Здравствуйте, уважаемые Дамы и Господа!

Сегодня вдогонку к материалу о долевой собственности, что помещал в 56-й рассылке, рекомендуемое низовым судам в качестве образца для применения в судебной практике постановление по конкретному делу суда кассационной инстанции и комментарий к нему.

Компенсация за излишнее пользование общим имуществом

Много лет у нас в области есть такое издание - "Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда". Одно время его курьерами доставляли прямо на дом и в офисы. Приносили и мне. Потом это счастливое время минуло и сейчас Бюллетень можно почитать лишь в региональных выпусках электронных юридических баз (информационно-правовых систем). Приведенное определение опубликовано в разделе "Жилищные споры" последнего выпуска, обобщающего практику за второй квартал 2010 года. Выпуск утвержден постановлением президиума Свердловского областного суда от 4 августа 2010 года.

Сначала само судебное постановление. Привожу его, совсем чуть подредактировав и для более удобного восприятия "оживив" безликие буквы сторон и оценочной организации вымышленными именами и наименованием.

Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 08 апреля 2010 года, дело N 33-4104/2010

Определение порядка пользования жилым помещением не означает выдел доли собственника в натуре, в связи с чем при расчете компенсации за пользование принадлежащей другому сособственнику долей в праве собственности на квартиру следует исходить из стоимости аренды всей квартиры, а не комнаты в квартире.

(извлечение)

Реутова обратилась с иском к Соколовой о взыскании убытков в размере 176000 руб. в виде платы за пользование ею и членами ее семьи принадлежащей истице долей (5/6) в праве собственности на двухкомнатную квартиру за период с 19 февраля 2008 года по 18 января 2009 года. Также просила взыскать расходы на оплату отчета N 292р-07/2008 "Об определении среднемесячной платы за пользование объектом недвижимости" в размере 1500 руб., убытки в виде оплаченных ею коммунальных платежей за период с 1 марта 2008 года по 1 января 2009 года - 7446 руб. 53 коп, расходы на уплату государственной пошлины - 3449 руб. 46 коп.

В обоснование исковых требований Реутова указала, что является собственником 5/6 долей в праве собственности на спорную квартиру. Соколовой принадлежит 1/6 доля в праве собственности на эту же квартиру (4,85 кв. м жилой площади).

Решением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга за ответчицей закреплена в пользование комната жилой площадью 11,0 кв. м, за Реутовой - комната 18,10 кв. м.

Реутова во исполнение указанного решения передала ответчице ключи от квартиры, Соколова вселила в квартиру свою дочь с членами ее семьи, в связи с чем Реутова была вынуждена выехать из квартиры. Ответчицей используются 6,15 кв. м жилой площади, принадлежащие Реутовой на праве собственности.

Реутова полагала, что, поскольку с 18 февраля 2008 года всей квартирой безвозмездно пользуется семья Соколовой, она имеет право на возмещение убытков в виде неполученных доходов, которые могла бы получить при сдаче внаем комнаты. Просила взыскать с ответчика денежную компенсацию в размере 82181 руб. 3 коп. за пользование жилой площадью в размере 6,15 кв. м в двухкомнатной квартире, расходы по оплате услуг представителя, расходы на уплату государственной пошлины и расходы на оплату услуг по составлению отчета в размере 1500 рублей.

Согласно заключению эксперта ООО "Независимое" размер среднемесячной арендной платы за пользование комнатой площадью 11,0 кв. м в спорной квартире без учета мебели и коммунальных платежей составляет 5933 руб. в месяц. Ежемесячная плата за пользование 6,15 кв. м составляет 3317 руб. 8 коп. (5933 руб. : 11 кв. м x 6,15 кв. м), за весь срок пользования сумма платы составляет 82181 руб. 3 коп. Требования истицы неоднократно уточнялись в части размера взыскиваемой суммы.

Суд взыскал с Соколовой в пользу Реутовой денежную компенсацию в размере 82181 руб. 3 коп. за пользование 6,15 кв. м жилой площади комнаты, находящейся в двухкомнатной квартире, расходы по оплате услуг представителя, расходы на уплату госпошлины. В части взыскания расходов на оплату услуг ООО "Независимое" отказано.

