Жилищное право: актуальные вопросы законодательства

Новости. Москва

Историческая застройка: внесены изменения в нормы и правила

Постановлением Правительства Москвы от 11 октября 2005 г. № 773-ПП внесены изменения в МГСН 1.01-99 "Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы", утвержденные постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49.

Дано понятие морфотипов исторической застройки. Это - представляющие историко-культурную ценность типы застройки, сложившиеся или сформированные до середины ХХ века, для каждого из которых характерны собственные планировочные, объемно-пространственные, архитектурно-композиционные формы планировки и застройки.

Определены их виды и критерии отнесения к тем или иным видам. Так, морфотипами исторической застройки являются:

• морфотип старомосковский малоэтажный разреженный;
• морфотип старомосковский малоэтажный периметральный;
• морфотип традиционно-разноэтажный;
• морфотип периметрально-компактный;
• морфотип "конструктивизм";
• морфотип "неоклассицизм".

Характеристики планировки и застройки территории морфотипа являются обязательными для проектирования планировки и застройки на территориях морфотипов.

Определены правила и нормы размещения зданий на территории каждого морфотипа.

О высотном домостроении в Москве

В целях формирования нормативной базы высотного домостроения в Москве постановлением Правительства Москвы от 27 сениября 2005 г. № 747-ПП утверждены и вводятся в действие с момента опубликования региональные нормативы градостроительного проектирования "Временные нормы и правила проектирования планировки и застройки участков территории высотных зданий-комплексов, высотных градостроительных комплексов в городе Москве МГСН 1.04-2005" до принятия соответствующего закона города Москвы.

О нормировании количества парковочных мест

Постановлением Правительства Москвы от 4 октября 2005 г. № 769-ПП внесены изменения в нормирование расчетных показателей требуемого количества машиномест для объектов жилого, общественного и производственного назначения, которые вводятся в действие с момента опубликования данного постановления.

О страховании жилья

Постановлением Правительства Москвы от 4 октября 2005 г. № 76-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 23 ноября 2004 г. № 816-ПП "О развитии системы страхования в жилищной сфере города Москвы".

Устанавливается, что начиная с 2006 года, при заключении договоров страхования жилых помещений стоимость помещения устанавливается из расчета 17000 рублей за 1 кв. м общей площади (в настоящее время - 13500) и 25000 рублей за 1 кв. м общей площади (в настоящее время - 17000) - в качестве альтернативного предложения страхователям для обеспечения более высокого уровня возмещения ущерба (только при расчетах без использования единого платежного документа).

При этом объем ответственности Правительства Москвы по возмещению ущерба, причиненного застрахованным жилым помещениям, составит 30 и 20 процентов от установленной стоимости, а объем ответственности страховой организации по договорам страхования жилых помещений составит 70 и 80 процентов соответственно.

Утверждена ставка ежемесячной оплаты по договорам страхования жилых помещений, не превышающая 90 коп. (в настоящее время - 60 коп.) за 1 кв. м стоимостью 17000 руб. и 1 руб. 50 коп. (в настоящее время - 90 коп.) за 1 кв. м стоимостью 25000 руб.

Изменен срок действия справки о выкупной стоимости жилья

Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 3 октября 2005 г. № 618 внесены изменения в Положение о порядке реализации жилых помещений, строящихся за счет средств бюджета города Москвы, гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, по договорам купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования (приложение к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 30 июня 2005 года № 288).

В частности, установлено, что справка о выкупной стоимости жилых помещений, построенных за счет средств бюджета города и находящихся в собственности города Москвы, действительна в течение 6 месяцев.

Верховный Суд РФ: ответы на некоторые вопросы

Пожизненная рента

Вопрос: Можно ли считать договор пожизненной ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, когда рентополучатель умер, не успев зарегистрировать договор в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Ответ: Согласно ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Таким образом, исходя из анализа норм ГК РФ можно сделать следующий вывод. Так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Вопрос: Является ли безвозмездным договор пожизненного содержания с иждивением, а также является ли недвижимое имущество, приобретенное во время брака одним из супругов на основании этого договора, их совместной собственностью?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Пункт 1 ст. 36 СК РФ предусматривает, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

На основании п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

По смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

Исходя из изложенного, договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.

Наследование

Вопрос: Подсудны ли мировому судье дела о восстановлении срока для принятия наследства?

Ответ: Дела о восстановлении срока для принятия наследства подлежат рассмотрению мировым судьей, если стоимость наследуемого имущества, о котором возник спор, не превышает 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент подачи заявления (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

В ином случае дело подлежит рассмотрению в районном суде в качестве суда первой инстанции (ст. 24 ГПК РФ).

Сделки с недвижимостью

Вопрос: Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения?

Ответ: В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ установлено: "Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу".

В судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.

Такая практика основана на неправильном применении и толковании материального закона, в данном случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Из самого названия ст. 35 ЗК РФ ("Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение") видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе с домом.

Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

Оценка имущества

Вопрос: Возможно ли предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, данного на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"?

Ответ: В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или судебном порядке не установлено иное.

Часть 1 ст. 13 указанного Федерального закона предусматривает, что "в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность". При этом "суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

(По материалам ответов Верховного Суда РФ на вопросы
за 1 кв. 2004 г., 1 и 3 кв. 2003 г., 3 кв. 2001 г.)

Архив рассылки

Всегда рассмотрим Ваши пожелания, предложения и замечания.

в начало