Внесены изменения в Жилищный кодекс РФ

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), направленные на совершенствование регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, в том числе товариществами собственников жилья (ТСЖ) и управляющими организациями.

Изменения коснулись:

— ст. 12 «Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений» — на Правительство РФ возложены полномочия по координации деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих функции в сфере госконтроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также по контролю за исполнением нормативных правовых актов этими органами (п. 16.2); к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений отнесено ведение реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и по оказанию услуг (выполнению работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (п. 16.3);

— ст. 20 «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» — уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ наделены правом: а) проверять соответствие устава ТСЖ, внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ; б) по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность: принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ; избрания председателя правления ТСЖ и других членов правления ТСЖ; принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе управляющей организации; утверждения условий договора с управляющей организацией и его заключения (ч. 3). Предполагается, что это позволит выявлять фальсификации как при организации товариществ, так и при их дальнейшей деятельности. При выявлении нарушений по результатам проверки указанные органы направляют ТСЖ предписание с требованием об их устранении в 6-месячный срок с момента направления такого предписания. В случае неисполнения такого предписания или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения уполномоченные органы вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений, и о признании договора управления данным домом недействительным (ч. 4);

— ст. 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» — уточнен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— ст. 44 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме» — уточнена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по принятию решений о капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— ст. 47 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования» — установлено, что общее собрание собственников должно проходить фактически в два этапа: если при проведении очного собрания оно не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1);

— введена новая ст. 116.1 «Требования к должностным лицам жилищного кооператива» — установлены требования к членам правления жилищного кооператива (в том числе председателю), членам ревизионной комиссии и главному бухгалтеру (бухгалтеру). Ими не могут быть: лица, судимые за умышленные преступления; лица, в отношении которых не истек срок дисквалификации; бывшие руководители, их заместители или главные бухгалтера (бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования (либо индивидуальные предприниматели, осуществлявшими деятельность в указанных сферах), если такие организации (индивидуальные предприниматели) были исключены из членов саморегулируемых организаций в указанных сферах или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры банкротства прошло менее чем три года;

— ст. 135 «Товарищество собственников жилья» — уточнено понятие ТСЖ;

— ст. 136 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья» — уточнены требования к порядку создания ТСЖ: протокол общего собрания собственников, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1); ТСЖ может быть создано: а) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах (ч. 2). Судя по всему, предлагается сделать так, чтобы собственники квартир одного многоквартирного дома могли выходить из так называемого большого многодомного ТСЖ, т.е. в многоквартирном доме собственникам дается право самостоятельно решить вопрос о создании самостоятельного товарищества; б) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома (ч. 2). Установлен перечень документов, представляемых в регистрационный орган. К таким документам относятся: протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, устав товарищества, сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 5);

— ст. 137 «Права товарищества собственников жилья» — уточнена система договорных обязательств;

— ст. 138 «Обязанности товарищества собственников жилья» — установлено, что: ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ; в случае внесения изменений в устав ТСЖ представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания копий текстов соответствующих изменений;

— ст. 139 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах» — эта статья признана утратившей силу;

— ст. 140 «Реорганизация товарищества собственников жилья» — уточнен порядок реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, в формах разделения и выделения (ч. 3 и 4);

— ст. 142 «Объединение товариществ собственников жилья» — уточнены цели создания такого объединения и порядок управления им;

— ст. 143 «Членство в товариществе собственников жилья» — установлен перечень сведений, включаемых в реестр членов ТСЖ (ч. 4,5); определен момент прекращения членства в ТСЖ (ч. 6) ;

— введена новая ст. 143.1 «Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме» — установлены права указанных лиц на получение информации о деятельности ТСЖ, на предъявление требований к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и др.;

— ст. 145 «Общее собрание членов товарищества собственников жилья» — уточнена компетенция общего собрания членов ТСЖ, в частности к его компетенции отнесено утверждение: смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок), годового отчета о деятельности правления ТСЖ, заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности;

— ст. 146 «Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья» — установлено, что общее собрание членов ТСЖ  правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Положения ст. 45—48 ЖК РФ распространены на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ;

— ст. 147 «Правление товарищества собственников жилья» — установлены требования к членам правления ТСЖ (ч. 3.1); уточнен порядок принятия решения правлением ТСЖ (ч. 6);

— ст. 148 «Обязанности правления товарищества собственников жилья» — в обязанности правления вменено ведение реестра членов ТСЖ;

—  ст. 149 «Председатель правления товарищества собственников жилья»;

— ст. 150 «Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья» — установлено, что комиссия представляет общему собранию членов ТСЖ заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

— ст. 153 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги» — решается проблема несения владельцами помещений в домах-новостройках до регистрации ими прав собственности на построенные помещения расходов на содержание многоквартирного дома и оплату коммунальных услуг — обязанность по внесению указанных платежей возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (п. 6 ч. 2);

— ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги» — установлено, что на основании решения общего собрания собственники и наниматели могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям (ч. 6.3, 7.1);

— ст. 160 «Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг» — вводится стимулирование добросовестного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами льготных категорий. При невнесении платы льготирование платы будет временно приостанавливаться (ч. 3);

— ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом». Новое название —«Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом». Раскрывается содержание понятия «надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 1.1). Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами вводятся требования, обязывающие управляющие организации, ТСЖ и собственников при непосредственном управлении многоквартирным домом заключать договоры ресурсоснабжения (ч. 12). Установлен порядок выбора и заключения договора с управляющей организацией в домах-новостройках (ч. 13, 14); урегулированы вопросы ответственности лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций за выполнение обязательств в соответствии с заключенными договорами, и ТСЖ и кооперативов за содержание общего имущества (ч. 2.1, 2.2);

— введена новая ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома» — положения этой статьи обязывают избрать совет многоквартирного дома в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры; определены полномочия совета;

— ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» — установлено, что сроки, установленные ч. 5 данной статьи, не распространяются на договор управления многоквартирным домом, заключаемый с застройщиком. Уточнено право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться в одностороннем порядке на основании решения общего собрания от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом;

— ст. 163 «Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности» — уточнен порядок регулирования управления многоквартирным домом, в котором более 50% помещений принадлежит публично-правовым образованиям (ч. 2);

— ст. 164 «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме» — уточнен порядок заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома при непосредственном управлении (ч. 1.1., 1.2);

— ст. 165 «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами» — уточняются обязанности органа местного самоуправления, управляющих организаций, ТСЖ и жилищных кооперативов по предоставлению гражданам информации о размерах платы за жилье и коммунальные услуги и применяемых тарифах и пр. (ч. 2); устанавливаются обязанности органов местного самоуправления по предоставлению гражданам информации о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг и т.д. (ч. 3); соответственно устанавливается обязанность ресурсоснабжающих организаций, а также лиц, предоставляющих коммунальные услуги и оказывающих услуги по содержанию и ремонту жилых домови, по предоставлению органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) (ч. 4).

До 1 марта 2012 г. ТСЖ обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ. Указанные органы обязаны до 1 марта 2013 г. проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров.

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в 3-месячный срок после дня вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ (т.е. до 18.09.2011) обязаны уведомить уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ о начале осуществления соответствующих видов предпринимательской деятельности.