Судебная коллегия изменила решение суда в части размера денежной компенсации.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Согласно пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из указанного следует, что при отсутствии объективной возможности предоставления в пользование части имущества пропорционально доле в праве общей долевой собственности собственник в соответствии с положениями пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе поставить вопрос о возмещении тех реальных потерь, которые он понес в связи с невозможностью реализовать свое право на владение и пользование соответствующей частью имущества.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 6 февраля 2007 года), при установлении порядка пользования домом (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

Решением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга определен порядок пользования квартирой. Установление судом порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не означает раздел этого имущества и прекращение права общей долевой собственности.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы. В соответствии со статьей 248 Гражданского кодекса Российской Федерации такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в соответствии с указанной нормой закона представляет собой универсальный способ защиты гражданских прав.

Учитывая, что Реутова является собственницей 5/6 долей в праве собственности на квартиру и не имеет возможности использовать принадлежащую ей долю в полном объеме, принимая во внимание наличие вступившего в законную силу решения суда об определении порядка пользования спорной квартирой, согласно которому в пользование Соколовой передана комната большего размера, чем причитается на ее долю в праве собственности на данное жилое помещение, вывод суда о возможности применения положений пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным.

В обоснование подлежащей взысканию с ответчицы суммы убытков истицей представлен расчет ежемесячной платы за пользование жилой площадью в размере 6,15 кв. м, согласно которому ежемесячная плата составляет 3317 руб. 8 коп.

Согласно заключению эксперта ООО "Независимое", размер среднемесячной арендной платы за пользование комнатой площадью 11 кв. м в двухкомнатной квартире без учета мебели и коммунальных платежей составляет 5933 руб.

Ответчица и ее представитель, возражая против размера взыскиваемой суммы, указали, что расчет должен быть произведен исходя из стоимости аренды всей двухкомнатной квартиры, данная стоимость составляет в среднем 15700 рублей в месяц, площадь квартиры - 49,20 кв. м, следовательно, размер ежемесячной платы за пользование излишне занимаемой жилой площадью - 6,15 кв. м - составит 1961 руб. 87 коп.

Суд, соглашаясь с расчетом истицы, не принял во внимание, что определение порядка пользования не означает выдел доли собственника в натуре, следовательно, расчет взыскиваемой суммы следует производить исходя из стоимости аренды всей квартиры, среднее значение стоимости арендной платы за пользование двухкомнатной квартирой установлено в заключении эксперта в размере 15695 руб. в месяц, данная стоимость сторонами не оспорена, исходя из указанной суммы, ежемесячная выплата в счет стоимости аренды занимаемой ответчицей площади составит 1961 руб. 87 коп. (15695 : 49,20 x 6,15). Решение суда в части взысканной суммы изменено: в пользу Реутовой с Соколовой взыскана денежная компенсация за пользование частью общего имущества, превышающей принадлежащую ей долю, в размере 47084 руб. 88 коп.

===
Замечательное средство для стимулирования часто напрочь отсутствующего желания долевого сособственника к активным действиям по "разруливанию" всегда сложных отношений с другими сособственниками - напряжение их деньгами. Один из способов такового "напряжения" - взыскание компенсации за излишнее пользование. Живет себе сособственник, не тужит, пользуется метрами (долей) другого обремененного тем же имуществом гражданина, так как нет в квартире (доме) помещения, соответствующего по площади принадлежащей  ему доле, а тут этот другой гражданин с иском о взыскании компенсации за излишнее пользование. А) хорошее регулярное напоминание одному сособственнику (кто платит) о том, что есть и более адекватный способ использования общего имущества (например, без каких-либо потерь в стоимости продать объект "в целом", купить два раздельных); б) пусть небольшой, но систематический утешительный "приз" другому сособственнику, тому, кому "не повезло" с пользованием (кому платят).

По определению.

По тексту определения следовало бы указывать не "аренда", а "наем"  (статья 671 Гражданского кодекса Российской Федерации). Не идет речь о сдаче квартиры организации, говорится о гражданах. И оценщик недвижимости - не "эксперт", если он дает свое заключение вне рамок поручения суда (статьи 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Страдающий сособственник может требовать компенсацию и за прошлый период (с даты вступления в силу судебного постановления об определении порядка пользования по дату вынесения судебного постановления о взыскании компенсации - желательно в трехлетний срок исковой давности уложиться), и за периоды (ежемесячно) "на будущее" - "на всю оставшуюся жизнь" спорного объекта недвижимости.

