Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay
  Все выпуски  

Юридический форум ЗонаЗакона.РУ - бесплатные консультации. Вопросы долевого участия в строительстве.


Вопросы долевого участия в строительстве.

Наиболее актуальными остаются вопросы защиты прав дольщиков.
Как показывает практика, решение таких вопросов невозможно без обращения в суд.
Важным этапом для возможности дальнейшей защиты прав дольщика является заключение договора.

 Если разрешение на строительство получено после 01.04.2005г., то необходимо подписать с застройщиком договор «об участии в долевом строительстве». Именно этот вид договора (а не купли-продажи) гарантирует дольщику сохранность денежных средств на этапе строительства и получение квартиры в собственность,  после ввода дома в эксплуатацию, поскольку Федеральным Законом № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", введенным в действие с 01.04.2005г, . предусмотрены существенные условия защиты прав дольщиков.
Если разрешение застройщиком на строительство дома получено до 01.04.2005г., то защита прав дольщиков осуществляется по Закону "О защите прав потребителей", по которому возможно взыскание в судебном порядке неустойки (3% за каждый день просрочки) за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию + морального вреда.
С целью обхода требований предъявляемых ФЗ №214 получило широкое распространение заключение застройщиками предварительного договора купли-продажи квартиры с дольщиками, что превращает последних в обычных покупателей квартир, без возможности участия в инвестиционном проекте. Согласно данному договору  Застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи после того, как зарегистрирует на себя право собственности на дом.
Последствием заключения такого договора является отсутствие ответственности за срок сдачи дома в эксплуатацию. Покупатели квартир в строящихся жилых домах не могут создать Товарищество собственников жилья , для участия в комиссии по вводу дома в эксплуатацию , для устранения строительного брака. В данном случае можно защитить себя можно, только обратившись  в суд,  о взыскании неустойки с застройщика по данному договору учитывая позицию Верховного Суда Российской Федерации, который признал обоснованным распространение на предварительные договоры купли-продажи квартиры ФЗ «О защите прав потребителей», и взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств. 
 В тех случаях,  когда был заключен договор предварительной купли-продажи, дом построен и сдан в эксплуатацию, то на основании данного договора застройщик должен зарегистрировать своё право собственности на жилой дом, после чего заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Если дом находится в процессе строительства, застройщик не может заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры, так как самой квартиры до введения дома в эксплуатацию и подписания акта распределения жилой площади еще не существует.
Если был заключен  договор долевого участия в строительстве и если строительство не проводится вовсе, есть возможность досрочного расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком, и требовать возмещения понесенных дольщиком убытков и неустойки, установленной Законом "О защите прав потребителей", а также  уменьшения стоимости оказываемой застройщиком работы.
Для обращения в суд, необходим досудебный порядок урегулирования спора: надо направить соответствующее требование застройщику (на исполнение которого десять дней),  после чего, при получении отказа или оставления претензии без ответа, обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
В договоре должно быть указание срока сдачи дома. Если срок сдачи указан  как  «ориентировочный», это не лишает возможности обращения в суд с целью взыскания неустойки,  если в этот «ориентировочный» срок застройщиком не были исполнены обязательства, и может быть подан иск о признании права собственности, передачи квартиры, устранении дефектов строительства.   На договоры долевого участия распространяются нормы Федерального Закона "О защите прав потребителей", в соответствии со ст.28 данного Закона в случае неисполнения договорных обязательств застройщиком  дольщик имеет право расторгнуть с ним договор.
Бывают ситуации, когда дом построен и сдан   в   эксплуатацию, но дольщики не   могут оформить право собственности. В этом случае надо подавать  иск о признании права собственности.  Практика по таким делам   в   основном положительная.
В случае расторжения договора долевого участия, если разрешение на строительство объекта получено застройщиком до 01.04.2005г., есть возможность взыскания убытков  возмещения убытков (рыночная стоимость квартиры), и неустойку в размере 3% за каждый день просрочки обязательств (в случае несвоевременной сдачи дома).
Согласно ст.9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае неисполнения обязательств застройщиком расторгнуть с ним договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
При подаче иска в суд необходимо наложить арест на квартиру или на инвестиционные права на   квартиру, что не позволит застройщику или иным лица  незаконно ими распорядиться.
Дольщики могут защитить свои права и собственными силами: организовав некоммерческое партнерство, инициативную группу, создать ТСЖ, с целью объединения совместных усилий и представления интересов всех дольщиков перед застройщиком и органами власти. Например, для обращения с письменным заявлением в органы власти, к застройщику, в органы строительного надзора. Целесообразно также обратиться в прокуратуру с заявлением о необходимости проведения проверки о нецелевом использовании средств дольщиков. Застройщик не имеет права расходовать указанные денежные средства на возведение каких-либо иных объектов. В случае, если в результате проверки будет установлено, что денежные средства были израсходованы на иные цели, нежели строительство вашего дома, то это может явиться основанием для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества, предусмотренного ст.159 Уголовного кодекса.
В случае возникновения проблем с  неисполнением договора, важно  объединить усилия всех дольщиков, различными путями попытаться воздействовать на застройщика с тем, чтобы он исполнил свои обязательства по договорам. Когда разрешение на   строительство   дома есть, инвестиционный контракт подписан администрацией, органы власти несут ответственность за   строительство   данного объекта. Нередко эффективным является создание активной инициативной группы.. Если будет создана активная группа с привлечением адвокатов или юристов  поддержки, то шансы на ускорение решения   проблемы   повышаются. Например, может быть решен вопрос с передачей объекта другому застройщику, с передачей объекта созданному дольщиками ТСЖ или иной организацией, с оформлением документов на   строительство     в   ускоренном порядке.
В случае установления факта неоднократной продажи квартиры застройщиком, необходимо обращение в суд с иском о признании договора долевого участия заключенного раньше других действительным, и признании недействительными всех последующих договоров. Лица, чьи сделки будут признаны недействительными, должны обратиться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика по факту мошенничества. Если вина застройщика будет доказана и подтверждены факты хищения денежных средств физических лиц путем мошенничества, то в результате уголовное дело будет передано в суд, где обманутые дольщики имеют право заявить гражданские иски к застройщику о возмещении убытков.

Другие возможные виды исков:

Иск о признании права собственности на   квартиру   или иск о признании права собственности на долю   в   незавершенном   строительством   объекте. Подается, когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам дом   не   сдается   в   эксплуатацию.
Иск о признании права собственности на долю   в   незавершенном   строительством   объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются.
Главные плюсы таких исков   в   том, что признается сразу право на конкретное имущество и   в   дальнейшем гражданин уже точно   не   будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям.
Иск о признании исключительного права на получение   квартиры, признание права на долю   в   инвестиционном контракте.
Данные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение   в   будущем   квартиры   на праве собственности. При этом объект   строительства   остается   в   собственности застройщика до передачи дольщику.
Тем   не   менее, такие иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований для подачи иска о признании права собственности.
Во всех вышеперечисленных случаях необходимо обратиться за консультацией к юристу или адвокату с целью получения правовой оценки Вашей ситуации..

- консультации по вопросам долевого строительства в Санкт-Петербурге
- помощь вкладчикам
6 линия В.О. д. 41
тел.: 320-99-14, 320-99-17

В избранное