ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЛИЦ, ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ

ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА:

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

Рузанова В.Д.

Гражданское и жилищное законодательство закрепили две основные правовые формы возмездного пользования чужим жилым помещением: договор коммерческого найма и договор социального найма. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по указанным договорам, существенно различается.

Применительно к договору коммерческого найма Гражданский кодекс РФ ввел наряду с понятием "наниматель" понятие "граждане, постоянно проживающие вместе (совместно) с нанимателем" (ст. 6 7 7 ГК РФ). Правовое положение указанных лиц существенно отличается от правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма. ЖК РФ закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, поэтому члены семьи в договоре социального найма являются сонанимателями. В договоре же коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция "ответственного титулодержателя". Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они, не являясь субъектами договора найма, в силу факта вселения в установленном порядке в нанимаемое жилое помещение наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ, не становясь при этом обязанными перед наймодателем. Члены семьи нанимателя в договоре социального найма по правовому положению изначально являются сонанимателями. В договоре же коммерческого найма постоянно проживающие граждане могут стать сонанимателями только в силу договора, заключенного ими с нанимателем. Поэтому нельзя согласиться с некоторыми авторами, полагающими, что п. 2 ст. 6 7 7 ГК РФ провозглашает принцип равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей, тем более если учесть, что этот пункт применим только к договору коммерческого найма < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; Издательская группа "ИНФРА-М-НОРМА", 1 9 9 7. С. 2 4 8.

В договоре социального найма понятие и признаки члена семьи определены императивно. Согласно ст. 6 9 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся три группы граждан:

1) супруг, дети и родители нанимателя. Они являются членами семьи нанимателя в силу совместного с ним проживания;

2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Они признаются членами семьи нанимателя при наличии следующих условий: а) они вселены нанимателем в качестве членов его семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

3) иные лица.

Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. К сожалению, для последней категории граждан не указываются признаки (критерии), при наличии которых суд имеет право признать их членами семьи нанимателя < 2>.

--------------------------------

< 2> Таким образом, в отличие от прежнего законодательства новый ЖК РФ признает членами семьи нанимателя только его супруга, его детей и родителей. Представляется, что такой подход свидетельствует о некотором отступлении нового ЖК РФ от принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.

В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать и за которых он готов отвечать перед наймодателем. Поэтому нельзя согласиться с негативной оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как "конгломерата случайных лиц" < 3>.

--------------------------------

< 3> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; Издательская группа "ИНФРА-М-НОРМА", 1 9 9 7. С. 2 4 8.

Равенство прав этих лиц с правами нанимателя означает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, так же как и наниматель, имеют право проживать в нанимаемом жилом помещении, хранить там свои вещи, пользоваться коммунальными услугами и общим имуществом многоквартирного дома.

ГК РФ закрепляет за постоянно проживающими гражданами не только право пользования жилым помещением, но и ряд распорядительных прав, а именно: право давать согласие на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 6 7 9 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 6 80 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 6 8 6 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 6 8 7 ГК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма в договоре социального найма наниматель и члены его семьи имеют более широкий круг распорядительных прав. К таким правам, в частности, относятся: право производить обмен жилыми помещениями (ст. 7 2 - 7 5 ЖК РФ); требовать предоставления жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире (ст. 5 9 ЖК РФ); изменять договор найма (ст. 8 2 ЖК РФ); передавать жилое помещение в поднаем (ст. 7 6 ЖК РФ); вселять в жилое помещение других членов семьи (ст. 70 ЖК РФ) и временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ); право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст. 8 1 ЖК РФ); расторгнуть договор социального найма (ст. 8 3 ЖК РФ); осуществить приватизацию жилого помещения, предоставленного до 1 марта 200 5 г.

