Вып. 105 от 04.06.2012г. // Консультации юриста Слободинского // Подписанных адресов 19 200

• Начало
• Определение порядка пользования двухкомнатной квартирой
• Окончание

Сегодня большой вопрос и не менее большой ответ. Фамилии изменил.

Определение порядка пользования двухкомнатной квартирой

...Хотел получить от Вас устную консультацию. Но после изучения материалов Вашего сайта я пришел к выводу, что будет целесообразнее и эффективнее проконсультироваться с вами через Интернет. Тема, которая меня интересует, касается определения порядка пользования двухкомнатной квартирой.

Для того что бы вы имели представление о сложившейся ситуации и о обстоятельствах, которые ей сопутствуют, в конце своего письма я прилагаю решение мирового суда. В данном документе подробно и по существу описана ситуация, упомянуты обстоятельства и всё то, что по-моему мнению имеет отношение к теме нашего с вами разговора. Далее мое описание будет исходить из того что вы уже ознакомились с содержанием выше упомянутого решения мирового судьи.

(Вкратце уже вынесенное судом решение сводилось к тому, что суд по иску клиента и его супруги к сособственникам отказал в "переезде" из меньшей в большую комнату. При этом и проживание в меньшей комнате для истцов было затруднительно, поскольку пользование квартирой являлось, по существу, "однособственным" - В.С.)

В сложившейся ситуации мы с супругой решили требовать от остальных собственников (они же ответчики в приведенном судебном процессе) данной квартиры предоставления себе в пользования комнаты площадью 9,8 кв. м, установить в коридоре шкаф-купе (на плане квартиры он обозначен синим цветом) и стиральную машину (на плане она обозначена зелёным цветом), на балконе установить из фанеры перегородку (на плане она обозначена красным цветом) которая поделит балкон пополам. Одной частью балкона будут пользоваться ответчики и третьи лица, попадая на балкон через дверь, другой часть балкона будем пользоваться мы, попадая туда через окно маленькой комнаты. Почему мы хотим именно так разместить своё имущество в местах общего пользования? Стиральную машину нам больше некуда поставить - на кухне все заставлено нашим имуществом и имуществом ответчиков (преимущественно имуществом ответчиков), свободные места в ванной заставлены имуществом ответчиков, в туалете стоит стиральная машинка ответчиков. А наш шкаф займет место не больше половины расстояния от края входной двери до двери, ведущёй в маленькую комнату, что позволит ответчикам установить своё имущество (размером как наш шкаф) между нашем шкафом и входной дверью.

По поводу балкона - ответчики заставили весь балкон своим имуществом, препятствуют нашему попаданию на балкон через большую комнату и грозятся со стороны балкона полностью заставить окно, ведущее из маленькой комнаты на балкон. Единственный способ получить в пользование часть балкона и избежать 100 % закрытости окна в маленькой комнате, это поделить балкон пополам. Стоит отметить, что ответчики возражают против разделения балкона и размещения указанного нами имущества в местах общего пользования. Они мотивируют свои возражения тем, что в этих местах установлено их имущество (мебель). Также мы хотим определить следующий порядок оплаты коммунальных услуг за содержание квартиры. Жильцы комнаты площадью 15,1 кв.м платят за содержание 15,1 кв. м жилой площади, жильцы комнаты 9,8 кв. м платят за содержание 9,8 кв. м жилой площади. А за содержание мест общего пользования площадью 16 кв. м (исходя из того, что они находятся в совместном пользовании всех жильцов и собственников) платят все собственники и жильцы обеих комнат, в нашем случае это шесть человек. Причем под услугами за содержание квартиры подразумевается сумма тех услуг, которые начисляются исходя из площади квартиры (содержание, отопление, вывоз мусора и т. п.).

