Акционерное общество:
вопросы корпоративного управления

Информационная поддержка - журнал "Акционерное общество:
вопросы корпоративного управления" (www.sovetnik.orc.ru)

В рассылке публикуются избранные материалы журнала "Акционерное общество : вопросы корпоративного управления", анонсы следующих номеров, и многое другое.

Настоящий журнал задуман как практическое пособие, энциклопедия корпоративного управления. Мы не только поможем подготовить и провести общее собрание акционеров, организовать работу совета директоров, оформить принятие решения по сделке с заинтересованностью, но и предложим Вам типовые формы документов: положений, протоколов, писем. Мы расскажем Вам о типовых ошибках, о наиболее интересном положительном опыте, постараемся уберечь от корпоративного шантажа, а если такое все-таки случится - поможем выйти выход из неприятной ситуации. Мы своевременно проинформируем Вас о вновь выходящих нормативных актах и дадим комментарии к ним, напомним о действиях, которые необходимо совершать в тот или иной период времени. И, конечно же, ответим на любые Ваши вопросы из области корпоративного права.

Для того чтобы информация в рассылках и была максимально полезной для Вас - сообщайте, пожалуйста, о вопросах, которые Вас интересуют.(e-mail: olegandr@mail.ru).

Подписаться на новый журнал "Акционерное общество: вопросы корпоративного управления" можно на сайте журнала: www.sovetnik.orc.ru/subscript.htm и в издательстве журнала (тел. (095) 924 - 13 - 63).

Вышел в свет новый номер журнала "Акционерное общество: вопросы корпоративного управления". Тема номера "Земельные отношения".
С содержанием номеров журнала можно ознакомиться на сайте журнала. www.sovetnik.orc.ru/archive.htm

Выпуск 23.

Тема: ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ (часть 3)
Дмитриев А. В. к. ю. н., заместитель руководителя учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.

Необходимость заключения договора аренды с множественностью лиц со стороны арендатора

Статьей 36 Земельного кодекса РФ 2001 года впервые в земельном законодательст-ве введено понятие множественности лиц на стороне арендатора. Согласно этой законода-тельной норме приобретение прав аренды на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим (физическим) лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения, возможно путем заключения многосторон-ней сделки в виде особого вида договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
По нашему мнению, данная норма носит императивный характер. Она является оп-ределяющей для оформления прав на землю в условиях городского землепользования, поскольку именно в городах в одном здании, расположенном на одном земельном участке, могут находиться более одного титульного владельца этой недвижимостью.
Законодатель установил следующие существенные условия, при которых применя-ется эта норма:
· право государственной или муниципальной собственности на земельный участок;
· невозможность разделить земельный участок;
· на указанном участке имеется здание;
· в данном здании имеются два и более субъекта, обладающие соответствую-щими правами на него. Возникает вопрос о возможности заключения отдельного договора аренды земли с каждым правообладателем на здание (помещение).
Поскольку в п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ оговариваются условия, на которых стороны обязаны заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне аренда-тора, например, возможность присоединения к договору аренды других арендаторов, то ключевое положение гражданского законодательства об автономии воли и свободе дого-вора (ст. 421 ГК РФ) в данном случае не нарушается. Более того, договор должен соответ-ствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
Таким образом, по нашему мнению, при наличии следующих объективных ус-ловий: неделимости земельного участка; нахождении земельного участка в государ-ственной или муниципальной собственности; расположения на указанном участке здания; наличия у нескольких субъектов гражданских правоотношений прав на зда-ние (помещения в здании), - приобретение прав на земельный участок в случае оформления аренды происходит однозначно на условиях множественности лиц на стороне арендатора.
Сложность и неоднозначность указанной нормы естественно привела к наличию различных подходов к ее применению, что в итоге вызвало судебные разбирательства. В настоящее время судебная практика по указанной проблеме уже разрешилась.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее учреждение юстиции) о признании недействительным отказа учреждения юстиции и обязании совершить такую регистрацию.
В ходе судебного заседания было установлено, что ООО обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли. Учрежде-ние юстиции в регистрации заявленного договора аренды участка отказало, поскольку представленный на регистрацию договор аренды неделимого земельного участка не соот-ветствовал по форме и содержанию п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по сле-дующим основаниям. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае нахождения здания на неделимом земельном участке права на землю предоставляются либо на праве собственности, либо на праве аренды, однако обязательным условием является заключе-ние договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Доводы истца о нарушении свободы договора согласно ст. 1, 421 ГК РФ суд по-считал не обоснованными, т. к. в части заключения договора множественности лиц на стороне арендатора п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ не противоречит требованиям ГК РФ к договору аренды.
С учетом вышеизложенного суд посчитал возможным отказать в иске ООО к уч-реждению юстиции о признании недействительным отказа в государственной регистра-ции договора аренды.
Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции по сле-дующим основаниям.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государ-ственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строе-ния, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки в настоящее время зако-нодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки, кроме как на условиях множественности лиц на сто-роне арендатора.
Поскольку представленный на регистрацию договор аренды земли не соответст-вовал указанным требованиям, то отказ в регистрации был правомерен .
(См.: Судебные акты арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-15788/02-94-93: решение от 25.07.2002, постановление от 21.11.2002; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2003 по тому же делу; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.2003 по тому же делу. )
Пункт 3 ст. 36 применяется к тем правоотношениям, которые возникли после всту-пления в действие Земельного кодекса РФ, поэтому при наличии заключенных договоров аренды земли до 30.10.2001 г. (до вступления в действие ЗК РФ), внесение в них условий, касающиеся множественности лиц на стороне арендатора, осуществляется при наличии волеизъявления сторон по договору аренды.

