РАССЫЛКИ ПОРТАЛА RFPRO.RU

Лучшие эксперты в разделе

Igor Yu. Pilyugin Статус: Мастер-Эксперт Рейтинг: 0 ∙ повысить рейтинг »

Виталий Никифоров Статус: Профессор Рейтинг: 0 ∙ повысить рейтинг »

Ramon105 Статус: 8-й класс Рейтинг: 0 ∙ повысить рейтинг »

∙ Жилищное право

Номер выпуска:	441
Дата выхода:	06.06.2019, 17:15
Администратор рассылки:	Виталий Никифоров (Профессор)
Подписчиков / экспертов:	11 / 6
Вопросов / ответов:	3 / 6

Консультация # 182995:

Добрый день ув. юристы, такая ситуация - мы продали квартиру. Ее купил продавец по ипотеке, квартира и дом хорошие и соответствуют всем нормам. Продавец подписал договор и акт передачи квартиры (акт типовой, оговаривается только квартира), также он получил уже свидетельство на бывшую уже нашу квартиру, но мы в ней поменяли газовую плиту, на другую модель, так как наша была совершенная новая. Взамен дали свою рабочую с другой квартиры - и выглядит, и работает на 4+. Новый покупатель категорически не хочет принимать замененную плиту, хочет ту которая была до этого, хотя мы нигде не оговаривали и не указывали, что останется именно новая плита (мы предложили ему выкупить ее уже после оформления договора за добавочные 3000р, он не согласился). В итоге из-за этой плиты он не взял ключи от квартиры, сказав что даст обратный ход сделке, соответственно 4 вопроса:


1 - правы ли мы что поменяли плиту, раз нигде не оговаривалось, что мы оставим именно эту плиту, взамен дали хорошую (он просто так подумал и зафиксировал в голове, а когда увидел замененную плиту даже не понял что она другая)?

2 - может ли он дать обратный ход сделке? Как я понимаю все будет решать суд, для обратного хода нужно веское обоснование, является ли факт замены плиты таковым? (напомню: акт передачи, им подписанный, у нас есть).

3 - что нам делать дальше, если не удастся решить вопрос взаимно (а взаимно не получается, так как он угрожал проявить насилие если мы не вернем и замахивался рукою, после таких действий мы встали в оборону)?

4 - собственно главный вопрос - кто в этой ситуации прав а кто нет?

PS: ситуация котора я сложилась - конечно, глупая, мы и сами не рады, с той точи зрения, что вопрос не стоил бы и внимания, но есть одно но - была угроза проявления насилия, после чего мы не хотим ему менять плиту. Стоимость плиты 9000р, стоимость старой плиты - около 4000тр

Заранее благодарим, ув. эксперты!

Дата отправки: 29.04.2011, 21:08
Вопрос задал: skatet
Всего ответов: 3
Страница онлайн-консультации »

Консультирует Джулия:

Здравствуйте, skatet!

Согласно принятой практике, квартира продаётся и покупается в том состоянии, как есть на момент первого осмотра. То есть тогда, когда вы показывали свою квартиру продавцу, вы должны были обговорить замену вашей новой плиты на другую работающую и пригодную для эксплуатации. Договоренность может быть как устной, так и письменной. Устную тяжелее доказать, так как нужны свидетели.

Ставя свои подписи в договоре и передаточном акте стороны подтверждают свое полное исполнение обязательств по договору и отсутствие претензий. Так как в передаточном акте покупатель не имеет претензий по состоянию квартиры, значит вам нечего бояться. Вы не оставили квартиру без плиты, вы установили на ее место другую в рабочем состоянии.

Для вас будет проигрышный вариант лишь в том случае, если наличие именно вашей новой плиты в квартире прописано в договоре или акте как существенное условие сделки.

Консультировал: Джулия Дата отправки: 29.04.2011, 23:55

Рейтинг ответа: +1 поблагодарить эксперта

Консультирует MerLin6416:

Здравствуйте, skatet!
Учитывая, что акт према-передачи сторонами договора был подписан и в акте, как я думаю, не были оговорены характеристики передаваемого вместе с квартирой технического оборудования, служащего для эксплуатации/использования жилого помещения по его назначению, то, как следует из абзаца 2 пункта 1 ст.556 ГК РФ "Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче". При этом, исходя из смысла пункта 2 этой же статьи ГК РФ, если условиями договора специально не предусмотрено сохранение именно того технического оборудования какое имелось на момент осмотра квартиры до подписания договора и также на момент подписания акта приема-передачи, то у продавца отсутствует ответственность за ненадлежащее исполнение договора в этой части. Так что, я думаю, что в Вашем случае сит уация с заменой плиты не будет являться тем обстоятельством, которое может послужить основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и требования возврата уплаченной за товар денежной суммы, что как раз больше всего и беспокоит, наверное, Вас. Положения ст.557 ГК РФ "Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества" в данном случае не применимы.
Так что не переживайте, все будет нормально!