Помимо этого, наши сособственники и третьи лица (в решении суда они фигурируют как родственники ответчиков) требуют от нас возместить им убытки, которые они понесли оплачивая 100 % коммунальных услуг за данную квартиру. Они считают, что мы должны были оплачивать услуги, которые начисляются за содержание квартиры в размере 50 %, так как мы являемся собственниками 50 % квартиры. А что касается меня, то они также платили те услуги, которые начислялись за мою регистрацию по данному адресу. Касаемо того, что они заплатили за услуги, начисляемые в связи с моей регистрацией (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и т. п.) мы не оспариваем и готовы им за это заплатить. А вот что касается взимания с нас платы за содержания жилья, в размере 50 %, мы возражаем. Так как мы по данному адресу не проживали, между нами не был заключен порядок пользования квартирой, всей квартирой пользовались ответчики и третьи лица, они являлись непосредственными потребителями всех оказанных услуг (отопление, содержание вывоз мусора и т. п.), поэтому они и должны нести все расходы по содержанию данной квартиры. Ответчики в свою же очередь заявляют (врут нагло и откровенно), говоря что они всё это время пользовались исключительно большей комнатой, а маленькая была пустая. Хотя на судебном слушании представитель ответчиков заявил, что согласно сложившемуся порядку пользования большой комнатой пользуются ответчики и их родственники и так как маленькая комната пустует, их родственники (они же третьи лица в суде) по ночам там ночуют. Исходя из слов ответчиков мы уже считаем доказанным, что из сложившегося порядка пользования квартирой видно, что как минимум большая комната была точно не в нашем пользовании, и что маленькая комната оставалась в совместном пользовании между нами, ответчиками и третьими лицами. То, что маленькая комната находилась в совместном пользовании у нас, ответчиков и третьих лиц, следует из того что никто её не требовал себе в пользование, не возражал против проживание в ней друг друга и то, что в маленькой комнате по ночам ночевали родственники ответчиков. А так как мы могли пользоваться только маленькой комнатой, которая находилась в совместном пользовании, то будет логичным, что мы должны солидарно со всеми пользователями маленькой комнаты платить за содержание только маленькой комнаты и солидарно со всеми собственниками и жителями квартиры платить за содержание мест общего пользования.

Также мы хотим получить от лиц, которые пользуются большой комнатой компенсацию за то, что у них в пользовании была часть квартиры, размер которой превышал ту часть квартиры, которая соответствует их доли на 2,65 кв. м (15.1 - 12.45 = 2.65). В судебном заседании установлено, что согласно сложившемуся порядку пользования квартирой большой комнатой пользовались ответчики и третьи лица и все они были против того, чтобы мы пользовались большой комнатой и данный порядок пользования длится с момента, когда собственники данной квартиры получили эту квартиру в собственность. Доказательством того что мы были против сложившегося порядка пользования служат наши исковые заявления, первое из которых было подана в марте 2011 г., но ввиду его некорректности было судьёй нам возвращено. Вот только пока мы не знаем за какой период мы можем требовать данную компенсацию и от кого её необходимо требовать. Только от собственников, которые жили в большой комнате или от всех лиц, что проживали в этой комнате? И как требуемую компенсацию разделить между ними, требовать их все солидарно возместить нам эту компенсацию или эту компенсацию данные лица должны платить в разных размерах?

Также интересует вопрос, как в судебном порядке можно установить факт моего непроживания в спорной квартире. Для того чтобы на основании решения суда требовать перерасчета коммунальных платежей, которые на меня начислялись в связи с моей регистрацией по данному адресу. И можно ли данный вопрос решить попутно в суде, который будет рассматривать вопрос о взыскании компенсации?

Пожалуй это всё, что я хотел довести до Вас для того чтобы ввести Вас в суть сложившейся ситуации.

А теперь меня интересует Ваше мнение по поводу того, насколько в данном споре наша позиция и наши требования, пожелания соответствуют правовым нормам. Что в нашей позиции Вы считаете необоснованным и что бы Вы посоветовали изменить в наших требованиях или добавить к ним? На какие факты и обстоятельства Вы бы посоветовали обратить внимание? Какая перспектива ожидает нашу позицию и требования в суде, а также какая перспектива ожидает требования, которые нам выдвигают наши противники? Как нам в исковом заявлении указать наши требования в отношении места установки шкафа-купе, дабы избежать необходимости доказывать суду, что он займет место не больше того пространство, которое останется для установки в коридоре имущества ответчиков. Достаточно ли для этого будет требовать установить шкаф, длиной равной половине расстояния между краем входной двери и краем двери ведущей в маленькую комнату, шириной 0,55 м и высотой до потолка? Как в будущем повлияет на ситуацию то, что после определения порядка пользования все члены нашей семьи будут зарегистрированы по месту жительства не в спорной квартире и фактически постоянно не будут проживать в маленькой комнате? Сможем ли мы в будущем нашу комнату сдать кому-либо по договору коммерческого найма, без согласия остальных собственников?

---

Изучил все внимательно. "Накрутили", конечно, с собственностью. И вы с супругой, и сособственники-соседи. И примите "соболезнования" - споры между долевыми сособственниками всегда тяжелы.

Судье следовало определить порядок пользования квартирой полностью - в том числе комнатами. По сути, судья процессуально не разрешила ваш иск. Апелляция должна была это поправить.

Вам, может, стоит заявиться с иском о выселении из вашей квартиры людей, на заселение которых Вы (и/или Ваша супруга) не давали согласия. Арефьева Н.Н., например. И как там с заселением Килиной Т.П.? После того, как будет принято решение по этому вашему иску, можно обратиться с иском о новом определении порядка пользования. Плюс иск о вашем с супругой вселении в квартиру. Если те не дают проживать.

