Переоформление прав на землю: актуальные вопросы (продолжение)

Права лиц, ставших собственниками недвижимости до введения в действие Земельного кодекса РФ

    Установленная Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ  норма о приватизации зданий, строений, сооружений  одновременно  с  приватизацией земельного  участка  (пункт  7  статьи  3)  не   лишает  лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие  его  приватизации  до   введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок  в  собственность  или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда  приватизация земельного участка запрещена.

   Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

   Если договор  аренды  земельного  участка  заключен   собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в  действие  ЗК РФ, то в связи  с  тем,  что  собственник  недвижимости   реализовал свое исключительное право приватизации или аренды  путем  заключения  договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного  участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

Стоимость земельных участков при продаже их в собственность

   Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в  соответствии  с  правилами  статьи  36  ЗК   РФ  земельных участков собственникам  расположенных  на  них  зданий,  строений,   сооружений их стоимость определяется субъектом Российской  Федерации,  а  если   она не определена,  применяется  установленная  минимальная  ставка   земельного налога.

   Определяя цену  земельного  участка  по   договору   купли-продажи, заключаемому  в  соответствии  со  статьей  36  ЗК  РФ,    стороны должны руководствоваться  Законом  о  введении  в  действие  ЗК  РФ,  содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

   Положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации"  при  определении  цены  земельного участка по такому договору не применяются.

   Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в  действие  ЗК  РФ  не  определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

   Если до  определения  субъектом  Российской  Федерации   цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из  соответствующей  минимальной ставки земельного налога.

   Отсутствие поправочных  коэффициентов,  учитывающих    основной вид использования  расположенных  на  земельном  участке  здания,   строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в  продаже  земельного участка.

Государственная регистрация перехода прав

   Согласно статьям 6 и 13 Закона  о  государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с  ним  (в  редакции  Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) государственная регистрация перехода  права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с  объектом  недвижимого   имущества   возможна   при     условии наличия государственной регистрации ранее  возникших  прав  на  данный   объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и   сделок с ним.

   Вместе с тем согласно пункту  10  статьи  3  Закона  о   введении в действие ЗК РФ до разграничения государственной  собственности  на  землю государственная регистрация права государственной собственности на  землю для осуществления распоряжения землями,  находящимися  в  государственной собственности, не требуется.

   Поэтому при  разрешении   споров,   связанных   с   государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при  их  отчуждении,  государственной  регистрации обременений  (ограничений)   права   государственной     собственности на земельные  участки  и  сделок  с  такими  земельными  участками,  следует учитывать, что указанная государственная регистрация  осуществляется  без государственной регистрации в  Едином  государственном  реестре   прав на недвижимое  имущество   и   сделок   с   ним   ранее     возникшего права государственной собственности на земельный участок.

   При этом до разграничения государственной  собственности  на  землю необходимо  исходить  из  того,  что  соответствующий  земельный  участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

Отчуждение объектов недвижимости производится вместе с земельным участком

   Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания,  строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев,  проводится  вместе  с  земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся  на  нем  здания, строения, сооружения в случае,  если  они  принадлежат  одному   лицу, не допускается.

   Поэтому сделки, воля сторон по  которым  направлена  на  отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка  или отчуждение  земельного  участка   без   находящихся   на     нем объектов недвижимости, если земельный  участок  и  расположенные  на  нем  объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

   Такой же порядок отчуждения  принадлежащих  одному  лицу  земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться  и при прекращении права на землю в случае реквизиции,  конфискации  здания, строения, сооружения,  обращения  взыскания  на  указанное   имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Переоформление прав при приобретении права собственности на здание или строение

   Если право  собственности  на  здание,   строение   или   иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к  лицу,  которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может  обладать  земельным   участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому  лицу  до  01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право  на  право  аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

   Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу  договоров  мены,  дарения, других сделок, а также в  связи  с  реорганизацией  юридического   лица в порядке правопреемства.

Продажа недвижимости собственником, которому не принадлежат права на земельный участок

   Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости  (переходе  права  собственности),   находящейся на земельном участке, не  принадлежащем  продавцу  на  праве  собственности, покупатель приобретает право на использование части  земельного  участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

   В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок,  занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и  в том  же  объеме,  что  и  прежний  собственник  недвижимости,   с момента государственной  регистрации  перехода  права  собственности  на  здание, строение, сооружение.

   Если недвижимость находится  на  земельном  участке,  принадлежащем продавцу на праве постоянного  (бессрочного)  пользования,  а  покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний  как  лицо,  к  которому  перешло  право  постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком  в  связи  с  приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи  271  ГК РФ), может оформить свое право  на  земельный  участок  путем  заключения договора  аренды  или  приобрести  его   в   собственность     в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

   При этом согласно пункту 2  статьи  35  ЗК  РФ  предельные  размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных  в  установленном  порядке  норм отвода   земель   для   конкретных   видов   деятельности   или    правил землепользования и  застройки,  землеустроительной,   градостроительной и проектной документации.

Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу

   При рассмотрении  споров,  связанных  с  применением  положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих  права покупателя   недвижимости,   находящейся   на   земельном     участке, не принадлежащем  продавцу  на  праве  собственности,  необходимо  учитывать следующее.

   Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся  на  земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды,  с  момента  регистрации перехода права собственности  на  такую  недвижимость  приобретает  право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве  аренды,  независимо  от  того, оформлен ли в установленном  порядке  договор  аренды  между  покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Передача прав аренды земельного участка

   При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока  договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу,  в  том  числе отдавать арендные права на земельный участок  в  залог  и  вносить  их  в качестве  вклада  в  уставный  капитал  хозяйственного   товарищества или общества либо паевого взноса в производственный  кооператив,  а   также в субаренду без согласия собственника земельного участка  при  условии  его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

   Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК  РФ  допускают возможность установления законом или иными правовыми актами  особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие  особенности  предусмотрены  ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9  статьи  22  ЗК  РФ,  для  передачи арендатором своих прав  и  обязанностей  по  договору  аренды  земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя,  а  в  иных  случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22  ЗК  РФ)  достаточно  уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

   При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)", согласно которому передача  арендных  прав  на  земельный участок в залог в  пределах  срока  договора  аренды  земельного  участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Уведомление собственника о передаче прав аренды

   Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей  по  договору  третьему  лицу  должно   быть   направлено собственнику  земельного  участка  в  разумный  срок   после   совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или  иной  форме, позволяющей арендатору располагать сведениями  о  получении  уведомления адресатом.

   Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ,  такое  уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

(Продолжение в следующем выпуске рассылки)