Консультировал: MerLin6416 Дата отправки: 29.04.2011, 23:58

Рейтинг ответа: +1 поблагодарить эксперта

Консультирует Igor Yu. Pilyugin (Мастер-Эксперт):

Здравствуйте, skatet!
Я согласен с двумя ответившими до меня экспертами. Если в договоре купли-продажи не предусмотрено наличие именно той плиты, которая была при первом осмотре квартиры, то покупатель юридически не имеет права требовать наличия этой плиты. Даже при неблагоприятном исходе дела для Вас, если вдруг суд и признает наличие недостатка, этот недостаток не будет существенным. Соответственно, оснований к расторжению договора купли-продажи не будет.
В приложении комментарии к статьям 557 и 469 ГК.
Чисто по-человечески покупателя можно понять. Показывали ему одно оборудование, продали же с другим. Эти моменты нужно было обговорить с покупателем до подписания договора купли-продажи. То, что покупатель откажется от договора купли-продажи, он, конечно, сказал в запале или не зная законов. Но я рекомендовал бы поменять плиту без каких-то доплат со стороны покупателя. Ведь разница в цене между плитами наверняка несопоставима с ценой договора купли-про дажи квартиры. Думаю, что из-за 3000 р. не стоит портить отношения.
В 1999 г. я сам продавал квартиру и тоже было жалко новой газовой плиты. Однако её оставили покупателю квартиры и не жалеем об этом. В новой квартире изготовили кухонную мебель на заказ и та плита попросту в эту мебель не вписалась бы.

Приложение:
Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г. Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества 1. Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (см. ст. 469 ГК и коммент. к ней). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. 476-477 ГК несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК). 2. В соответствии с положениями коммент. ст. в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст. изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи. Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п. 2 ст. 475 ГК) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Статья 469. Качество товара 1. Передаваемый товар должен быть надлежащего качества. Качество представляет собой соответствие свойств товара определенному комплексу требований, обусловливающих способность товара удовлетворять потребности покупателя. 2. Условие о качестве определяется соглашением сторон. При этом оно не относится к числу существенных условий договора купли-продажи. В случае отсутствия подобного условия в договоре передаваемый товар должен быть пригодным для целей его обычного использования, а если при заключении договора продавец знал о конкретных целях приобретения товара покупателем - пригодным для использования в этих конкретных целях (п. 2 коммент. ст.). Согласно абз. 2 п. 2 коммент. ст. непригодность использования товара для каких-либо особых целей может рассматриваться как нарушение условия о качестве только в случае, когда при заключении договора продавец был поставлен в известность о целях приобретения товара (см.: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 июня 2005 г. N Ф08-2639/2005; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2004 г. N Ф04-8938/2004). 3. Качество товаров в договоре купли-продажи может определяться различными способами (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К Толстого. С. 24-25 (автор комментария - И.В. Елисеев)). Пункт 3 коммент. ст. устанавливает правила о способе определения качества товара по образцу и (или) его описанию. При продаже товара по образцу покупатель имеет возможность ознакомиться с качественными свойствами приобретаемой вещи, которые заложены в уже существующем экземпляре данной вещи, изготовленном в качестве образца. При продаже товара по описанию его потребительские (эксплутационные) свойства определяются в договоре в форме словесного текста, схем устройства, графических изображений и т.п. Вещь как таковую, являющуюся предметом договора купли-продажи, в том числе в виде образца, покупатель осмотреть еще не может. Надлежащим исполнением признается передача товара, который соответствует согласованному сторонами образцу или описанию. 4. По общему правилу стороны свободны при формулировании условий о качестве и могут предусмотреть как повышенные, так и пониженные, по сравнению с обычно предъявляемыми, требования к свойствам товара. Однако свобода сторон в определении условий о качестве в отдельных случаях ограничена законом.

