже рыночных оценок, а жадные покупатели надеялись, что они могли перепродать дом через год или два с помощью устойчиво возрастающих оценок (appraisals)» [4].

Реакция оценщиков на такие обвинения оказалась двоякой.

Если одна – здравая - часть оценщиков приняла эти обвинения, и занялась выяснением объективных причин и поиском путей предотвращения в будущем ошибок, приведших к обвинениям, то вторая, связанная, в том числе с руководством Института, предпочла в очередной раз «прикрыться» указанным выше «битым» аутистским аргументом: «наша хата с краю, мы фиксировали результаты действий других, не делая этических комментариев».

Примером первой позиции является коллективная позиция участников Collateral Risk Network (CRN), выраженная в двух White Paper [5, 6]: «Какую роль оценщики играли в жилищном кризисе? Оценщики непосредственно не заставляли стоимости уменьшаться. Они не были катализатором прекращения выплат по ипотечным кредитам домовладельцев. Но они действительно помогли создать фиктивную собственную долю владельцев^(*) и были замешаны в триллионах долларов ссуд, которые никогда не должны были выдаваться. Есть различные степени инфляции оценки, выполненной оценщиками. На более легкой стороне, была только серая область, когда оценщики обеспечивают максимально возможную стоимость в противоположность самой вероятной стоимости. На темной стороне было явное мошенничество. А, в общем, имел место отказ оценщиков признать рынок перегретым и [связанный с этим] риск для их клиентов».

Примером второй – комментарий Главного Редактора Appraisal Journal Стивена Кроссона к одной из статей в журнале [7]: « … Я полагаю, что автор, так же как доктор Шиллер, смущен ролью оценщика недвижимого имущества. Оба, кажется, считают, что ответственность оценщика – полагаться не только на рыночную стоимость определенной недвижимости, но и на достоверность оценки всего рынка жилья. Доктор Шиллер принял такую ответственность; оценочная профессия - нет. Профессиональный оценщик типично занят тем, чтобы обеспечить мнение относительно рыночной стоимости специфической недвижимости. Проблема - самая вероятная цена, эффективная на определенную дату, за которую такая собственность была бы продана. Это не предполагает анализ того, ведет ли рынок в целом себя согласно историческим экономическим нормам, что, в свою очередь, является чрезвычайно неточным термином. … Оценочная профессия, конечно, в состоянии обратиться к текущей оценке всего рынка в её соотношении с историческими экономическими нормами. Однако, результаты не были бы ясно связаны с рыночной стоимостью. Кроме того, мы редко, если вообще когда-либо, призывали делать это».

Отрадно, что позиция Института, как представляется, в итоге склонилась к первому, более здравому мнению, о чём и свидетельствует появление Документа, своим содержанием по существу дезавуирующего позицию Кроссона.

Можно усомниться в справедливости посылки Документа о том, что «Рынок «пузыря» может внезапно развернуться и обернуться снижением; рынок «депрессии» может внезапно начать улучшаться»: по всей видимости, на рынке недвижимости не бывает резких переходов от бума к спаду и наоборот, таких как на рынке ценных бумаг или валют; и в первом, и во втором случаях наблюдается целый ряд эффектов, которые накапливаются постепенно. Тем не менее, ниже по тексту этот тезис трактуется именно в последнем (правильном) смысле, кроме того приводится достаточно ясные признаки грядущего разворота рынка недвижимости.

Задаются два вопроса:

1. «До какой степени оценщик ответственен за признание изменений в состоянии рынка?».
2. «Какие шаги оценщик должен сделать, чтобы гарантировать, что относительно анализа тенденций рынка выполнена должная старательность?».

Сразу следует указать, что Документ посвящён ответу на второй вопрос, ответ же на первый вопрос остаётся риторическим, если не считать намёк на подразумеваемое нарушение USPAP, в случае невыполнения предписаний Документа.

«Базис для Надлежащей Оценки»

Речь идёт о том, что «Единые Стандарты Профессиональной Оценочной Практики (USPAP) включают правила, которые обращаются к этим вопросам». В частности, Правило 1-3 Стандартов устанавливает:

«Тогда, когда это необходимо для получения вероятных результатов оценки, при развитии мнения о рыночной стоимости, оценщик должен:

(a) идентифицировать и проанализировать степень влияния на использование и стоимость существующих инструкций землепользования, разумно вероятные модификации таких инструкций землепользования, экономический спрос и предложение, физическую адаптируемость недвижимого имущества и тенденции в области рынка;

Комментарий: оценщик должен избегать необоснованных предположений или предпосылок о тенденциях в области рынка, эффективном возрасте и остающемся сроке жизни.

(b) развить мнение о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимого имущества.

Комментарий: оценщик должен проанализировать соответствующие юридические, физические, и экономические факторы до такой степени, которая необходима, чтобы поддержать заключение(я) о наилучшем и наиболее эффективном(ых) использовании(ях)». Кроме того, Правило Объема работ USPAP устанавливает, что оценщик должен « … определить и выполнить объем работ, необходимый для того, чтобы развить результаты, вероятные для данного [оценочного] назначения».