Одна из важнейших особенностей правового положения постоянно проживающих граждан заключается в том, что они не несут перед наймодателем никаких обязанностей и, как следствие - и ответственности за нарушение условий договора найма. В отличие от договора социального найма ответственность перед наймодателем за их неправомерные действия несет наниматель.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане могут по договору, заключаемому с нанимателем, взять на себя обязанность совместно с нанимателем нести солидарную ответственность перед наймодателем. Важно видеть, что такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе. Нельзя вступить в договор о солидарной ответственности, например, только одному из постоянно проживающих граждан. Главная особенность договора об установлении солидарной ответственности постоянно проживающих граждан состоит в том, что порождаемые им последствия выходят за рамки содержания заключенного договора: данный договор не только устанавливает солидарную ответственность указанных граждан, но и образует множественность лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. В этой связи вызывает возражение позиция ряда ученых, толкующих содержание договора о солидарной ответственности ограничительно и полагающих, что постоянно проживающие граждане в данном случае не приобретают принадлежащие нанимателю права в полном объеме < 4>.

--------------------------------

< 4> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 200 2. С. 6 9 5.

В договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участия не принимает (он лишь уведомляется о его заключении), поэтому данную договорную конструкцию нельзя признать удачной. Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наймодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является. В отличие от постоянно проживающих граждан в договоре коммерческого найма члены семьи и бывшие члены семьи нанимателя в договоре социального найма несут солидарную ответственность перед наймодателем в силу прямого указания Закона.

"Семейное и жилищное право", 200 6, N 4

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от  2 2 сентября  200 6 г. Дело N А 2 3- 9 5 8/0 6А- 1 5- 10 2
(дата изготовления постановления в полном объеме)

от 20 сентября 200 6 г.

(дата объявления резолютивной части постановления)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Кондровская бумажная компания", г. Кондрово Калужской области, на Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калужской области от 0 6.0 6. 200 6 по делу N А 2 3- 9 5 8/0 6А- 1 5- 10 2,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (далее - ОАО) "Кондровская бумажная компания" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Государственной жилищной инспекции Калужской области от 2 7.0 2. 200 6 о привлечении к административной ответственности по ст. 7. 2 2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и Решения начальника Государственной жилищной инспекции Калужской области от 3 1.0 3. 200 6 по жалобе на постановление о назначении административного наказания.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 2 7.0 4. 200 6 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Калужской области от 0 6.0 6. 200 6 указанное решение отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Не соглашаясь с принятым по делу постановлением апелляционной инстанции, ОАО "Кондровская бумажная компания" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене обжалуемого судебного акта как незаконного.

В кассационной жалобе заявитель указал на отсутствие доказательств приемки спорного здания в порядке, предусмотренном Положением "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации N 4 7 от 2 8.0 1. 200 6, в связи с чем выдача на него технического паспорта является незаконной.

Представитель ОАО "Кондровская бумажная компания" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель Государственной жилищной инспекции Калужской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом.

В силу ст. 2 8 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Государственной жилищной инспекции Калужской области.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ОАО "Кондровская бумажная компания", обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, 2 6.0 1. 200 6 Государственной жилищной инспекцией Калужской области проведена проверка технического состояния общежития по адресу: г. Кондрово, ул. Калинина, дом 7б, в результате которой были установлены нарушения правил содержания и ремонта здания. В неудовлетворительном состоянии находится металлическая кровля общежития, в результате чего в помещениях квартир N N 1, 4, 1 3 и 1 5 имеются следы протечек, подшивка потолка в квартирах N N 4, 1 3 отслоилась и имеет следы вздутости, деревянные балки пола и каркаса сборно-щитового здания уложены на грунт и повреждены гнилью, данное обстоятельство привело к нарушению целостности конструктивных элементов сборно-щитовых панелей и имеются трещины в панелях и перегородках комнат квартир N N 4, 7, 1 2, 1 3, 1 6, 1 8.

Проверкой также установлено, что ответственность за содержание дома, предоставление коммунальных услуг лежит на ОАО "Кондровская бумажная компания".