Консультировал: Igor Yu. Pilyugin (Мастер-Эксперт) Дата отправки: 30.04.2011, 05:09

Рейтинг ответа: +1 поблагодарить эксперта

Консультация # 162973:

Доброе время суток, около нашего дома собираются строить капитальные гаражи, существуют ли какие нормы расположения гаражей от жилого дома?

Дата отправки: 22.03.2009, 20:26
Вопрос задал: Vaboza
Всего ответов: 1
Страница онлайн-консультации »

Консультирует EXTRABAD:

Здравствуйте, Vaboza!
Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 утверждены санитарные нормы и правила СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
В соответствии с п. 6.39 указанных норм и правил, расстояния от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей до жилых домов следует принимать не менее приведенных в табл. 10. Такое расстояние определяется по согласованию с органами Государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

Консультировал: EXTRABAD Дата отправки: 24.03.2009, 07:32

Рейтинг ответа: 0 поблагодарить эксперта

Консультация # 108511:

Уважаемые эксперты помогите пожалуйсто .
Дело в том , что моя жена задовала этот вопрос на разных сайтах и так и неполучила вразумительного ответа. А у вас я посмотрел, действительно работают высококвалифицированные специалисты и у меня появилась надежда на то, что мы получим настоящую консультацию.

Вопрос:

У меня такая ситуация: Моя мать приватизировала квартиру в 1993 г. только на себя(единолично), мне тогда было 13 лет. Сейчас в этой квартире прописана мать(собственник), я и моя годовалая дочь.
Моя мать очень эгоистичный человек и она грозится продать квартиру. В случае продажи квартиры мне с дочерью некуда идти, мы фактически окажемся на улице, Самое страшное ,что она действительно может это сделать. Скажите пожалуйсто, могули я в судебном или ином порядке претендовать на долю в этой квартире??? Чтоб оформить свои права на собственность, или моя маленькая дочь.
Спасибо

С Уважением к Вам Александр и Виолетта

Дата отправки: 08.11.2007, 02:48
Вопрос задал: Дзюбенко Александр Викторович
Всего ответов: 2
Страница онлайн-консультации »

Консультирует Бажутов Евгений Владимирович:

Здравствуйте, Дзюбенко Александр Викторович!
Не вижу оснований для Вашего выселения без Вашего согласия. У Вас и у Вашей дочери есть право пользования данным жилым помещением, причем возникло оно задолго до вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ. По правилам нового ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Поэтому к Вашим правоотношениям должны применяться нормы старого ЖК РСФСР. Согласно ст. 133 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя вправе пользоваться данным жилым помещением наравне с собственником.

Приложение:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 189-ФЗ(ред. от 29.12.2006)"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)Статья 5К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом."ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)(ред. от 20.07.2004)Статья 133. Права членов семьи нанимателя, арендатораНаравне с нанимателем, арендатором жилого помещения в доме, квартире, принадлежащих гражданину на праве личной собственности, члены семьи нанимателя, арендатора (статья 53), проживающие совместно с ним, приобретают права и обязанности, вытекающие из договора найма, аренды.Статья 127. Пользование жилым домом, квартирой, принадл ежащим гражданину на праве личной собственностиЧлены семьи собственника жилого дома, квартиры (статья 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. К отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями 131 - 137 настоящего Кодекса.

Консультировал: Бажутов Евгений Владимирович Дата отправки: 08.11.2007, 14:45

Рейтинг ответа: 0 поблагодарить эксперта

Консультирует Lion:

Здравствуйте, Дзюбенко Александр Викторович!
К сожалению нет. Если Ваша мать продаст квартиру, то на основании ч.1 ст.35 ЖК, Вы и Ваша дочь обязаны освободить данное жилое помещение по требованию нового собственника.
Как собственник Ваша мать вправе продать квартиру (ст.209 ГК и ч.1 ст.30 ЖК). Как только в права собственности вступает новый владелец, то Вы уже не будите являться его членом семьи (ч.1 ст.31 ЖК), а, следовательно, утрачиваете и право пользования данной квартирой.
В судебном порядке требовать Вы ничего не можете, поскольку приватизация была осуществлена в соответствии с действующим тогда законом (без учёта несовершеннолетних).

Консультировал: Lion Дата отправки: 08.11.2007, 20:26

Рейтинг ответа: 0 поблагодарить эксперта

Оценить выпуск | Задать вопрос экспертам

главная страница  |  стать участником  |  получить консультацию
техническая поддержка