Объем работ включает тип и степень исследуемых данных, и тип и степень исследований, примененных для достижения мнений и заключений. Таким образом, степень исследований состояния и тенденций рынка - проблема объема работ. Наряду с другими аспектами объема работ, степень этих исследований должна быть определена в начале каждого оценочного назначения.

Дополнительно, Правило 1-6 Стандартов требует от оценщика:

«(a) проанализировать качество и количество доступных данных применительно к используемым подходам; и (b) проанализировать применимость подходов, методов и техник, обычно используемых для получения вывода о значении стоимости».

Обращается внимание на то, что «Согласование - важный шаг в процессе оценки, особенно тогда, когда состояние рынка таково, что текущим данным недостает хорошего качества». Представляется, что здесь (в первую очередь) речь идёт не о согласовании результатов, полученных с использованием разных подходов, а о более общем согласовании всех исходных рыночных данных, используемых в процессе оценки.

«Факторы, Которые Заставляют Рынки Изменяться»

Обращается внимание на, казалось бы, очевидное обстоятельство, что «Рынки недвижимости характеризуются циклами. Циклы недвижимого имущества, как правило, включают последовательные периоды расширения, пиковые уровни деятельности, снижение и дно». Однако, необходимо опять отметить особый акцент на этом факте, прямо противостоящем механической фиксации «наиболее вероятной цены» в данный взятый отдельно и изолированно от каких бы то ни было историй и перспектив циклов. Проводится различие между:

1. «факторами, которые заставляют рынки изменяться», и

2. «признаками изменения рынков».

Факторы, которые заставляют рынки изменяться, в общем, являются продуктом сил макро-уровня. Они влияют на психологию и поведение рынка, иногда двигая его по драматическому пути. Такие причинные факторы могут включать единственный определённый случай или более медленную движущуюся серию событий, которые эволюционны в своей природе и не всегда полностью очевидны для наблюдателей.

Факторами, которые заставляют рынки изменяться, могут базироваться на изменениях в капитале (транзакциях) или фундаментальных причинах (спросе на пространство, заключённое в объект недвижимости). Примеры факторов, базирующихся на изменениях в капитале, которые заставляют рынки изменяться, включают:

1. Изменения в государственной политике, особенно в монетарной политике и правительственных расходах, налогообложении, процентных ставках, доступности финансирования и капитала, длительности инициатив занятости.

2. Инфляционные/дефляционные давления на региональную, национальную и мировую экономику.

3. Чрезмерное изобилие инвестиционного капитала, приводящее к увеличению конкуренции (слишком много денег, преследующих слишком немногие сделки), чрезмерно агрессивные инвестиционные стратегии, прогрессирующее ослабление стандартов кредитования.

Примеры факторов, базирующихся на фундаментальных причинах (спросе на пространство), которые заставляют рынки изменяться, включают:

1. Изменения в миграции и изменениях в составе населения, которые вызывают избыточное предложение недвижимости в одних областях и недостаточное предложение в других.

2. Экономические шоки, вызванные такими событиями, как 9/11, банкротство Леман Бразерс, депрессия dot.com начала 2000-ых, арабское эмбарго на ввоз нефти 1970-ых, и периодические шипы в цене нефти, все из которых вызвали широкомасштабные разрушения на рынках недвижимости, затрагивающие корпоративные стратегии, личные решения о жилье/трудовой деятельности, увеличение затрат на операции с недвижимостью, изменения спроса на гостиничные номера и вторые дома и т.д.

3. Стареющее население с растущим требованием на пенсии и жильё меньшего размера.

4. Изменения в технологии, например, экологически чистые здания, облачные вычисления и интернет-магазины, которые затрагивают занятость, новые промышленные формирования, и новые типы недвижимости (например, серверные «фермы», предприятия аварийного восстановления).

5. Стихийные бедствия и индустриальные катастрофы, которые являются обычно местными или региональными в природе.

6. Изменения в богатстве и распределении доходов, которые влияют на допустимость и потребления и привычек расходов.

7. Избыточная постройка и увеличение конкурентоспособного предложения.

Примеры признаков изменения рынков включают

1. изменения в проценте пустующих помещений (ведущий индикатор),

2. падающие или возрастающие цены на недвижимость,

3. увеличения частоты случаев концессий и финансирования, предоставляемых продавцами,

4. превышение цен листинга объектов недвижимости над ценами продажи,

5. другие явления, симптоматические из бОльших и более фундаментальных проблем.

«Анализ рынка»

Анализ рынка определен как « … процесс исследования спроса и предложения данного типа недвижимости в данной географической области рынка».

При этом, «В то время как в процессе оценки оценщики, в общем, анализируют исторические данные (например, сопоставимые продажи), важно признать, что стоимость недвижимости зависит от будущей выгоды, которую недвижимость принесет ее владельцу. Будущая выгода включает права использования, занятия и обладания недвижимостью, а так же право получить доход, который она может произвести. Поэтому рыночные стоимости имеют вперёд - смотрящий (forward-looking) характер. По мере необходимости данные, используемые в процессе оценки, должны быть скорректированы на состояние рынка таким образом, чтобы заключение о рыночной стоимости отражало эту вперёд – смотрящую позицию с даты оценки стоимости. Анализ рынка служит основой для того, чтобы сделать выводы о корректировках на состояния рынка».

Подробнее >>>>>>>>>>>>>>>>>