Истица совершенно напрасно заявила о компенсации излишне ею оплачиваемых коммунальных. Для этого есть другой хороший способ - т. н. "разделение лицевых счетов". Или, по-другому, заключение отдельного договора на обслуживание. То есть тут уже чем реально пользуешься, то в итоге и оплачиваешь.

Поправил бы анонс: "При отсутствии объективной возможности предоставления в пользование части имущества пропорционально доле в праве общей долевой собственности собственник вправе поставить вопрос о возмещении тех реальных потерь, которые он несет в связи с невозможностью реализовать свое право на владение и пользование соответствующей частью имущества. При расчете компенсации следует исходить из стоимости найма всего объекта недвижимости (квартиры, жилого дома) и излишне используемой жилой площади без учета площади мест общего пользования".

Логический смысл позиции кассационной инстанции следующий. Как суд первым решением распределил пользование жилыми комнатами, так из этого распределения будет вынесено и решение второе. При неравном имеющимся долям пользовании общей квартирой (домом) следует ставить вопрос о компенсации лишь за пользование частью жилых комнат - если места общего пользования первым решением оставлены в совместном пользовании (что обычно и бывает), то при расчете компенсации они никак не должны учитываться в решении втором.

Из последнего объективно проистекает умаление объекта пользования одного сособственника и одновременно неосновательное приращение объекта пользования другого сособственника. Места общего пользования, будь ты сособственник в половинной доле, будь ты сособственник в доле 1/10 к 9/10, и пусть при этом они по размеру хоть с копеечку, хоть со стадион - в общем и равном пользовании и не учитываются при расчетах компенсации. Что, конечно, несправедливо. Это будет ясно из следующего утрированного примера.

Допустим, доли у двух сособственников достаточно жизненные 9/10 и 1/10. Площадь подсобных помещений (мест общего пользования) - гипотетические 100 кв. метров. Если в квартире (доме) есть жилые комнаты с соотносимыми имеющимся долям площадями (напр., нереальные 54 и 6 кв. метров) - нет вопросов. Заселились, пользуются. При этом "в натуре" в большую комнату могут заселиться и десять человек, в маленькую комнату - один, от силы два (мама и грудной ребенок, одинокие юные супруги и т. п.). Пользование местами общего пользования происходит на бумаге в равной степени, фактически же в соотношении десять человек к двум. Собственник большей доли, в принципе, ни от чего не страдает (ну, если не считать объективной "непользы" совместного сожительства с другим сособственником).  Но если в квартире (доме) есть только также нереальные комнаты в 30 и 30 кв. метров, то собственник большей доли может заселить, соответственно, меньшее количество людей, а собственник меньшей доли - большее. Если исходить из взятого выше количества, то шесть и шесть, например. Пользование местами общего пользования при этом на бумаге остается прежним, а фактически же будет преобразовано в неравную по сравнению с имеющимися долями пропорцию - шесть человек к шести. Незаслуженно страдает при этом, естественно, собственник большей доли, выигрывает собственник меньшей. Абсолютно аналогичный, хотя и менее явный расклад существует и в ситуации наличия равных долей, но разных по площади жилых комнат.

Через суд комментируемое обыкновение судебной практики я уже провел. Вместе с тем изначально, помню, заявлялся с несомненно более справедливой, на мой взгляд, схемой расчета спорной компенсации. Просил ее в связке с используемой площадью мест общего пользования. Грубо говоря: больше доля  собственности - больше площади мест общего пользования, меньше доля - меньше площади этих самых мест. Что, в принципе, соотносится со статьями 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии) и, как более общими нормами, статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 36 и 37 того же Жилищного. 