По результатам проверки были составлены акт проверки эксплуатационного состояния объекта от 2 6.0 1. 200 6 N 1 7, акт эксплуатационного состояния объекта от 2 6.0 1. 200 6 N 2, а также протокол об административном правонарушении от 0 9.0 2. 200 6 N 1 1.

На основании указанных документов 2 7.0 2. 200 6 было вынесено Постановление Государственной жилищной инспекции Калужской области, в соответствии с которым на ОАО "Кондровская бумажная компания" наложено административное взыскание по ст. 7. 2 2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в сумме 40000 руб.

Решением начальника Государственной жилищной инспекцией Калужской области от 2 1.0 3. 200 6 данное постановление оставлено без изменения.

Полагая, что штраф наложен незаконно, ОАО "Кондровская бумажная компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по делу, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 1 5, ч. 2 ст. 1 6, ч. 4 ст. 1 9 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что инспекция не представила доказательств того, что дом N 7б по ул. Калинина в г. Кондрово, используемый как общежитие, отвечает требованиям, предъявляемым к жилищному фонду и признан в соответствии с законом жилым помещением.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами арбитражного суда первой инстанции и пришла к выводу о том, что факт административного правонарушения нашел свое подтверждение и ОАО "Кондровская бумажная компания" правомерно привлечено к ответственности по ст. 7. 2 2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Суд кассационной инстанции считает вывод суда апелляционной инстанции обоснованным.

Как установлено судом, технический паспорт на дом N 1 7б по ул. Калинина в г. Кондрово как на жилой дом - общежитие изготовлен органами БТИ 20.0 1. 200 4 по заявке ОАО "Кондровская бумажная компания". Ему присвоен инвентарный номер 1/ 4 7 1.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской федерации от 1 3. 10. 9 7 N 1 30 1 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации составляет технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации, осуществляемой БТИ, которые проводят техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда.

В п. 8 названного постановления указано, что технический паспорт составляется при приемке жилых строений или включении жилого помещения в жилищный фонд.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанный объект прошел технический учет и паспортизацию как жилой дом в порядке, установленном законодательством.

Кроме того, несостоятельна ссылка заявителя кассационной жалобы на Положение "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации N 4 7 от 2 8.0 1. 200 6, поскольку указанное здание эксплуатируется в качестве жилого с 1 9 8 2 года, поэтому правила указанного положения в данном случае не могут распространяться на данный объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод заявителя о том, что спорный дом не значится на его балансе, не является его собственностью, а поэтому он не несет ответственности за его содержание.

Как установлено судом апелляционной инстанции, заселение комнат в общежитии производилось по совместному решению администрации и профсоюзного комитета ОАО "Кондровская бумажная компания" и его правопредшественников по ордерам. Плата за проживание в общежитии утверждена генеральным директором ОАО "Кондровская бумажная компания" по согласованию с председателем профкома ОАО "Кондровская бумажная компания" и включает в себя наряду с коммунальными услугами амортизационные отчисления. Плата за коммунальные услуги от проживающих в общежитии принимается ОАО "Кондровская бумажная компания".

Доказательств передачи общежития в муниципальную собственность ОАО "Кондровская бумажная компания" не представило.

С учетом изложенного фактически между ОАО "Кондровская бумажная компания" и жильцами дома N 1 7б по ул. Калинина в г. Кондрово был заключен договор жилищного найма, в котором заявитель принял на себя права и обязанности наймодателя.

В соответствии со ст. 2 10 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 6 7 6 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что содержание данного объекта является обязанностью ОАО "Кондровская бумажная компания", в связи с чем правомерно отказал последнему в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что Постановление апелляционной инстанции от 0 6.0 6. 200 6 принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. 2 8 7 п. 1 ч. 1, ст. 2 8 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калужской области от 0 6.0 6. 200 6 по делу N А 2 3- 9 5 8/0 6А- 1 5- 10 2 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.