Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Адвокатские истории - дела, документы, решения.

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Консультации юриста Слободинского" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2006   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Jursl

Статистика

1.932 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Адвокатские истории - дела, документы, решения.


 

 

Выпуск 24. 31 октября 2006 года

www.stenkin.ru
st@stenkin.ru

 
Закон что дышло…

  Поразительно, но судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, считают, что российское гражданское законодательство позволяет заключать сделки купли-продажи недвижимости без составления единого документа, подписанного сторонами, как это предусмотрено ст.550 ГК РФ.
  Так, суды посчитали, что для подтверждения соглашения о продаже недвижимости достаточно расписок, из которых не усматривается ни предмет сделки, ни его цена.

   Из дела.

  Форма договора.

  В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
  В случае спора согласно ст.162 п.1 ГК РФ в подтверждение сделки и ее условий письменные и другие доказательства приводить нельзя. Нормы, установленные в ст.162 п.2 ГК РФ и ст.550 ГК РФ, прямо предусматривают другое последствие несоблюдения формы сделки - ее недействительность. Письменный договор в виде одного документа, подписанного Семиным и Крисом, отсутствует. Одно только это обстоятельство не позволяет признать сделку состоявшейся.

   Существенные условия договора.

  Из ст.432 п.1 ГК РФ усматривается, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, и, в частности, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
  Кроме установления предмета сделки к существенным условиям договора продажи недвижимости ст.555 ГК РФ относит и обязательное согласование цены имущества.

   Предмет договора.

  На основании ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  Ни в одном из документов, исследованных судом (в том числе и в расписках, которые в силу ст.ст.162 п.2 и 550 ГК РФ не могут рассматриваться как доказательства по делу), предмет сделки установлен не был.
  Так, в расписке Семина от 9 августа 2003 года указано, что он при получении определенной суммы обязуется передать свою долю в помещении по адресу г.Пушкин, ул.Мягина, 171.
  В расписке от 9 августа 2003 года, якобы выданной Крисом Семину (факт наличия этого документа вызывает большие сомнения, поскольку подписи другой стороны на нем нет), говорится о части помещения по указанному адресу.
  Из расписки, составленной Семиным 10 декабря 2003 года, видно, что денежные средства получены в счет оплаты помещения по адресу: г.Пушкин ул.Мягина д.171.
  Очевидно, что эти минимальные сведения никак не могут определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе определяющие его расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, как этого требует установленная в ст.554 ГК РФ норма. Ведь, понятия доля в помещении, часть помещения, оплата помещения могут предполагать совершенно различные толкования. Это может быть и доля в уставном капитале хозяйственного общества в виде имущества, и ½, и 1/12, и 1/64 части в помещении. Оплата помещения может предполагать и получение средств как за его аренду (такой спор возник), так и за его ремонт, а также продажу.
  Между тем достаточная характеристика принадлежащего Семину помещения указана в свидетельстве о государственной регистрации права от 19 ноября 2004 года. В этом документе определено, что ему принадлежит ½ доля в общей долевой собственности помещения площадью 242,0 кв.м по адресу: Московская обл., г.Пушкин, ул.Мягина, д.171, ком. 1-10, 46-51, 53, 56, 57.
  Недвижимость с этими данными и является предметом договора. Отсутствие соглашения именно по этим конкретным характеристикам имущества является одним из нескольких оснований для выводов о незаключении договора.
  Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 27 апреля 2002 г. 11011/01 по конкретному делу пришел к выводу, что указание адреса объекта недвижимости не является выполнением требований ст.554 ГК РФ. Было установлено, что договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи. Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

   Цена имущества.

  Согласно ст.555 п.1 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Другие правила определения цены не применяются.
  В расписках (которые в силу ст.ст.162 п.2 и 550 ГК РФ не могут рассматриваться как доказательства по делу) цена определяется:
 - в одном случае как 25000 (двадцать пять тысяч) долларов США плюс проценты из расчета 20 % годовых за долю в помещении (от 09.08.02 г.);
 - в другом - как 25000 (двадцать пять тысяч) USD, процентная ставка 20 % годовых в USD за оборотные, основные средства и за часть помещения (от 09.08.02 г.);
 - в третьем - первый взнос в 9600 (девять тысяч шестьсот) долларов США в счет оплаты помещения (от 10.12.02 г.).
  Как видно, даже в этих документах цена недвижимости не была согласована.
  Фактически весь судебный спор связан с определением стоимости объекта, что само по себе говорит о недостижении соглашения по одному из существенных условий договора - цене имущества.

  Таким образом, для признания договора купли-продажи недвижимости состоявшимся необходимо, чтобы в форме одного письменного подписанного документа между Семиным и Крисом было достигнуто соглашение, как минимум, в отношении предмета договора (данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества); и относительно цены этого имущества.
  Эти условия сторонами не выполнены.
  Однако…
  Верховный Суд РФ, в т.ч. и его Председатель считают, что в этом случае нарушений закона нет. Явно просматривается…
  В какую инстанцию далее идти? Как восстановить требования закона?

Хороших новостей! 

 
 Уважаемые друзья!

Я очень надеюсь, что эта рассылка будет интересна и полезна всем. И тем, кто интересуется юриспруденцией, и тем, чья деятельность далека от этой сферы. Ведь практически на каждом шагу нам приходится сталкиваться с правом. Я попытаюсь на примере конкретных дел довести до вас те проблемы, с которыми нам, адвокатам, приходится соприкасаться. Думаю, и вам небезинтересно о них узнать. Неюристы увидят любопытные ситуации, а юристы могут поглубже вникнуть в правовые коллизии.
Надеюсь на отклики и совместные обсуждения!
С уважением,
Стенькин Алексей Иванович, адвокат.

 


 

 

 

 
В избранное