Считал так. Тот же утрированный пример. Доли у двух сособственников 9/10 и 1/10 (90 и 10 %% соответственно). В квартире (доме) есть две жилые комнаты в 30 и 30 кв. метров  (50 и 50 %%). Жилая площадь обеих комнат - 60 кв. метров (30 + 30 = 60; 100 %). Площадь подсобных помещений (мест общего пользования) - те же гипотетические 100 кв. метров. При закреплении в пользование за каждым из сособственников по неравноценной принадлежащим им долям комнате второй собственник, имея в собственности долю на 80 % меньше, чем первый собственник (90 - 10 = 80), будет пользоваться той же площадью, что и первый собственник - 50 % (100 - 50 = 50) и при этом на 40 % (50 – 10 = 40) большей, чем он должен бы пользоваться исходя из принадлежащей ему части (доли) собственности.

Наш областной суд предлагает в таком случае по-простому исходить из количества квадратных метров жилой площади, которыми излишне пользуется второй собственник: 60 кв. метров это 100 %; соответственно, 10 % это 6 кв. метров (60 х 0,1 = 6); разница - 24 кв. метра (30 - 6 = 24).

Тогда при исходной стоимости всей квартиры в найме, допустим, в одну усл. единицу за один кв. метр общей площади в месяц и общей стоимости квартиры в найме в 160 усл. единиц (160 х 1 = 160) в тот же месяц по моей схеме расчета страдающий собственник мог бы получать ежемесячно 64 усл. единицы (160 х 0,4 = 64), а по предлагаемой облсудом схеме он будет получать лишь 24 усл. единицы (1 х 24 = 24).

Разница, как видно, существенная. И именно в этом несправедливость. При этом таковая несправедливость будет сохраняться при всяком неравноценном пользовании. Если только площадь мест общего пользования не будет сведена к нулю, чего, конечно, в квартирах или жилых домах не бывает, но что наличествует, например, в нежилых помещениях, где вся площадь объекта имеет один статус (см., к примеру, на сайте Свердловского областного суда кассационное определение от 3 августа 2010 года по делу N 33-8929/2010 - http://webcourt2.ekboblsud.ru/bsr/search.php?op=show_text&id=66400001008090959476981000265512 - в споре магазин).

После выхода Бюллетеня схему расчета был вынужден изменить...

Вверх

Все на сегодня.
Ваш СЛОБОДИНСКИЙ Владимир Семенович
Не забывайте о назначении читаемой вами рассылки (Консультации...). А потому задавайте свои вопросы (на письма подписчиков отвечаю ВСЕГДА).
Пишите

спросить:
mailto:jursl@bk.ru?Subject=Вопрос читателя рассылки
вопросы-ответы:  http://jursl.chat.ru/quest.htm (item) 01/01, 02/02, 03/03
ответы на вопросы ищите и по поиску (поисковая строка вверху каждой странички сайта Jursl/item)
сайт: http://jursl.chat.ru/ (http://jursl.narod.ru/ http://jursl.web.ur.ru/)
архивы рассылки: 01/01/01, 02/02/02, 03/03/03, 04/04, 05/05, 06/06, 07/07, 08/08, 09/09, 10/10, 11/11, 12/12, 13/13, 14/14, 15/15, 16/16, 17/17, 18/18, 19/19, 20/20, 21/21, 22/22, 23/23, 24/24, 25/25, 26/26, 27/27, 28/28, 29/29, 30/30, 31/31, 32/32, 33/33, 34/34, 35/35, 36/36, 37/37, 38/38, 39/39, 40/40, 41/41, 42/42, 43/43, 44/44, 45/45, 46/46, 47/47, 48/48, 49/49, 50/50, 51/51, 52/52, 53/53, 54/54, 55/55, 56/56, 57/57, 58/58, 59/59, 60/60, 61/61
адрес: 620043, Екатеринбург, Ленинградская, 34/2, 52
jursl@bk.ru
ICQ: 174001378
аккаунты в соцсетях:
http://jursl.blogspot.com/
http://jursl.livejournal.com/
http://blogs.mail.ru/bk/jursl/
http://vk.com/jursl
http://my.mail.ru/bk/jursl/
http://facebook.com/profile.php?id=100000691821026
http://www.youtube.com/jursl
http://twitter.com/jurslo/
http://www.google.com/profiles/jurslob  
тел.: +7(343)2140036 и +7-9089183735