Я так понял, что в апелляционном порядке Вы не жаловались, а если и жаловались, то решение оставлено в силе. Вам никто не мешает заявиться на меньшую комнату. Но все-таки имеет смысл, наверное, попробовать еще посудиться по "уменьшению" числа проживающих в спорной квартире. Тогда у вас может сложится более выгодное для вас соотношение проживающих - больше шансов на присуждение вам комнаты 15,1 кв. метров. (Я умудрялся заявляться с исками на одну и ту же комнату и второй, и третий разы.)

По балкону. Я не встречал судебных решений, по которым балкон определялся (делился) бы в пользование предлагаемым Вами способом. В жизни, в том числе у своих клиентов - да, видел, не раз. Суд, отказывая вам в этом, будет исходить из формальной причины: на балкон (лоджию) по техническим нормам-правилам следует заходить через дверь. Окно для этого не предназначено. Плюс, перегородка - это перепланировка, значит, для этого требуется согласование и проведение ее через БТИ. По той же причине такую планировку Вам не согласовать. Вместе с тем мировое, конечно, на Ваших условиях возможно. (Некоторые типы домов позволяют сделать и согласовать второй выход на балкон или лоджию - в таком случае Ваш вариант более реален.) Довод об угрозе затенить комнату - не довод. Когда затенят (заставят чем-нибудь окно) - тогда об этом и заявите - нельзя суду выносить решение "на возможное будущее". Если большая комната за ними - то через их дверь (и, соответственно, комнату) проход вам на балкон суд, вероятнее всего, не присудит. Вместе с тем заявить об обязании освободить половину балкона от их вещей - при том половину, находящуюся перед вашим окном, - имеет смысл попробовать.

Если вы не хотите заморачиваться с выселением лишних проживающих (напр., по моральным соображениям), то сразу заявляйтесь на меньшую комнату.

По шкафу в прихожей - имеет смысл попробовать. Только что формулируйте: "обязать ответчиков не препятствовать в обустройстве такого-то и там-то шкафа". То же и в отношении стиральной машины.

По коммунальным.

Обратитесь в обслуживающую дом организацию с заявлением о т. н. "разделении лицевых счетов". Юридически: "Просим заключить с нами договор на обслуживание жилого помещения в соответствии с принадлежащими нам долями собственности". Это можно делать параллельно с вашим иском об определении порядка пользования, либо после определения, либо после вселения. Но в судебном порядке пока такое требование не ставьте. Обращайтесь, если организация откажет в заключении договора. (Здесь необходимо соблюдение досудебного порядка: п. 3 ст. 426, п. 4 ст. 445 ГК РФ.) Обслуживание исходя из площади меньшей комнаты. Но не все платежи вам удастся "отбить". Тут помогает требование о компенсации за "излишнее пользование жилым помещением" (у меня это в нескольких местах в Инете подробно расписано, Вы читали, похоже).

В оплате их расходов за квартиру возражайте. Один довод: не давали проживать, не проживали, не пользовались. Суды тут решают по-разному. Но на своем настаивайте в любом случае. Слово "солидарно" не применяйте. Тут только в долях. В последующем. Половину - вы, половину - они ("солидарно" - это платит кто-то из сособственников, потом в порядке "регресса" может требовать от остальных, - не заморачивайтесь. Кто пользовался, тот и платит - аргументируйте по-простому).

По компенсации за излишнее пользование жилым помещением.

Срок требования стандартный: три года (общий срок исковой давности - ст. 196 ГК РФ). Предъявлением иска течение срока приостанавливается. Т. е., например, предъявлен иск на исходе 12-го месяца третьего года - суд состоялся через год - взыскание за четыре года. Хотя, конечно, ничто не мешает изначально заявиться и за больший срок - но у вас пока еще все "в пределах", как видно.

Можете требовать лишь от сособственников. Суд присудит компенсацию не солидарно, а в долях. За несовершеннолетнего будут платить родители.

По учету того обстоятельства, что Вы не проживали.

Тут действует правило, что перерасчет коммунальных делается за прошлый период и с представлением справки или иного документа о Вашем непроживании (или проживании в другом месте). Письменно обращаетесь в обслуживающую организацию. Приложите копию судебного решения (что мне выслали) и любой другой документ в произвольной форме (это может быть и договор найма жилья, где вы живете, и справка от двух-трех соседей с каким-нибудь заверением их подписей) о Вашем проживании в другом месте. Откажут - в суд. В данном случае, поскольку ваши сособственники-противники заинтересованы в уменьшении оплаты, они могут поучаствовать в составлении акта о непроживании. (Также произвольно: "Мы, такие-то и такие-то, составили настоящий акт в том, что такие-то граждане не проживают по такому-то адресу с такого-то времени. Дата, подписи".)

