Новый Жилищный кодекс

В этом выпуске рассылки мы постараемся ответить на несколько вопросов по введению в действие нового Жилищного кодекса РФ, о приватизации, о соответствии норм Жилищного кодекса Гражданскому кодексу РФ, принятие граждан на учет, очередь, право на пользование жилым помещением после прекращения семейных отношений, о коммунальных квартирах.

ВНИМАНИЕ! Cпециалистами Центра «КУРАТОР» разработан уникальный ПАКЕТ ПОКУПАТЕЛЮ / ПРОДАВЦУ НЕДВИЖИМОСТИ. Подробнее...

О введении в действие Жилищного кодекса:
Прежде всего следует заметить, что, хотя ЖК введен в действие с 1 марта 2005 г. в полном объеме, многие его нормы являются отсылочными или бланкетными, предусматривающими принятие специальных нормативных актов для регулирования соответствующих жилищных отношений.
Статья 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. (далее - Вводный закон) признает утратившими силу с 1 марта 2005 г. ряд нормативных актов, в том числе Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. Среди этих актов особого внимания заслуживают некоторые нормы Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации). Так, утратили силу ст. 21 Закона о приватизации, предусматривавшая, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников, а также ст. 22 Закона, в соответствии с которой за государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохранялись обязанности по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

О приватизации:
Акты, о которых идет речь в п. 2 ст. 2 Вводного закона, утрачивают силу с 1 января 2007 г. В основном это отдельные нормы Закона о приватизации. Так, с 1 января 2007 г. утрачивает силу ст. 1 Закона о приватизации, в которой давалось определение приватизации жилых помещений как бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Следует заметить, что Закон в целом не утрачивает силу с 1 января 2007 г., в его преамбуле по-прежнему указывается, что этот Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Однако с 1 января 2007 г. из Закона исчезнет само определение понятия "приватизация жилых помещений". Отсюда следует, что, если в Закон не будет внесено каких-либо дополнений, с 1 января 2007 г. понятие приватизации жилья будет определяться общим правилом ст. 217 ГК, из которого следует, что приватизация имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (включая жилые помещения), - это передача указанного имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации.
Следует обратить внимание, что с 1 января 2007 г. утрачивает силу ст. 9.1 Закона о приватизации, устанавливающая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, на обратную передачу приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность.
Среди норм Закона о приватизации, которые утрачивают силу с 1 января 2007 г., следует особо остановиться на ст. 16 Закона, применение которой может вызвать сложности в правоприменительной практике. Статья 16 Закона предусматривает право граждан на приватизацию жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, и одновременно сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Представляется, следует исходить из того, что если на момент приватизации жилого помещения дом требовал капитального ремонта, то не исполненная к этому моменту наймодателем обязанность проведения такого ремонта сохраняется у него и после 1 января 2007 г. Если же необходимость проведения капитального ремонта дома возникла после приватизации жилого помещения, бремя участия в проведении капитального ремонта ложится в соответствующей доле на собственника приватизированного жилого помещения.

О соответствии норм Жилищного кодекса Гражданскому кодексу РФ:
Однако в п. 2 ст. 3 ГК содержится весьма точное и жесткое правило (равного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в любых других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях ни ст. 3, ни другие нормы ГК не предусматривают. Таким образом, в силу правила п. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК должны решаться в пользу ГК.

Принятие граждан на учет. Очередь:
Пункт 1 ст. 6 Вводного закона устанавливает, что с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, а п. 2 той же статьи предусматривает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
На первый взгляд содержащееся в п. 2 ст. 6 Вводного закона правило означает безусловное сохранение всей очереди на улучшение жилищных условий, сложившейся по состоянию на 1 марта 2005 г. Такому пониманию способствует указание в этой норме на возможность снятия граждан с учета лишь по основаниям, предусмотренным п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК. Следовательно, основание снятия с учета, предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК, - утрата гражданами оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма - в отношении очередников, принятых на учет до 1 марта 2005 г., не применяется.
Однако следует обратить внимание, что речь идет лишь о гражданах, принятых на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма (а не просто найма).
Дело в том, что до 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, основывалось на положениях ст. 28 - 37 ЖК РСФСР 1983 г. и Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 (далее - Постановление). Пункт 3 Постановления предусматривал предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма и на условиях аренды, как правило в виде отдельной квартиры на семью. О договоре социального найма ни в ЖК РСФСР 1983 г., ни в Постановлении не упоминалось, поэтому никто из состоящих на учете по основаниям, предусмотренным этими актами, не может лишь в силу такого состояния на учете быть признан принятым на учет в целях предоставления жилого помещения именно по договору социального найма.
Изложенное позволяет прийти к следующему выводу. До 1 марта 2005 г. постановка на учет для целей предоставления жилого помещения по договору социального найма была возможна лишь с 1 января 2005 г. и только при соблюдении следующих условий: гражданин должен был быть признан малоимущим (поскольку лишь таким гражданам могли предоставляться жилые помещения в фонде социального пользования в соответствии со ст. 12 Закона); в муниципальных правовых актах должны были быть определены порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма, в том числе критерии отнесения гражданина к малоимущим. Лишь такая очередь, если она в каких-либо муниципальных образованиях была сформирована в период с 1 января до 1 марта 2005 г., сохраняется после 1 марта 2005 г. Если в соответствии с п. 2 ст. 49 ЖК с 1 марта 2005 г. органами местного самоуправления установлены иные, более жесткие критерии отнесения гражданина к числу малоимущих, а также иные, по сравнению со ст. 51 ЖК, основания признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, то это не может повлечь снятие гражданина с учета по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК. Оснований для распространения правил п. 2 ст. 6 Вводного закона на иные категории очередников не усматривается, следовательно, к их принятию на учет применяется п. 1 ст. 6 Вводного закона, предусматривающий соблюдение общих правил ст. 49 - 52 ЖК.

Право на пользование жилым помещением после прекращения семейных отношений:
Важное значение имеет ст. 19 Вводного закона, согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Но если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим помещением (и соответственно имели право на его приватизацию, но отказались от его реализации в пользу собственника), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу. Например, в случае смерти одного из супругов - собственника жилого помещения - право собственности может перейти, например, по завещанию к лицу, вообще не входившему в состав семьи собственника. Однако переживший супруг, чьи семейные отношения с супругом-собственником в силу его смерти прекратились, в соответствии с комментируемой статьей, сохранит право пользования жилым помещением (если он имел право на приватизацию этого жилого помещения, но отказался от его осуществления).

О коммунальных квартирах:
Перейдем к трудностям, которые могут возникнуть в связи с применением ч. 6 ст. 42 ЖК, где установлено правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК. Следует заметить, что аналогичного правила для продажи квартиры в ЖК не установлено. Между тем комната (как и квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности. В ГК право преимущественной покупки предусмотрено только для случая возмездного отчуждения (купли-продажи, мены) доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК). Согласно ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Посмотреть архив рассылки "Юридическая помощь - центр КУРАТОР"

Задать свой вопрос ON-LINE и получить квалифицированную юридическую помощь Вы можете в консультационном центре юридической помощи «КУРАТОР» по адресу: http://www.centerhelp.com

Юридическая помощь оказывается на возмездной основе:
стоимость разовой консультации – 200 руб.
стоимость составления документов правового характера – 400 руб.

Также в нашем центре работают квалифицированные ПСИХОЛОГИ!

центр КУРАТОР - качественная юридическая помощь ОНЛАЙН!

Наш e-mail: kurator@centerhelp.com