Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

КонсультантПлюс: важнейший документ недели

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "КонсультантПлюс: новости для юриста" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
КонсультантПлюс

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

КонсультантПлюс: важнейший документ недели Выпуск от 06.10.2011


КонсультантПлюс Аналитический обзор: документ недели
Выпуск от 06.10.2011

Обзоры законодательства | Интернет-версия КонсультантПлюс | Финансовые консультации | Подписаться

 КонсультантПлюс: "горячие" документы

Проект Федерального закона N 607164-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам установления тарифов страховых взносов в государственные внебюджетные фонды"


ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.07.2011 N 1018/11
ПО ДЕЛУ N А43-3374/2010-10-67 "В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НЕ МОЖЕТ
БЫТЬ ОТКАЗАНО НА ОСНОВАНИИ ТОГО, ЧТО СУБЪЕКТОМ МАЛОГО
ИЛИ СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НЕ СОБЛЮДЕНЫ УСЛОВИЯ
РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ
АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА, УСТАНОВЛЕННЫЕ В СТ. 3
ЗАКОНА N 159-ФЗ ОТ 22.07.2008"

Суть спора

Администрацией г. Дзержинска было принято постановление о приватизации нежилого встроенного помещения подвала в связи с реализацией ООО "Ягуар-2" (далее также - Общество) преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по рыночной стоимости.

Во исполнение данного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Ягуар-2" 27.11.2009 был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества с залогом. Стороны договора 22.12.2009 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Управление приостановило государственную регистрацию, предложив ООО "Ягуар-2" представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение условий возникновения у него преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Также в уведомлении регистратор указал на необходимость представления документов, подтверждающих, что ООО "Ягуар-2" относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства применительно к ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Кроме того, Управление Россрестра обратило внимание на то, что согласно сведениям ЕГРП данное помещение является предметом аренды с 29.11.2007 на основании договора от 29.11.2007 N 31039/1, зарегистрированного в ЕГРП в тот же день, что не соответствует условию о непрерывном владении и пользовании имуществом на основании договора или договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

В дальнейшем Управление Росреестра сообщило сторонам сделки о том, что дополнительно представленный ООО "Ягуар-2" договор аренды части здания (нежилого помещения), подписанный данными сторонами 24.01.2003, является незаключенным, поскольку при сроке действия с 01.01.2003 по 01.01.2007 он не был зарегистрирован.

Регистратором был сделан вывод, что арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании ООО "Ягуар-2" непрерывно в течение двух лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, поэтому указал на отсутс! твие совокупности условий, перечисленных в ст. 3 указанного Закона, для возникновения у данного Общества преимущественного права на приобретение этого имущества в собственность и отказал в государственной регистрации ! перехода права.

ООО "Ягуар-2" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества и возложении на Управление обязанности по государственной регистрации.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос, правомерны ли действия Управления Росреестра и вправе ли оно при проведении правовой экспертизы оценивать и проверять соблюдение субъектом малого и среднего предпринимательства условий для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, установленных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Проблема реализации преимущественного права

субъекта малого и среднего предпринимательства

на приватизацию арендуемого им недвижимого имущества

Закон N 159-ФЗ призван оказывать адресную государственную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты предпринимательства). К такой поддержке, в частности, относится преимущественное право на приобрете! ние арендуемого ими имущества, которое закреплено в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно этой статье субъекты предпринимательства (за некоторым исключением) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной ! собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть ! до 5 августа 2008 г.) в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом предпринимательства заявления о реализации преимущественного права;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам предпринимательства.

В случае реализации субъектом предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

При осуществлении государственной регистрации регистрирующим органом осуществляется правовая экспертиза представленных заявителем документов, что следует из ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). Как отмечается в судебной практике, при проведении данной экспертизы регистратором определяется соответствие сделки действующему законодательству, что предполагает про! верку совокупности представленных документов на предмет соответствия их закону для целей признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (см., например, Определение ВАС РФ от 04.08.2011 N ВАС-7088/11 по делу N А49-2689/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.10.2010 по делу N А03-18503/2009).

Соответственно, в рассматриваемой ситуации регистрирующий орган также осуществляет правовую экспертизу представленных документов, результатом которой подчас является отказ в государственной регистрации со ссылкой на абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации недвижимости на основании того, что представленные документы не соответствуют действующему законодательству либо необходимые документы не представлены.

В этой ситуации суды, как правило, признают такой отказ правомерным, если из представленных документов следует, что субъект предпринимательства не имеет преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного имущества (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.10.2010 по делу N А82-20857/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А42-6170/2010).

В то же время судами указывается, что данная правовая экспертиза документов имеет некоторые пределы. В частности, регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации перехода права собственности на основании недостаточного срока аренды имущества субъектом предпринимательства, если владение этим имуществом не прерывалось, но осуществлялось на ином правовом основании (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и признал незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.

Однако ВАС РФ в Определении от 06.05.2011 N 1018/11 (далее - Определение), принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Судебная коллегия ВАС РФ заключила, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности является правомерным, поскольку договор купли-продажи подвального помещения является ничтожным, так как субъектом предпринимательства - ООО "Ягуар-2" не было соблюдено одно из условий реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, а именно: общество владело данным помещением на законном основании менее двух лет.

Таким образом, судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что проверка регистрирующим органом соблюдения субъектом предпринимательства условий для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, установленных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, включена в рамки правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

Тем самым, судебная коллегия ВАС РФ поддержала преобладавшую на момент принятия Определения судебную практику по рассматриваемому вопросу.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, сформировав при этом следующую правовую позицию.

Условия возникновения у субъектов предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные ст. 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к соде! ржанию договора купли-продажи, представленного в Управление Росреестра в качестве основания для регистрации перехода права собственности на помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий.

Кроме того, ст. 4 Закона N 159-ФЗ вопрос проверки наличия или отсутствия данных условий отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, ! уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности.

Таким образом, в государственной регистрации перехода права собственности не может быть отказано на том основании, что субъектом предпринимательства не соблюдены условия реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, установленные в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Следует обратить внимание на то, что приведенная правовая позиция Президиума ВАС РФ прямо противоположна выводам судебной коллегии ВАС РФ, содержащимся в Определении.

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое По! становление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.


Все права защищены © 2011 ЗАО "Консультант Плюс"
тел. +7(495)956-8283, +7(495)787-9292
mailto:contact@consultant.ru
http://www.consultant.ru/
В избранное