(окончание темы - в следующем выпуске рассылки)

Рубрика: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
На сайте журнала "Акционерное общество: вопросы корпоративного управления" открылся форум, на котором можно обсудить вопросы, связанные с тематикой журнала, получить консультации авторов журнала, обменяться мнениями о самом журнале.
Тема: ВОПРОСЫ ТЕЛЕЗРИТЕЛЕЙ программы "Доходное место"
Продолжаем отвечать на вопросы акционеров - телезрителей, поступившие в редакцию программы "Доходное место".
Программа "Доходное место" выходит на канале ТВ "Центр". Программа ориентирована на акционеров, физических лиц, простых российских граждан и рассказывает им об их правах, обязанностях, порядке осуществления тех или иных процедур корпоративного управления.

Акционер ЗАО предлагает другим акционерам выкупить у него акции по цене предложения третьему лицу. Каким документом акционер может подтвердить предлагаемую цену?

Цена продажи акций третьему лицу в рассматриваемом случае является договорной, то есть формируется по совместному согласию продавца и покупателя. Согласно ст. 7 ФЗ "Об акционерных обществах" такая цена указывается в извещении, направляемом потенциальным продавцом акций иным акционерам ЗАО. Никаких дополнительных способов подтверждения цены законодательство не предусматривает.
Если никто из акционеров ЗАО не воспользуется своим преимущественным правом, и акции будут проданы третьему лицу, причем по иной цене, чем указанная в извещении, такую сделку следует рассматривать как сделку с нарушением преимущественного права. В течение 3-х месяцев с момента, когда иной акционер ЗАО или само общество узнало об этом обстоятельстве, указанные лица могут подать в суд требование о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Как определить рыночную стоимость акций ЗАО? Кто назначает независимого оценщика? Как узнать, что оценщик действительно независим?

В соответствии с ФЗ "Об акционерных обществах", необходимость в определении рыночной стоимости акций ЗАО возникает:
· при определении цены размещения акций дополнительного выпуска;
· при приобретении собственных акций на баланс общества, а также при продаже ранее выкупленных собственных акций с баланса ЗАО;
· при выкупе собственных акций по требованию акционеров в установленных законом случаях. Определение рыночной цены в этих случаях входит в компетенцию совета директоров акционерного общества. Лишь в последнем из них закон требует обязательного привлечения независимого оценщика.
Из текста ст. 77 следует, что обязанность привлечения независимого оценщика лежит на совете директоров общества, следовательно, он его и выбирает.
В законодательстве содержатся и иные случаи обязательного осуществления рыночной оценки стоимости акций ЗАО. Например, при отчуждении акций, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям. В данном случае рыночная стоимость определяется независимым оценщиком, выбираемым соответствующим государственным органом на конкурсной основе. Рыночная оценка акций предусмотрена и при разделе имущества между разводящимися супругами, и в некоторых иных случаях, такая оценка осуществляется без участия ЗАО или его органов управления.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности" (135-ФЗ от 29 июля 1998 г.), независимым признается оценщик, не являющийся учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также не состоящий с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Не допускается проведение оценки оценщиком, если последний:
- имеет вещные или обязательственные права на объект оценки вне договора об оценке;
- является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица или, наоборот, юридическое лицо является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Стандарты оценочной деятельности (Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519) содержат норму о том, что оценка может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. Несоблюдение этих требований может повлечь за собой отзыв лицензии оценщика.

В выпуске использовались материалы из последних номеров журнала "Акционерное общество: вопросы корпоративного управления".
Подписаться на новый журнал "Акционерное общество: вопросы корпоративного управления" можно на сайте журнала: www.sovetnik.orc.ru/subscript.htm и в издательстве журнала (тел. (095) 924-13-63).