ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 14.06.2011 N 337/11
ПО ДЕЛУ N А41-33084/09 "ОТСУТСТВИЕ В ПЛАНЕ ПРИВАТИЗАЦИИ
ИМУЩЕСТВА, АРЕНДОВАННОГО СУБЪЕКТОМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО
ИМУЩЕСТВА, ЕСЛИ ЗАЯВЛЕНИЕ О ТАКОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ БЫЛО
НАПРАВЛЕНО ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2009 ГОДА"

Суть спора

ООО "Рябинушка" по договору аренды нежилого муниципального помещения от 01.01.2004 N 204 получило в аренду нежилое помещение и земельный участок под ним для осуществления торговой деятельности по продаже книг, школьно-письменных принадлежностей, канцтоваров. Договор аренды был заключен на срок с 1 января 2004 г. по 31 декабря 2013 г. и прошел государственную регистрацию.

Арендатор, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, 5 января и 10 августа 2009 г. обращался в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения. К заявлениям прилагались документы, необходимые для их рассмотрения.

Из ответов, данных письмами уполномоченного органа (Комитет по управлению муниципальным имуществом), следовало, что рассмотрение вопроса о реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества зависит от принятия органом местного самоуправления нормативно-правового акта о планировании приватизации муниципального имущества и возможности включения в данный акт спорного нежилого помещения.

В последующем представительный орган муниципального образования утвердил план (программу) приватизации муниципального имущества, в который данное нежилое помещение не вошло.

Кроме того, в 2008 г. данное помещение было передано на праве оперативного управления муниципальному автономному учреждению.

В связи с этим ООО "Рябинушка" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого имущества и совершении Администрацией юридически значимых действий.

При рассмотрении данного дела перед судами возник следующий вопрос. Является ли в данной ситуации факт отсутствия спорного помещения в плане приватизации достаточным основанием для отказа в реализации преимущественного права ООО "Рябинушка" на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)?

Проблема воспрепятствования органами

публичной власти реализации преимущественного

права субъекта малого и среднего предпринимательства

на приватизацию арендуемого им недвижимого имущества

Закон N 159-ФЗ призван оказывать адресную государственную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты предпринимательства). К такой поддержке, в частности, относится преимущественное право на приобрете! ние арендуемого имущества, которое закреплено в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно этой статье субъекты предпринимательства (за некоторым исключением) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной ! собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть ! до 5 августа 2008 г.) в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом предпринимательства заявления о реализации преимущественного права;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам предпринимательства.

Нередко возникают ситуации, когда органы публичной власти (как правило, органы местного самоуправления) препятствуют реализации такого преимущественного права субъекта предпринимательства.

К подобным случаям относится и имевший место в рассматриваемом деле отказ в приватизации на основании того, что соответствующее имущество не было внесено в план (программу) приватизации муниципального имущества.

Отчасти данная ситуация разъяснена в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "! О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134).

В этом пункте указано, что до 1 января 2009 г. реализация права на приобретение была возможна только в с! лучае, когда недвижимое имущество было включено в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Соответственно, заявление субъекта предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемый им объект недвижимости по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием ни для включения данного имущества в план приватизации, ни для совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

На основании данного разъяснения в судебной практике сложилась следующая позиция. С 1 января 2009 г. отчуждение имущества из муниципальной собственности лицам, соответствующим требованиям ст. ! 3 Закона N 159-ФЗ, допускается по инициативе арендатора. При этом возможность реализации права на выкуп арендуемого имущества не зависит от включения в прогнозный план приватизации муниципального имущества. Это следует из п. 2 ст. 9 и п. 2 ст. 10 Закона N 159-ФЗ.

Другими словами, с указанной даты тот факт, что имущество не внесено в план (программу) приватизации, не является основанием для отказа в приватизации этого имущества по правилам, установленным Законом N! 159-ФЗ. Это подтверждают Оп! ределение ВАС РФ от 25.02.2010 N ВАС-1432/10, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2009 N Ф03-6305/2009, ФАС Центрального округа от 18.03.2011 по делу N А54-3001/2010, от 13.04.2011 по делу N А09-2064/2009.

Кроме того, к данной ситуации может быть применен п. 5 Информационного письма N 134. Исходя из этого пункта, суд может признать наличие у арендатора преимущественного права, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления совершили действия, имеющие своей целью воспрепятствовать субъектам предпринимательства в реализации права на приобретение арендованного ими имущества.

Приведенная позиция судов также может быть обоснована с помощью разъяснения Президиума ВАС РФ, данного в п. ! 1 указанного Информационного письма. Согласно этому разъяснению перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. В связи с этим субъекты РФ, а та! кже муниципальные образования не могут своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации такого права.

На основании данной правовой позиции можно заключить, что в рассматриваемой ситуации отказ в приватизации недвижимого имущества на основании того, что соответствующее имущество не было внесено в план (программу) приватизации муниципального имущества, рассматривается как установление дополнительного условия реализации права на приобретение недвижимости.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Это решение поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций.

Суды исходили из того, что уполномоченный орган местного самоуправления не включил спорный объект в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2009 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). И поскольку органы местного самоуправления определяют условия приватизации муниципального имущества самостоятельно в порядке, предусмотренном Законом N 178-ФЗ, то основания для реализации субъектом предпринимательства предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости отсутствуют.

ВАС РФ в Определении от 25.03.2011 N ВАС-337/11 указал на необходимость пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора, поскольку эти акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Судебная коллегия ВАС РФ особо отметила, что ООО "Рябинушка" направило заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества после 1 января 2009 г. Исходя из норм ст. ст. 3 и 9 Закона N 159-ФЗ, а также п. п. 1, 3, 5 Информационного письма N 134, судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что отсутствие спорного помещения в плане приватизации не является препятствием для реализации преимущественного права.

Кроме того, ВАС РФ разъяснил, что принятие органом местного самоуправления решения о передаче спорного имущества учреждению на праве оперативного управления после опубликования Закона N 159-ФЗ (то есть п! осле 25 июля 2008 г.) не являлось препятствием для рассмотрения обращения о реализации указанного преимущественного права. Следует отметить, что схожую правовую позицию сформировал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 05.10.2010 N 5153/10.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования ООО "Рябинушка", сформулировав следующие правовые позиции:

1. Отсутствие в плане приватизации имущества, арендованного субъектом предпринимательства, не имеет значения для реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, если заявление о такой реализации было направлено после 1 января 2009 г.

Президиум ВАС РФ прямо указал на то, что по обращениям ООО "Рябинушка" о приобретении арендуемого имущества, поданным после 1 января 2009 г., уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ. Такая обязанность не зависит от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

Данная правовая позиция по существу поддерживает ранее сложившуюся судебную практику, которая была изложена выше.

2. Издание после опубликования Закона N 159-ФЗ органом местного самоуправления ненормативного правового акта о передаче учреждению арендуемого субъектом предпринимательства имущества, которое фактически ! из владения арендатора не выбывало, не препятствовало рассмотрению в установленном порядке обращений этого субъекта о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Президиум ВАС РФ указал: "вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем Постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий".

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" данная формулировка указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы. В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра суде! бных актов по новым обстоятельствам.

Все права защищены © 2011 ЗАО "Консультант Плюс"
тел. +7(495)956-8283, +7(495)787-9292
mailto:contact@consultant.ru
http://www.consultant.ru/