"Попутно" решить нельзя, т. к. это разные требования и к разным ответчикам.

"Факт" о вашем непроживании в судебном порядке можно устанавливать лишь опосредованно, напрямую - с отдельным заявлением - не можете.

Нормальная, хорошая перспектива. Только что надо планомерно действовать. И по шагам:

1) решить вопрос с "лишними" проживающими (или хотя бы с одним из них);
2) определиться с порядком пользования;
3) заехать;
4) заключить отдельный договор на обслуживание;
5) поставить вопрос о компенсации за излишнее пользование жильем (если пользуетесь меньшим);
6) если гасите коммунальные за прошлое и/или хотите просто уменьшить задолженность (для тех же сособственников-соседей), заявляетесь о снижении платы за временное отсутствие;
7) каждые три года после вынесения очередного решения заявляетесь с иском о компенсации за излишнее пользование жильем (если пользуетесь меньшим).

На любом этапе и в каждом судебном процессе предлагайте сособственникам продать квартиру и поделиться. Варианты: выкупить доли друг у друга; сдать квартиру в наем иным лицам и делиться получаемой прибылью поровну (в соответствии с принадлежащими долями). Всегда лучше сделать именно это, чем вести долгие тяжбы, подобные вашей.

Тогда, когда вы заедете в квартиру, думаю, вопросы некоторые можно будет решить и без суда. Кроме того, у вас есть право, руководствуясь ст. 14 ГК РФ, "самозащищаться", устанавливая мебель и оборудование там, где вы считаете необходимым и пользоваться принадлежащей вам квартирой так, как вы считаете нужным.

По шкафу того что пишете, достаточно. Вместе с тем имеете право и самостоятельно его поставить. Пусть соседи, если не согласны, спорят через суд.

По регистрации (прописке) - не важно, что не будете зарегистрированы. Человек может иметь несколько жилых помещений в собственности и не обязан проживать (находиться) постоянно или временно в месте регистрации (по месту нахождения собственности).

Сдать комнату в наем иным лицам - можно, но при этом другие сособственники могут вчинить вам (и нанимателям) иск на расторжение договора найма и выселение нанимателей. Вам надо будет обосновывать, что заселенные вами люди не нарушают прав и интересов соседей. Те могут пытаться и физически препятствовать в заселении-пользовании квартирой вашими нанимателями. Но пробовать стоит. В ответ на чьи-либо вопросы отвечайте: сособственники-соседи устно были согласны.

Такой ответ.

Вверх

Ваш Слободинский Владимир Семенович

Не забывайте о назначении читаемой вами рассылки (Консультации...). А потому задавайте вопросы (на письма подписчиков отвечаю всегда). Пишите

сайты: Jursl (зеркало), СИ, Topsl
аккаунты в соцсетях: LiveJournal, Blogspot, BlogsMail, 66, VK, MyMail, FaceBook, YouTube, Twitter, Google, Odnoklassniki, GoogleReader
фид-ленты блогов: LiveJournal, Blogspot, YouTube, BlogsMail
материалы в блогах по тегам: рассылка/or/or/or, карьер/or/or/or, российская практика/or/or/or, танцы/or/or/or, трагичное/or/or/or, судебная практика/or/or/or, российская армия/or/or/or, политика/or/or/or, перепост/or/or/or, правозащитники/or/or/or, иностранная практика/or/or/or, фото/or/or/or, политвидеоклип/or/or/or, танцвидеоклип/or/or/or, журналистика/or/or/or, литтворчество/or/or/or, работа/or/or/or
архивы рассылки на сайте/or: 44/44, 45/45, 46/46, 47/47, 48/48, 52/52, 53/53, 54/54, 55/55, 56/56 - десять номеров наугад. Не всегда быстро обновляюсь. Если выпусков рассылки на сайте/or нет, читайте их в блогах/or/or/or и архивах рассылочников
ответы: в блогах по тегу вопросы-ответы/or/or/or; на сайте/or: 01/01, 02/02, 03/03; ответы на вопросы ищите и по поиску (поисковая форма вверху каждой странички сайта/or и блогов/or/or/or)
спросить письмом: mailto:jursl@bk.ru?Subject=Вопрос читателя рассылки
ICQ: 174001378
Skype: Jurslob
адрес: 620043, Екатеринбург, Ленинградская, 34/2, 52
тел.: +7(343)2140036 и +7-9089183735

Вверх